Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гасанова Сейфаддина Джафи Оглы и индивидуального предпринимателя Оруджева Азера Султалиевича на решение Арбитражного суда Пермского края от 09.10.2019 по делу N А50-19668/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Петуховой Лидии Васильевны - Попова С.Я. (доверенность от 11.07.2019 N АС/59;

предпринимателя Оруджева А.С. - Кадырова М.В. (доверенность от 11.03.2020);

предпринимателя Гасанова С.Д. - Кадырова М.В. (доверенность от 1.06.2019).

Индивидуальный предприниматель Гасанов Сейфаддин Джафи оглы, индивидуальный предприниматель Оруджев Азер Султалиевич обратились в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Петуховой Лидии Васильевне о взыскании в пользу каждого из истцов задолженности по арендной плате в сумме 202 419 руб. 33 коп. за период с 15.03.2019 по 31.05.2019, неустойки, начисленной за период с 18.03.2019 по 14.06.2019 в сумме 11 115 руб. 31 коп. с последующим начислением неустойки до момента фактического погашения задолженности.

Определением суда от 14.08.2019 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск предпринимателя Петуховой Л.В. о признании договора аренды нежилого помещения от 07.03.2019 расторгнутым с 17.04.2019, взыскании с предпринимателей Гасанова С.Д. и Оруджева А.С. в пользу предпринимателя Петуховой Л.В. неосновательного обогащения в сумме по 150 000 руб. с каждого.

Определением суда от 02.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Реутов Евгений Николаевич.

Решением суда от 09.10.2019 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматели Оруджев А.С. и Гасанов С.Д. просят обжалуемые судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и вынести новое решение об удовлетворении иска. Заявители указывают, что арендатору были переданы помещения с недостатками, предприниматель Петухова Л.В. сама разрушила арендованные помещения; отмечают, что почтовая квитанция, приложенная ответчиком к письму, датированному 03.04.2019 относится к письму - уведомлению от 17.04.2019, к которому было приложено заключение ООО "Альтер" и акт приема-передачи помещения, поскольку именно в данном письме было выражено намерение ответчика отказаться от договора аренды; никаких претензий по отсутствующим окнам ответчиком не заявлено. Заявители также ссылаются на то, что строительные работы проведены именно арендатором. Кроме того, отмечают, что помещения переданы предпринимателю Петуховой Л.В. по акту приема-передачи 15.03.2019, данные помещения арендатором были осмотрены и приняты без замечаний, при этом состояние помещения по заключению от 13.08.2019 - результат деятельности ответчика. Заявители считают, что отсутствие кадастрового номера на части помещения не связано с обеспечением пожарной безопасности.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Петухова Л.В. просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, считает обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки законными и обоснованными.

В отзыве на кассационную жалобу Реутов Е.Н. просит оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Как следует из материалов дела, 07.03.2019 между предпринимателями Оруджевым А.С., Гасановым С.Д., Реутовым Е.Н. (арендодатели) и Петуховой Л.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование за плату (аренду) нежилое помещение ориентировочной площадью 850 кв. м, в том числе: 550 кв. м (ориентировочно) помещения, расположенные на 1 этаже (номера на поэтажном плане N 1 - 23, 29 (часть помещения); 250 кв. м (ориентировочно) помещения, расположенные в подвале (номера на поэтажном плане N 1 - 9, 11 - 13, 15 (часть помещения); 50 кв. м (ориентировочно) помещения, расположенные на антресольном этаже (номера на поэтажном плане N 1 - 3), являющееся частью нежилого помещения общей площадью 3121,3 кв. м кадастровый номер 59:07:0010508:650, расположенного по адресу: Пермский край, г. Краснокамск, пр. Мира, д. 6, а арендатор обязуется принять помещение во временное владение и пользование и выплачивать за него арендную плату в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором.

