Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания Лилицким Г.Ю.,

при участии в судебном заседании:

от Администрации Раменского г.о. Московской области: не явились, извещены;

от ООО "Инвестстрой": не явились, извещены;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явились, извещены;

от ГУ государственного строительного надзора Московской области: не явились, извещены;

от Министерства жилищной политики Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Раменского г.о. Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 28.08.2024 по делу N А41-101582/23, по исковому заявлению Администрации Раменского г.о. Московской области к ООО "Инвестстрой" с требованиями о признании самовольной постройкой, обязании осуществить снос, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Министерство жилищной политики Московской области,

Администрация Раменского городского округа Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" с требованиями:

1. Признать самовольной постройкой объект незавершенного капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0080126:13, по адресу: обл. Московская, р-н Раменский, городское поселение Быково, р.п. Быково, ул. Щорса.

2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" (ИНН 7721511237 ОГРН 1047796429251) снести объект незавершенного капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0080126:13, по адресу: обл. Московская, р-н Раменский, городское поселение Быково, р, п. Быково, ул. Щорса, в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

3. В случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать с Общество с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТСТРОЙ" (ИНН 7721511237 ОГРН 1047796429251) судебную неустойку в размере 20 000 (Двадцать тысяч) рублей за каждый день неисполнения судебного акта, то есть по истечении трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ) привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Министерство жилищной политики Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.08.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрации Раменского городского округа Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие иных представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, Комиссией по выявлению самовольно построенных объектов капитального строительства на территории Раменского городского округа, проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:23:0080126:13, по адресу: Московская область, Раменский район, городское поселение Быково, р. п. Быково, ул. Щорса, ориентир дом 11 и находящегося на нем здания и составлен акт осмотра объекта капитального строительства от 07.07.2023 года, а также сделана фотофиксация.

По данным выписки из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0080126:13, площадью 10000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома, расположены здания, которые принадлежат ООО "Инвестстрой" (ИНН 7721511237, ОГРН 1047796429251).

В результате осмотра установлено, что на территории земельного участка с кадастровым номером 50:23:0080126:13 расположен объект незавершенного строительства, а также объект заброшен, ограждающие строительную площадку конструкцию повреждены и частично отсутствуют и имеется свободный доступ на территорию, что приводит к условиям, создающим угрозу здоровью и жизни неопределенного круга лиц (далее "Объекты"), дверные и оконные проемы отсутствуют, имеется свободный доступ на Объекты, территорию земельного участка не огорожена.

Ответчик не обеспечивает надлежащее состояние сооружения, строительство Объекта не ведется, мер по консервации Объекта не принимается, что привело к аварийному состоянию здания, которое в настоящее время создает угрозу повреждений и разрушений.

Администрацией Раменского городского округа 22.08.2023 направлен запрос в адрес ООО "Инвестстрой" о проведении мероприятия по восстановлению ограждения и направить сведения о принятых мерах в срок до 01.09.2023.

Ответ на письмо от 22.08.2023 и каких-либо действий со стороны ООО "Инвестстрой" в адрес истца получено и сообщено не было.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального права Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, в том числе и возможностью признания права.

Из положений Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон об организации местного самоуправления) и Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за размещением движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления. Создание условий для обеспечения жителей города или района услугами торговли относится к вопросам местного значения (пункт 10 и 20 части 1 статьи 14 названного Закона).

Согласно статье 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, по общему правилу застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

В силу положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, после завершения реконструкции объекта капитального строительства застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, подтверждающий выполнение строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник (пользователь) земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В соответствие с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Если на день вынесения решения суда, ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Пунктом 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" установлено, что лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность.

Как указано в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно подпункту 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от N 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относятся, в частности, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.

В силу пункта 2 части 2 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственных им государственных учреждений, должностных лиц государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, или от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения, среди прочего, обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Следовательно, орган местного самоуправления наделен полномочиями предъявлять иск о сносе самовольной постройки.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленумов N 10/22, по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В обоснование иска истец ссылается на то, что спорная постройка возведена без получения необходимых разрешений и является самовольной.

Однако, как следует из материалов дела, 25.07.2005 между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района и Обществом с ограниченной ответственностью "Престижцентр-2000" был заключен договор аренды N 1112 (далее - Договор) земельного участка общей площадью 10 000 кв. м, с кадастровым номером 50:23:0080126:0013, местоположение: Московская область, Раменский район, рп. Быково, ул. Щорса, участок N 13/1, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство многоэтажного жилого дома.

