Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Ханашевича С.К., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Дзуцевым Х.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФГБУЗ "Медико-санитарная часть N 8 Федерального медико-биологического агентства" на решение Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2020 года по делу N А41-111726/19 по исковому заявлению АО "Серпуховский завод "Металлист" к ФГБУЗ "Медико-санитарная часть N 8 Федерального медико-биологического агентства" о взыскании денежных средств,

при участии в заседании:

от истца - Куржупова С.Н., доверенность от 10.07.2020 N 66;

от ответчика - Цыганова Ю.Е., доверенность от 29.01.2020 N 9,

АО "Серпуховский завод "Металлист" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ФГБУЗ "Медико-санитарная часть N 8 Федерального медико-биологического агентства" о взыскании 3 642 209,21 руб. основного долга в связи с неисполнением обязательств по оплате по договору аренды здания N 65/ар-09 от 01.05.2009 за период с июля по сентябрь 2019 года, 481 305,41 руб. неустойки, начисленной за просрочку обязательств по оплате за период с июля по сентябрь 2019 года по договору аренды здания N 65/ар-09 от 01.05.2009, неустойки по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,05% от суммы основного долга 3 642 209,21 руб., за каждый день просрочки со дня вынесения решения по день фактической оплаты.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2020 года исковые требования удовлетворены.

Законность и обоснованность указанного судебного акта проверяются по апелляционной жалобе ответчика, в которой заявитель просит судебный акт суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований - отказать.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, согласно заключенному между АО "Серпуховский завод "Металлист" и ФГБУЗ "Медико-санитарная часть N 8 Федерального медико-биологического агентства" договору аренды здания N 65/ар-09 от 01.05.2009 (в редакции дополнительного соглашения от 20.03.2019 к договору аренды здания N 65/ар-09 от 01.05.2009), в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором, истец в соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.08.2006 N 1156-Р предоставляет за плату во временное владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности объект аренды - нежилое здание - МСЧ N 8 (далее - здание), 3-этажное общей площадью 7332,0 кв. м, кадастровый номер 50:58:0040202:172, инв. N 276:079-2743, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Весенняя, д. 10.

Здание предоставляется ответчику для использования в целях размещения медицинского учреждения и оказания медицинских услуг.

Согласно акту приема-передачи N 1 от 01.05.2009 истец передал, а ответчик принял по договору аренды N 65/ар-09 от 01.05.2009 объект аренды в удовлетворительном состоянии.

В силу пункта 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 20.03.2019 размер арендной платы в месяц составляет 274,58 руб. за 1 кв. м, с учетом налога на добавленную стоимость, не включая эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.

Согласно пункту 4.2. договора оплата арендных платежей производится ежемесячно до 20 числа месяца, следующего за расчетным, на основании счетов, выставленных истцом до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение условий договора ответчик производил оплату ненадлежащим образом.

В результате чего ответчиком не была внесена арендная плата за июль, август, сентябрь 2019 года в размере 3 642 209,21 руб. с налогом на добавленную стоимость.

В соответствии с пунктом 7.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пеня в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В результате нарушения своих обязательств по уплате арендной платы ответчику были начислены пени в размере 481 305,41 руб.

Требование (претензию) истца от 16.10.2019 N 24/5739 ответчик добровольно не удовлетворил.

Как указал истец, 31.10.2019 ответчиком в адрес истца были направлены односторонние заявления о зачете встречных требований (N 370 от 30.10.2019, исх. N 371 от 30.10.2019 истец не принял зачет встречных требований в связи с текущим (не капитальным) характером проведенных работ, отсутствием согласованной сторонами дефектной ведомости; завышением объема и стоимости работ, предъявляемых арендатором; часть работ не соответствует предъявляемым обязательным требованиям по пожарной безопасности; кроме того, работы не носят неотложного характера и направлены на оптимизацию работы арендатора в сфере своей профессиональной деятельности, улучшения качества обслуживания пациентов и оказываемых услуг. Об отсутствии правовых оснований для уменьшения имеющейся задолженности по арендной плате по договору аренды N 65/ар-09 от 01.05.2009 истец уведомил ответчика письмом исх. N 24/6937 от 23.12.2019.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Материалами установлен факт исполнения АО "Серпуховский завод "Металлист" обязанности по передаче ФГБУЗ "Медико-санитарная часть N 8 Федерального медико-биологического агентства" в аренду имущества по договору аренды.

