Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миришова Э.С.,

судей Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания Васильевой Ю.К.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Ашан": Кравцова Л.Е., представитель по доверенности N А-А-13-02-2019-921 от 13.02.2019, Веселов А.В., представитель по доверенности N А-Г-19-03-2019-921 от 19.03.2019,

от общества с ограниченной ответственностью "Московский": Пайгачова Н.В., представитель по доверенности N 19 от 01.03.2019, Ермакова О.В., представитель по доверенности N 86 от 26.11.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ашан" на решение Арбитражного суда Московской области от 07 марта 2019 года по делу N А41-89982/18, принятое судьей Сергеевой А.С., по иску общества с ограниченной ответственностью "Ашан" к обществу с ограниченной ответственностью "Московский" о досрочном расторжении договора,

общество с ограниченной ответственностью "Ашан" (далее - ООО "Ашан") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Московский" (далее - ООО "Московский") о досрочном расторжении долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 002 от 17.08.2012, заключенного между сторонами, по основаниям, установленным п. п. 14.3.2, 14.3.3 договора аренды.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.03.2019 по делу N А41-89982/18 исковые требования ООО "Ашан" оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Ашан" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представители ООО "Ашан" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.

Представители ООО "Московский" против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 17.08.2012 между ООО "Московский" (арендодатель) и ООО "Ашан" (арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения N 002, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе, д. 25 Д, цокольный и 1-ый этаж, с целью организации в них гипермаркета "Ашан", общей площадью 14 129, 6 кв. м (общая площадь арендуемой части помещения на цокольном этаже составляет 1 247, 2 кв. м), а арендатор обязался принять помещение и своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи по договору.

В соответствии с п. 14.3 договора аренды арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе, в случаях:

- если арендодатель создает препятствия для пользования и владения арендатором помещения в соответствии с его целевым назначением (пп. 14.3.2 договора);

- если переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию в соответствии с целевым назначением недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды (пп. 14.3.3 договора).

В силу п. 5.12 договора аренды, арендодатель обязался строго выполнять законодательство Российской Федерации (включая, среди прочего, правила и требования противопожарной безопасности).

В случае закрытия торгового центра органами власти по любым причинам, исключая вину арендатора и/или в случае установления органами власти по причинам нарушения норм и правил установки, эксплуатации, обслуживания систем пожарной безопасности арендодателем запрета на использование помещения в соответствии с разрешенным использованием, при невозможности использования арендатором помещения для осуществления коммерческой деятельности в течение 1-го месяца, наступают последствия, предусмотренные пп. 14.3.2 договора аренды.

Пунктом 14.8 договора аренды установлен порядок расторжения договора по вышеуказанным основаниям: арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендодателю соответствующей претензии, срок ответа на которую устанавливается в 45 календарных дней.

В случае неполучения ответа и/или неустранения оснований, перечисленных в пп. пп. 14.3.1 - 14.3.7, в указанный срок, арендатор будет вправе осуществить свое право досрочного расторжения настоящего договора в установленном законе порядке.

Обращаясь в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском, ООО "Ашан" указало, что письмом от 14.06.2018 исх. N 1386-18/юр истец в ответ на письмо ответчика N 343-МКМ от 06.06.2018 уведомил последнего о наличии неустраненных существенных нарушений требований пожарной безопасности в помещениях торгового центра, что является грубым нарушением п. 5.12 договора аренды ответчиком, и потребовал в срок до 01.07.2018 устранить указанные нарушения.

В последующем, поскольку в установленный срок нарушения требований пожарной безопасности ответчиком устранены не были, ООО "Ашан" письмом от 19.07.2018 исх. N 1477-18/юр заявил о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Учитывая изложенное, полагая, что ответчиком созданы препятствия в пользовании истцом помещением, выразившиеся в нарушении ответчиком требований пожарной безопасности и неустранении соответствующих нарушений в разумный срок, а само помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, связанные с нарушением ответчиком требований пожарной безопасности, ООО "Ашан" обратилось в суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Оставляя заявленные требования без удовлетворения, арбитражный суд первой инстанции исходил из недоказанности материалами дела оснований, позволивших расторгнуть спорный договор аренды по заявленным истцом основаниям.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной стороны договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 2 названной нормы).

Исходя из предмета, договор N 002 от 17.08.2012 по своей правовой природе является договором аренды, ввиду чего спорные правоотношения сторон подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328) и специальными нормами, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По требованию одной стороны договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 2 названной нормы).

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Приведенные положения статей 309, 450, 612, 620 ГК РФ и указанные истцом пп. пп. 14.3.2, 14.3.3 договора аренды фиксируют возможность расторжения договора в случае создания арендодателем препятствий в пользовании и владении арендатором помещений в соответствии с его целевым назначением, а также в случае наличия препятствующих пользованию в соответствии с целевым назначением недостатков помещения, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды.

