Резолютивная часть постановления объявлена 01.10.2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 07.10.2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Бондарева А.В., Фриева А.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Винниковой В.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2024

по делу N А40-28539/24-142-175, принятое судьей Шевцовой И.Н.

по иску ООО "ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "ОЛАР" (ИНН 7724353067, ОГРН 1167746161626)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

третье лицо - Правительство Москвы (ИНН 7710489036, ОГРН 1027739813507)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости N 59-9183 - нежимого помещения, общей площадью 568,9 кв. м, с кадастровым номером 77:04:0002010:10121, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ташкентская, д. 15/22, пом. 2/Н,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Лобанов В.А. по доверенности от 30.03.2024, уд. адв N 16178 от 03.05.2017;

от ответчика: Агатов А.А. по доверенности от 11.12.2023, диплом 107724 0139741 от 10.02.2014; не явился, извещен;

от третьего лица: Агатов А.А. по доверенности от 29.11.2023, диплом 107724 0139741 от 10.02.2014;

ООО "ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "ОЛАР" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий,

1. Урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении Договора купли-продажи недвижимости N 59-9183 - нежилого помещения, общей площадью 568,9 кв. м, с кадастровым номером 77:04:0002010:10121, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ташкентская, д. 15/22, пом. 2/Н:

изложив п. 2.1.4 Договора в следующей редакции:

2.1.4. Письменно уведомлять Продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в течение 14 (четырнадцати) дней с даты принятия соответствующего решения.

изложив п. 2.1.6 Договора в следующей редакции:

2.1.6. В соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ застраховать в течение 30 (тридцати) дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора) Объект в полной стоимости (пункт 3.1 Договора) от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта, и представить копию страхового полиса Объекта Продавцу.

изложив п. 2.2 Договора в следующей редакции:

2.2. Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, залога, сервитута на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав) уведомив об этом Продавца.

При этом все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута на Объект несет Покупатель.

изложив п. 2.5 Договора в следующей редакции:

2.5. Продавец, а равно и последующий залогодержатель вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта.

изложив п. 2.7 Договора в следующей редакции:

2.7. В целях государственной регистрации перехода права собственности, залога публичного сервитута на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Продавцом будет обеспечено давление документов в орган регистрации прав.

изложив пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 46 700 000 (сорок шесть миллионов семьсот тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.04.2024 М04/2024-16АС (далее - Отчет), выполненным ООО "Центральное бюро оценки".

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется" изложив пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 555 952 (Пятьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот пятьдесят два) руб. 38 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (в случае если в назначении платежа не указано иное назначение платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, которое указано в назначении платежа".

изложив п. 4.3 Договора в следующей редакции:

4.3. Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

изложив п. 5.10 Договора в следующей редакции:

5.10. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 2.1.6 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1% от цены Объекта.

Исключить из Договора купли-продажи следующие пункты: 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6.4, абз. 2 п. 4.3, 5.3, 5.4, 5.7, 5.8, 5.9, 7.4, 7.5, 7.9 (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2024 исковые требования удовлетворены в части.

Суд урегулировал разногласия сторон, возникшие при заключении Договора купли-продажи недвижимости N 59-9183 - нежилого помещения, общей площадью 568,9 кв. м, с кадастровым номером 77:04:0002010:10121, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ташкентская, д. 15/22, пом. 2/Н:

изложив п. 2.1.4 Договора в редакции продавца:

2.1.4. Письменно уведомлять Продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в трехдневный срок с даты принятия соответствующего решения.

изложив п. 2.1.6 Договора в редакции продавца:

2.1.6. В соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ застраховать в течение 14 (четырнадцати) дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора) объект в полной стоимости (пункт 3.1 Договора) от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта, и представить копию страхового полиса Объекта Продавцу.

изложив п. 2.2 Договора в редакции покупателя:

2.2. Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, залога, сервитута на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации) уведомив об этом Продавца.

При этом все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута на Объект несет Покупатель.

изложив п. 2.5 Договора в редакции покупателя:

2.5. Продавец, а равно и последующий залогодержатель вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта.

изложив п. 2.7 Договора в редакции покупателя:

2.7. В целях государственной регистрации перехода права собственности, залога, публичного сервитута на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.

изложив пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 46 700 000 (сорок шесть миллионов семьсот тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.04.2024 М04/2024-16АС (далее - Отчет), выполненным ООО "Центральное бюро оценки".

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется" изложив пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 555 952 (Пятьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот пятьдесят два) руб. 38 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (в случае если в назначении платежа не указано иное назначение платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, которое указано в назначении платежа".

изложив п. 4.3 Договора в редакции покупателя: 4.3. Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

изложив п. 5.10 Договора в редакции продавца:

5.10. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 2.1.6 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от цены Объекта.