Истцом заявлено о взыскании задолженности по арендной плате за период с июля по сентябрь 2019 года в сумме 3 642 209,21 руб. с налогом на добавленную стоимость.

При этом расчет истцом произведен без учета стоимости капитального ремонта здания, зачтенной ответчиком по заявлению.

Как указал истец, 31.10.2019 ответчиком в адрес истца были направлены односторонние заявления о зачете встречных требований (N 370 от 30.10.2019, исх. N 371 от 30.10.2019).

Истец не принял зачет встречных требований в связи с текущим (не капитальным) характером проведенных работ, отсутствием согласованной сторонами дефектной ведомости; завышением объема и стоимости работ, предъявляемых арендатором; часть работ не соответствует предъявляемым обязательным требованиям по пожарной безопасности; кроме того, работы не носят неотложного характера и направлены на оптимизацию работы арендатора в сфере своей профессиональной деятельности, улучшения качества обслуживания пациентов и оказываемых услуг. Об отсутствии правовых оснований для уменьшения имеющейся задолженности по арендной плате по договору аренды N 65/ар-09 от 01.05.2009 истец уведомил ответчика письмом исх. N 24/6937 от 23.12.2019.

Позиция ответчика сводится к тому, что стоимость проведенного им капитального ремонта подлежит зачету в счет арендной платы, в связи с чем у него отсутствует задолженность по арендной плате. 31.10.2019. Ответчиком в адрес Истца были направлены односторонние заявления о зачете встречных требований (N 370 от 30.10.201, исх. N 371 от 30.10.2019).

В пункте 1.4 договора аренды N 65/ар-09 от 01.05.2009 стороны закрепили, что объект аренды находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, имеет исправные и функционирующие системы водоснабжения, отопления, канализации и электроснабжения.

Здание предоставляется арендатору для использования в целях размещения медицинского учреждения и оказания медицинских услуг.

В соответствии с условиями договора аренды N 65/ар-09 от 01.05.2009 в обязанности арендодателя (истец) входит капитальный ремонт здания (пункт 3.1.3.).

В обязанности арендатора (ответчик) по действующему договору аренды входит, (пункт 3.2.4.) своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.

Кроме того, стороны оговорили в пункте 3.2.3. указанного договора, что, в обязанности арендатора также входит содержание за свой счет здания и функционирующие системы водоснабжения, отопления, канализации и электроснабжения в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать пожарную безопасность, безопасное состояние электропроводки. При эксплуатации здания соблюдать обязательные требования, предъявляемые государственными органами: правила технической, пожарной безопасности, санитарные нормы и т.д.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В соответствии с частью 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Частью 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем.

Как следует из акта приема-передачи от 01.05.2009, здание, арендованное ответчиком, капитального ремонта не требовало.

В связи с этим капитальный ремонт арендованного помещения является его улучшением.

Кроме того, в ноябре 2018 года ответчиком была получена лицензия на медицинскую деятельность, следовательно, на момент выдачи лицензии техническое состояние здания отвечало всем лицензионным требованиям.

До этого момента, в том числе до заключения договора аренды и в период после заключения договора аренды ответчик также имел лицензии и фактически осуществлял медицинскую деятельность.

Доказательств невозможности осуществления медицинской деятельности ответчиком не представлено.

Следовательно, оснований полагать, что арендодатель не обеспечил техническое состояние объекта аренды целям аренды не имеется.

Из содержания статьи 616 ГК РФ следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

Срок проведения планового капитального ремонта договором аренды N 65/ар-09 от 01.05.2009 не определен.

Соответственно, должен проводиться арендодателем в разумный срок.

Объект аренды передан арендатору в 2009 году согласно акту приема-передачи N 1 от 01.05.2009, где указано, что состояние здания удовлетворительное, позволяет использовать по целевому назначению. О необходимости проведения аварийного (неотложного) капитального ремонта в акте не указано.

