Резолютивная часть постановления объявлена "25" мая 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме "01" июня 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Добряковым К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ФГУП "ФТ-Центр"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "08" декабря 2009 года,

принятое судьей Марченко Р.А.

по делу N А40-63698/09-40-434

по иску ФГУП "ФТ-Центр"

к ЗАО "Разноэкспорт"

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ТУ Росимущества в г. Москве, ООО "Стройинвестпроект плюс",

о взыскании просроченной арендной платы, расторжении договора аренды, истребовании объекта аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Малинина А.В. по доверенности от 11.01.2010 г.;

от ответчика: единоличный исполнительный орган Тарасов А.В. на основании решения участников от 30.06.2009 г., Ткаченко О.В. по доверенности от 02.02.2010 г.;

от третьих лиц: от ТУ Росимущества в г. Москве: Юнусов Р.А. по доверенности от 03.02.2010 г.; от ООО "Стройинвестпроект плюс": Киселева Т.М. по доверенности от 24.05.2010 г.; Манукян Д.Н. по доверенности от 24.05.2010 г.,

01.06.2009 г. Федеральное государственное унитарное предприятие "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий" (далее - ФГУП "ФТ-Центр") (арендодатель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО "Разноэкспорт" (арендатор) (с учетом принятия судом первой инстанции изменения иска - Т. 2, л.д. 48 - 52, 149 - 153) о:

- взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из Договора аренды N 12/7 от 10.01.1994 г. просроченной арендной платы за пользование объектом аренды в период с января 2008 года по май 2009 года в сумме 303098 руб. 42 коп.;

- расторжении Договора аренды N 12/7 от 10.01.1994 г. на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ в связи с допущенной арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа просрочкой во внесении арендной платы;

- истребовании являющегося объектом аренды имущества, а именно: помещений общей площадью 829,6 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д. 15, стр. 2.

Заявленные требования мотивированы тем, что Дополнительным соглашением N 01-7/782 от 18.07.1997 г. к Договору аренды N 12/7 от 10.01.1994 г. установлена ставка арендной платы 2623225100 руб. в год за пользование помещениями общей площадью 4334,2 кв. м, что соответствует ставке 605 руб. 24 коп. без учета НДС за 1 кв. м в год (с учетом изменения нарицательной стоимости денежных знаков). Поскольку фактически с 2003 года арендатор пользовался помещениями общей площадью 829,6 кв. м, то им подлежала внесению арендная плата в сумме 49373 руб. 86 коп. с учетом НДС в месяц, тогда как арендатором в период с 01.01.2008 г. по 31.12.2008 г. уплачивалась арендная плата в меньшем размере, а с 01.01.2009 г. внесение арендной платы полностью прекратилось, вследствие чего образовавшаяся по состоянию на 31.05.2009 г. задолженность составила 303098 руб. 42 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от "08" декабря 2009 года (Т. 3, л.д. 77 - 80) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (Т. 3, л.д. 90 - 93), в которой он просит обжалуемое решение отменить с вынесением судебного акта об удовлетворении заявленного иска в полном объеме, указав, что вывод суда первой инстанции, изложенный в обжалуемом решении, а именно: о том, что в период, о взыскании арендной платы за который заявлен иск, арендатор был лишен возможности использовать являющимися объектом аренды помещения по назначению, - не основывается на исследованных доказательствах.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы и Третьи лица требования и доводы жалобы поддержали; Ответчик заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Установлено, что 10.01.1994 г. между Российской Федерацией в лице Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом (арендодатель) и ОА "Разноэкспорт" (арендатор) заключен Договор N 12/7 (Т. 1, л.д. 9 - 15), предметом которого является обязанность арендодателя предоставить арендатору за плату (94843886 руб. 16 коп. с учетом НДС в год) во временное владение и пользование на срок 25 лет, исчисляемый с 15.01.1994 г., нежилые помещения общей площадью 6802 кв. м в зданиях по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д. 15, стр. 1, 2.

Распоряжением Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 07.08.1996 г. N 919-р здания по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д. 15, стр. 1, 2, переданы в хозяйственное ведение за ФГУЭП "Полет" (в ЕГРП право хозяйственного ведения зарегистрировано 14.08.2000 г. (Т. 1, л.д. 47, 50)).

