Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Беспалова М.Б., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания Ищенко А.В.,

при участии в заседании:

от истцов:

от индивидуального предпринимателя Ленева Валерия Владимировича (ИНН: 772981734744, ОГРНИП: 315774600399603): представитель Яковлев М.В. по доверенности от 12.05.2022, удостоверение адвоката;

от индивидуального предпринимателя Соловьевой Александры Юрьевны (ИНН: 500105855053, ОГРНИП: 315774600398682): представитель Яковлев М.В. по доверенности от 06.07.2022, удостоверение адвоката;

от индивидуального предпринимателя Арзамазова Андрея Николаевича (ИНН: 773128288487, ОГРНИП: 320774600022990): представитель не явился, извещен;

от ответчиков:

от общества с ограниченной ответственностью ТЦ "Красногорский плюс" (ИНН: 5024149619, ОГРН: 1145024008722): представитель не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью "Орхидея" (ИНН: 5017036269, ОГРН: 1035003053106): представитель не явился, извещен;

от индивидуального предпринимателя Владимирова Александра Владимировича (ИНН: 773461011839, ОГРНИП: 315774600399150): представитель не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ленева Валерия Владимировича и индивидуального предпринимателя Соловьевой Александры Юрьевны на решение Арбитражного суда Московской области от 12 октября 2022 года по делу N А41-6544/22, по иску индивидуального предпринимателя Ленева Валерия Владимировича, индивидуального предпринимателя Соловьевой Александры Юрьевны, индивидуального предпринимателя Арзамазова Андрея Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью ТЦ "Красногорский плюс", обществу с ограниченной ответственностью "Орхидея", индивидуальному предпринимателю Владимирову Александру Владимировичу о расторжении договора аренды,

индивидуальный предприниматель Ленев Валерий Владимирович (далее - ИП Ленев В.В.), индивидуальный предприниматель Соловьева Александра Юрьевна (далее - ИП Соловьева А.Ю.), индивидуальный предприниматель Арзамазов Андрей Николаевич (далее - ИП Арзамазов А.Н.) (далее совместно - истцы) обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (с учетом принятых судом уточнений) к обществу с ограниченной ответственностью ТЦ "Красногорский плюс" (далее - ООО ТЦ "Красногорский плюс"), обществу с ограниченной ответственностью "Орхидея" (далее - ООО "Орхидея"), индивидуальному предпринимателю Владимирову Александру Владимировичу (далее - ИП Владимиров А.В.) (далее совместно - ответчики) о расторжении договора N 1 аренды частей нежилого помещения от 08.04.2019 с кадастровым номером 50:11:0010202:6623, расположенного по адресу Московская область, г. Красногорск, ул. Ленина, д. 40, дополнительного соглашения к договору от 08.04.2019; расторжении договора N 4 аренды нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0010202:6623 от 01.10.2020, расположенного по адресу Московская область, г. Красногорск, ул. Ленина, д. 40 (т. 3 л.д. 108).

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.10.2022 по делу N А41-6544/22 в удовлетворении иска отказано (т. 3 л.д. 126-128).

Не согласившись с решением суда, ИП Ленев В.В. и ИП Соловьева А.Ю. обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель ИП Ленева В.В., ИП Соловьевой А.Ю. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ИП Арзамазова А.Н. и ответчиков, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителя ИП Ленева В.В., ИП Соловьевой А.Ю., исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО ТЦ "Красногорский плюс" (арендатор) и ИП Леневым В.В., ИП Соловьевой А.Ю., ИП Арзамазовым А.Н. (арендодатели) заключены договоры аренды нежилого помещения:

- договор N 1 аренды частей нежилого помещения от 08.04.2019 с кадастровым номером 50:11:0010202:6623, расположенного по адресу Московская область, г. Красногорск, ул. Ленина, д. 40, дополнительное соглашение к нему;

- договор N 4 аренды частей нежилого помещения от 01.10.2020 с кадастровым номером 50:11:0010202:6623, расположенного по адресу Московская область, г. Красногорск, ул. Ленина, д. 40.

Спорное помещение является объектом совместной долевой собственности ООО "Орхидея", ИП Владимирова А.В., ИП Ленева В.В., ИП Соловьевой А.Ю., ИП Арзамазова А.Н.