В связи с тем, что здание использовалось арендатором и до заключения действующего договора аренды, о его техническом состоянии ему было известно.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исходя из вышеизложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что условиями договора не была предусмотрена обязанность арендодателя по проведению ремонта; арендодатель не скрывал состояние имущества и не создавал препятствий в его осмотре при заключении договора, истец до заключения договора располагал сведениями о реальном состоянии здания; при этом акт приема-передачи не содержит сведений о необходимости проведения капитального ремонта; доказательств невозможности использования помещения по целевому назначению без проведения неотложного капитального ремонта не представлено.

Свои обязательства по проведению капитального ремонта здания арендодатель своевременно выполнял. В период действия договора аренды арендодателем были проведены многочисленные ремонтные работы.

Так, согласно акту выполненных работ N 1 от 30.12.2009 на сумму 3 556 043 руб. проведен капитальный ремонт рекреационной зоны (зона вестибюля). Актом N 4 от 30.09.2009 на сумму 799 881 руб. подтверждается проведение капитального ремонта правого крыла 1 этажа Медсанчасти N 8; актом N 5 от 30.10.2009 проведение капитального ремонта левого крыла 1 этажа Медсанчасти N 8; актом N 1 от 31.05.2010 проведен капитальный ремонт кровли Медсанчасти N 8 на сумму 1 876 711 руб.; актом N 17 от 20.09.2010 ремонт 1-го этажа и подвала Медсанчасти N 8 на сумму 2 058 035 руб.

Также актом N 44 от 29.12.2010, актом N 47 от 29.12.2010, актом N 2 от 31.03.2011, актом N 17 от 15.12.2011 проведены ремонты в зоне рентгена, иных помещений. В 2017 году при главном входе в здание арендодателем выполнен ремонт по замене ступенек, произведен ремонт дорожек из тротуарных плит на сумму 361 776 руб. (без стоимости материалов).

Таким образом, в 2009 - 2017 гг. проведены арендодателем капитальные ремонты в указанных помещениях. Минимальные плановые сроки (разумные) проведения ремонтов 15 - 20 лет (стр. 9 Технического заключения). Следовательно, срок проведения планового капитального ремонта не наступил.

Вместе с тем, по условиям заключенного договора аренды N 65/ар-09 сторонами согласованы следующие условия.

При обнаружении признаков аварийного состояния здания, сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать арендодателю (пункт 3.2.5 договора).

Не производить реконструкции здания и помещений, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя (пункт 3.2.6 договора).

Если арендуемое имущество в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке. В данном случае арендатор несет ответственность как при умышленных действиях, так и при неосторожности (пункт 3.2.7).

Таким образом, по смыслу пункта 3.2.6 договора для инициирования аварийных работ за счет арендодателя необходимо сначала уведомить об аварийной ситуации, затем совместно с арендодателем определить объем капитальных работ со сроками их проведения и стоимостью (составить совместную дефектную ведомость).

Дефектные ведомости по проведенным и проводимым работам в адрес арендодателя не направлялись, для составления дефектных ведомостей представители арендодателя не вызывались. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов дела, при поступлении в адрес арендодателя письма от 18.04.2019 N 145 был составлен акт главным архитектором Молиной Н.А. об отсутствии аварийной ситуации в здании, требующей неотложного капитального ремонта. Установлена необходимость проведения планового (один раз в 3 - 5 лет) текущего ремонта и необходимости регулярного ухода и содержания здания, в том числе ливнестоков, за счет арендатора.

До выполнения спорных работ арендатором проведены несанкционированные перепланировки, которые также повлияли не необходимость и объемы предъявляемых работ.

В обоснование заявления о зачете стоимости проведенного им капитального ремонта ответчик указал, что им произведена замена оконных блоков из дюралевого профиля на оконные блоки ПВХ.

Нормативные усредненные сроки службы конструктивных элементов общественных зданий 1 - 3 группы (капитальные с железобетонными каркасами, каменные стены), а именно: окна и двери в наружных стенах составляют 50 лет (Приказ Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 04.08.1981 N 40 Прил. 20, Международный стандарт от 02.12.1999 (ГОСТ 23166-99 принят взамен ГОСТ 23166-78).

Необходимости в замене этих окон не имелось, так как срок службы указанных оконных блоков составляет 50 лет.

