Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2015 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Суюнчалиевой С.Ю.

при участии:

от истца: Плугарева В.В., доверенность от 03.03.2014;

от ответчиков: 1. не явился, извещен, 2. Чеготова Е.В., 12.01.2015

от 3-х лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26890/2014) Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.09.2014 по делу N А56-28138/2013 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску ООО "Третий парк"

к 1) Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, 2) Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу, 3) КГИОП, 4) Администрация Курортного района г. Санкт-Петербурга, 5) Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга

о признании права собственности

и по встречному иску Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга

к ООО "Третий парк"

о приведении зданий в изначальное состояние,

Общество с ограниченной ответственностью "Третий парк" (адрес: Россия, 197701, Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, дорога к Шалашу Ленина, д. 1, ОГРН: 1024700554581, ИНН, 4703065104) (далее - Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации Курортного района Санкт-Петербурга (далее - Администрация) о признании за Обществом права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 78:38:0011501:1135 общей площадью 802,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, дорога к Шалашу Ленина, дом 1, литера Е.

При рассмотрении дела судом первой инстанции Администрация заменена на надлежащего ответчика - Комитет по управлению городским имуществом (адрес: Россия, 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561, ИНН: 7832000076) (далее - КУГИ), к участию в деле в качестве соответчика привлечена Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (Россия, 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1/3; ОГРН: 1047839034484; ИНН: 7840016760) (далее - Служба ГАСН).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Росреестр), Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП).

Определением суда первой инстанции от 10.06.2014 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск Службы ГАСН об обязании Общества привести здания, находящиеся по адресу: г. Сестрорецк, Дорога к Шалашу Ленина, д. 1, лит. Е и лит. Ж, в первоначальное состояние путем демонтажа самовольно возведенных конструкций.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора по встречному иску также привлечены Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (далее - КЗРиЗ) и Администрация.

Решением арбитражного суда от 19.09.2014 суд признал за Обществом право собственности на указанное выше нежилое здание, в удовлетворении требований, заявленных к КУГИ, отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с названным решением, Служба ГАСН обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила состоявшийся судебный акт отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить. По мнению подателя жалобы, право собственности Общества на реконструированный объект не может быть признано в порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку реконструкция проведена с нарушением положений Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга". Также Служба ГАСН указывает, что результаты судебной экспертизы являются недостоверными, поскольку при ее проведении не были учтены требования Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга". При этом ответчик считает, что часть принадлежащего Обществу земельного участка является территорией объекта культурного наследия.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Службы ГАСН доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

Третьи лица, а также КУГИ своих представителей в судебное заседание не направили, дело рассматривалось в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, заслушав мнения представителей Службы ГАСН и Общества, апелляционный суд установил следующее.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 17.03.2003 серии 78-ВЛ N 690791 и N 687775 (л.д. 21-22, т. 1) Обществу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание с кадастровым номером 78:11501:0:1 площадью 356,1 кв. м этажность 1, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, дорога к Шалашу Ленина, д. 1, лит. Е.

- нежилое здание с кадастровым номером 78:11501:0:2 площадью 40,2 кв. м, этажность 1, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, дорога к Шалашу Ленина, д. 1, лит. Ж.

Как следует из кадастровой выписки о земельном участке от 18.06.2010 N 1207 (л.д. 9, т. 1), названные объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым номером 78:38:11501:107 площадью 1 002 кв. м, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, Курортный район, г. Сестрорецк, дорога к Шалашу Ленина, д. 1, лит. Е, который передан в собственность Общества на основании договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации от 16.09.2010 N 6245-ЗУ (свидетельство о регистрации права от 19.11.2010 на л.д. 8, т. 1).

На основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.05.2013 судом установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:38:11501:107 установлено ограничение (обременение) права собственности - территория объекта культурного наследия площадью 126 кв. м (л.д. 20, т. 1).

Из материалов дела усматривается, что в период с января по август 2011 года Общество осуществило реконструкцию расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости, в результате чего был создан новый объект - нежилое здание площадью 802,7 кв. м.