В соответствии с договорами, нежилые помещения предоставляются арендатору в аренду с целью их использования - для сдачи нежилых помещений или любой их части в субаренду для торговой, производственной и иной, не запрещенной действующим законодательством, деятельности. Одновременно арендатор принимает на себя обязательства эксплуатирующей (обслуживающей) организации.

Согласно доводам истцов арендатором неоднократно нарушались условия и обязательства по договорам, а именно по содержанию части помещений в исправном и надлежащем состоянии; по поддержанию порядка в частях помещения в соответствии санитарных, противопожарных, технических и экологических норм; обязании информировать арендодателей о признаках аварийного состояния сантехнического, отопительного, электротехнического оборудования в помещении не позднее 5 календарных дней с момента, когда такие обстоятельства стали известны арендатору. 19.05.2021 в адрес ООО ТЦ "Красногорский плюс" было направлено письмо о плановой проверке противопожарной безопасности и антитеррористической защищенности от собственников: Ленева В.В., Соловьевой А.Ю., Арзамазова А.Н., однако ответы на поставленные вопросы от руководства ООО ТЦ "Красногорский плюс" не были получены.

Из иска следует, что в октябре 2021 года от арендатора была получена исчерпывающая информация и результат обследования состояния противопожарной безопасности в зданиях ТЦ.

ООО "Систем Сервис+" был проведен профессиональный аудит пожарной безопасности на объектах: ООО ТЦ "Красногорский плюс" и ООО ТЦ "Красногорский".

Согласно экспертному заключению от 07.10.2021 выявлены грубейшие недостатки в монтаже и работе системы автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, а также системы дымоудаления.

Как указывают истцы, в нарушения в работе системы автоматической пожарной сигнализации и системы речевого оповещения и управления эвакуацией при пожаре в здании - на момент рассмотрения дела не устранены.

Соистцами было созвано внеочередное общее собрание собственников недвижимого имущества от 18.11.2021.

Собственники Владимиров А.В. и ООО "Орхидея" на собрание не явились. 29.11.2021 Владимирову А.В. и ООО "Орхидея" были направлены предложения о расторжении договоров с приложением проектов соглашений. Однако собственники расторгать спорные договоры отказались.

Исковые требования к Владимирову А.В. и ООО "Орхидея" мотивированы тем, что собственники не дают согласия на расторжение заведомо невыгодных договоров с арендатором, который неоднократно нарушал свои договорные обязательства, учитывая, тот факт, что выявленные нарушения противопожарной безопасности нежилых помещений поставили под угрозу совместный бизнес, жизни и здоровье посетителей и работников торгового центра.

29.11.2021 истцы направили арендатору письмо о досрочном расторжении договоров с предоставлением проектов соглашений о расторжении договоров.

Арендатор письмом от 10.12.2021 указал на необходимость предоставления соответствующего решения о расторжении договоров от всех собственников помещения. Поскольку реализованный истцами досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договоров N 1 от 08.04.2019, N 4 от 01.10.2020, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что спорное помещения, переданное в аренду ООО ТЦ "Красногорский плюс", является объектом совместной долевой собственности ООО "Орхидея, ИП Владимирова А.В., ИП Ленева В.В., ИП Соловьевой А.Ю., ИП Арзамазова А.Н.

Согласие арендодателей - участников долевой собственности относительно способа и условия раздела находящегося в долевой собственности спорного недвижимого имущества отсутствует.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, по общему правилу истцы не вправе единолично распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности без согласия остальных собственников, в том числе прекращать арендные отношения.

Доказательств выделения в натуре истцами их долей из общего имущества также не представлено. Кроме того, соарендодатели по договору ООО "Орхидея", ИП Владимиров А.В., исходя из материалов дела, возражали против досрочного расторжения договора, указав на отсутствие существенных нарушений договора.

При таких обстоятельствах, исходя из смысла статьи 246 ГК РФ истцы, направив арендатору предложение о расторжении договоров аренды, действовали в нарушение требований гражданского законодательства о правилах распоряжения общей долевой собственностью, так как не были правомочны распоряжаться общим (спорным) имуществом без согласия другого участника общей долевой собственности и не могли требовать расторжения вышеуказанных договоров без согласия всех сособственников.

Из положений договоров аренды не усматривается право одного из арендодателей на прекращение договоров путем уведомления об этом арендатора.

Помимо прочего, судом не установлено обстоятельств существенного нарушения со стороны арендатора условий договоров.

Так, согласно условиям договоров передаваемые помещения находятся в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с целями, установленными договорами.