Пунктом 1.2 настоящего договора установлено, что помещение принадлежит арендодателям на праве равной долевой собственности по 1/3 доли у каждого.

Срок аренды составляет 7 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. С момента подписания до момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный, срок действия которого ограничен датой регистрации, но не более 360 дней. В случае, если по любым причинам договор не будет зарегистрирован до истечения 360 дней с даты его подписания, то по истечении этого срока договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, и далее в том же порядке при этом таких пролонгаций должно быть не менее 6 (пункты 2.2, 2.3 договора).

Вышеуказанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи 15.03.2019.

Согласно пункту 6.11 настоящего договора в течение 5 календарных дней с даты подписания договора арендатор перечисляет обеспечительный платеж в размере 450 000 руб., в том числе 150 000 руб. предпринимателю Оруджеву А.С.; 150 000 руб. предпринимателю Гасанову С.Д. оглы; 150 000 руб. предпринимателю Реутову Е.Н.

В рамках исполнения договора предпринимателем Петуховой Л.В. внесен обеспечительный платеж Оруджеву А.С., Гасанову С.Д. по 150 000 руб., данный факт сторонами не оспаривается.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы за пользование помещением в период с 15.03.2019 по 31.05.2019, в результате чего у ответчика образовалась задолженность в сумме 202 419,33 руб., предприниматели Оруджев А.С. и Гасанов С.Д. направили в адрес предпринимателя Петуховой Л.В. претензию с требованием о погашении задолженности в сумме 202 419,33 руб. каждому, полученную ответчиком 16.05.2019.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения истцов в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Заявляя встречный иск, предприниматель Петухова Л.В. сослалась на то, что действия собственников по ремонту помещения и их бездействие в конкретизации имущества препятствовали его использованию арендатором.

Отказывая в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в заявленный период имелись препятствия для использования помещения по назначению по вине арендодателей, в связи с чем оснований для взыскания арендных платежей не имеется, а также пришли к выводу об отсутствии оснований для признания договора расторгнутым и, как следствие, для возврата арендатору перечисленного обеспечительного взноса.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, в том числе относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с пунктом 5.15 договора аренды арендатор обязуется за свой счет подготовить проект и установить в арендуемом помещении пожарную сигнализацию, систему и средства пожаротушения, предварительно согласовав с арендодателем.

Предприниматель Петухова Л.В., возражая против взыскания арендной платы, указывала на то, что с момента получения помещения не могла его использовать по назначению, так как невозможно обеспечить противопожарную безопасность помещения, а кроме того, арендодателями ведутся ремонтные работы, которые препятствуют использованию арендуемого объекта.

В обоснование своих доводов предприниматель Петухова Л.В. сослалась на переписку сторон.

Так, согласно письму (исх. N 1 от 03.04.2019), адресованному собственникам, указано на следующие недостатки: отсутствие эвакуационных выходов из подвала и антресольных этажей, отсутствие отдельного технического паспорта для площади 1 этажа, невозможность монтажа системы пожаротушения, отсутствие остекления фасада помещения. В письме содержится требование устранить данные недостатки либо продлить срок арендных каникул.

В уведомлении/претензии (исх. N 1 от 17.04.2019) предприниматель Петухова Л.В. указала, что возвращает помещение, являющееся предметом договора аренды нежилого помещения от 07.03.2019, уведомила о расторжении договора аренды, а также потребовала возместить причиненные убытки.

В претензии (исх. N 2 от 29.04.2019) арендатор повторно указывает на невозможность подготовить проект противопожарной безопасности, подписание с Реутовым соглашения о расторжении договора. В претензии содержится требование подписать соглашение и возвратить обеспечительный платеж.

В претензии от 15.08.2019 N 4 отражен факт демонтажа радиаторов отопления, внутренних перегородок, демонтаж стеклянных фасадов. В связи с данными обстоятельствами арендаторам предложено расторгнуть договор.