В Техническом заключении ответчик указывает, что отсутствовало утепление, имелись отслоения штукатурки, что свидетельствует о необходимости срочного косметического ремонта и элементарных мероприятий по надлежащей эксплуатации. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Так как до заключения договора аренды арендатор пользовался арендованным имуществом, следовательно, в силу норм пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Вместе с тем, последствия применения части 1 статьи 616 ГК РФ также не могут наступить для сторон в рассматриваемой ситуации, поскольку право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

То есть на арендаторе лежит обязанность предварительно сообщить собственнику имущества об аварийности, а затем уже при нарушении срока производить ремонт самостоятельно.

Такого предварительного уведомления в адрес собственника направлено не было, сметная документация, дефектные ведомости с истцом не согласовывались. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Демонтированные оконные и дверные блоки, находящиеся в удовлетворительном состоянии, арендодателю не возвращены.

Таким образом, при замене оконных блоков арендатор в нарушение пунктов 3.2.5, 3.2.6. произвел улучшения арендованного имущества, которые оплате за счет арендодателя не подлежат.

Как указывалось выше, в обязанности арендатора (ответчик) помимо текущего ремонта входит, согласно пункту 3.2.3 действующего договора, содержание за свой счет здания и функционирующие системы водоснабжения, отопления, канализации и электроснабжения в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать пожарную безопасность, безопасное состояние электропроводки. При эксплуатации здания соблюдать обязательные требования, предъявляемые государственными органами: правила технической, пожарной безопасности, санитарные нормы и т.д.

При этом, безопасная эксплуатация здания подразумевает выполнение всего комплекса мероприятий, обеспечивающих пожарную безопасность именно того вида деятельности, который осуществляет арендатор.

Согласно статьям 5, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении в том числе подпункта 2, в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании", и нормативными документами по пожарной безопасности.

Таким образом, пункт 3.2.3. договора и пункты 5, 6 Федерального закона N 123-ФЗ от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" возлагают именно на арендатора выполнение работ по монтажу автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре в помещениях арендованного здания.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Для выполнения работ по монтажу АПС (договора N 31907986908 от 19.07.2019 с ООО "Прайм-систем") установлены требования, которые Арендатором при приемке работ согласно ГОСТ Р 51872-2002 и РД-11-02-2006 не выполнены. Отсутствует утвержденный проект, выполненный организацией, имеющей разрешение на проектирование в области пожарной безопасности. Арендатором не предоставлена выписка СРО на проектирование и монтаж АПС и СОУЭ, а также лицензия МЧС. В связи с принятым проектным решением по установке 1 (одного) дымового пожарного извещателя в каждом помещении, необходимо было проводить экспертизу проекта 16/2019-У-АПС, выполненного ООО "Прайм систем". Заключение экспертизы ответчиком не представлено.

Как указывалось выше, в обязанности арендатора (ответчик) согласно пункту 3.2.3. указанного договора аренды, входит, в том числе содержание за свой счет здания и функционирующие системы электроснабжения в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии, а также безопасное состояние электропроводки.

Именно арендатор, в силу специфики осуществляемой им деятельности, определяет необходимость использования в профессиональной деятельности электрических приборов, их мощность, иные технические параметры, в том числе обеспечение их безопасности. И при необходимости приводит функционирующие системы электроснабжения в соответствие обязательным требованиям.

Согласно пункту 1 статьи 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Согласно статье 42 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), установленные настоящим Федеральным законом, не применяются вплоть до реконструкции или капитального ремонта здания или сооружения к следующим зданиям и сооружениям: 1) к зданиям и сооружениям, введенным в эксплуатацию до вступления в силу таких требований.

Согласно пункту 1.2.2 Приказа Минэнерго России от 13.01.2003 N 6 "Об утверждении Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей" потребитель обязан обеспечить: содержание электроустановок в работоспособном состоянии и их эксплуатацию в соответствии с требованиями настоящих Правил, правил безопасности и других нормативно-технических документов (далее - НТД); своевременное и качественное проведение технического обслуживания, планово-предупредительного ремонта, испытаний, модернизации и реконструкции электроустановок и электрооборудования;

Согласно пункту 2.1. договора аренды здание предоставляется арендатору за плату во временное владение и пользование для размещения медицинского учреждения и оказания медицинских услуг. Конкретный состав медицинских услуг, а также техническое оснащение определяет арендатор самостоятельно, как и самостоятельно выполняет все предъявляемые для этого требования.

