Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2019 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Проценко А.И., Кораблевой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н. до перерыва в судебном заседании, секретарем Ярахтиным А.Е. после перерыва в судебном заседании,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "ВестИнвест" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.06.2019, ООО "Табер Трейд" на дополнительное решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.2019 по делу N А40-244413/18, принятые судьей О.А. Березовой

по иску ООО "Табер Трейд" (ИНН 7709505477, ОГРН 1037739861851) к ООО "ВестИнвест" (ИНН 7710708288, ОГРН 1087746256058) о признании права пользования арендуемым помещением,

по встречному иску ООО "ВестИнвест" к ООО "Табер Трейд" об обязании освободить помещение,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Симакин А.А. по доверенности от 20.03.2019,

ответчика: Голубев Д.С. по доверенности от 09.01.2019, Соколов И.Е. по доверенности 09.01.2019, Парамонова М.Р. по доверенности от 26.08.2019,

общество с ограниченной ответственностью "Табер Трейд" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВестИнвест" о признании за ним права пользования нежилым помещением площадью 157, 1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Шаболовка, д. 10, корп. 2 (ТЦ "Конкорд Маркет", этаж 1, пом. I, комн. 3), на основании договора аренды от 15.12.2009 N 106 и обязании ответчика восстановить истцу доступ в указанное помещение, взыскать судебную неустойку.

В процессе рассмотрения дела ответчик предъявил встречный иск, принятый судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным, в котором ответчик просит суд обязать истца освободить помещение, переданное ему в аренду, взыскать судебную неустойку.

Решением арбитражного суда от 10.06.2019 первоначальное исковое заявление удовлетворено в полном объеме; в удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

Дополнительным решением от 15.07.2019 суд присудил судебную неустойку на случай неисполнения ответчиком решения суда - необеспечение истцу доступа в помещение - в размере 5000 руб. в день.

Истец, не согласившись с дополнительным решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным доводам, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения, дополнительного решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.12.2009 истец в качестве арендатора и ответчик в качестве арендодателя заключили договор аренды нежилого помещения N 106, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору на условиях договора аренды во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 157, 1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Шаболовка, д. 10, корп. 2 (этаж 1, помещение N I, комната 3), а арендатор обязуется принять помещение в аренду и своевременно вносить арендную плату.

В соответствии с п. 8.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем вручения соответствующего письменного уведомления арендатору не менее чем за 14 календарных дней до даты предполагаемого расторжения в любом из случаев, перечисленных в данном пункте. В частности, если арендатор не выполнил и (или) ненадлежащим образом (в частности, несвоевременно) выполнил какое-либо из своих обязательств по договору аренды и не исправил допущенное нарушение в течение 5-ти рабочих дней с даты получения арендатором уведомления арендодателя о совершении нарушения и требования его устранения (п. 8.3.1); если арендатор просрочил оплату страхового депозита более чем на 5 рабочих дней (п. 8.3.2); если арендатор систематически (2 или более раз) не выполнил и (или) ненадлежащим образом (в частности, несвоевременно) выполнил какое-либо из своих обязательств по договору (п. 8.3.4).

Дополнительным соглашением от 27.11.2017 стороны продлили срок аренды с 28.11.2017 по 30.12.2021, однако уведомлением от 21.09.2018 N 21-09-1/ВИ ответчик на основании п. 8.3, 8.3.1, 8.3.2, 8.3.4 договора в одностороннем порядке отказался от договора аренды и потребовал возвратить помещение в освобожденном виде в последний день аренды, 08.10.2018.

Из уведомления следует, что 31.07.2018 арендодатель в присутствии представителей арендатора провел комиссионное обследование арендованного истцом помещения на предмет состояния напольного покрытия, потолка, стен, витражного остекления и прочих элементов помещения. По результатам комиссионного обследовании арендодателем установлено неудовлетворительное состояние помещения: локальные загрязнения на поверхности потолка в помещении; повреждения и загрязнения технических люков, установленных в потолке помещения; локальные загрязнения и повреждения стен в помещении; локальные повреждения напольной плитки в помещении, выраженные в трещинах; локальные повреждения витражного остекления в помещении, выраженные в царапинах; повреждения роллетной двери в помещении; отсутствие запирающего устройства роллетной двери помещения.

В письме от 06.08.2018 N 06-08-1/ВИ арендодатель потребовал от арендатора произвести восстановительный ремонт помещения в сроки, установленные в п. 7.1.19 договора.

24.08.2018 арендодатель уведомил арендатора о проведении повторной комиссионной проверки состояния помещения и соблюдения условий п. 7.1.19 договора, однако в назначенную дату и время представитель арендатора не явился в помещение, а сотрудники арендатора, находившиеся в помещении, отказались принимать участие в проведении комиссионной проверки, в связи с чем проверка проведена арендодателем с привлечением третьих лиц, по результатам проверки составлен акт от 27.08.2018.

