Резолютивная часть постановления оглашена "04" июля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме "11" июля 2024 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Нарусова М.М.,

судей Егоровой Т.В.,

Чудиновой В.А.,

при ведении протокола помощником судьи В.В. Васиной,

при участии в заседании

от истца:

Лозовицкой Ирины Владимировны Телелюхин А.А. - представитель по доверенности от 22.12.2021;

от ответчика:

ООО "Агроторг" Коренухин Е.С. - представитель по доверенности от 11.02.2022;

от третьего лица:

ИП Наседкин С.И. Попов В.В. - представитель по доверенности от 05.12.2022;

рассмотрев в открытом судебном заседании, путем использования системы веб-конференции, кассационные жалобы ООО "Агроторг" и СПАО "Ингосстрах" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.11.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2024 по делу N А64-1754/2022,

индивидуальный предприниматель Лозовицкая Ирина Вадимовна (далее - ИП Лозовицкая И.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее - ООО "Агроторг", ответчик) о взыскании стоимости восстановительных работ в сумме 12195964 руб., а также расторжении договора аренды недвижимого имущества от 29.08.2019 (с учетом уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО "Сервис Комплект", СПАО "Ингосстрах", ООО "Территория", ИП Наседкин С.И., ООО "ОПТИПРОФ".

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 08.11.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2024, исковые требования удовлетворены.

ООО "Агроторг" и СПАО "Ингосстрах" обратились в Арбитражный суд Центрального округа с кассационными жалобами, в которых просят решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт. Кассаторы не согласны с оценкой, данной судами имеющимся в деле доказательствам, и сделанными на ее основе выводами.

ООО "Агроторг" ссылается на отсутствие своей вины в возникшем пожаре. Полагает, что точное место возгорания не установлено. Считает, что судами неправомерно отказано в признании наличия кабеля СИП, запрещенного для использования в помещениях и находящегося в зоне ответственности арендодателя. Указывает на то, что в период аренды за его счет в спорном помещении были произведены неотделимые улучшения, которые существенным образом улучшили состояние предмета аренды. Считает, что собственник не понес реальных затрат на проведение ремонта.

СПАО "Ингосстрах" ссылается на недоказанность противоправности действий ответчика в возникшем пожаре, повлекшем ущерб для истца, а также неправомерность отказа в проведении между сторонами взаимозачета.

В судебном заседании суда округа представитель ответчика поддержал доводы своей кассационной жалобы, а также кассационной жалобы СПАО "Ингосстрах". Представитель истца в судебном заседании суда округа и в ранее представленном письменном отзыве возражал против доводов кассационных жалоб. Представитель ИП Наседкин С.И. также возражал против доводов кассационных жалоб.

Иные лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направили. От СПАО "Ингосстрах" поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия его представителей.

Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей, иных лица.

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационных жалоб и возражений на них, суд округа не находит оснований для их удовлетворения в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 29.08.2019 между Наседкиным С.И. (арендодатель) и ООО "Агроторг" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор - принять помещение, площадью 480,3 кв. м, расположенное по адресу: Тамбовская область, г. Рассказово, ул. Пролетарская, д. 437 д.

В соответствии с пунктом 1.2 договора, целевое назначение помещения: торговля непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, но не ограничиваясь алкогольной продукцией. Помещение может быть также использовано для производства хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции, а также для организации оказания услуг, в том числе, но не ограничиваясь телекоммуникационных, страховых и банковских услуг, а также для размещения платежных терминалов и банкоматов, осуществления фармацевтической, туристической и иной деятельности. С целью использования помещения в вышеуказанных целях: арендатор имеет право организовать в помещении административные, складские, подсобные и прочие вспомогательные площади/помещения.

Срок аренды по договору составляет 10 лет с даты государственной регистрации договора (пункт 9.1 договора).

Помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 19.08.2019. Дополнительным соглашением к договору от 11.03.2020 произведена замена арендодателя Наседкина С.И. на Лозовицкую И.В.

