Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Чудиновой В.А.

судей Егоровой Т.В.

Нарусова М.М.

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Центрального округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Феодосии Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 29.06.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2023 по делу N А83-10034/2021,

Администрация города Феодосии Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Вонтнэ" о признании объекта недвижимого имущества, возникшего в результате самовольной реконструкции нежилого здания, объектом самовольного строительства; об обязании общества своими силами и за свой счет снести объект самовольного строительства в течение шести месяцев после вступления решения в законную силу, демонтировать нестационарные торговые объекты, размещенные на территории земельного участка, представляющие собой три деревянно-металлические конструкции в течение 60 дней с момента вступления решения в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым и Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 29.06.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению заявителя, документы, на основании которых осуществлялась реконструкция объекта капитального строительства, не предоставлены, таким образом, строительные работы проведены в нарушение статьи 51 ГрК РФ.

От ООО "Вонтнэ" поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором ответчик возражает против доводов жалобы, просит судебные акты оставить без изменения.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами, и следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 26.12.2017 N 842, заключенного между Администрацией города Феодосии Республики Крым (Арендодатель) и ООО "ВОНТНЭ" (арендатор), арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 400 кв. м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пересечение ул. Федько, 33 и бульвара Старшинова, с кадастровым номером 90:24:010105:2031.

Цель предоставления земельного участка в аренду - для эксплуатации существующего нежилого здания (кафе), в соответствии с видом разрешенного использования - общественное питание. Договор заключен сроком до 26.12.2066 года.

Согласно пп. 4.2.2 п. 4.2 раздела 4 договора аренды от 26.12.2017 арендатор принимает на себя обязательство использовать участок в соответствии с целью, для которой он предоставлен, и видом разрешенного использования, указанной обязанности корреспондирует право арендодателя осуществлять контроль за выполнением арендатором условий договора, использованием земельного участка в соответствии с целью, для которой он был предоставлен, и видом разрешенного использования (пп. 5.1.2 п. 5.1 раздела 5 договора аренды).

На момент заключения договора аренды земли N 842 от 26.12.2017 на земельном участке по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пересечение ул. Федько, 33 и бульвара Старшинова, с кадастровым номером: 90:24:010105:2031, был расположен объект капитального строительства - нежилое здание (лит. А, А1) общей площадью 51.1 кв. м с кадастровым номером: 90:24:010103:50, право собственности на которое зарегистрировано за ООО "ВОНТНЭ".

Согласно техническим сведениям КП "Феодосийское межгородское бюро регистрации и технической инвентаризации" об объекте по данным последней инвентаризации 23.07.2012 года (Копия N 205627 на кафе ул. Федько, 33/б-р Старшинова. 9 г. Феодосия), объект капитального строительства состоит из следующих литер: лит. "А" - кафе; лит. "А1" - кафе; лит. "О" - уборная; лит. "Б" - сарай; лит. "У" - уборная; лит. "В", "Г", "Д", "Е" - навес.

Имеется отметка об изменении функционального назначения кафе лит. "А, А1".

При проведении мероприятий в области муниципального земельного контроля сотрудниками Управления муниципального контроля Администрации города Феодосии Республики Крым установлено, что на земельном участке выполнена реконструкция сарая лит. "Б", навеса лит. "Е", уборной лит. "О", в результате выполненных работ увеличены предельные размеры здания на 80 кв. м (ориентировочно).

За пределами границ земельного участка обустроена пристройка к помещению кафе лит. "А". На месте строений временного характера (навесы - лит. "В, Д") размещены металлические контейнеры - бытовки (павильоны - НТО).

Реконструированное здание и расположенные на земельном участке НТО используются с целью осуществления предпринимательской деятельности по реализации продовольственных/непродовольственных товаров. Данные обстоятельства отражены в Акте обследования земельного участка от 30.08.2020.

Ссылаясь на отсутствие документов, на основании которых осуществлялась реконструкция, на нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) при проведении строительных работ, Администрация обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания спорных объектов незаконно возведенными с учетом анализа правоустанавливающей документации и результатов экспертного исследования.

По существу спора, исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными.

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Как следует из пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44), собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума N 44 указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 5 постановления Пленума N 44 постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В обоснование заявленных требований Администрация указывала на то, что для строительства, реконструкции сарая, навеса, уборной, размещение механических контейнеров, расположенных на территории земельного участка, вид разрешенного использования которого "общественное питание", требуется получение разрешения на строительство, при этом реконструкция объекта капитального строительства и строительство пристройки к нему, в нарушение статьи 51 ГрК РФ, произведены ответчиком без получения на это необходимых разрешений.

Судами установлено, что 21.02.2014 ответчиком была подана в Инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля в Автономной Республике Крым декларация о начале выполнения строительных работ в отношении нежилого строения (магазин) по адресу: АР Крым, г. Феодосия, ул. Федько, 33/б-р Старшинова, 9.

Согласно пункту 30 постановления Пленума N 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

По настоящему делу проведена судебная экспертиза, в материалы дела представлено экспертное заключение от 19.10.2022, согласно которому эксперт пришел к выводу, что нежилое здание, расположенное на земельном участке, с кадастровым номером 90:24:010105:2031, по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, ул. Федько 33/бул. Старшинова 9, является объектом недвижимого имущества. Судебной экспертизой установлено, что нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 90:24:010105:2031, по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, ул. Федько 33/бул. Старшинова 9, соответствовало градостроительным нормам Украины на момент увеличения его площади, 21.02.2014 года. Установлено, что сохранение и эксплуатация нежилого здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Нежилое здание соответствует градостроительным, строительным, пожарным, санитарным нормам и правилам за исключением требования, предусмотренного Правилами землепользования и застройки администрации города Феодосия Республики Крым в части вида разрешенного использования земельного участка.

Нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 90:24:010105:2031, по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, ул. Федько 33/бул. Старшинова 9, соответствовало градостроительным нормам Украины на момент увеличения его площади, 21.02.2014 года.

Судебной экспертизой установлено, что приведение реконструированного объекта капитального строительства нежилого здания с кадастровым номером 90:23:010101:22, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Судак, ул. Набережная, 43, в первоначальное состояние невозможно.

В результате линейных измерений установлено, что на дату проведения осмотра объемно-планировочные (линейные размеры и площадь помещений) характеристики нежилых зданий не соответствуют данным технического паспорта, выданного КП "Феодосийское МБРиТИ" на кафе по состоянию на 23.07.2012 и выписке из ЕГРН от 18.10.2021 на нежилое здание. По результатам проведенного обследования площадь исследуемых объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, составляет 166 кв. м.

Эксперт пришел к выводу, что объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке не соответствуют данным правоустанавливающих документов по линейным размерам и площади помещений.

Измерения выявили изменение объемно-планировочных характеристик, в результате, которых установлено, что на данном земельном участке проводилась реконструкция объектов капитального строительства.

Согласно "Техническому заключению о состоянии ответственных несущих конструкций и качества выполненных работ по строительству нежилого строения - магазинов и их влияния на безопасность нахождения в нем людей и эксплуатации здания в целом", составленного ООО "Творческая архитектурная мастерская "Атриум" в 2021 году, объект построен частично - 1/2 от предусмотренного проектными решениями.

Эксперт указал, что объекты капитального строительства расположены в границах земельного участка, расположенного по адресу: г. Феодосия, пересечение улиц Федько 33 и бульвара Старшинова 9, кадастровый номер 90:24:010105:2031. Нестационарные объекты на исследуемом земельном участке отсутствуют.

В результате проведенного исследования объекта на местности, эксперт пришел к выводу, что земельный участок с даты получения Государственного акта на право постоянного пользования землей от 02.06.1995 по 25.12.2017 использовался в соответствии с целью, для которой он был предоставлен в постоянное пользование (кафе со встроенным овощным магазином).

После заключения договора аренды земельного участка от 26.12.2017 по настоящее время земельный участок используется не в соответствии с целью, для которой он был предоставлен в аренду, в связи с изменением вида его разрешенного использования, уже после окончания строительства.

Отклоняя доводы Администрации и выводы эксперта о том, что пользование земельным участком не соответствует цели, для которой он был предоставлен в аренду, суды исходили из того, что в июне 1995 года ответчику был выдан Государственный акт от 02.06.1995 на право постоянного пользования землей, согласно которому земельный участок был предоставлен ООО "ВОНТНЭ" для строительства кафе со встроенным овощным магазином, площадь участка составляет 0,04 га, следовательно, общество использовало земельный участок в соответствии с его целевым назначением, указанным в данном акте.

В дальнейшем, в соответствии с требованиями, изложенными в статье 3 Закона Республики Крым N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", ООО "ВОНТНЭ" переоформило право постоянного пользования указанным земельным участком, заключив с Администрацией договор аренды земельного участка от 26.12.2017, в котором вид разрешенного использования участка был изменен на "общественное питание".

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Исходя из изложенного, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса РФ, статья 85 Земельного кодекса РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Из материалов дела, акта Администрации следует, что земельный участок расположен частично в территориальной зоне ОД-1 - зона застройки делового, общественного и коммерческого назначения.

Согласно градостроительным регламентам территориальных зон Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа Феодосия Республики Крым в территориальной зоне ОД-1 - зона застройки делового, общественного и коммерческого назначения к основным разрешенным видам использования земельных участков в границах данного кадастрового квартала относятся, в числе прочего, такие виды, как "общественное питание", "магазины", "рынки", "центры (комплексы)".

Доказательство того, что описание данных видов разрешенного использования земельного участка не совпадает с видом деятельности, осуществляемой обществом на земельном участке, на котором расположен реконструируемый объект недвижимости, истцом в дело не представлены.

Из акта Администрации следует, что на основании визуального осмотра установлено осуществление предпринимательской деятельности по реализации продовольственных/непродовольственных товаров.

Согласно разъяснениям в пункте 19 постановления N 44 использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Таким образом, суды, правомерно сославшись на результаты проведенной в рамках дела экспертизы, а также учитывая, что спорные объекты по своим техническим характеристикам соответствуют градостроительным и иным нормам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и интересы третьих лиц, указали, что оснований для признания спорного объекта самовольным не имеется, ввиду чего пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов двух инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Данные доводы направлены на переоценку доказательств и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (часть 2 статьи 287 АПК РФ, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основе полного и всестороннего исследования всех имеющихся в деле доказательств, с правильным применением норм материального права, нормы процессуального права, в том числе влекущие в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену судебных актов, не нарушены, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы истца.

При таких обстоятельствах, оспоренные судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Республики Крым от 29.06.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2023 по делу N А83-10034/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Феодосии Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.