Согласно кадастровому паспорту от 05.04.2013 (л.д. 23, т. 1) зданию присвоен адрес: г. Санкт-Петербург, Курортный район, Сестрорецк, дорога к Шалашу Ленина, дом 1, лит. Е, кадастровый номер 78:38:0011501:1135 (далее - Здание).

При этом имеются сведения об обращении Общества 08.07.2011 в Службу ГАСН за получением разрешения на реконструкцию (л.д. 208, т. 1). Однако, уведомлением от 16.07.2011 (л.д. 10, т. 1) Обществу отказано в выдаче разрешения со ссылкой на несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка N RU78100000-12495 (л.д. 212, т. 1), утвержденного распоряжением КГА N 1849 от 30.06.2011 (л.д. 213, т. 1).

Полагая, что Обществом были предприняты достаточные меры для получения разрешения на реконструкцию и ввод Здания в эксплуатацию, а также ссылаясь на то, что при реконструкции Здания не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, Здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, Истец на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, Служба ГАСН предъявила встречные исковые требования о приведении объектов недвижимости в первоначальное состояние путем демонтажа самовольных конструкций (л.д. 232, т. 2), основанные на следующем.

Объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 78:11501:0:1 и 78:11501:0:2 были возведены на земельном участке с кадастровым номером 78:38:11501:107 до вступления в силу Закона Санкт-Петербурга Закон от 16.02.2009 N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" (далее - Правила землепользования и застройки), а также до вступления в силу Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" (далее - Закон "Об охранных зонах").

Указанные законы определили виды использования указанного земельного участка, а также установили предельные параметры строительства, в частности, отступы зданий от границ земельного участка, а также максимальный процент застройки территории.

Согласно п. 10 Режимов использования земель в границах зон охраны (прил. N 2 к Закону "Об охранных зонах"), действовавшему на момент возникновения спора, режимы применяются к правоотношениям, возникшим после вступления их в силу.

Режимы не применяются к правоотношениям по строительству и реконструкции объектов капитального строительства, возникшим на основании правовых актов Российской Федерации и федеральных органов исполнительной власти, правовых актов Санкт-Петербурга и исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, принятых до вступления режимов в силу, а также разрешений на строительство, выданных в соответствии с действующим законодательством уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, до вступления режимов в силу.

Согласно статье 5 Правил землепользования и застройки земельные участки, объекты капитального строительства, сформированные на законных основаниях до вступления в силу данных правил и расположенные на территориях, для которых установлены градостроительные регламенты и на которые действие этих градостроительных регламентов распространяется, являются несоответствующими градостроительным регламентам в случаях, когда существующие размеры параметры объектов капитального строительства не соответствуют предельным размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства. В соответствии с ч. 3 ст. 5 Правил землепользования и застройки реконструкция указанных выше объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Согласно градостроительному плану (л.д. 58 т. 1) максимальная суммарная доля площади участка, занятая зданиями с условно разрешенными видами использования составляет 50%.

Поскольку реконструкция объектов недвижимости возможна только с уменьшением площади застройки, а в данном случае произошло ее увеличение, Служба ГАСН полагает возведенное Обществом Здание подлежащим приведению в первоначальное состояние, о чем в соответствии с пунктом 4.28 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 N 1747 "О Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга" ответчиком предъявлены встречные исковые требования.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении первоначального иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Как разъяснено в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как следует из материалов дела, реконструкция принадлежащих Истцу объектов недвижимости произведена в нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации без получения разрешительных документов на реконструкцию.

Руководствуясь положениями статей 2, 51, 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и установив, что разрешение на реконструкцию в установленном порядке Обществом получено не было, Здание эксплуатируется без предусмотренного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, суд первой инстанции правомерно посчитал реконструированное Обществом Здание самовольной постройкой.

В абзаце втором пункта 26 Постановления N 10/22 дано разъяснение о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм, правил и условий возведения объектов недвижимости.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции было установлено, что Общество обращалось в Службу ГАСН с заявлением от 08.07.2011 о выдаче разрешения на реконструкцию, в удовлетворении которого было отказано уведомлением от 16.07.2011 (л.д. 210, т. 1). В этой связи предметом рассмотрения суда являлся вопрос о том, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 Постановления 10/22).