В результате двух пожаров, произошедших 12.11.2021 и 14.11.2021, нежилое помещение получило серьезные повреждения, были полностью утрачены следующие строительные конструкции: крыша и кровля здания, утепление потолка, усиление конструкций крыши из металлического профиля, утепление потолка из минераловатного утеплителя, уничтожена вся отделка помещений и инженерные сети/системы, от температуры пострадали все оконные и дверные блоки.

По факту пожара, произошедшего 12.11.2021, ТОНД и ПР по г. Рассказово и Рассказовскому району Тамбовской области проведена проверка, по результатам которой вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.12.2021.

По факту пожара, произошедшего 14.11.2021, ТОНД и ПР по г. Рассказово и Рассказовскому району Тамбовской области проведена проверка, по результатам которой вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 14.12.2021.

Правонарушения со стороны арендодателя или третьих лиц не выявлены.

Для оценки ущерба и определения стоимости восстановительного ремонта, истец обратился к специалисту.

Согласно заключению специалиста (строительно-техническая экспертиза) N 16-12/2021 "О техническом состоянии конструкций магазина после пожара и возможности их восстановления", выполненного ООО "Профоценка" требуется полный демонтаж конструкций стен и перегородок, конструкций фундамента, а также заменой грунтового основания под строительными конструкциями с их последующим уплотнением.

Кроме того, в заключении специалиста указано, что для восстановления конструктивных элементов и инженерных сетей здания и приведение его в состояние, в котором оно находилось до проведения реконструкции требуется произвести следующие виды работ: демонтаж с вывозом на свалку остатков строительных конструкций; выемка переувлажненного грунта в пятне застройки здания; засыпка качественного грунта основания с послойным уплотнением до нормативных параметров; монтаж железобетонных конструкций ленточных фундаментов под ограждающие конструкции; монтаж внутренних перегородок; монтаж конструкций бетонного пола; монтаж металлоконструкций усиления опорных частей деревянных балок; монтаж деревянных конструкций перекрытия; монтаж уклонообразующих деревянных конструкций крыши и кровли; монтаж металлоконструкций покрытия кровли; монтаж дверных и оконных блоков в соответствующие проемы; монтаж инженерного оборудования, сетей и систем обеспечивающие санитарно-гигиеническую инфраструктуру здания (отопления, ХВС, ГВС, канализация).

Исходя из заключения, стоимость восстановительных работ, согласно сметному расчету, составляет с учетом округления 12822024 руб.

Поскольку направление досудебной претензии в адрес ООО "Агроторг" не привело к разрешению сложившейся ситуации, ИП Лазовицкая И.В. обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

Рассматривая требование о расторжении договора аренды, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходя из статей 235, 416, 450 - 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктов 36, 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", учли позицию истца об утрате возможности обеспечивать со своей стороны обязательства по договору аренды и ответчика о том, что договор прекратил свое действие ввиду гибели объекта аренды, в связи с чем обоснованно удовлетворил требование ИП Лазовицкой И.В. о расторжении договора аренды от 29.08.2019, исходя из невозможности исполнения договорных обязательств со стороны истца. Кассационные жалобы в указанной части доводов не содержат.

Руководствуясь статьями 15, 393, 615, 622, 1064, 1068 ГК РФ, суды двух инстанций обоснованно удовлетворили требование ИП Лазовицкой И.В. о взыскании с ООО "Агроторг" стоимости восстановительного ремонта в размере 12195964 руб.

Из анализа указанных норм права следует, что для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, причинно-следственную связь между противоправным действием (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков.

Отсутствие одного из названных условий влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о возмещении убытков.

Таким образом, суды двух инстанций заключили, что, заявляя требования о взыскании с арендатора помещения убытков, причиненных ему пожаром, истец доказал, что пожар возник именно по вине ответчика и находится в причинно-следственной связи с действиями (бездействиями) ООО "Агроторг".

Под пожарной безопасностью понимается состояние защищенности личности, имущества, общества и государства от пожаров, а под требованиями пожарной безопасности - специальные условия социального и (или) технического характера, установленные в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом (статья 1 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (далее - Федеральный закон "О пожарной безопасности").

Статьей 38 Федерального закона "О пожарной безопасности" установлено, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут в том числе: собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

Следовательно, бремя содержания переданного в аренду имущества и обязанность по соблюдению норм Федерального закона "О пожарной безопасности", правил пожарной безопасности и ответственность за соблюдением указанных выше требований возлагается на собственника и арендаторов.