В связи с реорганизацией Комитета по управлению имуществом Раменского муниципального района, на основании решения Совета Депутатов Раменского Муниципального района N 22/8 СД от 26.11.2014 в форме разделения, Управление Земельных отношений Раменского муниципального района вступило в обязательство, возникшие из договора аренды N 1112 от 25.07.2005 на стороне арендодателя.

На основании решения Совета Депутатов Раменского муниципального района N 7/10 СД от 20.11.2019 Управление земельных отношений Раменского муниципального района переименовано в Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области. Договор был заключен на срок с 25.07.2005 по 25.07.2010.

Дополнительным соглашением N 1 от 05.07.2010 срок договора аренды продлен до 01.01.2015. По истечении установленного в договоре срока, в порядке части 2 статьи 621 ГК РФ, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

28.11.2016 между обществом с ограниченной ответственностью "Престижцентр2000" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" (покупатель) был заключен Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (далее - Договор купли-продажи).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя объект незавершенного строительства 10-14 этажного жилого дома с помещениями социально-бытового назначения, степень готовности объекта 8%, с кадастровым номером 50:23:0080126:1269, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:23:008126:0013 по адресу: Московская область, Раменский район, р.п. Быково, ул. Щорса, уч. 13/1, поз. 4 (по генплану), далее - Объект.

Объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.09.2016 N 50-50/023-50/052/008/2016-5645/1.

Строительство объекта осуществлено на основании разрешения на строительство, выданного Администрацией Раменского муниципального района Московской области N RU50525000-741 от 19 мая 2008 г. на земельном участке, принадлежащем на праве аренды на основании договора аренды земельного участка N 1112 от 25.07.2005, рег. N 50-50-23/042/2005-496.

В силу пункта 1.2 Договора купли-продажи продавец гарантирует, что объект соответствует разрешительной и проектной документации, при его строительстве соблюдены нормы действующего законодательства Российской Федерации, иные обязательства к применению нормативы и регламенты, а также строительные нормы и правила при этом покупателю предоставлена вся информация об отклонениях технического состоянии объекта от проектных параметров.

Так как ООО "Инвестстрой" ненадлежащим образом выполнял договорные обязательства исх. N 6634 от 30.09.2021 ему было направлено уведомление о расторжении с 01.01.2022 договора аренды земельного участка от 25.07.2005 N 1112 и необходимости к указанному сроку освободить арендуемый участок.

Поскольку соглашение о расторжении договора ответчиком подписано не было 10.01.2022 Управление земельных отношений Раменского городского округа самостоятельно обратилось с заявлением о прекращении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, по результатам рассмотрения которого 12.01.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произведена государственная регистрация прекращения (обременения) права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0080126:13.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.10.2016 по делу N А4140780/15 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:002126:13 и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:23:0080126:1269 установлены следующие обстоятельства.

В соответствии с договором аренды от 25.07.2005 N 1112 земельный участок с кадастровым номером 50:23:008126:0013 предоставлен под строительство многоэтажного жилого дома.

Спорный договор аренды заключен с целью реализации Инвестиционного контракта N 62/23-05 от 18.03.2005.

19 мая 2008 года обществу выдано разрешение на строительство N RU50525000-741, которое впоследствии продлевалось до 30.07.2014, до 30.06.2015.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора

Также в рамках дела N А41-65995/22 рассмотрены требования Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" об освобождении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0080126:13.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. При рассмотрении дела необходимо учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров.

Следовательно, преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение. Таким образом, часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, не подлежат повторному доказыванию обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-65995/22, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2023, установлено и не оспаривалось сторонами, что обществом с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на земельном участке возведен объект с кадастровым номером 50:23:0080126:1269, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства). Учитывая данное обстоятельство, поскольку на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Как разъяснено в пункте 24 Постановления Пленумов N 10/22, по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка

Кроме того, обществом с ограниченной ответственностью "Престижцентр-2000" получено разрешение от RU50525000-741, которое впоследствии продлевалось до 30.07.2014, до 30.06.2015, на строительство на земельном участке с кадастровым номером 50:23:008126:13.

При этом из материалов дела усматривается, что ответчик в связи с переходом прав на объект незавершенного строительства и земельный участок разрешение на строительство не переоформлял, разрешение в целях завершения строительства не получал, работ по завершению строительства объекта не производил. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, вопреки доводам истца, возведение спорного строения - объекта незавершенного строительство осуществлено на основании разрешения на строительство.