По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд, по смыслу статей 10, 118, 123, 126 и 127 Конституции Российской Федерации и положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не собирает доказательства, а лишь исследует и оценивает доказательства, представленные сторонами, либо истребует доказательства по ходатайству сторон.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Так, при заключении спорного договора аренды истек как арендатор подписал акт приема-передачи помещения от 17.08.2012, согласно которому принятые арендатором в аренду помещения пригодны для целей аренды в соответствии с условиями договора.

В силу положений п. 5.4 договора аренды арендодатель обязался, в том числе, обеспечить здание торгового центра, помещения и мест общего пользования необходимой пожароохранной сигнализацией, а в силу положений п. 5.5 - обеспечить безопасность в здании торгового центра, соразмерную с обычными мерами безопасности в зданиях подобного рода.

Помимо этого, к обязательствам арендодателя отнесены:

- обеспечение мест общего пользования системами безопасности и предупреждения, включая системы оповещения, внутреннюю телефонную связь, телевизионные системы слежения, аварийное освещение, системы обнаружения или предупреждения возгорания, системы спринклерного пожаротушения, любые пожарные выходы в торговом центре и противопожарное оборудование, а также оборудование и приспособления для предупреждения возгорания (пп. 7 п. 5.2 договора аренды);

- обеспечение бесперебойного функционирования, обслуживание, ремонт и эксплуатация в том числе пожароохранной сигнализации (пп. 8 п. 5.2 договора аренды);

- обеспечение соответствия помещения в том числе противопожарным нормам и требованиям, а также полной пригодности помещения для целей размещения в нем гипермаркета в соответствии с целевым назначением (п. 5.8 договора аренды);

- строгое выполнение законодательства Российской Федерации (включая, среди прочего, правила и требования противопожарной безопасности) (п. 5.12 договора аренды);

- ответственность арендодателя в соответствии с Ведомостью распределения эксплуатационной ответственности (Приложение N 5) за систему пожаротушения и пожарной безопасности в торговом центре, включая помещение арендатора (п. 9.1.8 договора аренды).

Так, в подтверждение пожарной безопасности торгового центра в целом в материалы дела представлены: заключение о независимой оценке пожарного риска (НОР) N 05/18-НОР от 23.04.2018; декларация пожарной безопасности N 36401368-ТО-9065 от 13.10.2017; паспорт безопасности ТРК "Московский", утвержденный 15.01.2018; акт обследования места массового пребывания людей от 02.10.2018

В подтверждение пожарной безопасности арендуемого истцом помещения в материалы дела представлены: акт проверки работоспособности системы АПС (автоматической пожарной сигнализацией), АУПТ (автоматической установкой пожаротушения) и системы дымоудаления на территории гипермаркета "АШАН" (ТРК "Московский") от 20.01.2017; акт проверки работоспособности систем противопожарной защиты (АПС, АУПТ, системы дымоудаления и внутреннего пожарного водопровода) в помещении гипермаркета "Ашан" (ТРК "Московский") от 23.08.2017; акт комплексной проверки автоматических установок противопожарной защиты в помещениях ООО "Ашан" на объекте ТРК "Московский" от 07.02.2019 (в указанных актах представители сторон зафиксировали исправное рабочее состояние всех систем).

Вышеуказанные доказательства в установленном АПК РФ порядке оспорены не были.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы в качестве доказательства несоответствия отдельных требований пожарной безопасности именно всего торгового центра, на решение по гражданскому делу N 2-2530/2018 от 27.06.2018, признается апелляционным судом несостоятельной, поскольку указанным решением суда было установлено, что выявленные несоответствия отдельных требований пожарной безопасности не создают угрозу жизни как посетителям, так и работникам торгового центра, а также зданию в целом, и являются устранимыми, ввиду чего собственнику торгового центра была представлена возможность устранить их в срок до 08.12.2018.

Как следует из материалов дела, ООО "Московский", выполнив предусмотренные судебным актом мероприятия, предоставил 25.01.2019 соответствующее заявление в Отдел судебных приставов Кировского района г. Самары УФССП России по Самарской области с целью документального подтверждения соответствующими доказательствами добровольного исполнения решения суда, к которому приложен комплект документов, подтверждающих заключение договоров на выполнение необходимых работ по устранению нарушений пожарной безопасности с актами выполненных работ, протоколами лабораторных испытаний и комплексной проверки.