Из Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2006 года, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2006 следует, что поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность; при этом если в договоре аренды указанный вопрос не урегулирован, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя - в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения.

Материалам дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что в момент возгорания задание магазина находилось во владении ответчика, которому данное помещение было передано по акту приема-передачи 29.08.2021. С указанной даты помещение находилось во владении ответчика.

Суды установили, что в период использования помещения арендатор ни разу не направлял арендодателю претензий и иных обращений в отношении состояния помещения и электрических сетей.

Постановлениями об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.12.2021 и от 14.12.2021 зафиксировано, что в помещении ранее происходили пожары 23.01.2021, 12.11.2021, 14.11.2021, в помещении было несколько случаев замыкания электропроводки, данные замыкания сотрудники арендатора ликвидировали своими силами.

Согласно ответу начальника Рассказовского РЭС на обращение истца, 12.11.2021 в 21.00 по заявке МЧС о возникновении возгорания объекта недвижимости, оперативной бригадой Рассказовского РЭС в КТП N 1423 была отключена линия 0,4кВ, питающая здание магазина "Пятерочка" по адресу: г. Рассказово ул. Пролетарская, д. 437 д, в присутствии представителя собственника. Включение ранее отключенного объекта персоналом Рассказовского РЭС не производилось.

В силу пункта 5.1.3. договора аренды в случае заключения арендатором договоров КУ, арендодатель обязан передать арендатору на срок действия таких договоров во временное владение и пользование электро- и/или тепло установки (совокупность оборудования, линий, предназначенных для передачи, распределения и потребления электрической/тепловой энергии).

Судами принято во внимание, что электроснабжение помещения осуществлялось на основании прямого договора между арендатором и электроснабжающей организацией (договор электроснабжения N 68010052011536 от 17.02.2017, дополнительное соглашение от 29.11.2019, приложения 1 и 2). Арендодатель не является стороной данного договора. Граница балансовой принадлежности электрических сетей определена без участия арендодателя (без установления зоны ответственности арендодателя). Согласно записям журнала N 3 Единой диспетчерской службы г. Рассказово и Рассказовского района под номерами 105-108, осуществлялся выезд на возгорание магазина "Пятерочка" по адресу: г. Рассказово ул. Пролетарская, д. 437 д, выгорела комната площадью 4 кв. м, осуществлена проливка. Согласно ответу директора филиала АО "Газпром газораспределение Тамбов" на обращение истца, 12.11.2021 в 19 час. 06 мин. в аварийно-диспетчерскую службу (далее - АДС) поступило сообщение о возгорании здания магазина по адресу: г. Рассказово ул. Пролетарская, 437 д. По прибытии аварийной бригады по вышеуказанному адресу в 19 час. 20 мин. было обнаружено задымление складского помещения магазина. Далее была обследована котельная магазина на наличие утечек газа, утечек газа не обнаружено, газовый котел Лемакс был в выключенном состоянии. 13.11.2021 в 15 час. 10 мин. в АДС поступило обращение от гражданина Незнанова М.А. с просьбой запустить котельную магазина. По прибытии бригады запуск котельной магазина не производился, в связи с отсутствием электроэнергии. Включение электроэнергии после пожара 12.11.2021 было произведено ответчиком в сыром помещении (после проливки), без участия истца и до установления причин пожара.

Кроме того, помещение было принято ответчиком без замечаний (пункт 4 акта приема-передачи от 29.08.2019). Отделочные работы, в том числе устройство щитовой, электропроводки и электрооборудования в помещении осуществлял ответчик (арендатор) после приемки помещения в аренду.

Для надлежащего использования объекта, в соответствии с целями предпринимательской деятельности, общество при передаче объекта располагало достаточными сведениями о передаваемом ему в аренду объекте. Ответчиком не представлено надлежащих доказательств того, что помещение требовало ремонта для целей его эксплуатации по назначению.

При таких обстоятельства, суды двух инстанций пришли к правомерному выводу о том, что принятие помещения по акту приема-передачи от 29.08.2021 и дальнейшее использование арендатором помещения без каких-либо претензий свидетельствует об отсутствии нарушений условий договора аренды со стороны истца.

