Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатовой Е.А.,

судей Виткаловой Е.Н., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Алешкевич В.М.,

при участии в заседании:

от ООО "Шоколадница" - Паничева В.М. по доверенности от 29.02.2024, паспорт, диплом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 27.06.2024 по делу N А41-90386/23,

администрация городского округа Балашиха (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Шоколадница" (далее - ООО "Шоколадница", ответчик) с требованиями:

1. Признать объект капитального строительства - одноэтажное здание площадь которого приблизительно составляет 320 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 50:15:0030812:1 по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А., самовольной постройкой;

2. Признать объект капитального строительства - одноэтажное здание, площадь которого приблизительно составляет 70 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 50:15:0030812:1 по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, Д. 18А., самовольной постройкой;

3. Обязать ООО "Шоколадница" в месячный срок со дня вступления судебного решения в законную силу снести самовольную постройку - объект капитального строительства - одноэтажное здание площадь которого приблизительно составляет 320 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 50:15:0030812:1 по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А.

4. Обязать ООО "Шоколадница" в месячный срок со дня вступления судебного решения в законную силу снести самовольную постройку - объект капитального строительства - одноэтажное здание площадь которого приблизительно составляет 70 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 50:15:0030812:1 по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, Д. 18А.

5. В случае неисполнения ООО "Шоколадница" решения суда в указанный срок, согласно ч. 3 ст. 174 АПК РФ предоставить право администрации городского округа Балашиха осуществить мероприятия по сносу самовольных построек, с последующим взысканием с ООО "Шоколадница" расходов по сносу самовольных построек.

6. В случае неисполнения решения в установленный срок, взыскать с ООО "Шоколадница" в пользу Городского округа Балашиха неустойку за неисполнение настоящего решения в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки, со дня, следующего за последним днем установленного месячного срока исполнения решения, до дня фактического исполнения настоящего решения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ) привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области, Качарави Мераби Яшевич.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.06.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей администрации, третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, а также на сайте арбитражных судов www.arbitr.ru).

Представитель ООО "Шоколадница" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы администрации.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что в адрес администрации городского округа Балашиха из Главного управления государственного строительного надзора Московской области (далее - Госстройнадзор Московской области) поступило уведомление N 07Исх-8529/09-09 от 15.09.2023 о выявлении самовольных построек на земельном участке с к. н. 50:15:0030812:1 по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А.

Протоколом осмотра Госстройнадзора Московской от 05.09.2023 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0030812:1 располагаются два задания:

- одноэтажное здание площадь которого приблизительно составляет 320 кв. м. Выполнено: фундамент железобетонный, стены здания выполнены из бетона;

- одноэтажное здание, площадь которого приблизительно составляет 70 кв. м. Выполнено: фундамент железобетонный, стены здания выполнены из бетона. Разрешение на строительство отсутствует - нарушены требования ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

По сведениям Росреестра земельный участок с кадастровым номером: 50:15:0030812:1, площадью 1 339 кв. м, находится в собственности ООО "Шоколадница" государственная регистрация права собственности от 13.10.2008. Категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "под размещение магазина и цеха по производству кондитерских изделий".

Земельный участок находится в территориальной зоне Ж-2 - зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Информация о выданных разрешениях на строительство (реконструкцию) объекта, разрешениях на ввод объекта в эксплуатацию, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 50:15:0030812:1, Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, Д. 18А., а также об утвержденном градостроительном плане на указанный земельный участок (ГПЗУ), в администрации г.о. Балашиха отсутствует.

Таким образом, как указывает истец, объекты эксплуатируется без выданных в установленном порядке разрешительной документации, акта ввода в эксплуатацию, в результате чего нарушаются права и охраняемые законом интересы администрации г.о. Балашиха в публично-правовой сфере, а также других лиц.

Ответчик не обращался с заявлениями о разрешении на строительство (реконструкцию) и на ввод объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0030812:1 по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, Д. 18А., в эксплуатацию.

Из изложенного следует, что возведение спорных объектов капитального строительства без необходимых разрешений, является незаконным, а сами спорные объекты - самовольной постройкой, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления в связи со следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, а также ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, по общему правилу застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

В силу положений ст. 55 ГрК РФ, после завершения реконструкции объекта капитального строительства застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, подтверждающий выполнение строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 2 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник (пользователь) земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

В соответствие с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Если на день вынесения решения суда, ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Пунктом 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" установлено, что лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 ст. 222 ГК РФ).

Согласно п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность.

Как указано в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно пп. 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона от N 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относятся, в частности, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.