Представленное в материалы дела ответчиком Техническое заключение по итогам проведения обследования отделения гинекологии по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Весенняя, д. 10" оценивается критически, поскольку оно составлено после проведения строительных работ в здании, соответственно, не может служить доказательством аварийного состояния здания до того как ответчик его отремонтировал; предметом обследования является только отделение гинекологии, а ремонтные работы проводились и в иных помещениях; к задачам технического обследования не относилось определение аварийности (неотложности) работ и др.

Кроме того, дефектные ведомости составлены не экспертом, а сотрудниками арендатора, заинтересованного в результате экспертизы, еще до обследования арендодателем не согласованы, (стр. 10 закл.). Предметом обследования является только отделение гинекологии, а ремонтные работы проводились и в иных помещениях. Выводы не могут распространяться на иные объекты здания. К задачам технического обследования не относилось определение аварийности (неотложности) работ. Вывод не соответствует поставленной задаче (стр. 2 технического заключения). При исследовании применялся только визуальный метод. Инструментальный метод не применялся. Лабораторные и инструментальные исследования не проводились. Исследуя помещения гинекологии, без исследования кровли, эксперт неправомерно делает заключение о состоянии кровельного покрытия. Не учитывается состояние обслуживания (очистка) систем отведения воды, являющихся зонами ответственности арендатора. Экспертом не были изучены документы о проведенных капитальных ремонтах в здании, а следовательно, не мог быть сделан вывод о наступлении срока планового ремонта (стр. Технического заключения). Подвижек несущего каркаса здания (стр. 1 Технического заключения) не может быть т.к. здание выполнено в ригельной системе: фундаменты сборные - свайное поле, ростверки ж/б каркас из колонн сечением 400 x 400 серии 1.020.1/87.2 с несущей способностью ветви 21 тонна, ригели серии ИИ-04-3 (Р2-72-56) с несущей способностью 7.2 тонн/м², плиты перекрытия ПК с несущей способностью 0.8 т/м². Ограждающие конструкции кирпичная кладка по ж/б каркасу, плиты перекрытия пустотные 800 x 6000. Здание имеет во всех трех корпусах подвал с коммуникациями и чердак-с внутренним ливнестоком. Кровля во всех трех корпусах была заменена в периоды 2009 - 2020 гг. из материалов Унифлекс ТКП, ТПП на стеклотканевой основе СНиП 23-01, ТУ5774-01-17925 1162-99 (Технониколь) межремонтный срок которого составляет 18 лет, также были выполнены покрытия на парапеты из оцинкованного кровельного железа по всему периметру кровли всех блоков.

Обследование и фотографирование проводилось без участия уполномоченных представителей арендодателя. Фотографии не содержат указания о месте съемки и не соответствуют фактическому состоянию отделения гинекологии до начала работ. Акт осмотра (стр. 11 закл.) уполномоченными представителями арендодателя не подписывался.

Для проведения экспертизы аварийности(неотложности) капитального ремонта истец не приглашался. В ходе совместного осмотра неотложных капитальных работ не выявлялось. Заключение, выводы, а также дефектные ведомости в адрес истца не направлялись, поэтому истец не имел возможности воспользоваться правом приносить возражения, как по кандидатуре специалиста, так и по существу.

Следовательно, Техническое заключение по итогам обследования, составленное фактически без возможности участия арендодателя, не может быть надлежащим доказательством неотложности капитальных работ.

Доводы ответчика со ссылкой на лицензию на медицинскую деятельность не могут быть приняты во внимание.

Не наличие лицензии свидетельствует о техническом состоянии здания, как указывает ответчик, а расширение лицензии на медицинскую деятельность (непосредственно перед ремонтами в ноябре 2018 года) в арендованном объекте опровергает довод ответчика о невозможности использовать объект аренды по назначению.

Доказательств невозможности осуществления медицинской деятельности ответчиком не представлено.

Следовательно, оснований полагать, что арендодатель не обеспечил техническое состояние объекта аренды целям аренды, не имеется.