Суды отметили, что схема прохождения кабеля не соответствует приложению к договору аренды (приложение N 4 от 29.08.2019).

Таким образом, поведение ответчика при наличии неоднократных возгораний в помещении, нельзя оценить как разумное и направленное на соблюдение правил пожарной безопасности сотрудников магазина и его посетителей.

Ссылка ответчика на то, что вина за произошедшие возгорания может быть возложена на истца, поскольку в нарушение условий договора аренды, ПУЭ и ГОСТ 31946-2012, собственник подключил электроустановку арендатора кабелем СИП, применение которого внутри помещения не допускается, обоснованно отклонена судами на основании следующего.

Так, в момент устройства данного кабеля истец не являлся собственником помещения, поэтому подтвердить сведения об устройстве питающего кабеля (тип кабеля и места прохождения и подключения) не представляется возможным.

Предыдущим собственником помещения Наседкиным С.И. в суде первой инстанции было указано, что, он, будучи собственником спорного объекта не производил подключений электроустановок арендатора кабелем СИП (самонесущий изолированный провод). Утверждения ответчика о прокладке собственником данного кабеля внутри спорного помещения, по мнению Наседкина С.И., не соответствуют действительности. Кабель СИП, по мнению Наседкина С.И., не относится к спорному объекту и, соответственно, не может являться допустимым доказательством. О наличии данного кабеля Наседкину С.И. стало известно только в процессе настоящего судебного разбирательства.

В договоре аренды (приложение N 4 от 29.08.2019) отражен состав энергопринимающих устройств и их технологическое присоединение, согласно которому между электроустановками арендодателя и арендатора находился кабель ВВГ 5/70, что в свою очередь соответствует требованиям ПУЭ и ГОСТ.

Недостатков либо дефектов на объекте на момент передачи арендатору не было. Кроме того, за весь период арендных отношений, каких-либо нарушений эксплуатации инженерных электрических систем, которые могли бы привести к нарушению нормального режима работы, арендатором не выявлялось.

Ответчик в ходе рассмотрения дела приложил фотографию питающего кабеля СИП (внутри помещения); фотографии ВРУ собственника; фотографию ВРУ арендатора; и иные фотоматериалы; схему прохождения кабеля СИП, акт осмотра от 18.11.2021 акт от 18.11.2021.

При этом, ответчик не указал: где, когда, кем и при каких обстоятельствах сделаны данные фотографии, не приложил первоисточники (носители) фотографий. Схема прохождения кабеля СИП не имеет исходных данных, реквизитов и подписей сторон.

Суды первой и второй инстанции сделали правомерный вывод о том, что данные фотоматериалы не являются допустимыми и относимыми доказательствами с учетом положений статей 67 - 68 АПК РФ, при этом указав, что акты осмотра и изъятия кабеля СИП от 18.11.2021 составлены без участия истца. Сведения, изложенные в актах, истец не подтверждает и возражает против их приобщения к материалам дела.

Изъятие кабеля СИП происходило в момент проведения проверки по факту пожара в порядке, предусмотренном Уголовно-процессуальным кодексом Российской Федерации. Изъятие предметов с места пожара должно было проводиться лицом, проводящим проверку с составлением соответствующих процессуальных документов.

Данный кабель не был представлен ответчиком в МЧС, которое проводило проверки по фактам возгорания. Выводы экспертов по результатам исследования материалов проверки по факту пожаров, произошедших 23.01.2021, 12.11.2021, 14.11.2021, ответчиком также не оспорены.

Таким образом, суды двух инстанций не усмотрели оснований для переоценки позиции ответчика о возможности возложения вины в произошедшем пожаре на истца в связи с наличием спорного кабеля в очаге возгорания, поскольку данные выводы носят предположительный характер, не основаны на материалах настоящего дела.

Согласно заключению эксперта N 104 от 20.05.2021, очаг пожара, произошедшего 23.01.2021, находился во внутреннем пространстве кладовой, на уровне подвесного потолка в месте расположения электрического светильника.