Исключить из Договора купли-продажи следующие пункты: 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6.4, 5.7,5.8. В остальной части иска об исключении пунктов договора суд отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 01.07.2024, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика, третьего лица, доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в сети интернет (http://kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ООО "ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "ОЛАР" (далее - истец) является арендатором нежилого помещения, общей площадью 568,9 кв. м, с кадастровым номером 77:04:0002010:10121, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ташкентская, д. 15/22, пом. 2/Н на основании договора аренды N 05-00038/02 от 30.01.2002, в редакции дополнительного соглашения от 13.07.2016 (далее - Недвижимое имущество), заключенного с Департаментом имущества г. Москвы

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ пользуются преимущественным правом при приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. 2, 3, 4 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец обратился с письменным заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

Предоставление Государственной услуги осуществляется Департаментом исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (далее - Административный регламент).

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона N 159-ФЗ, истец 15.01.2024 обращался к Ответчику с заявлением о выкупе арендуемого объекта недвижимости с рассрочкой по оплате на 7 (Семь) лет.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ и письмом от 26.01.2024 N 33-5-2382/24-(0)-4, Истец получил проект договора купли-продажи спорного объекта с рассрочкой по оплате на 7 (Семь) лет.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.11.2023 N 1027-3473-П/2023, выполненному ООО "Центр оценки "Аверс", цена спорного объекта движимости составляет 97 656 000 руб. 00 коп., с ежемесячными платежами не менее 1 162 571 руб. 43 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта вора купли-продажи).

Истец посчитал, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, согласно представленному Ответчиком отчету об оценке, необоснованно завышена и обратился в оценочную организацию за определением рыночной стоимости Недвижимого имущества.

Так, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 3-ОКН/24 от 01.02.2024, выполненному АНО "Коллегия Независимых Экспертов", цена Объекта недвижимости составляет: 47 820 027 руб., с ежемесячными платежами 569 286 руб. 04 коп.

В связи с тем, что спорное помещение не закреплено за государственным предприятием либо учреждением и составляют казну города Москвы, продажа арендуемого Истцом объекта недвижимости не облагается НДС, поскольку в соответствии с гл. 21 НК РФ не признается объектом налогообложения, следовательно, в выкупную цену помещений обоснованно не включается НДС (18%).

Истец письмом от 01.02.2024 выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи Недвижимого имущества с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (Истца) цену 47 820 027 руб., в том числе, ежемесячные платежи, составляющие не менее 569 286 руб. 04 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Кроме того, Истцом в протоколе разногласий к Договору купли-продажи предложено изменить пункты договора купли-продажи недвижимости 2.1.4, 2.1.6, 2.2, 2.5, 2.7, 3.4, 5.10, а также исключить из Договора купли-продажи следующие пункты: 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6.4, абз. 2 п. 4.3, 5.3, 5.4, 5.7, 5.8, 5.9, 7.4, 7.5, 7.9.

Ответчиком в адрес Истца был направлен ответ от 01.02.2024, согласно которому протокол разногласий был отклонен Департаментом, но разъяснена возможность урегулировать разногласия по выкупной цене, а также по другим пунктам договора в суде.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО "ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "ОЛАР" нежилого помещения между сторонами возникли разногласия, в том числе, по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора), а также по иным условиям договора.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 26.03.2024 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТРАЛЬНОЕ БЮРО ОЦЕНКИ".

Перед экспертом поставлен вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 568,9 кв. м, с кадастровым номером 77:04:0002010:10121, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ташкентская, д. 15/22, пом. 2/Н, по состоянию на 15.01.2024 г.?

Согласно экспертному заключению ООО "ЦЕНТРАЛЬНОЕ БЮРО ОЦЕНКИ" N 04/2024-16АС от 17.04.2024, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 568,9 кв. м, с кадастровым номером 77:04:0002010:10121, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ташкентская, д. 15/22, пом. 2/Н, по состоянию на 15.01.2024, составляет 56 040 000 руб. (с учетом НДС) и 46 700 000 руб. (без учета НДС).

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Оснований для переоценки указанного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.

Отводов эксперту, заявлений о фальсификации доказательств заявлено не было, доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.

Таким образом, выкупная цена нежилого помещения общей площадью 568,9 кв. м, с кадастровым номером 77:04:0002010:10121, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ташкентская, д. 15/22, пом. 2/Н, по состоянию на 15.01.2024, составляет 56 040 000 руб. (с учетом НДС) и 46 700 000 руб. (без учета НДС).

Истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи, кроме пунктов 3.1 и 3.4, относящихся к стоимости выкупаемого Объекта, было предложено изменить пункты Договора купли-продажи недвижимости 2.1.4, 2.1.6, 2.2, 2.5, 2.7, 4.3, 5.10 и исключить пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6.4, абз. 2 п. 4.3, 5.3, 5.4, 5.7, 5.8, 5.9, 7.4, 7.5, 7.9.

