Резолютивная часть постановления объявлена 05.05.2010 года

Полный текст постановления изготовлен 13.05.2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей: Левиной Т.Ю., Кораблевой М.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО Бухгалтерское агентство "БУХ БИЗНЕС ПАРТНЕР"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.02.2010 года

по делу N А40-135270/09-85-540, принятое судьей Беловой А.Р.,

по иску ООО Бухгалтерское агентство "БУХ БИЗНЕС ПАРТНЕР"

к ЗАО "ИнтерБизнес",

третье лицо: ООО "КОНТАКТ-М"

о досрочном расторжении краткосрочного договора субаренды нежилого помещения, возврате обеспечительного платежа, арендной платы

при участии представителей:

от истца: Виноградова Е.Н. по доверенности от 28.04.2010;

от ответчика: не явился извещен;

от третьего лица: Константинов В.Н. по доверенности от 20.01.2010.

ООО Бухгалтерское агентство "БУХ БИЗНЕС ПАРТНЕР" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "ИнтерБизнес" (с учетом удовлетворенного в порядке статьи 49 АПК РФ ходатайства об уточнении исковых требований) о взыскании 604112 руб. 75 коп. по договору краткосрочной субаренды нежилого помещения N 90/09 от 01.07.2009 г., из которых: 387 735 руб. 64 коп. - обеспечительный платеж по договору N 90/09 от 01.07.2009 г.; 73 943 руб. 11 коп. - остаток обеспечительного платежа по договору аренды N 115/08, который по договору N 90/09 от 01.07.2009 г. засчитывается в арендную плату по договору N 90/09 от 01.07.2009 г. (соглашение от 30.06.2009 г.); 46 934 руб. - переплата по аренде по договору N 115/08, которая засчитывается в арендную плату по договору N 90/09 от 01.07.2009 г. (соглашение от 30.06.2009 г.); 95 500 руб. - возврат арендной платы за период с 23.09.2009 г. по 30.09.2009 г. по договору N 90/09 от 01.07.2009 г. (дополнительное соглашение N 2 от 22.09.2009 г.).

Решением от 24.02.2010 года Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении исковых требований ООО Бухгалтерское агентство "БУХ БИЗНЕС ПАРТНЕР" к ЗАО "ИнтерБизнес" отказал.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы от 24.02.2010, ООО Бухгалтерское агентство "БУХ БИЗНЕС ПАРТНЕР" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что решение суда первой инстанции принято незаконно и необоснованно, с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы изложенные в апелляционной жалобе поддержал в полном объеме. Просил решение Арбитражного суда города Москвы от 24.02.2010 года отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель 3-го лица требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке п. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, и установлено судом, между ответчиком - ЗАО "ИнтерБизнес" (Арендатор) и истцом - ООО Бухгалтерское агентство "БУХ БИЗНЕС ПАРТНЕР" (Субарендатор) 01.07.2009 года был заключен договор аренды N 90/09 с протоколом разногласий, приложением N 1 и дополнительным соглашением от 01.08.2009 г. к нему (л.д. 9 - 21, т. 1),

В соответствии с п. п. 1.1, 1.3 договора Арендатор обязался передать, а Субарендатор принять во временное владение и пользование (в субаренду) нежилые помещения, общей площадью 284,1 кв. м, расположенные по адресу: 107023, г. Москва, Мажоров пер., д. 14, строение 2, согласно приложению N 1 к договору, для использования в офисных целях.

Согласно п. 1.2 договора, помещения, передаваемые в субаренду, находятся во владении и пользовании Арендатора в соответствии с договором аренды нежилого помещения N 03/09 от 26.01.2009 года, заключенным между ответчиком (Арендатор) и 3-м лицом - ООО "Контакт-М".

Собственником помещений является ООО "Контакт-М", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 30.12.2009 г. N 19/266/2009-1493 (л.д. 105, т. 1).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев (п. 8.1).

В разделе 4 договора аренды N 90/09 стороны определили порядок расчетов и размер арендной платы.

Пунктом 4.6 договора предусмотрена обязанность субарендатора в качестве гарантии исполнения своих обязательств по договору уплатить Арендатору обеспечительный взнос в размере месячной арендной платы в сумме 387 735 руб. 64 коп. в течение 2-х дней с момента подписания договора.

В соответствии с п. 4.6 договора соглашения от 30.06.2009 года, обеспечительный платеж в сумме 461 678 руб. 75 коп., перечисленный истцом ответчику по договору N 115/08 от 01.08.2009 года подлежит зачету в счет уплаты обеспечительного платежа по договору краткосрочной аренды N 90/09 от 01.07.2009 года - в сумме 387 735 руб. 64 коп.; оставшаяся сумма в размере 73 943 руб. 11 коп. засчитывается в качестве арендной платы.