Вероятной причиной пожара является воспламенение сгораемых материалов в очаге пожара от теплового воздействия, образовавшегося в процессе протекания аварийного режима работы электросети.

Согласно заключению эксперта N 324 от 20.12.2021, очаг пожара, произошедшего 12.11.2021, находился во внутреннем пространстве кухни, на восточной стене 1 метра от пола, в месте расположения электрической розетки.

Вероятной причиной пожара является воспламенение сгораемых материалов в очаге пожара от теплового воздействия, образовавшегося в процессе протекания аварийного режима работы сети.

Согласно заключению эксперта N 322 от 22.12.2021, очаг пожара, произошедшего 14.12.2021, располагался в районе западной стены северо-западной части помещения коридора данного здания. Установить очаг более точно не представляется возможным, так как следы термического воздействия равномерно сглажены.

Вероятной причиной пожара является воздействие на сгораемые материалы в очаге пожара источника зажигания электрической природы в виде аварийного режима работы электропроводки или электрооборудования. Установить причину более точно из представленного материала проверки не представляется возможным.

Экспертиза по пожару, произошедшему 14.11.2021, в результате которого зданием магазина сгорело, была начата экспертом 02.12.2021 и окончена 22.12.2021.

При этом, суды отметили, что кабель СИП, который ответчик считал существенным и важным доказательством по делу, был им самостоятельно изъят с места пожара 18.11.2021. Ответчик не посчитал нужным передать данный кабель экспертам, которые проводили экспертизу по факту установления причины пожара и заявил о его наличии только в процессе судебного разбирательства по настоящему делу.

При наличии проверок МЧС и заключениях экспертов о причинах пожаров, суд посчитал необоснованным ходатайство ответчика о проведении судебной экспертизы для определения причины пожара на основании доказательства, которое было скрыто от сотрудников МЧС и изъято, по словам ответчика, с места пожара без участия представителей истца и компетентных органов.

Суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу о том, что ответчик, как пользователь помещения, действуя с должной степенью осмотрительности, после пожара, произошедшего 23.01.2021 должен был предпринять меры для проверки состояния проводки, в целях соблюдения пожарной безопасности сотрудников и неограниченного круга посетителей магазина.

Однако указанные меры не были приняты ответчиком ни после пожара 23.01.2021, ни после пожара 12.11.2021.

12.11.2021 оперативной бригадой Рассказовского РЭС была отключена линия, питающая здание магазина. Причем включение здания персоналом Рассказовского РЭС не производилось. Ответчик принял решение продолжить эксплуатацию помещения без участия истца и представителей энергоснабжающей организации и до установления причин пожара.

При указанных обстоятельствах, поведение ответчика в данном случае нельзя расценить как разумное и добросовестное.

Руководствуясь статьей 10 ГК РФ, правовой позицией пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суды двух инстанций установили, что ключевое значение в определении виновной стороны по настоящему спору является то, что вина истца в произошедшем возгорании материалами проверок МЧС не подтверждена. На момент передачи арендатору объекта аренды претензий по состоянию объекта заявлено не было.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свои счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статьей 431 ГК РФ закреплено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом и определяется с учетом общепринятого употребления условий договора любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела (пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Согласно пункту 6.2.4. договора аренды, арендатор обязан содержать помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, поддерживать в работоспособном состоянии действующей системы автоматической пожарной сигнализации, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения/неисправности, вызванные виновными действиями/бездействиями арендатора.

В соответствии с пунктом 6.2.5 договора аренды, арендатор обязан за свой счет устранять неисправности и последствия аварий в сетях электроснабжения, водо- и теплоснабжения, водоотведения (канализации) и иных обеспечивающих нормальную эксплуатацию помещения системах, если такие неисправности/аварии произошли по вине арендатора.

Как указано в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Следует также учитывать, что уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом даже в том случае, когда оно может непосредственно проявиться лишь при отчуждении этого имущества в будущем (например, утрата товарной стоимости автомобиля, поврежденного в результате дорожно-транспортного происшествия).