В письме от 28.08.2018 N 28-01-1/ВИ арендодатель повторно потребовал от арендатора привести помещение в надлежащее состояние, в письме от 05.09.2018 потребовал уплатить неустойку, предусмотренную п. 7.1.19.2 договора, в связи с ее неуплатой произвел зачет из страхового депозита, после чего потребовал от арендатора восполнить страховой депозит.

Кроме того, в уведомлении ответчик сослался на свои письма от 23.08.2018 N 23-08-2/ВИ об изменении договора аренды (включении в договор "Требований в области промышленной и пожарной безопасности, охраны труда и окружающей среды"), от 24.08.2018 N 24-08-1/ВИ, в котором требовал от арендатора предоставить перечень инженерного оборудования, установленного в помещении, от 23.08.2018 N 23-08-1/ВИ об изменении договора (включении в договор антикоррупционных условий), от 24.08.2018 N 24-08-2/ВИ "О предложении арендатору складского помещения", от 05.09.2018 N 05-09-1/ВИ о повторном согласовании акта разграничения эксплуатационной ответственности по системам пожарной сигнализации в помещении, от 05.09.2018 N 05-09-2/ВИ о согласовании акта разграничения эксплуатационной ответственности в электроустановках напряжением до 1000 В в помещении, от 04.09.2018 N 04-09-2/ВИ, в котором потребовал предоставить информацию о графике работы арендатора в дни официальных выходных дней января 2019 года.

09.10.2018 арендодателем отключено энергоснабжение помещения, произведена замена замков, истец и его работники в арендованное помещение не допускаются, а 11.10.2018 ответчик составил односторонний акт о возврате помещения из аренды. При этом арендная плата за октябрь 2018 года уплачена истцом в полном объеме платежным поручением от 04.10.2018 N 31050.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что отказ от договора не соответствует закону, договору, свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своими правами, поскольку с момента заключения договора истец пользуется помещением в соответствии с целевым назначением, согласованным в договоре, своевременно и в полном объеме уплачивает арендную плату, не допускает нарушений, которые являются основанием для расторжения договора аренды. Договором аренды арендодателю предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, однако в данном случае основания для расторжения договора в силу п. 8. 3 отсутствовали.

Встречное исковое заявление мотивировано тем, что уведомлением от 21.09.2018 N 21-09-1/ВИ ответчик в одностороннем порядке отказался от договора аренды, однако истец арендуемое помещение в освобожденном виде ответчику не возвратил.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказыва в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик является профессионалом в области предоставления в аренду недвижимого имущества, а потому сильной стороной договора аренды, заключенного сторонами; установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком своим правом в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, сославшись на неисполнение арендатором требований арендодателя выполнить текущий ремонт помещения в отсутствие доказательств необходимости такого ремонта; в течение почти десяти лет арендодателем не предъявлялись арендатору какие-либо претензии относительно расположения извещателей в арендованном помещении, осмотры помещения на предмет соблюдения истцом требований противопожарной безопасности арендодателем не проводились, однако в течение июля - августа 2018 года ответчик составил более десяти актов, причем 05.07.2018 - целых 3 акта, которыми без участия представителей МЧС России установил нарушения требований противопожарной безопасности, что свидетельствует о том, что единственной целью составления в течение менее чем 2-х месяцев нескольких актов с указанием в них нарушений требований противопожарной безопасности являлось намерение арендодателя отказаться от договора аренды, сославшись на неисполнение арендатором требований арендодателя, в отсутствие весомой причины для такого отказа.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что выводы суда об отсутствии необходимости проведения текущего ремонта помещения противоречат представленному в материалы дела ответчиком отчету об оценке состояния помещения, согласно которому помещение требует проведения текущего ремонта, стоимость которого составляет примерно 774 500 руб. (с указанием конкретного перечня работ); нарушение норм безопасности, подвергающих огромное количество покупателей смертельной опасности, является самостоятельным основанием для отказа от договора; суд первой инстанции признал профессионального участника рынка аренды слабой стороной договора, полностью освободив его от необходимости доказывания каких-либо обстоятельств по делу.

Суд находит необоснованными доводы апелляционной жалобы ответчика по следующим основаниям.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истцом при рассмотрении спора представлены письменные пояснения, фотоизображения и документы, наглядно фиксирующие на протяжении периода с 2014 по 2018 г. отсутствие какого-либо ухудшения состояния помещения. Доводы ответчика о том, что истец никогда не проводил текущий ремонт, опровергаются представленными в настоящем деле доказательствами, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку.

В интересах самого истца поддерживать помещение в надлежащем состоянии с целью привлечения дополнительных покупателей, в связи с чем отделом мерчендайзеров и отделом эксплуатации истца каждый месяц проводятся косметические работы и фиксируется состояние помещения в надлежащем состоянии, что видно на представленных в материалах дела изображениях.

Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на стоимость восстановительных работ согласно проведенной ответчиком досудебной экспертизе, однако данный документ не является допустимым доказательством по делу, поскольку составлен без участия истца и в отсутствие доступа арендатору в помещение. Более того, заявленные в отчете об оценке расходы на восстановление помещения не соотносятся с доводами ответчика, указанными в уведомлении об отказе от договора.

По доводам ответчика о соблюдении требований пожарной безопасности установлено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

Как усматривается из материалов дела, ответчиком не представлено доказательств нарушений правил пожарной безопасности, выявленных при проведении проверок надзорными органами, более того, сами по себе нарушения требований пожарной безопасности не влияют на гражданско-правовые обязательства сторон, вытекающие из договора аренды, если в указанных предписаниях и постановлении не будет прямого запрета на приостановление деятельности арендатора ввиду нарушений правил пожарной безопасности.

Отсутствие предписаний надзорного органа, постановлений о нарушении правил пожарной безопасности в настоящем деле не позволяет ответчику реализовывать условия договора в части п. 7.1.10, 8.3.1, 8.3.4 по данным основаниям, более того, в уведомлении об отказе от договора указываются иные обстоятельства, чем нарушение правил пожарной безопасности, отсутствует ссылка на п. 7.1.10 договора, а описательная часть выявленных ответчиком недостатков относится к косметическому ремонту (локальное загрязнение потолка, стен, плитки).

В судебном заседании суд первой инстанции задал ответчику вопрос о выявленных нарушениях пожарной безопасности в торговом центре за 2018 г., ответчик указал на их отсутствие, что также подтверждает необоснованность доводов ответчика в указанной части.

В апелляционной жалобе ответчик необоснованно применяет понятие профессионального участника рынка недвижимости к истцу, делая вывод о том, что последний является таковым на основании данных о списке магазинов, уставном капитале истца и юридическом отделе у последнего.

Так, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО "Табер Трейд" свидетельствует о том, что основная деятельность истца по ОКВЭД соответствует коду 47.75 Торговля розничная косметическими и товарами личной гигиены в специализированных магазинах.

В свою очередь, выписка из реестра в отношении ООО "ВестИнвест" свидетельствует о том, что основным видом деятельности ответчика является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Таким образом опровергается довод ответчика о том, что истец является профессиональным участником рынка недвижимости и подтверждается вывод суда о том, что профессиональным участником является ответчик.

Судом первой инстанции, исходя из представленных материалов дела, установления событий, процессуальных действий ответчика, его поведения, а также толкования условий договора в порядке ст. 431 ГК РФ, сделан обоснованный вывод о том, что ответчик в нарушение ст. 10, 12, 619 ГК РФ злоупотребляет предоставленным договором правом на односторонний отказ от договора аренды с учетом установленных обстоятельств того, что незадолго до описанных событий стороны пришли к соглашению о продлении договора, в связи с чем поведение ответчика является противоречивым.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования и отказал в удовлетворении встречного иска. Приведенные в апелляционной жалобе доводы ответчика направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Как указывалось, дополнительным решением от 15.07.2019 суд по заявлению истца присудил судебную неустойку на случай неисполнения ответчиком решения суда - необеспечение истцу доступа в помещение - в размере 5000 руб. в день.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

В пункте 31 Постановлении N 7 разъяснено, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 Постановления N 7, при удовлетворении требования истца о присуждении судебной неустойки суд должен указать ее размер и/или порядок его определения. В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

В обоснование апелляционной жалобы истец приводит доводы о том, что заявленная ООО "Табер Трейд" сумма судебной неустойки в размере 150 000 руб. за каждый день чинения препятствий пользования арендуемым помещением с даты вынесения решения суда по настоящему делу (13.05.2019) по день фактического исполнения, соответствует принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения ответчиком выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, соответствует целям преодоления имеющегося у ответчика сопротивления и побуждает его к добровольному исполнению решения, тем самым формируя у последнего подкрепленное правосознание.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд учитывает степень затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, его имущественное положение, в частности размер его финансового оборота, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства. Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы (например, за первую неделю неисполнения одна сумма, за вторую - сумма в большем размере и т.д.). Суд определяет момент, с которого соответствующие денежные средства подлежат начислению. Так, возможно начисление денежных средств с момента вступления решения в законную силу либо по истечении определенного судом срока, который необходим для добровольного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 174 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, приняв во внимание принципы недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения, справедливости и соразмерности присуждения судебной неустойки на случай неисполнения решения суда, суд первой инстанции правомерно определил астрент в размере 5000 руб. в день.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о соразмерности присужденной судебной неустойки.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.06.2019, дополнительное решение Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2019 по делу N А40-244413/18 соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционные жалобы по изложенным в них доводам удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб судебные расходы по уплате государственной пошлины при их подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.06.2019, дополнительное решение Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2019 по делу N А40-244413/18 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.