Соответственно, в силу ст. 295, 299, 617 ГК РФ у Федерального государственного унитарного эксплуатационного предприятия "Полет" возникли права и обязанности арендодателя из Договора N 12/7 от 10.01.1994 г.

01.07.1997 г. между Федеральным государственным унитарным эксплуатационным предприятием "Полет" и АОЗТ "Разноэкспорт" подписан Акт б/н (Т. 1, л.д. 25 - 29), которым арендатор передал, а арендодатель принял часть являющихся объектом аренды помещений общей площадью 1961,9 кв. м; согласовано уменьшение состава являющихся объектом аренды помещений до 4840,1 кв. м и установление ставки арендной платы в сумме 1962640,1 руб. включая НДС в год.

18.07.1997 г. между Российской Федерацией в лице Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом, Федеральным государственным унитарным эксплуатационным предприятием "Полет" и АОЗТ "Разноэкспорт" заключено Дополнительное соглашение N 01-7/782 (Т. 1, л.д. 16 - 19), которым согласовано уменьшение состава являющихся объектом аренды помещений до 4334,2 кв. м и установление ставки арендной платы в сумме 2623225100 руб. без учета НДС в год.

01.11.1998 г. между Федеральным государственным унитарным эксплуатационным предприятием "Полет" и АОЗТ "Разноэкспорт" подписан Акт б/н (Т. 1, л.д. 30), которым арендатор передал, а арендодатель принял часть являющихся объектом аренды помещений; согласовано уменьшение состава являющихся объектом аренды помещений до 3240,8 кв. м.

01.12.1998 г. между Федеральным государственным унитарным эксплуатационным предприятием "Полет" и АОЗТ "Разноэкспорт" подписан Акт б/н (Т. 1, л.д. 31), которым арендатор передал, а арендодатель принял часть являющихся объектом аренды помещений; согласовано уменьшение состава являющихся объектом аренды помещений до 2870,9 кв. м.

01.02.1999 г. между Федеральным государственным унитарным эксплуатационным предприятием "Полет" и АОЗТ "Разноэкспорт" подписан Акт б/н (Т. 1, л.д. 32), которым арендатор передал, а арендодатель принял часть являющихся объектом аренды помещений; согласовано уменьшение состава являющихся объектом аренды помещений до 1434,8 кв. м.

01.04.1999 г. между Федеральным государственным унитарным эксплуатационным предприятием "Полет" и АОЗТ "Разноэкспорт" подписан Акт б/н (Т. 1, л.д. 33), которым арендатор передал, а арендодатель принял часть являющихся объектом аренды помещений; согласовано уменьшение состава являющихся объектом аренды помещений до 1142,4 кв. м.

01.05.1999 г. между Федеральным государственным унитарным эксплуатационным предприятием "Полет" и АОЗТ "Разноэкспорт" подписан Акт б/н (Т. 1, л.д. 34), которым арендатор передал, а арендодатель принял часть являющихся объектом аренды помещений; согласовано уменьшение состава являющихся объектом аренды помещений до 951,7 кв. м.

01.10.2000 г. между Федеральным государственным унитарным эксплуатационным предприятием "Полет" и АОЗТ "Разноэкспорт" подписан Акт б/н (Т. 1, л.д. 35), которым арендатор передал, а арендодатель принял часть являющихся объектом аренды помещений; согласовано уменьшение состава являющихся объектом аренды помещений до 838,1 кв. м.

01.03.2003 г. между Федеральным государственным унитарным эксплуатационным предприятием "Полет" и АОЗТ "Разноэкспорт" подписан Акт б/н (Т. 1, л.д. 37), которым арендатор передал, а арендодатель принял часть являющихся объектом аренды помещений; согласовано уменьшение состава являющихся объектом аренды помещений до 829,6 кв. м.

В 2003 г. между Федеральным государственным унитарным эксплуатационным предприятием "Полет" и АОЗТ "Разноэкспорт" заключено Дополнительное соглашение б/н (Т. 1, л.д. 20 - 22), которым согласовано уменьшение состава являющихся объектом аренды помещений до 829,6 кв. м и установление ставки арендной платы в сумме 556746 руб. включая НДС в год.

Однако на изменение Договора аренды N 12/7 от 10.01.1994 г. посредством вышеуказанных Актов от 01.11.1998 г. - 01.03.2003 г. и Дополнительного соглашения от 2003 г. в нарушение требований ст. 295 ГК не было получено согласие собственника являющегося объектом аренды имущества.