В рамках настоящего дела судом области в порядке статьи 82 АПК РФ была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 26.04.2023, представленному в материалы дела, стоимость восстановительного ремонта (работ и материалов) здания, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Рассказово, ул. Пролетарская, д. 437 д, необходимого для приведения здания, в состояние, в котором оно находилось до пожара 14.11.2021, с учетом улучшений, произведенных ООО "Агроторг", в ценах на 14.03.2022, составляет: 12195964 руб.

Определить стоимость восстановительного ремонта (работ и материалов) здания, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Рассказово, ул. Пролетарская, д. 437 д, необходимого для приведения здания, в состояние, в котором оно находилось бы до пожара 14.11.2021, без учета улучшений, произведенных ООО "Агроторг", в ценах на 14.03.2022, не представляется возможным по обстоятельствам, описанным в исследовательской части по данному вопросу.

Отклоняя заявление ответчика о зачете стоимости произведенных ООО "Агроторг" улучшений в размере 6802109,39 руб., с учетом заявленных истцом требований в размере 12195964 руб., суды с учетом положений статьи 623 ГК РФ пришли к выводу о том, что реализация прав на неотделимые улучшения осуществляется путем возмещения их стоимости после расторжения договора аренды. На момент рассмотрения спора в добровольном порядке сторонами договор аренды не расторгнут. Требование о компенсации о стоимости неотделимых улучшений ответчиком (арендатором) не предъявлялось.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 9.5 договора аренды, в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора по любому из оснований, предусмотренных в настоящем пункте, арендодатель обязуется компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных за счет арендатора затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению. Стоимость таких затрат определяется по документам, подтверждающим фактические расходы. Компенсация производится в течение 7 дней с момента получения соответствующего письменного требования.

Приложением N 6 к договору аренды установлено, что смета стоимости ремонтных работ, необходимых для ведения торговой деятельности составляет 8003197 руб. В случаях, предусмотренных договором, арендатор вправе требовать от арендодателя компенсации стоимости неотделимых улучшений и иных затрат, которые необходимо было произвести арендатору для подготовки помещения к целевому использованию.

Таким образом, в рамках настоящего спора арендатор вправе требовать от арендодателя компенсацию стоимости неотделимых улучшений только в случаях, предусмотренных в договоре аренды.

Обязательство арендодателя компенсировать стоимость неотделимых улучшений возникает при расторжении договора аренды арендатором по основаниям, перечисленным в пункте 9.5. договора. Со стороны арендатора не было заявлено требований о расторжении договора аренды по основаниям, указанным в пункте 9.5 договора ни до обращения истца в суд с настоящим иском, ни в процессе рассмотрения спора.

Учитывая изложенное, суды первой и второй инстанции правомерно заключили, что вина ответчика за произошедший пожар и уничтожение объекта аренды подтверждена материалами дела. В случае, если произвести зачет стоимости улучшений объекта на данном этапе, то истец будет лишен возможности произвести восстановление сгоревшего объекта до состояния, которое позволит снова сдавать его в аренду, то есть его права не будут восстановлены.

Суды двух инстанций отметили, что фактически ответчик требует от истца оплаты улучшений, которые утрачены и уже не будут использованы истцом, как неотделимые улучшения принадлежащего ему объекта недвижимости. Восстановление объекта без возможности его использования в том состоянии, в котором оно находилось до пожаров, нарушает права истца, как собственника имущества, уничтоженного пожаром по вине ответчика. Убытки арендодателя (стоимость восстановительного ремонта помещения) должны определяться с учетом всех неотделимых улучшений так как они являются частью помещения.

Размер убытков установлен с максимальной степенью достоверности. При этом, суды первой и второй инстанции верно исходили из того, что из стоимости восстановительного ремонта исключены работы по устройству фундамента. То есть, учтены возражения ответчика относительно включения данных работ в смету, составленную в процессе досудебного урегулирования спора.

В данном случае вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или согласно условиям договора, заключенного между сторонами (аналогичная правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.03.2021 N 53-КГ20-26-К8).

При таких обстоятельствах, довод об отсутствии вины ответчика в причинении ущерба имуществу истца и невозможности определения места возгорания, правомерно отклонен судами, как противоречащий материалам настоящего дела.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационные жалобы не содержат, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ, суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.11.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2024 по делу N А64-1754/2022 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.