В силу п. 2 ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственных им государственных учреждений, должностных лиц государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, или от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ, обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения, среди прочего, обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Следовательно, орган местного самоуправления наделен полномочиями предъявлять иск о сносе самовольной постройки.

Как разъяснено в п. 24 постановления Пленумов N 10/22, по смыслу абзаца второго п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В обоснование иска истец ссылается на то, что объект возведен без получения необходимых разрешений и является самовольной.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчиком представлен отзыв на исковое заявление (т. 2 л.д. 9 - 63, 80 - 153), в котором указано на необоснованность доводов истца, а также заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Также ответчиком представлено заключение специалиста N 21-СТ-06/2024 выполненное ИП Никитиной Н.А. (т. 3 л.д. 77 - 129).

Ответчиком указано, что спорный объект капитального строительства - здание - магазина, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 365,2 кв. м, инв N 001:001-5967, лит. Б-Б2, адрес: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 50:15:0030812:1, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение магазина и цеха по производству кондитерских изделий, общая площадь 1339 кв. м, по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, построен законно и существует как объект недвижимости с 1982 года.

ООО "Шоколадница" является собственником спорного объекта на основании договора купли-продажи от 19.12.2003, заключенного между Балашихинское районное потребительское общество и ООО "Шоколадница", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.02.2004, выданным Московской областной регистрационной палатой.

Согласно договору купли-продажи, ООО "Шоколадница" приобрело в собственность недвижимое имущество: здание, расположенное по адресу: Московская область, Балашихинский район, пос. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18а, общей площадью 318,90 кв. м, инв. N 1-5967, лит Б и Б1.

В последующем, ООО "Шоколадница" была произведена реконструкция здания и Управлением Федеральной регистрационной службой по Московской области 20.02.2008, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорный объект капитального строительства - здание - магазина, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 365,2 кв. м, инв. N 001:001-5967, лит. Б-Б2, адрес: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А.

Согласно Выписки из протокола заседания Комиссии по градостроительному регулированию N 20 от 01.08.2006, о разрешении ООО "Шоколадница" на строительство пристройки к зданию магазина, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, решено согласиться с разработкой проекта строительства к зданию магазина, расположенного по адресу: г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18а, проект предоставить на рассмотрение Общественного градостроительного совета городского округа Балашиха.

Согласно заключению N 26 от 14.11.2007 Управления Архитектуры и градостроительства Администрации городского округа Балашиха на имя Директора Балашихинского филиала ГУП МО "МОБТИ" Красильниковой Г.И., при проведении реконструкции (капитального ремонта) не затронуты конструктивные элементы здания и на основании ст. 51 ГрК РФ, оформление исходно-разрешительной документации по данному объекту не требуется.

30.05.2006 между администрацией городского округа Балашиха - Арендодатель и ООО "Шоколадница" - Арендатор заключен договор аренды земельного участка N 71-С, зарегистрированный Главным управлением Федеральной службы по Московской области 25.09.2006.

Согласно пункту 1.1. Договора аренды, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду Земельный участок, общей площадью 0,1339 га, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, с кадастровым номером 50:15:0030812:1, входящий в состав земель поселений (вид угодий - под постройками) под размещение магазина.

15.09.2008 между администрацией городского округа Балашиха - Продавец и ООО "Шоколадница" - Покупатель заключен договор N 25 купли-продажи земельного участка, находящегося ранее в аренде у ООО "Шоколадница".

Согласно пункту 1.2. Договора, земельный участок площадью 1 339,0 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, занят объектом недвижимости, находящимся в собственности Покупателя, а именно: здание - магазина, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 365,2 кв. м, инв. N 001:001-5967, лит. Б-Б2, адрес: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А.

Таким образом, здание-магазина, возведено по решению органов власти по действовавшим в тот период правилам и принятое в эксплуатацию в установленном порядке. В связи с чем, спорный объект не является самовольной постройкой.

Право собственности ООО "Шоколадница" на здание - магазина, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 365,2 кв. м, инв. N 001:001-5967, лит. Б-Б2, адрес: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, зарегистрировано в ЕГРН 11.02.2004.

Также ответчиком указано, что он не является лицом, которое осуществляло капитальное строительство спорного объекта, а приобретало уже зарегистрированный Московской областной регистрационной палатой объект недвижимости, а именно здание - магазина, собственником которого ранее являлось Балашихинское районное потребительское общество ИНН 5001027653.