Ответчик свои обязательства по договору аренды выполнил надлежащим образом, передав истцу по акту приема-передачи от 01.07.2009 года обусловленные договором помещения (л.д. 19, т. 1).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В обоснование исковых требований истец ссылается на создание ответчиком препятствий в пользовании арендованным имуществом, что явилось основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом из смысла пункта 3 вышеуказанной нормы следует, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Таким образом, исходя из смысла вышеназванных норм действующего законодательства, арендатор вправе расторгнуть договор аренды по пункту 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ только по решению суда, либо если договор аренды содержит указание на право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор по основаниям создания препятствий в пользовании имуществом.

Из материалов дела следует, что на основании исполнительного документа - Постановления Преображенского районного суда от 28.05.2009 года (л.д. 76, т. 2), 07.08.2009 года было возбуждено исполнительное производство N 77/22/9499/13/2009 (л.д. 74 - 75, т. 2), в связи признанием собственника помещений - ООО "Контакт-М" (3-е лицо) виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ.

Судебным приставом-исполнителем Петровой М.А., на основании постановления N 77/22/9499/13/2009 от 07.08.2009 г. (л.д. 74 - 75, т. 2), 23.09.2009 года в ходе проведения исполнительных действий в отношении ООО "Контакт-М" применено административное наказание в виде приостановления (запрета) эксплуатации строений N 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 21, расположенных по адресу: г. Москва, Мажоров пер., д. 14 на срок 90 суток.

Доступ в арендуемые истцом помещения, таким образом, был ограничен с 23.09.2009 года.

Согласно представленному 3-м лицом заключению управления по ВАО Государственного учреждения МЧС России по г. Москве от 01.10.09 г. N 3100 нарушения требований пожарной безопасности в зданиях и помещениях ООО "Контакт-М", расположенных по адресу г. Москва, Мажоров пер., д. 14, устранены.

Истцом, в связи с этим, направлено в адрес ответчика дополнительное соглашение N 2 от 22.09.2009 года к договору краткосрочной субаренды нежилого помещения N 90/09 от 01.07.2009 года с приложением - актом приема-передачи (возврата помещения) (л.д. 40 - 44, т. 1).

Согласно п. 1 дополнительного соглашения N 2, в результате создания Арендатором Субарендатору препятствия в использовании арендуемого недвижимого имущества, выразившегося в наложении ареста на нежилые помещения, расположенные по адресу: 107023, г. Москва, Мажоров пер., д. 14, стр. 2, стороны решили досрочно, с 23.09.2009 года расторгнуть договор краткосрочной субаренды нежилого помещения N 90/09 от 01.07.2009 года.

При этом п. 5 дополнительного соглашения определено: в случае не подписания настоящего дополнительного соглашения и/или акта приема-передачи (возврата) со стороны Арендатора в течение 1 рабочего дня с момента получения указанных в настоящем пункте документов либо непредставления Субарендатору в указанный срок письменного мотивированного возражения в отношении дополнительного соглашения и акта приема-передачи (возврата) от 23.09.2009 г., считаются подписанными в одностороннем порядке с даты их составления и в дальнейшем будут иметь юридическую силу для сторон.

Как указывает истец, договор краткосрочной субаренды N 90/09 от 01.07.2009 года расторгнут дополнительным соглашением N 2 от 22.09.2009 года. С указанным доводом истца апелляционный суд не соглашается.

Согласно статье 8 договора N 90/09 от 01.07.2009 года сторонами определены срок действия договора, порядок его расторжения, внесения изменений и дополнений.

В соответствии с п. 8.3 договора, в течение срока аренды, Субарендатор вправе в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом Арендатора за 1 месяц. В этом случае обеспечительный взнос в размере ежемесячной платы за аренду, согласно п. 4.6 настоящего договора возвращается Субарендатору. При этом п. 8.4 договора определено, что все изменения, дополнения, приложения к договору являются действительными только, в том случае, если они совершены в письменном виде, подписаны сторонами и скреплены печатями сторон.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, истцом не соблюдена процедура расторжения договора, предусмотренная п. 8.3 договора, в связи с чем, довод истца о том, что договор краткосрочной субаренды N 90/09 от 01.07.2009 года между истцом и ответчиком расторгнут, необоснован.

Также судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требования о взыскании с ответчика денежных средств в сумме 604 112 руб. 75 коп., поскольку договор N 90/09 от 01.07.2009 года в установленном порядке не расторгнут, помещения по акту приема-передачи ответчику не возвращены.

При указанных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба ООО Бухгалтерское агентство "БУХ БИЗНЕС ПАРТНЕР" по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьей 176, статьями 266, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.02.2010 года по делу N А40-135270/09-85-540 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО Бухгалтерское агентство "БУХ БИЗНЕС ПАРТНЕР" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.