Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Чудиновой В.А.

судей Егоровой Т.В.

Попова А.А.

при участии в судебном заседании от:

индивидуального предпринимателя Воронцовой Ольги Станиславовны - Кардашова М.В. (доверенность от 17.01.2024),

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области - Самсоновой А.В. (доверенность от 07.08.2023),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Воронцовой Ольги Станиславовны на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.08.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023 по делу N А14-13216/2021,

индивидуальный предприниматель Воронцова Ольга Станиславовна обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Администрации городского округа город Воронеж, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 413,9 кв. м, степень готовности 8%, расположенный на земельном участке по адресу: г. Воронеж, (кадастровый район Воронежский), станция Воронеж-Курский.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Российские железные дороги", Лиссабонова Ольга Васильевна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.08.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП Воронцова О.С. обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, исковые требования удовлетворить.

По мнению заявителя, признаков недобросовестного поведения со стороны истца судами не было установлено. Истец приобрел право на земельный участок под спорной постройкой на основании договора субаренды, постройку истец не возводил в связи с отсутствием разрешения на строительство, в связи с чем, истцом не допущены нарушения градостроительных норм и правил. Не согласен с выводом судов о невозможности соотнести объект незавершенного строительства с возможностью обслуживания объектов железнодорожного транспорта.

От Территориального управления в суд округа поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором ответчик возражает против доводов кассационной жалобы, просит судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы, просил судебные акты отменить. Ответчик просил судебные акты оставить без изменения.

Дело рассмотрено в отсутствие иных представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером 36:34:0000000:49 (единое землепользование) площадью 8 121 376 кв. м из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "обслуживание и эксплуатация объектов железнодорожного транспорта, для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта".

30.12.2004 между Территориальным управлением Росимущества по Воронежской области (арендодатель) и обществом "РЖД" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0000000:49 для использования в целях обслуживания и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта в границах, указанных в кадастровой карте (плане) общей площадью 8 121 376 кв. м сроком с 30.12.2004 по 30.12.2053.

Указанный земельный участок передан по акту приема-передачи от 30.12.2004.

01.07.2008 между обществом "РЖД" (арендатор) и обществом "Электромонтажспецсервис" (субарендатор) заключен договор субаренды части земельного участка N ЦРИЗ/4/А/0711010000/08/, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает в пользование за плату на праве субаренды часть земельного участка площадью 423 кв. м, выделенного из единого землепользования площадью 8 121 376 кв. м с кадастровым номером 36:34:0000000:0049, имеющий адресные ориентиры: г. Воронеж (кадастровый район Воронежский) ст. Воронеж-Курский, являющегося федеральной собственностью и предоставленного арендатору для использования в целях обслуживания эксплуатации объектов железнодорожного транспорта по договору аренды от 30.12.2004 N 275 сроком на 20 лет.

28.06.2016 между обществом "Электромонтажспецсервис" (субарендатор) и Лиссабоновой О.В. (новый субарендатор) заключен договор уступки прав субаренды земельного участка, которая в последующем на основании договора от 20.09.2018 уступила права субарендатора Воронцовой О.С. в отношении части земельного участка площадью 423 кв. м.

Расположенный в границах субарендованной истцом части земельного участка объект незавершенного строительства площадью застройки 413,9 кв. м, степенью готовности 8% описан техническим планом от 10.08.2021, подготовленным кадастровым инженером Бородиным Е.П.

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости, ИП Воронцова О.С. обратилась в арбитражный суд области с настоящими требованиями в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.

Суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 222, 615 ГК РФ, статьями 40, 41 ЗК РФ, разъяснениями, данными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, пришли к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

По существу спора, исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными.

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Как следует из пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44), собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума N 44 указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 4 постановления Пленума N 44 лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Истец по делу не является лицом, осуществившим возведение (создание) самовольной постройки.

Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором уже находился спорный объект, передан истцу на основании договора от 20.09.2018 уступки прав субарендатора земельного участка на часть земельного участка площадью 423 кв. м, выделенного из единого землепользования площадью 8 121 376 кв. м с кадастровым номером 36:34:0000000:0049, имеющего адресные ориентиры: г. Воронеж (кадастровый район Воронежский) ст. Воронеж-Курский, являющегося федеральной собственностью.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из разъяснений, данных в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020), следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Согласно пункту 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

При применении указанной правовой позиции особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление этого участка для строительства на нем определенного объекта, в связи с чем при рассмотрении дел данной категории необходимо учитывать условия договора аренды земельного участка и устанавливать наличие определенно выраженной воли собственника на предоставление участка в аренду для возведения строений конкретного типа. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу, что из условий договора аренды земельного участка от 30.12.2004 не следует, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:00 00 000:0049 предоставлялся, в том числе для цели строительства спорного объекта.

Из материалов дела, отзывов по делу следует, что собственник земельного участка, а также арендатор ОАО "РЖД" возражали против удовлетворения иска предпринимателя.

Из заключения эксперта от 04.04.2022 N 72 следует, что фактически определить функциональное назначение спорного строения на момент осмотра не представляется возможным, строение находится на стадии строительства, в связи с чем, определить, соответствует ли требованиям норм коэффициент застройки, установленный местными нормами, не представляется возможным (коэффициент застройки определяется в зависимости от вида разрешенного использования).

Определить, соответствует ли объект незавершенного строительства площадью застройки 413,9 кв. м степенью готовности 8%, строительным нормам и правилам в части примененных архитектурно-планировочных решений не представляется возможным, так как функциональное назначение спорного строения на момент осмотра определить не представляется возможным, строение является не завершенным строительством объектом.

По техническому состоянию и конструктивному исполнению объект относится к категории, характеризующейся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, следовательно, указанный объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан и пригоден к дальнейшей эксплуатации.

На момент осмотра объект незавершенного строительства площадью застройки 413,9 кв. м степенью готовности 8%, расположенный на земельном участке по адресу: г. Воронеж (кадастровый район Воронежский), станция Воронеж-Курский представляет собой замкнутый бетонный ленточный фундамент отдельно стоящего строения, заглубленный порядка 1,4-1,5 м и выступающим кирпичным цоколем над уровнем поверхности земли порядка 0,6 м. Для дальнейшего возведения на его основе нежилого одноэтажного здания необходимо разработать соответствующий проект, выполнить работы в соответствии с проектом, а также с учетом действующих строительных норм и правил.

Таким образом, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания права собственности на спорный объект и обоснованно отказали в удовлетворении заявленного иска.

Суд округа считает выводы судов правильными и обоснованными; судами верно распределено бремя доказывания в данном деле, дана оценка всем представленным доказательствам и доводам сторон в порядке части 1 статьи 71 АПК РФ, оснований для их переоценки не имеется (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов двух инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Данные доводы направлены на переоценку доказательств и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (часть 2 статьи 287 АПК РФ, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств не свидетельствует о нарушении судом принципов состязательности и равноправия сторон, не является основанием для отмены принятых судебных актов в суде кассационной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основе полного и всестороннего исследования всех имеющихся в деле доказательств, с правильным применением норм материального права, нормы процессуального права, в том числе влекущие в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену судебных актов, не нарушены, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы истца.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.08.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023 по делу N А14-13216/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Воронцовой Ольги Станиславовны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.