Также ответчиком представлены документы в обоснование своих доводов, а именно: копия свидетельства о праве от 11.02.2004, копия свидетельства о праве 20.02.2008, копия договора купли-продажи от 19.12.2003, копия выписки из протокола N 20 от 01.08.2006, копия заключения N 26 от 14.11.2007, копия технического паспорта на объект, копия топографической съемки, выписка из ЕГРН на здание, выписка из ЕГРН здание, копия свидетельства о праве от 17.07.2009, копия договора купли-продажи земельного участка от 15.09.2008, копия постановления N 656/5 от 04.08.2008, копия договора аренды земельного участка от 30.05.2006, копия соглашения о расторжении договора аренды от 06.08.2008, копия постановления N 1325 от 12.09.2005, копия постановления N 1312/13 от 17.12.2008, копия заключения о результатах публичных слушаний, копия протокола от 12.01.2009, копия постановления N 216/5 от 26.02.2009 и иные доказательства.

В связи с указанными обстоятельствами ответчик в иске просил отказать в полном объеме.

В материалы дела поступил ответ из ППК "Роскадастр" (т. 3 л.д. 1 - 18).

Согласно представленным материалам ППК "Роскадастр" усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0030812:1 по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, Д. 18А расположено здание с кадастровым номером 50:15:0000000:77531 площадью 315,5 кв. м, а также помещение с кадастровым номером 50:15:0000000:101289 площадью 365,2 кв. м.

При этом, из выписки из ЕГРН на здание с кадастровым номером 50:15?0000000:77531 площадью 315,5 кв. м в разделе 7 указано на входящий в состав объект с кадастровым номером 50:15:0000000:101289 площадью 365,2 кв. м (т. 2 л.д. 9 - 13).

В материалы дела представлен ответ ГУП МОБТИ на объект с инв. N 001:001-5967 (т. 3 л.д. 46 - 57).

Из технического плата составленного ГУП МОБТИ 15.05.2007 на объект с инв. N 001:001-5967 усматривается, что здание состоит из литера Б (нежилое здание) и Б2 (пристройка). Литер Б год постройки 1982, Литер Б2 год постройки 2003. Общая площадь 365,2 кв. м. Литер Б - 315,5 кв. м, Литер Б2 - 49,7 кв. м.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что реконструкция здания производилась на основании полученных разрешений, в том числе Управлением Архитектуры и градостроительства Администрации городского округа Балашиха, правопреемником которого является администрация.

Спорные объекты являются собственностью ответчика и находятся на земельном участке, также находящемся в его собственности. Вид разрешенного использования земельного участка ответчиком не нарушен.

Таким образом, основания считать спорные объекты самовольно возведенными отсутствуют.

Суд первой инстанции обязал сторон составить совместный акт осмотра спорных объектов.

В материалы дела администрацией представлен акт осмотра N 03В/2024 от 25.01.2024, из которого усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0030812:1 по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, Д.18А расположено два объекта приблизительной площадью 320 кв. м и 70 кв. м (т. 1 л.д. 143 - 152). Указанный акт составлен в отсутствие представителя ответчика.

Также в материалы дела представлен Акт осмотра объекта N 06/2024 от 20.03.2024, составленный с участием представителей истца и ответчика (т. 2 л.д. 73 - 79). Сторонами в указанном акте установлено, по указанному адресу по данным из ЕГРН находится одноэтажное здание-магазина площадью 365,2 кв. м инв. N 001:001-5967, лит Б-Б2. Право собственности зарегистрировано за ООО "Шоколадница". Также согласно поэтажному плану МОБТИ указанное здание состоит из литер Б и Б2, спорные здание, указанные в материалах Главного управления строительного надзора под номерами 1 и 2 соответствуют литерам Б и Б2.

Доказательств наличия иных объектов на земельном участке истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, оснований полагать, что ответчиком были возведены объекты в нарушении норм действующего на момент их возведения законодательства, у суда отсутствуют.

Ответчиком представлено заключение специалиста N 21-СТ-06/2024 выполненное ИП Никитиной Н.А. (т. 3 л.д. 77 - 129).

Специалист, проведя натурное обследование объекта исследования нежилого здания с кадастровым номером 50:15:0000000:101289 с общей площадью 365,2 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:15:030812:1 по адресу: Московская область, Балашихинский район, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, установил:

Несущая конструктивная система обследуемого объекта представляет собой железобетонную конструкцию с фундаментами из железобетона, несущим железобетонным каркасом с наружными стенами и покрытием из сборного железобетона.

Фундамент представляет собой заглубленную ленту из сборного железобетона, под наружные стены и отдельные фундаменты стаканного типа под колонны, следовательно, фундамент имеет прочную связь с землей.

Строительные (несущие и ограждающие) конструкции нежилого здания находятся в работоспособном техническом состоянии, угрозу жизни и здоровью граждан не создают.