В ответ на указанное обращение, ОСП Кировского районного г. Самары завершило исполнительное производство, что подтверждается представленным постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Кировского района Юртайкиной В.В. от 29.01.2019 об окончании исполнительного производства N 848/19/63037-ИП.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы в качестве доказательств имеющихся нарушений торгового центра Перечни отступлений от требований пожарной безопасности от 19.06.2018 за N 63/77/В/0048/2018/159, от 31.07.2018 за N 63/77/В/0048/2018/183, подготовленные ООО "Северо-Западный Разрешительный центр в области пожарной безопасности", Аудит пожарной безопасности (пожарно-техническое обследование)ТРЦ "Московский", подготовленный ООО "Ростехпроект" и публикация из средств массовой информации, признается апелляционным судом также несостоятельной, поскольку, как обоснованно указал суд первой инстанции, указанные доказательства не являются относимыми и допустимыми по смыслу ст. ст. 67, 58 АПК РФ. Кроме того, указанные доказательства опровергаются представленными ответчиком в материалы дела законодательно установленных форм оценками соответствия объектов защиты требованиям пожарной безопасности в соответствии с пунктом 1 статьей 144 ФЗ от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", которым предусмотрен закрытый перечень форм оценки соответствия объектов защиты требованиям пожарной безопасности, а именно: заключением о независимой оценке пожарного риска (НОР) N 05/18-НОР от 23.04.2018 и декларацией пожарной безопасности N 36401368-ТО-9065 от 13.10.2017.

Как следует из искового заявления, одним из оснований требований ООО "Ашан" является условие, предусмотренное пунктом 5.12 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком. По мнению истца, в случае невозможности использования арендатором помещения для осуществления коммерческой деятельности в течение 1 месяца, наступают последствия, предусмотренные пунктом 14.3.2 договора, то есть арендатор получает право требовать досрочного расторжения договора.

Аналогичная позиция истцом заявлена в апелляционной жалобе.

Между тем, по смыслу п. 5.12 договора аренды названными положениями предусмотрено 2 варианта разрешения ситуации в случае закрытия (запрета на использование) как торгового центра, так и помещения в нем:

1) когда запретительные действия произошли по вине арендатора, то последний оплачивает реальный ущерб арендодателю;

2) когда запретительные действия произошли по вине арендодателя, то последний оплачивает реальный ущерб арендатору и в случае длительной (более 1-го месяца) невозможности использования помещения арендатор может поставить вопрос о расторжении договора.

Так, истец, ссылается на определение Кировского районного суда г. Самары от 14.05.2018 по делу N 2-2530/2018, которым удовлетворено ходатайство прокурора о принятии мер по обеспечению иска, а именно ООО "Московский" запрещено, среди прочего, осуществлять деятельность, связанную с эксплуатацией ТЦ "Московский" в период с 28.05.2018).

Между тем, из указанного определения усматривается, что основанием указанных мер послужило то, что основанием иска прокурора послужила проверка, в ходе которой были установлены нарушения требований пожарной безопасности при эксплуатации здания торгового центра "Московский", о чем был составлен акт проверки противопожарного состояния торгово-развлекательного центра "Московский" от 12.04.2018 с указанием выявленных нарушений требований пожарной безопасности. Данным Актом проверки определено, в том числе, помимо нарушений со стороны ООО "Московский", нарушения на территории ряда арендаторов - ООО "АШАН", ООО "Детский Мир", ООО "Рич Фэмили", ООО "Каро Фильм Самарак", ООО "Хлоп Топ", "Батутный центр".

Так, в акте указано, что ООО "Ашан" не обеспечило исправное состояние системы противопожарной защиты (нарушение п. 61 Правил противопожарного режима РФ), поскольку в вентиляционном помещении осуществляется хранение горючих материалов (нарушение ФЗ от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" статья 1, п. 23 пп. "б" Правил противопожарного режима в РФ); в складском помещении расстояние от хранящихся товаров до светильников менее чем 0,5 метра (нарушение п. 343 Правил Противопожарного режима в РФ).

Таким образом, временный запрет деятельности торгового центра был обусловлен не только действиями арендодателями, но и действиями арендаторов, в том числе истца по настоящему делу.

В связи с этим, применение истцом положений п. 5.12 договора аренды касательно вины Арендодателя является неправомерным, а, следовательно, и применение последствий, обусловленных п. 14.3.2 договора аренды (возможность досрочного расторжения договора), также является необоснованным.

Кроме того, из определения Кировского районного суда города Самары от 05.06.2018 по делу N 2-2530/2018 усматривается, что юридический запрет на эксплуатацию помещения, арендуемого ООО "Ашан", действовал только в период с 28.05.2018 по 05.06.2018, то есть в течение только 8 дней (не 1-го месяца, как это предусмотрено договором аренды).

Следовательно, необходимый для применения пункта 5.12 договора месячный срок невозможности использования арендатором помещения, в данном случае отсутствует.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что арендодатель надлежаще исполняет свои обязательства, предусмотренные положениями договора (п. п. 5.3 - 5.5, 5.8, 5.12) и ст. 612 ГК РФ; препятствия для использования арендатором помещения по целевому назначению признан отсутствующими и, как следствие, отсутствуют законные основания для расторжения договора аренды на основании пункта 14.3.2 (препятствие в пользовании помещением по целевому назначению) и пункта. 14.3.3 (препятствие в пользовании по недостаткам, которым не были оговорены при заключении договора) договора аренды.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Московской области от 07 марта 2019 года по делу N А41-89982/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.