Согласно представленному в материалы дела заключению специалиста N 035-19-ЗС от 13.09.2019, составленным предпринимателем Фроловым М.Ю., указанное в договоре помещение на момент осмотра не эксплуатируется, в помещениях демонтирована внутренняя отделка, (облицовка стен, потолков), с потолков свисают светильники и электрические провода, по всей площади помещения складируется мусор (бой кирпичей, бетонных блоков. Демонтированный утеплитель), демонтировано стеновое ограждение со стороны главного фасада (со стороны пр. Мира); светопрозрачное (стеклянное) заполнение каркаса витрины со стороны главного фасада (со стороны проспекта мира) разбито; фасад здания со стороны проспекта Мира закрыт металлическим профилированным листом в один слой, прослеживаются сквозные отверстия в заполнении. Эксперт пришел к выводу о том, что фактически использовать такое помещение невозможно. Данные выводы подтверждены фотоснимками спорного помещения.

Кроме того, предприниматель Петухова Л.В. представила в материалы дела заключение, подготовленное ООО "Альтер" от 16.04.2019, из которого следует, что часть объекта, указанная в договоре аренды от 07.03.2019, противопожарными преградами об остальной части объекта не выделена, проектная документация на изменение функционального назначения объекта не разработана. В связи с данным фактом объект должен функционировать только в виде, который определен проектной документацией при строительстве или дальнейшей реконструкции или перепланировке, если таковая производилась на основании проектной документации. Таким образом, подтверждение пожарной безопасности части помещений, указанных в договоре аренды от 07.03.2019 по ул. Мира, 6 в г. Краснокамск, без разработки проектной документации и выделению противопожарными преградами от остальной части здания невозможно. При указанной эксплуатации будут нарушены положения ст. 6 Федерального закона N 123-ФЗ от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Из пояснений предпринимателя Реутова Е.Н. следует, что в целях исполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 5.15, 5.14, 7.2, 7.9 договора, арендодателями начаты работы по возведению противопожарной перегородки, отделяющей помещения от его остальной части. В указанных целях 02.04.2019 между ООО "ТЕЛЕ-М", в лице Оруджева А.С. (заказчик), и ООО "СК Альфапласт" (подрядчик) заключен договор подряда N 134/2019, предметом которого являются работы в спорном помещении по замене (остеклению) фасада. Впоследствии права заказчика соглашением от 16.07.2019 переведены на всех собственников. Приведенные соглашения представлены в материалы дела. Предприниматель Реутов Е.Н. пояснил, что работы по остеклению не закончены.

Таким образом, проанализировав представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций установили наличие в заявленный период препятствий у арендатора для использования спорного помещения по назначению по вине арендодателей, осуществляющих ремонт помещений.

С учетом изложенного суды пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и удовлетворения первоначальных исковых требований.

При разрешении встречного иска, суды исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 7.8 договора аренды стороны согласовали случаи, когда арендодатель имеет право на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ в одностороннем внесудебном порядке (без обращения в суд) отказаться от исполнения договора (расторгнуть настоящий договор).

Установив отсутствие доказательств, подтверждающих совместное направление арендодателями уведомления об отказе от договора аренды от 07.03.2019, суды пришли к правомерному выводу о том, что оснований считать договор аренды нежилого помещения от 07.03.2019 расторгнутым с 17.04.2019 не имеется.

Кроме того, судами указано на отсутствие оснований считать договор расторгнутым по соглашению сторон, поскольку всеми участниками сделки соглашение о расторжении не подписано (абз. 2 пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Судом апелляционной инстанции отмечено, что арендатор в случае недостижения всеми сторонами соглашения о расторжении договора аренды, полагающий, что имеются основания к расторжению договора, в установленном порядке может обратиться с соответствующим иском в суд в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Пермского края от 09.10.2019 по делу N А50-19668/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гасанова Сейфаддина Джафи Оглы и индивидуального предпринимателя Оруджева Азера Султалиевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.