На момент обследования к объекту исследования подведены все необходимые инженерные коммуникации.

С учетом вышеизложенных положений, нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0000000:101289 общей площадью 365,2 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:15:030812:1, по адресу: Московская область, Балашихинский район, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, соответствует основным требованиям надежности и безопасности, предусмотренных частью 2 ст. 5, ст. 7, 8 и 10 ФЗ N 384 "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений", и его сохранение и эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с результатами натурного осмотра объекта исследования, изучения нормативных документов и проведенного исследования строительных конструкций (несущих и ограждающих), специалист пришел к выводу, что исследуемое нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0000000:101289 общей площадью 365,2 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:15:030812:1, по адресу: Московская область, Балашихинский район, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, однозначно является объектом капитального строительства (нежилым зданием), прочно связанным с землей, и конструктивные характеристики которого не позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению без изменения основных характеристик строения

Оценив заключение специалиста, представленное ответчиком, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, так как, специалист, проводивший исследование, является компетентным специалистом в своей профессиональной области, имеет необходимое профильное образование и стаж работы по специальности. В отчете описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, сам отчет аргументирован, основан на исследовании представленных материалов.

При этом судом первой инстанции также учтено, что администрацией в процессе рассмотрения спора не было заявлено о недопустимости представленного ответчиком заключения специалиста, не было заявлено ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления соответствия объекта требованиям строительных правил и норм, определения признаков капитальности возведенного строения, в связи с чем, он несет риск наступления неблагоприятных процессуальных последствий в соответствии со статьей 9 АПК РФ.

Кроме того, истцом доказательств нарушения требований к строительству подобного рода сооружений администрацией также не представлено.

В ходе рассмотрения дела определениями от 25.03.2024, 13.05.2024, а также в судебном заседании 17.06.2024-25.06.2024 судом первой инстанции было предложено сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения является ли объект объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, соответствует ли градостроительным и иным нормам и правилам, а также представляет ли угрозу жизни и здоровью граждан. В случае подачи ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, суд предложил представить суду информационные письма от экспертных организаций с указанием вопросов для эксперта, сведения о кандидатурах экспертов, стоимости экспертизы и сроков ее проведения, а также внести денежные средства на депозитный счет суда.

Стороны своим правом на заявление ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не воспользовались, в судебном заседании, в котором был объявлен перерыв в порядке статьи 163, АПК РФ 17.06.2024 - 25.06.2024 указали, что ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы заявлять не будут.

Истец, представленное ответчиком заключение специалиста не оспорил.

С учетом изложенного выше, в отсутствие внесенных денежных средств на депозитный счет суда, поведение сторон, отказавшихся от проведения судебной экспертизы, оснований для назначения по делу судебной экспертизы по инициативе суда не установлено.

Поскольку наличие угрозы жизни и здоровью граждан, истцом не доказано, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, основания для удовлетворения исковых требований истца не имеется.

Также ответчиком было заявлено устное ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

Как указано выше, ответчик является собственником спорного объекта на основании договора купли-продажи от 19.12.2003 - здание, расположенное по адресу: Московская область, Балашихинский район, пос. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18а, общей площадью 318,90 кв. м, инв. N 1-5967, лит Б и Б1.

Согласно Выписки из протокола заседания Комиссии по градостроительному регулированию N 20 от 01.08.2006 (т. 2 л.д. 21), о разрешении ООО "Шоколадница" на строительство пристройки к зданию магазина, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, решено согласиться с разработкой проекта строительства к зданию магазина, расположенного по адресу: г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18а, проект предоставить на рассмотрение Общественного градостроительного совета городского округа Балашиха.

Согласно заключению N 26 от 14.11.2007 Управления Архитектуры и градостроительства Администрации городского округа Балашиха на имя Директора Балашихинского филиала ГУП МО "МОБТИ" Красильниковой Г.И., при проведении реконструкции (капитального ремонта) не затронуты конструктивные элементы здания и на основании ст. 51 ГрК РФ, оформление исходно-разрешительной документации по данному объекту не требуется (т. 2 л.д. 22).

Постановлением N 656/5 от 04.08.2008 Главы Администрации городского округа Балашиха "О предоставлении в собственность ООО "Шоколадница" земельного участка по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А" в пункте 1 указано на предоставление в собственность за плату ООО "Шоколадница" принадлежащего ему на праве аренды согласно заключенному с Администрацией городского округа Балашиха договору аренды от 30.05.2006 N 71-С земельный участок с кадастровым номером 50:15:0030812:0001 площадью 1339 кв. м по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, Д.18А категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение магазина, занятый объектом недвижимости, принадлежащим ООО "Шоколадница" на праве собственности согласно свидетельство о государственной регистрации права от 20.02.2008 N 50-НВ N 172219 (т. 2 л.д. 46).

