Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Дурневой С.Н.,

судей Ивановой О.Н., Яковлева А.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО1 о признании самовольными постройками объектов капитального строительства и их сносе, по встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности, по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 апреля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Дурневой С.Н., выслушав представителя ФИО1 - ФИО4, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя администрации муниципального образования город-курорт Анапа - ФИО5, возражавшую против ее удовлетворения, судебная коллегия

администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просила признать самовольными постройками четырехэтажное капитальное здание с кадастровым номером <данные изъяты>; двухэтажное капитальное здание, ориентировочным размером 15,0 м x 6,0 м, ориентировочной площадью застройки 90 кв. м; капитальный бассейн, ориентировочным размером 5,0 м x 3,0 м, ориентировочной площадью застройки 15 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>; обязать ответчика в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда осуществить снос (демонтаж) данных объектов; указать, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для погашения в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированного права собственности на четырехэтажное капитальное здание с кадастровым номером <данные изъяты>, взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 30 000 руб. за каждый день просрочки исполнения, запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и объектов капитального строительства, расположенных в его границах, запретить ответчику и третьим лицам осуществлять эксплуатацию в коммерческих целях четырехэтажного капитального здания с кадастровым номером <данные изъяты>, двухэтажного капитального здания, расположенных по адресу: <адрес>; наложить арест на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объекты капитального строительства, расположенные в его границах.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 подал встречный иск к администрации муниципального образования город-курорт Анапа, уточненным в ходе судебного разбирательства, в котором просил сохранить в реконструированном виде объект капитального строительства, наименование "гостевой дом", назначение "жилой дом", общей площадью 1 022,5 кв. м (с учетом реконструированной площади), общей этажностью: 5 (в том числе, подземной - 1), расположенный по адресу: <адрес>, признать за ним право собственности на указанный объект капитального строительства, а также на объект капитального строительства литер "Б" с наименованием "здание вспомогательного назначения", назначение "нежилое здание", этажностью - 2, площадью 85,5 кв. м, и сооружение с наименованием "бассейн", площадью, 16,8 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.

Встречные требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и здание с кадастровым номером <данные изъяты> принадлежат ФИО1 на праве собственности. Реконструкция здания выполнена с соблюдением строительных норм и правил, не несет угрозу жизни и здоровью граждан. Иные объекты, указанные администрацией муниципального образования город-курорт Анапа, в качестве самовольных, являются неотъемлемой частью реконструированного здания, а именно, строениями вспомогательного использования, предназначенными для обслуживания основного пятиэтажного здания.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 8 июня 2021 года отказано в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Анапа. Встречный иск ФИО1 удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 апреля 2023 года решение Анапского городского суда Краснодарского края от 8 июня 2021 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Анапа удовлетворены. Признаны самовольными постройками пятиэтажное капитальное здание с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, Батарейная, 33, двухэтажное капитальное здание, ориентировочным размером 15,0 м x 6,0 м, ориентировочной площадью застройки 90 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, Батарейная, 33, капитальный бассейн, ориентировочным размером 5,0 м x 3,0 м, ориентировочной площадью застройки 15 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>. На ФИО1 возложена обязанность в течение 30 дней со дня вступления в законную силу апелляционного определения осуществить снос (демонтаж) указанных объектов. Указано, что апелляционное определение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о правах ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>. В случае неисполнения апелляционного определения в установленный срок с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Анапа взыскана судебная неустойка в размере 30 000 руб. ежедневно до полного исполнения решения суда. Приняты меры по обеспечению иска.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить апелляционное определение, оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая в обоснование на правильность выводов районного суда, а также на то, что существенных и неустранимых нарушений при реконструкции спорного жилого (гостевого) дома допущено не было, материалы дела таких доказательств не содержат, спорные объекты не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 602 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Вид разрешенного использования данного участка - для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание.

На земельном участке возведен объект капитального строительства, который поставлен на государственный кадастровый учет как жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 566,3 кв. м, назначение - "жилой дом", право собственности на который зарегистрировано за ФИО1 на основании договора дарения от 10 сентября 2019 года.