Разрешая настоящий спор и с этой целью определяя, создает ли реконструированное здание угрозу жизни и здоровью граждан, суд первой инстанции правомерно исходил из результатов проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, согласно которой Здание соответствует требованиям градостроительных, строительных норм и правил, требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (заключение ООО "Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа" от 11.04.2014 N 732/16-СЗ на л.д. 211, т. 2).

Данные выводы согласуются с представленным Обществом актом экспертного исследования N 951/12 от 25.04.2013 Федерального бюджетного учреждения "Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации", согласно которому при реконструкции Здания не нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан (л.д. 25, т. 1).

Таким образом, разрешение настоящего спора в пользу Истца либо Ответчика с учетом установленных выше фактических обстоятельств дела зависит от результатов исследования вопроса о соответствии реконструированного Здания градостроительным нормам.

Судом первой инстанции на основании плана границ территории объекта культурного наследия федерального значения "Место, где в июле - августе 1917 г. Ленин В.И. скрывался от временного правительства, 1928 г. (мемориал), арх. Гегелло А.И.", утвержденного КГИОП 28.04.2014, и заключения КГИОП о режиме использования земельного участка от 30.04.2014 (л.д. 230, т. 2), было установлено, что принадлежащий Обществу земельный участок с кадастровым номером 78:38:11501:107 расположен за пределами зон охраны объектов культурного наследия и примыкает к границам указанного выше объекта культурного наследия.

При этом судом первой инстанции было учтено, что принадлежавшие Обществу объекты недвижимости (здания лит. Е и лит. Ж) введены в эксплуатацию в 1969 году в качестве кафе и буфета (л.д. 237, т. 1), разрешенное использование земельного участка "для размещения объектов общественного питания" существовало в момент приватизации Обществом земельного участка 19.11.2010. После завершения реконструкции зданий этот вид разрешенного использования не изменился.

Также судом дана оценка имеющему место нарушению отступов от границ земельного участка с учетом того обстоятельства, что границы земельного участка были сформированы публично-правовым образованием при его приватизации 19.11.2010 таким образом, что здания лит. Е и лит. Ж оказались расположенными на участке с нарушением отступов от границ земельного участка.

Принимая во внимание, что установленные статьей 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила о минимальных отступах от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, а также о максимальном проценте застройки в границах земельного участка направлены на соблюдение прав человека на благоприятные условия жизнедеятельности, в том числе в условиях уплотнительной застройки, и установив, что иных объектов капитального строительства в непосредственной близости от спорного Здания не имеется, суд первой инстанции с учетом совокупности установленных по делу обстоятельств пришел к справедливому выводу о том, что имеющие место нарушения не являются существенными для целей признания права собственности, так как согласно пункту 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" нарушение градостроительных и строительных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан, отсутствие чего установлено заключениями внесудебной и судебной экспертиз.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, допустимых доказательств недостоверности результатов имеющихся в деле экспертиз Службой ГАСН не представлено, ходатайства о проведении повторной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что самовольно возведенный объект расположен на земельном участке, принадлежащем Обществу на праве собственности, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам и не нарушает прав и охраняемых интересов других лиц, Обществом принимались меры к его легализации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных к Службе ГАСН требований о признании права собственности на самовольную постройку и неправомерности требования Службы ГАСН о приведении объектов недвижимости в первоначальное состояние путем демонтажа самовольно возведенных конструкций.

Исковые требования, заявленные к КУГИ, правомерно отклонены судом первой инстанции с учетом положений пункта 25 Постановления N 10/22. раздела третьего постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 N 1747 "О Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга", поскольку надлежащим ответчиком по иску о признании права на самовольную постройку в городе Санкт-Петербурге является государственный орган города Санкт-Петербурга, в полномочия которого входит выдача необходимых для строительства разрешений, то есть Служба ГАСН.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.09.2014 по делу N А56-28138/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.