Постановлением Главы городского округа Балашиха N 1312/13 от 17.12.2008 постановлено о проведении публичных слушаний по вопросам изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером: 50:15:0030812:1, площадью 1339,0 кв. м принадлежащего на праве собственности ООО "Шоколадница" по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, с "для размещения магазина" на "для размещения магазина и цеха по производству кондитерских изделий" и изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства площадью 365,2 кв. м, расположенного по тому же адресу, принадлежащего на праве собственности ООО "Шоколадница", с "магазина" на "магазин и цех по производству кондитерских изделий" (т. 2 л.д. 55),

Постановлением Главы городского округа Балашиха N 216/5 от 26.02.2009 (т. 2 л.д. 58) на основании обращения ООО "Шоколадница" изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 0,1339 га, с кадастровым номером: 50:15:0030812:1, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, входящего в состав земель населенных пунктов, с "для размещения магазина" на "для размещения магазина и цеха по производству кондитерских изделий" и изменен вида разрешенного использования объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке площадью 0,1339 га, с кадастровым номером: 50:15:0030812:1, по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, входящем в состав земель населенных пунктов, с "магазина" на "магазин и цех по производству кондитерских изделий".

Также представлено Заключение о результатах публичных слушаний в 2009 году (т. 2 л.д. 56 - 57).

То есть, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка 2008 году, на котором расположены спорные объекты, администрации было известно об их существовании и соответственно проведенной реконструкции.

Доказательств того, что данное здание впоследствии было еще реконструировано, истцом не представлено и в материалах дела не содержится, как не содержится сведений о несоответствии указанных объектов технической документации, представленной органами БТИ.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что о спорном объекте - здании магазина, проведенной реконструкции, с учетом соблюдения процедуры ее размещения, администрации было известно начиная с 2006 года, с учетом разрешения о реконструкции, то есть на момент подачи иска более 18 лет назад.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В соответствии с п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии с п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 в силу п. 1 ст. 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как верно установлено судом первой инстанции о наличии возведенного объекта администрации было известно с 2006 с момента согласования на реконструкцию и соответственно при вынесении постановления о предоставлении земельного участка в собственность в 2008 году.

С настоящим иском истец обратился в октябре 2023, то есть за пределами 3-х летнего срока исковой давности.

Суд отмечает, что в соответствии с п. 9 "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) (далее - Обзор) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

В соответствии с пунктом 14 Обзора к требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности.

В статьях 208, 222 ГК РФ отсутствует положение, согласно которому исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, соответственно, на данное требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Допустимых доказательств того, что спорный объект представляет собой угрозу жизни и здоровью граждан, истцом не доказано и в исковом заявлении не указано.

Кроме того, здание магазина с кадастровым номером 50:15:0000000:77351, согласно представленным сведениям из ЕГРН, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1315,5 кв. м, инв. N 001:001-5967, лит. Б-Б2, адрес: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 50:15:0030812:1, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение магазина и цеха по производству кондитерских изделий, общая площадь 1 339 кв. м, по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А, год завершения строительства 1982.

В его состав соответственно входит помещение с кадастровым номером 50:15:0000000:101289 по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Средняя, д. 18А.

Указанные сведения также подтверждения техническим паспортом, представленным ГУМ МО МОБТИ.

Таким образом, оснований полагать, что на земельном участке имеются иные объекты недвижимости, у суда не имеется.

Суд отмечает, что законодательство, действовавшее до введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, к самовольным постройкам относило жилой дом, или часть жилого дома, построенный гражданином без установленного разрешения, или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта, либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил (статья 109 ГК РСФСР 1964 года).

Понятие "самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истцом в нарушение статей 65, 66 АПК РФ не доказано наличие обстоятельств послуживших основанием для обращения в суд с настоящими требованиями, а именно, не представлено доказательств того, что ответчиком произведено строительство в отсутствие разрешения на строительство, а также не представлено доказательств произведенной реконструкции здания, и что здание представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако, заявляя требования в настоящем деле, истец не доказал возможность применения ст. 222 ГК РФ. Обстоятельств нарушения ответчиком правил землепользования земельным участком, судом не установлено.

Оценив и исследовав в соответствии со ст. 71 АПК РФ доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Московской области от 27.06.2024 по делу N А41-90386/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.