В связи с чем указанные изменения к Договору аренды N 12/7 от 10.01.1994 г. не породили соответствующих им правовых последствий.

В то же время соглашения, оформленные Актами от 01.11.1998 г. - 01.03.2003 г. и Дополнительным соглашением от 2003 г., сторонами были исполнены, а именно: с 01.03.2003 г. в пользовании арендатора находились помещения в здании по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д. 15, стр. 2, общей площадью 829,6 кв. м (основной: площадью 596,4 кв. м: подвала, полуподвала, помещения 29 цокольного этажа; помещений 6, 18 этажа 1; помещения 6 этажа 2; помещений 8 - 13 этажа 3; вспомогательной: площадью 233,2 кв. м).

Судебными актами по делу N А40-19092/08-113-160 (Т. 2, л.д. 71 - 82) применена исковая давность к иску ЗАО "Разноэкспорт" об истребовании помещений, являющихся объектом аренды по Договору аренды N 12/7 от 10.01.1994 г. в редакции Дополнительного соглашения N 01-7/782 от 18.07.1997 г., установив, что арендатор добровольно отказался от пользования частью являющихся объектом аренды помещений, а арендодатель - от взимания арендной платы, приходящейся на соответствующую часть являющихся объектом аренды помещений.

Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 06.10.2006 г. N 3609-р (Т. 1, л.д. 44 - 46) Федеральное государственное унитарное эксплуатационное предприятие "Полет" реорганизовано посредством его присоединения к Федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий" с передачей в хозяйственное ведение последнего зданий по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д. 15, стр. 1, 2 (в ЕГРП переход права хозяйственного ведения зарегистрирован 24 и 26.03.2008 г. (Т. 1, л.д. 53, 54)).

Соответственно, в силу ст. ст. 295, 299, 617 ГК РФ у Федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий" возникли права и обязанности арендодателя из Договора N 12/7 от 10.01.1994 г.

Установленной Дополнительным соглашением N 01-7/782 от 18.07.1997 г. к Договору аренды N 12/7 от 10.01.1994 г. ставке арендной платы 2623225100 руб. в год без учета НДС за пользование помещениями общей площадью 4334,2 кв. м соответствует ставка 605 руб. 24 коп. без учета НДС за 1 кв. м в год (с учетом изменения нарицательной стоимости денежных знаков).

Применение указанной ставки к фактически использовавшимся арендатором с 01.03.2003 г. помещениям площадью 829,6 кв. м влечет возникновение у арендатора обязанности по внесению арендной платы в сумме 49373 руб. 86 коп. с учетом НДС в месяц.

Арендатором в период с 01.01.2008 г. по 31.12.2008 г. уплачивалась арендная плата по меньшей ставке в сумме 44688 руб. 10 коп. (Т. 2, л.д. 60 - 70), что соответствовало применению указанной 605 руб. 24 коп. без учета НДС за 1 кв. м в год к помещениям площадью 750,9 кв. м, а с 01.01.2009 г. внесение арендной платы полностью прекратилось.

Арендатор ссылается на то обстоятельство, что в связи с производимой реконструкцией здания он до 01.01.2009 г. был лишен возможности пользоваться частью являющихся объектом аренды помещений: основным площадью 22,4 кв. м и вспомогательными: площадью 233,2 кв. м, а с 01.01.2009 г. полностью лишен возможности пользоваться всеми являющимися объектом аренды помещениями.

Суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии обстоятельствам дела указанных обстоятельств, на которые ссылается арендатор, основываясь на всесторонне, полно, объективно исследованных и правильно оцененных доказательствах, в т.ч.:

- заключенного между Федеральным государственным унитарным эксплуатационным предприятием "Полет" (заказчик) и ООО "Стройинвестпроект плюс" (инвестор) Контракта от 29.09.2003 г. (Т. 2, л.д. 10 - 30), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по реконструкции зданий по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д. 15, стр. 1, 2, предполагающего (п. 2.5.) освобождение являющихся объектом реконструкции помещений в срок до 01.05.2006 г. от находящихся в них арендаторов, в т.ч. от АОЗТ "Разноэкспорт";