То обстоятельство, что на момент рассмотрения настоящего дела, составления акта осмотра истцом разрешение на строительство не действовало, а также истечение срока действия договора, вопреки доводам администрации, не доказывает, что объект стал в связи с этим самовольно возведенным в порядке статьи 222 ГК РФ.

Объект является незавершенным, в эксплуатацию не введен.

Постройка является собственностью ответчика и находится на земельном участке, также находящемся в его собственности.

Вид разрешенного использования земельного участка ответчиком не нарушен.

Таким образом, основания считать спорный объект самовольно возведенным отсутствуют.

При этом, как указано в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017 г., в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что объект с кадастровым номером 50:23:0080126:1269 относится к самовольным постройкам в соответствии с критериями, установленными действующим законодательством.

Договор купли-продажи объекта с кадастровым номером 50:23:0080126:1269, в том числе по основаниям отнесения такого объекта к самовольным постройкам не оспорен.

Таким образом, ответчик не является лицом, непосредственно осуществившим строительство объекта с кадастровым номером 50:23:0080126:1269, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

По смыслу части 3 статьи 44 АПК РФ ответчиком является лицо, оспаривающее субъективное право другого лица (истца) или препятствующее истцу в реализации его прав и охраняемых законом интересов.

Из анализа части 1 статьи 4, части 2 статьи 44, части 5 статьи 46 и части 1 статьи 47 АПК РФ следует, что именно истцу принадлежит право определения предмета и основания иска, а также процессуального статуса участвующих в деле лиц. При этом выбор ответчика должен осуществляться истцом с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований в защиту права и законного интереса и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите от посягательств или восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

Арбитражный суд по своей инициативе лишен возможности замены ненадлежащего ответчика надлежащим и может это сделать лишь с согласия либо по ходатайству истца. Выбор ненадлежащего ответчика по делу является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении требований.

В силу положений статьи 47 АПК РФ предъявление иска к ненадлежащему ответчику является основанием для отказа в иске.

Вместе с этим, земельный участок с кадастровым номером 50:23:0080126:13 предоставлялся в аренду в рамках инвестиционного контракта N 62/23-05 от 18.03.2005. Однако в материалы дела не представлено доказательств прекращения или расторжения инвестиционного контракта, а также сведений о его исполнении.

В данном случае удовлетворение требований Администрации Раменского городского округа Московской области повлечет существенные негативные последствия как для истца, так и для ответчика, а также прав потенциальных жителей многоквартирного дома, в целях обеспечения которых планировалось строительство, и которые будут лишены объекта социального назначения.

В основу искового заявления о признании самовольной постройкой объект незавершенного капитального строительства с кадастровым номером 50:23:0080126:1269 положен акт осмотра объекта капитального строительства от 07.07.2023 года, составленный Комиссией по выявлению самовольно построенных объектов капитального строительства на территории Раменского городского округа с проведением фотофиксации.

Из письма истца исх. N 143-01ИСХ-18309 от 22.08.2023 следует, что Администрация просит провести мероприятия по восстановлению ограждения и направить сведения о принятых мерах.

С учетом изложенного, акт, представленный истцом, не являются надлежащим доказательством, поскольку составлены в результате визуального осмотра, без участия ответчика, и доступа в спорный объект.

Предъявив иск по настоящему делу, администрация фактически пытается добиться освобождения земельного участка от лица, являющегося собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены положениями законодательства при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

При этом доказательств обращения истца за изъятием объекта недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд истцом в материалы дела не представлено.

В рамках настоящего иска требований о проведении мероприятий по восстановлению ограждения, с целью недопущения доступа неограниченного круга лиц, консервации объекта незавершенного строительства, истцом не заявлено.

Также не представлено сведений о признании в установленном законом порядке указанного объекта аварийным, равно как не заявлено ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения состояния объекта.

Истец в исковом заявлении указал на тот факт, что данное строение является аварийным, в связи с чем, подлежит сносу.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 части 4 статьи 65 ГрК РФ предусматривает, что комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Постановлением Правительства РФ от 17.05.2017 N 577 "Об утверждении Положения о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления" утверждено Положение о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.