По условиям заключенного договора аренды N 65/ар-09:

при обнаружении признаков аварийного состояния здания, сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать арендодателю (пункт 3.2.5 договора аренды);

не производить реконструкции здания и помещений, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя (пункт 3.2.6 договора аренды);

если арендуемое имущество в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке. В данном случае арендатор несет ответственность как при умышленных действиях, так и при неосторожности (пункт 3.2.7 договора аренды).

Таким образом, по смыслу пункта 3.2.6 договора аренды для инициирования аварийных работ за счет арендодателя необходимо сначала уведомить об аварийной ситуации, затем совместно с арендодателем определить объем капитальных работ со сроками их проведения и стоимостью (составить совместную дефектную ведомость). Дефектные ведомости по проведенным и проводимым работам в адрес арендодателя не направлялись, для составления дефектных ведомостей представители арендодателя не вызывались. Наоборот, при поступлении в адрес арендодателя письма N 145 от 18.04.2019 на месте был составлен акт главным архитектором об отсутствии аварийной ситуации в здании, требующей неотложного капитального ремонта. Установлена необходимость проведения планового (один раз в 3 - 5 лет) текущего ремонта и необходимости регулярного ухода и содержания здания, в том числе ливнестоков, за счет арендатора.

Исходя из вышеизложенного, а также с учетом того, что доказательств невозможности использования здания по целевому назначению без проведения неотложного капитального ремонта ответчиком не представлено, для применения статьи 616 ГК РФ в части возложения на арендодателя бремени расходов на проведенные работы, необходима либо просрочка выполнения планового ремонта, либо просрочка устранения неотложного (аварийного) ремонта.

Из представленной в материалы дела ответчиком переписки не следует, что имелась неотложная необходимость в проведении замены дюралевых окон на окна ПВХ, а также иных работ.

Обращение арендатора с просьбой разрешить перепланировку не может считаться заявлением о неотложности проведения ремонта.

Так, в письме исх. N 145 от 18.04.2019 сам арендатор указывал на то, что проведение спорных работ обусловлено, в то числе улучшением эксплуатационных показателей. Также в этом письме арендатор называет спорные работы - текущего и капитального характера.

В письме исх. N 209 от 05.04.2019 арендатор указывает на желание провести реконструкцию здания.

Из содержания ответов истца на указанные обращения следует, что истец разрешает произвести работы силами и за счет арендатора (ответчика).

Истец уведомил ответчика письмом исх. N 24/6937 от 23.12.2019 о том, что работы носят текущий (некапитальный) характер, отсутствуют согласованные сторонами дефектные ведомости; завышение объема и стоимости работ, предъявляемых арендатором; часть работ не соответствует предъявляемым обязательным требованиям по пожарной безопасности; кроме того, работы не носят неотложного характера и направлены на оптимизацию работы арендатора в сфере своей профессиональной деятельности, улучшения качества обслуживания пациентов и оказываемых услуг. Об отсутствии правовых оснований для уменьшения имеющейся задолженности по арендной плате по договору аренды N 65/ар-09 от 01.05.2009 истец уведомил ответчика письмом исх. N 24/6937 от 23.12.2019.

Письмо ответчика N 317 от 21.07.2016 (о принятии мер по ремонту кровельной системы) содержит сведения о ненадлежащем исполнении обязанностей арендатора по содержанию здания и текущему обслуживанию:

в пункте 1 указано, что нарушена герметичность соединительного узла, т.е. необходим мелкий восстановительный ремонт;

в пункте 2 указано, что водосливная труба засорена.

При такой ненадлежащей эксплуатации кровли, регулярно наступают негативные последствия, о чем арендодатель указывал арендатору с требованием устранить нарушения (письмо исх. N 12/4621 от 02.08.2016).

При обследовании кровли в 2016 году совместно арендатором и арендодателем было обнаружено, что в двух внутренних ливневых стоках заткнуты пластиковые бутылки, вследствие чего, при таянии снега набрался большой уровень воды, который превысил уровень высоты фартуков и были протечки на чердачные помещения.

Имелись обращения ответчика (арендатора) исключительно по вопросу противопожарных мероприятий.