- Акта от 15.11.2005 г., составленного по результатам проверки фактического использования здания по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д. 15, стр. 2, проведенной Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по г. Москве (Т. 2, л.д. 117 - 140), из которого следует, что по состоянию на 10.11.2005 г. здание находится в стадии реконструкции; почти все помещения внутри здания разобраны; ЗАО "Разноэкспорт" занимает помещения площадью 829,6 кв. м; при этом перегородки помещения второго этажа площадью 22,4 кв. м, отделяющие его от коридора, разрушены;

- судебных актах по делу N А40-19092/08-113-160 (Т. 2, л.д. 71 - 82), которыми установлено, что в связи с осуществляемой реконструкцией здания права арендатора по использованию являющегося объектом аренды имущества нарушаются невозможностью использования по назначению помещений: основных площадью 22,4 кв. м и вспомогательных площадью 233,2 кв. м;

- Постановления Мещанского районного суда г. Москвы от 08.12.2008 г. по делу N 5-480/2008 (Т. 3, л.д. 41), которым ООО "Стройинвестпроект плюс" признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 20.4. КоАП РФ, и приостановлена деятельность здания по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д. 15, стр. 2, на срок 50 суток, в связи с допущенными ООО "Стройинвестпроект плюс" нарушениями требований пожарной в ходе проведения работ по реконструкции здания по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д. 15, стр. 2;

Указанным доказательствам судом первой инстанции дан подробный анализ в соответствии со ст. ст. 68, 69 АПК РФ и правильная оценка в соответствии со ст. 71 АПК РФ, не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции нет оснований.

Судом апелляционной инстанции было отклонено ходатайство Истца о допросе в качестве свидетелей работников ООО "Стройинвестпроект плюс", наблюдавших обстоятельство беспрепятственного прохода работников ЗАО "Разноэкспорт" в здание по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д. 15, стр. 2, в период, за который взыскивается арендная плата, - как не направленное на установление обстоятельств, имеющих значение для дела, учитывая, что из иных (вышеприведенных) доказательств следует, что возникшие у арендатора препятствия в пользовании объектом аренды были сопряжены не с тем, что арендодатель физически не допускал его в здание и в являющиеся объектом аренды помещения, а с тем, что по причине проводимой в здании по заданию арендодателя реконструкции возникли неудобства (сопровождающие ремонтные работы и работы по демонтажу шум, мусор, пыль, др.), вследствие которых использование по назначению являющихся объектом аренды помещений стало невозможным.

Дополнительно представленные Истцом суду апелляционной инстанции доказательства не только не опровергают установленное судом первой инстанции обстоятельство наличия у арендатора препятствий в пользовании объектом аренды, но, напротив, подтверждают.

Так, из Акта от 19.04.2010 г., составленного по результатам проверки фактического использования здания по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д. 15, стр. 2, проведенной Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по г. Москве (Т. 4, л.д. 20 - 33), следует, что по состоянию на 19.04.2010 г. здание находится на реконструкции и передано в установленном порядке для проведения строительно-монтажных работ; часть предоставленных ЗАО "Разноэкспорт" помещений заперты и опечатаны печатью ЗАО "Разноэкспорт", часть - захламлены и пустуют.

Акт от 03.02.2006 г. (Т. 4, л.д. 1 - 19), из которого следует, что демонтажные работы в занимаемых ЗАО "Разноэкспорт" помещениях в здании по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д. 15, стр. 2, пока не проведены, - не содержит сведений об обстоятельствах, имеющих значение для дела, поскольку относится к периоду, предшествующему тому, за который взыскивается арендная плата.

Прилагаемая к Акту от 19.04.2010 г. фототаблица (Т. 4, л.д. 26, 27, 29, 31, 32) также отражает не совместимое с использованием по назначению состояние здания, подвергаемого реконструкции.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у арендатора возможности использовать объект аренды по назначению в период, за который взыскивается арендная плата, и, соответственно, об отсутствии у обязанности уплачивать арендную плату за указанный период, учитывая, что в силу ст. ст. 328, 606 ГК РФ непредоставление арендодателем обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование арендатору порождает на стороне арендатора право приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованности предъявленного требования о взыскании просроченной арендной платы и производных от него требований о досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя в связи с допущенным арендатором существенным нарушением условий договора и истребовании объекта аренды.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, могущих явиться основанием для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, - при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда г. Москвы от "08" декабря 2010 года по делу N А40-63698/09-40-434 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.