Согласно п. 2.1.2. Договора купли-продажи недвижимости ответчиком установлено обязательное оформление электронной закладной.

Однако, в соответствии со п. 1 ст. 13 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Поскольку при подписании настоящего Договора купли-продажи обязательства по нему и так обеспечены ипотекой в силу закона, то права Ответчика защищены в полной мере, поэтому Истец считает, что заключение электронной закладной являются лишним пунктом Договора.

Также, представленные Ответчиком сроки в один день по заключение электронной закладной приведут к систематическому нарушению Договора купли-продажи, что затрагивает права и интересы Истца, как Покупателя.

Суд соглашается с доводами истца в указанной части, в связи с чем полагает, что п. 2.1.2 договора подлежит исключению. Пункт 2.1.3. договора предусматривает обязанность Истца оборудовать продаваемый Объект средствами пожарной безопасности.

Вместе с тем, согласно ч. 1. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности.

Продаваемый Объект, который находился в собственности города Москвы, уже должен обладать системой обеспечения пожарной безопасности, что вытекает из законодательства Российской Федерации, в связи с чем, включение указанного пункта договора в текст проекта договора является необоснованным.

С учетом изложенного, также подлежит исключению и п. 5.7 договора, предусматривающий ответственность за не оборудование объекта недвижимости средствами пожарной безопасности с даты заключения Договора купли-продажи. В соответствии с пунктом 1.6 Договора купли-продажи право собственности на объект недвижимости у Истца возникнет с момента государственной регистрации перехода права собственности.

В связи с чем, Истец не может нести ответственность за не оборудование объекта недвижимости системами противопожарной безопасности с момента подписания Договора купли-продажи недвижимости, не являясь собственником объекта недвижимости. Пункты Договора купли-продажи 2.1.6 и п. 5.10 говорят о страховании Объекта недвижимости.

В соответствии с законодательством Российской Федерации страхование объектов недвижимости является добровольным. Ответчик не является органом, наделенным полномочиями по принуждению к добровольному страхованию.

Как указывает истец, ответственность согласно п. 5.10 Договора должна носить мотивационный характер исполнения обязательства и не являться средством обогащения, в связи чем предложено уменьшить штраф до 0,1% от цены Объекта.

Учитывая, что в редакции Истца пункты Договора купли-продажи по заключению электронной закладной исключены, то последующие пункты, содержащие ее наличие, также должны быть изменены соответствующе (п. 2.2 договора).

В связи с исключением пунктов, отсылающих к электронной закладной, и установления жестких сроков для государственной регистрации перехода права собственности на спорный Объект недвижимости, Истец считает, что п. 5.3 и последующий п. 5.4 Договора купли-продажи имеют цель последующего неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых Ответчиком в представленном проекте Договора.

Таким образом, поскольку п. 5.4 Договора в редакции Протокола разногласий исключен, оставлять п. 2.1.6.4 в Договоре оснований не имеется.

В соответствии с п. 5.8 Договора, Ответчик устанавливает, что наличие задолженности по настоящему Договору купли-продажи не может являться коммерческой тайной и может быть опубликована в сети "Интернет".

Истец считает, что разглашение сведений о наличии задолженности по текущему Договору, которые могут быть опубликованы в сети "Интернет", могут ударить по репутации Общества, как контрагента, что может привести к уменьшению его дохода. Учитывая это, истец считает, что данный пункт Договора купли-продажи должен быть исключен.

В соответствии с п. 5.3 договора в случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как рыночная стоимость права пользования Объектом, определенная по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы", за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект.

При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект:

- несовершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин;

- неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу); - неисполнение обязанности, предусмотренной п. 7.6 Договора.

Доказательств того, что п. 5.3 проекта договора ответчика противоречит закону и нарушает права и законные интересы истца последним суду не представлено, в связи с чем суд полагает, что отсутствуют основания для его исключения.

Приказом от 09.06.2012 N 115 "О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы" в редакции приказа от 05.04.2018 N 60 "О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 N 115" утверждены существенные условия договора купли-продажи.

При этом исключение или изменение пунктов договора, указанных истцом (включения, исключения), помимо стоимости объекта и порядка рассрочки, является неправомерным, отметив, что приведенные условия договора не являются существенными для договора купли-продажи и не подлежат урегулированию судом, кроме того все пункты договора в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи, а также включить или исключить ряд пунктов.

С учетом изложенных обстоятельств, суд правомерно оставил: пп. 2.1.4, 2.1.6, 5.10 в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, исключение этих условий из договора приведет к преимущественному положению общества относительно иных хозяйствующих субъектов, являющихся арендаторами недвижимого имущества на территории города Москвы, и, как следствие, к нарушению положений статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, им дана надлежащая правовая оценка.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2024 по делу N А40-28539/24-142-175 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.