Однако разрешений на перепланировку в указанных помещениях арендодателем не давалось. Дефектная ведомость сторонами не согласовывалась. Объемы и стоимость предъявляемых арендатором работ завышены, не соответствуют фактически выполненным. Сметная документация и акты выполненных работ имеют дефекты.

Таким образом, смета расходов на проведение капитального ремонта с истцом не согласовывалась, неотложность капитального ремонта не подтверждена, а само имущество было принято учреждением по акту приема-передачи без замечаний, в связи с этим у ответчика отсутствовали основания для зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы за спорный период.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о взыскании суммы задолженности.

Ответчиком в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы, поставив перед экспертами следующие вопросы:

1) Соответствуют ли фактические объемы работ по монтажу автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей (ЛПС и СОУЭ), произведенные в здании по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Весенняя, д. 10 (далее - "Здание"), сметной документации и акту выполненных работ (КС-2) по договору N 31907986908 от 19.07.2019? Если нет, то каков объем выполненных работ и их стоимость? Являются ли проведенные работы достаточными для оборудования Здания АПС и СОУЭ? Являются ли проведенные работы капитальными?

2) Соответствуют ли фактические объемы работ по монтажу электротехнических распределительных сетей и отдельных помещениях мания по адресу: Московская область, г. Серпухой, ул. Весенняя, д. 10 (отделение гинекологии - помещения 37 - 39, 41 - 62, 64 согласно плана ГУМ МО МОБТИ) сметной документации, акту выполненных работ (КС-2) по договору N 31908122806 от 02.08.2019? Если нет, то каков объем выполненных работ и их стоимость? Являются ли проведенные работы капитальными? Имелась ли необходимость в проведении указанных работ с учетом цели использования Здания (для оказания медицинских услуг)?

3) Соответствуют ли фактические объемы работ по замене оконных блоков в отдельных помещениях здания по адресу: Московская обл., г. Серпухов, ул. Весенняя, д. 10 (отделение гинекологии - помещения 37 - 39, 41 - 62, 64 согласно плана ГУП МО МОБТИ) сметной документации, акту выполненных работ (КС-2) по договору N 31908122806 от 29.08.2019 года? Если нет, то каков объем выполненных работ и их стоимость? работ с учетом цели использования Здания (для оказания медицинских услуг)? Являются ли проведенные работы капитальными? Имелась ли необходимость в проведении указанных работ с учетом цели использования Здания (для оказания медицинских услуг)?

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Спор по настоящему делу касается юридических (правовых) предпосылок для применения статей 616, 612, 623 ГК РФ.

Первые два вопроса не относится к предмету иска, так как в рамках данного дела не заявлено требование об объемах и стоимости выполненных работ.

Результат экспертизы вопросов, поставленных ответчиком, не повлияет на процедуру применения статей 616, 612, 623 ГК РФ.

Кроме того, установить экспертизой неотложность (аварийность) проведенных ответчиком работ, в том числе замены оконных блоков, невозможно в силу демонтажа имеющихся оконных блоков и установкой окон ПВХ, а также наличие перепланировок и реконструкций оконченных и не оконченных производством работ.

Исходя из вышеизложенных выводов, даже при наличии экспертного заключения необходимости замены оконных блоков, у ответчика отсутствует право на взыскание стоимости ремонта согласно статье 616 ГК РФ, так как такая возможность не предоставлена арендатору.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

По изложенным выше основаниям апелляционный суд также отказывает в удовлетворении заявленного ответчиком в апелляционном суде ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 7.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пеня в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В результате нарушения своих обязательств по уплате арендной платы ответчику были начислены пени в размере 219 416,99 руб.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

В соответствии с "Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)" (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016) при присуждении неустойки по день фактического исполнения обязательства расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, по смыслу пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве) по ставке, действующей на дату исполнения судебного решения.

Поскольку на момент подачи иска денежное обязательство ответчиком не исполнено, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о взыскании 481 305,41 руб. неустойки, начисленной за просрочку обязательств по оплате за период с июля по сентябрь 2019 года по договору аренды здания N 65/ар-09 от 01.05.2009, неустойки по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,05% от суммы основного долга 3 642 209,21 руб., за каждый день просрочки со дня вынесения решения по день фактической оплаты.

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2020 года по делу N А41-111726/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.