Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2017 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Семеновой З.Г., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курганское УТЭП" (далее - общество "Курганское УТЭП") на решение Арбитражного суда Курганской области от 16.05.2017 по делу N А34-9179/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Курганское УТЭП" - Соловьев О.П., ордер от 31.10.2017;

акционерного общества "Лорри" (далее - общество "Лорри") - Константинова И.С., доверенность от 05.12.2016 N 387.

Общество "Лори" обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу "Курганское УТЭП" о расторжении договора аренды от 12.08.2013 N 7.

Решением суда от 16.05.2017 (судья Саранчина Н.А.) исковые требования удовлетворены, судом расторгнут договор от 12.08.2013 N 7.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 (судьи Пирская О.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Курганское УТЭП" просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Как указывает заявитель, все выявленные недостатки имущества, связанные с противопожарной безопасностью, включая входные группы и эвакуационные пути помещения, были видимыми и доступны при осмотре арендуемых помещений, и арендатор принял имущество в аренду со всеми его видимыми и очевидными недостатками. При этом, заявитель отмечает, что пунктом 2.2.1 договора от 12.08.2013 N 7 на арендатора возложена обязанность по приведению помещений в соответствии с требованиями противопожарной безопасности. Таким образом, риск наличия видимых и подлежащих обнаружению недостатков и связанные с этим негативные последствия лежит на истце. По мнению заявителя, арендатор, предъявив исковые требования, пытается необоснованно переложить ответственность за видимые и подлежащие обнаружению недостатки имущества на арендодателя, однако, в соответствии с п. 2 ст. 612 и п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не несет ответственности за видимые недостатки.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Лори" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Курганское УТЭП" и обществом "Лорри" заключен договор аренды от 12.08.2013 N 07, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения и находящееся в них имущество (согласно акту приема-передачи - приложение N 1), имеющие обособленный вход, площадью 424,1 кв. м на первом этаже в производственном корпусе N 3, расположенные по адресу: г. Курган, пр. Машиностроителей 31А, строение 1, литер Ж, и площадью 178,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Курган, пр. Машиностроителей 31А, строение 1, литер Ж, в производственном корпусе N 3 на антресольном этаже. Суммарная площадь помещений составляет 602,8 кв. м (схема размещения арендуемых помещений - приложение N 2 к договору) вместе с находящимися в помещениях коммуникациями. Данное помещение находится в собственности арендодателя на основании свидетельства о государственной регистрации права 45 АБ N 439686 от 02.11.2009.

Согласно п. 5.1 договора арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены в акте приема-передачи при заключении договора аренды, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности и внесены в акт приема-передачи арендатором.

Стороны согласовали срок действия договора с момента подписания акта приема-передачи до 12.08.2018 (п. 7.1 договора).

По акту приема-передачи от 10.09.2013 указанные в договоре объекты аренды переданы арендатору.

В письме от 16.12.2015 арендатор обратился к арендодателю с просьбой досрочно расторгнуть договор, ссылаясь на несоответствие арендуемых помещений нормам и правилам пожарной безопасности, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и иным нормативам согласно результатам заключения строительно-технической экспертизы от 01.07.2015 N 332/15.

В ответ общество "Курганское УТЭП" в письме от 26.01.2016 сообщило об отсутствии оснований для расторжения договора, указав, что помещения были приняты по акту приема-передачи без каких-либо возражений; в представленном экспертном заключении не содержится утверждений о том, что выявленные недостатки препятствуют использованию помещений; в соответствии с условиями договора именно на арендаторе лежит обязанность по приведению арендуемых площадей за свой счет в соответствии с технологией производства, противопожарной безопасности и технике безопасности.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, общество "Лори" сослалось на то, что арендуемые помещения находятся в неработоспособном состоянии и не обеспечивают безопасное нахождение людей.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из наличия у переданных в аренду помещений существенных недостатков в виде несоответствия нормам и правилам пожарной безопасности, препятствующих использованию помещений и создающих непосредственную угрозу жизни и здоровью людей.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете является существенным условием договора.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной стороны договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенной нормы права по требованию о досрочном расторжении договора истец (арендатор) должен доказать наличие у переданного в аренду имущества препятствующих пользованию им недостатков и неосведомленность арендатора об указанных недостатках ввиду того, что они не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, в том числе относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суды обоснованно приняли в качестве надлежащего доказательства несоответствия переданных в аренду помещений требованиям действующих противопожарных норм, препятствующих безопасному использованию помещений, заключение эксперта N 02.02-132 по судебной экспертизе, назначенной судом по ходатайству ответчика, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки "Эксперт".

Согласно данному заключению экспертом выявлены нарушения в части несоответствия размеров эвакуационных выходов и путей в обследуемых помещениях требованиям СП 1.13130.2009, отсутствия световых указателей на выходах из помещений, что является нарушением п. 7.77 "СНиП 23-05-95", отсутствия в обследуемых помещениях автоматических установок пожарной сигнализации, что является отступлением от требований п. 1.2 СП 5.13130.2009. Указанные нарушения создают потенциальную угрозу из-за невозможности обеспечивать безопасную эвакуацию людей из помещений в случае возникновения пожара.

Установив, что несоответствие арендуемых помещений нормам пожарной безопасности относится к существенным недостаткам и препятствует обществу "Лори" использовать данные помещения независимо от вида деятельности и целей использования помещений ввиду наличия непосредственной угрозы жизни и здоровью работников, находящихся в них, а также приняв во внимание, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством возлагается на собственников имущества наряду с лицами, уполномоченными владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности"), суды правомерно признали обоснованными требования истца о досрочном расторжении договора аренды от 12.08.2013 N 07.

Отклоняя ссылку ответчика на п. 2.2.1 договора аренды, суд апелляционной инстанции, исходя из буквального толкования положений п. 2.2.1 и 2.2.3 договора в совокупности указал, что истец обязался обеспечить требования пожарной безопасности в соответствии с требованиями технологии производства выполняемых арендатором работ. В свою очередь, установленные экспертом нарушения в части несоответствия размеров эвакуационных выходов не могут относиться к деятельности арендатора, обязанности собственника по приведению всех дверных проемов и эвакуационных выходов в соответствие с требованиями пожарной безопасности арендатору не передавались. Устранение указанных нарушений требует не проведение косметического, текущего ремонта, поскольку ширина эвакуационных выходов является конструктивной особенностью здания и фактически влечет проведение реконструкции здания.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что выявленные недостатки имущества, связанные с противопожарной безопасностью, включая входные группы и эвакуационные пути помещения, были видимыми и доступны при осмотре арендуемых помещений, и арендатор принял имущество в аренду со всеми его видимыми и очевидными недостатками, судом кассационной инстанции не принимается, поскольку наличие недостатков, даже относимых к числу явных и подлежащих обнаружению при осмотре помещения, не может являться основанием для сохранения договорных отношений в силу того, что названные недостатки препятствуют использованию помещения. Сдавая в аренду имущество, которое имело существенные недостатки с точки зрения его пожарной безопасности, ответчик ввел в заблуждение арендатора и создал тем самым угрозу для жизни и здоровья работников, находящихся в данных арендуемых помещениях.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Курганской области от 16.05.2017 по делу N А34-9179/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курганское УТЭП" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.