Порядок признания нежилых помещений аварийными и подлежащими сносу определен в главе 2, согласно которой собственники объекта капитального строительства, включенного в перечень, и лица, которым такой объект капитального строительства принадлежит на соответствующем вещном праве (далее - правообладатели), либо уполномоченные ими лица включаются в состав межведомственной комиссии с правом совещательного голоса (п. 8)

Процедура оценки фактического состояния объекта капитального строительства, включенного в перечень, и (или) территории, на которой расположен такой объект, и принятия в случае наличия основания решения о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу включает, в том числе принятие соответствующим органом, указанным в п. 17 настоящего Положения, решения о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу в случае принятия межведомственной комиссией решения, указанного в подп. "а" п. 13 настоящего Положения (п. 12).

В случае принятия межведомственной комиссией решения о наличии основания для признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу комиссия в течение 5 рабочих дней со дня составления заключения направляет его в соответствующий орган, указанный в п. 17 настоящего Положения, для принятия решения о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу (п. 16).

К заключению межведомственной комиссии прилагаются заключение специализированной организации, а также материалы и результаты проведенных специализированной организацией инструментальных исследований, использованные для подготовки заключения специализированной организации.

На основании полученного заключения межведомственной комиссии соответствующий орган, указанный в п. 17 настоящего Положения, в течение 30 календарных дней со дня получения заключения комиссии в установленном им порядке принимает решение о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу и издает соответствующий распорядительный акт (п. 18).

Решение о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу принимается уполномоченным органом местного самоуправления (за исключением объектов капитального строительства, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации либо Российской Федерации) (п. 17).

Орган, указанный в п. 17 настоящего Положения, в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу уведомляет межведомственную комиссию, собственников и правообладателей объекта капитального строительства о принятом решении (п. 19).

Решение органа, указанного в п. 17 настоящего Положения, о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу, а также заключение межведомственной комиссии могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке. Объект капитального строительства не может быть снесен до истечения срока, установленного законодательством для обжалования решения, а в случае обжалования - до дня вступления в силу решения суда (п. 20).

Таким образом, процедура признания объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу является внесудебной.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных положениями данной нормы (пункт 2 названной статьи).

Таким образом, основанием прекращения права собственности на вещь являются в том числе объективные причины - гибель или уничтожение имущества, наступающие независимо от воли собственника.

При этом если в случае гибели (уничтожении) вещи сохраняется какое-либо имущество, право собственности на него принадлежит собственнику вещи.

При этом суд отмечает отсутствие требования об изъятия объекта недвижимости.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1).

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Процедура оценки фактического состояния объекта капитального строительства, включенного в перечень, и (или) территории, на которой расположен такой объект, и принятия в случае наличия основания решения о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу, регламентирована Положением о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 17.05.2017 N 577.

Учитывая тот факт, что законодателем разработано названное Положение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у истца имеются правовые инструменты для разрешения споров с собственниками недвижимого имущества, находящегося в аварийном состоянии.

Суд первой инстанции определениями от 22.01.2024, от 04.03.2024 и от 08.04.2024 предлагал сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ.

Стороны своим правом на заявление ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не воспользовались, денежные средства на депозитный счет суда не внесли, информационные письма от государственных экспертных учреждений в суд не направили.

При этом, для признания объекта аварийным в существующем состоянии необходимо исследование объекта незавершенного строительства, проведения специализированной организацией инструментальных исследований, возможности дальнейшего строительства и целесообразности.

Однако в ходе рассмотрения дела стороны своим правом на проведение судебной экспертизы не воспользовались.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру правоотношения.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что доводы, приведенные истцом в обоснование требований, документально не подтверждены.

При этом, требований о консервации указанного объекта незавершенного строительства 10-14 этажного жилого дома с помещениями социально-бытового назначения, степень готовности объекта 8%, с кадастровым номером 50:23:0080126:1269, на земельном участке с кадастровым номером 50:23:008126:0013 по адресу: Московская область, Раменский район, р.п. Быково, ул. Щорса, уч. 13/1, поз. 4 (по генплану), а также установки ограждения данного объекта, препятствующем доступу неограниченного круга лиц, истцом в рамках настоящего дела не заявлено.

В рассматриваемом случае иск о признании объекта самовольной постройкой и сносе самовольной постройки не отвечает критериям восстановления нарушенных прав и законных интересов (при наличии таковых), а также иных третьих лиц.

При таких обстоятельствах, учитывая, что одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (статья 2 АПК РФ), а в рассматриваемом случае истец, избрав способ защиты права в виде обязания ответчика снести самовольную постройку, не доказал факта нарушения со стороны общества своих прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решение Арбитражного суда Московской области от 28.08.2024 по делу N А41-101582/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.