После передачи помещений в пользование арендатора никакой реконструкции системы противопожарной защиты арендатором не производилось. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно п. 5.1.7 договора N 1 на арендатора возложена обязанность поддерживать порядок в частях помещения, в соответствии с требованиями санитарных, противопожарных, технических и экологических норм.

Пунктом 4.4.3 договора N 4 на арендатора возложена обязанность поддерживать помещение в исправном и надлежащем санитарном, противопожарным состоянии; производить за свой счет текущий ремонт помещения.

Исходя из буквального толкования указанных пунктов договоров арендатор был обязан поддерживать в исправном состоянии уже существующие системы противопожарной безопасности, при этом обязательства капитального характера были возложены на собственников помещений.

В силу части 1 статьи 38 Федерального закона N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества.

Как указали ООО "Орхидея", ИП Владимиров А.В. в своих письменных пояснениях, 08 февраля 2022 года по инициативе собственников ИП Ленева В.В., ИП Соловьевой А.Ю., ИП Арзамазова А.Н. Отделом надзорной деятельности и профилактики работы по городскому округу Красногорск УНД и ПР ГУ МЧС России по Московской области была проведена внеплановая выездная проверка.

Арендатор письмом от 10.02.2022 уведомил арендодателей о проведенной проверке и сообщил о наличии замечаний, исправление которых входит в сферу ответственности арендодателей.

Письмом N 8 от 04.03.2022 арендатор уведомил арендодателей о том, что замечания, исправление которых входит в сферу ответственности арендатора, устранены, о чем было доложено в ГУ МЧС России по Московской области 22.02.2022 с приложением подтверждающих документов и фотоматериалов.

Истцы обращались к ООО "Орхидея", как к долевому собственнику арендованных помещений, письмом от 30.11.2021 для решения вопроса исправления нарушений требований пожарной безопасности, за которые отвечают арендодатели, а именно по вопросу монтажа автоматической пожарной сигнализации (АПС).

10.03.2022 все долевые собственники собрались для принятия решений по указанному вопросу, по итогам обсуждения были приняты решения собрать коммерческие предложения от специализированных организаций для монтажа АПС и обеспечения устранения нарушений в срок до 10.10.2022.

Таким образом, как установлено судом первой инстанции, все нарушения, находящиеся в зоне ответственности арендатора, были устранены ранее указанного срока (10.10.2022). Наличие манекенов в проходах помещения не носят характер грубого нарушения условий договора, повлекших за собой причинение вреда имуществу арендодателей.

В силу п. 3.8 договоров финансовые обязательства по ремонту, замене частей оборудования или самого оборудования лифтов, эскалаторов, иных подъемных механизмов, пожарной и иной (например - охранной) сигнализации, видеонаблюдения, кондиционирования, вентиляции, системы дымоудаления, систем управления эвакуацией персонала и посетителей, электрооборудования и электросети внутренней и внешней сети водо- и теплоснабжения, канализации помещений несут собственники. Согласно п. 3.2.1 договоров арендатор выплачивает истцам переменную часть, направленную на покрытие эксплуатационных расходов арендодателей, которая определяется в виде доли в размере 90% дохода, фактически полученного арендатором в результате использования арендованного помещения за отчетный месяц с учетом понесенных затрат и сумм фиксированной оплаты.

Арендатор ежемесячно перечислял часть арендной платы на покрытие эксплуатационных расходов арендодателей.

Указанное подтверждается вступившим в законную силу решением суда от 25.04.2022 по делу N А41-6749/22.

Истцы письмами от 30.11.2021 и 18.02.2022 также подтвердили, что исправление нарушения в т.ч. в части оборудования здания системой приточно-вытяжной противодымной вентиляции и автоматической установкой пожаротушения (либо обеспечения наличия противопожарной стены 1-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 150, разделяющей существующую часть здания от реконструируемой и участков наружных стен в местах примыкания смежных пожарных отсеков с пределом огнестойкости REI 150 с выделением каждой части здания в отдельный пожарный отсек) находится в их зоне ответственности. Указанные нарушения должны быть исправлены собственниками до 10.10.2022.

При таких обстоятельствах правовых оснований для досрочного расторжения спорных договоров аренды не имеется.

Суд первой инстанции правильно отказал в иске.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы основаны на ошибочном толковании заявителями норм права и положений договором аренды, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда первой инстанции, что само по себе не может служить основанием для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Московской области от 12.10.2022 по делу N А41-6544/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.