В ходе муниципального контроля установлено, что на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> возведены самовольные строения, в том числе, пятиэтажный объект - гостевой дом, двухэтажное капитальное здание, ориентировочным размером 15,0 м x 6,0 м, и капитальный бассейн, ориентировочным размером 5,0 м x 3,0 м.

В материалы дела представлен технический паспорт от 29 мая 2020 года на данный объект как на жилой дом, свидетельствующий о его реконструкции.

Согласно техническому паспорту, указанный объект состоит 4 надземных этажей и 1 подземного этажа, общая площадь - 835,7 кв. м.

Согласно технической документации, объекты, размещенные на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> представляют собой нежилое здание Литер "Б", общей площадью 85,5 кв. м, и бассейн, общей площадью 38,6 кв. м. Указанные объекты капитального строительства не поставлены на государственный кадастровый учет, право собственности на них не зарегистрировано в установленном законом порядке, разрешительная документация на их возведение отсутствует.

Разрешая спор, суд первой инстанции, сославшись на положения статей 7, 40, 85 Земельного кодекса РФ, 1, 51 Градостроительного кодекса РФ, 209, 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что здание с кадастровым номером 23:37:0108001:2553, а также двухэтажное капитальное здание и капитальный бассейн возведены на принадлежащем ФИО1 земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> в соответствии с установленными градостроительными, санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не обладают признаками самовольной постройки, установленными статьей 222 Гражданского кодекса РФ. Также суд указал, что ФИО1 принимал меры к легализации реконструкции спорного объекта капитального строительства, что свидетельствует о правомерности доводов и требований, изложенных во встречном иске. Свои выводы суд обосновал, сославшись на заключение судебной строительно-технической экспертизы от 3 декабря 2020 года N 131-20/ос и заключение дополнительной строительно-технической экспертизы от 28 мая 2021 года N 65-21/ос, подготовленные ООО "Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга "ЭКСКО".

Судебная коллегия при апелляционном рассмотрении дела, предполагающем проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию, отменяя решение районного суда, признала его выводы неполными, указав, что они опровергаются материалами дела.

Судом апелляционной инстанции указано, что согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в зоне смешанной плотной жилой застройки (Ж-СПР). Данная зона выделена для обеспечения правовых условий формирования районов с многоквартирными малоэтажными жилыми домами, а также для индивидуальных жилых домов с рекреационной направленностью.

Здание с кадастровым номером <данные изъяты> поставленное на государственный кадастровый учет как трехэтажный жилой дом, фактически представляет пятиэтажное капитальное здание, используемое в коммерческих целях в качестве гостевого дома "Солнечный дом" с общим количеством номеров - 23, из чего судом апелляционной инстанции сделаны вывод о том, что ФИО1 произведена реконструкция данного объекта.

В материалы дела представлено решение управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 4 июня 2021 года, которым ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию самовольно реконструированного жилого дома, этажностью 5, строения вспомогательного назначения и бассейна, расположенных по адресу: <адрес>.

Исследовав и оценив доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, руководствуясь положениями статей 209, 222, 263 Гражданского кодекса РФ, 1, 36 Градостроительного кодекса РФ, проанализировав установленные по результатам исследования доказательств фактические обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных администрацией требований, указав на то, что жилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> реконструировано и перепланировано ФИО1 в отсутствие разрешения, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, что является грубым нарушением, поскольку гостевой дом, как объект капитального строительства, имеет иное правовое регулирование в сфере градостроительства, соответственно, получение разрешительной документации имеет свои правовые особенности, отличные от тех, которые регламентированы для индивидуального жилого дома.

Судебная коллегия отметила, что нарушения, допущенные ответчиком в части несоблюдения отступов от смежных земельных участков сами по себе создают угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции с выводами суда апелляционной инстанции согласиться не может, поскольку указанные выводы противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Требованиям законности и обоснованности согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно отвечать и апелляционное определение суда апелляционной инстанции.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

С учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Данные требования закона судом апелляционной инстанции соблюдены не были.

Так, в силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 11 марта 1998 года N 8-П, Определениях от 19 октября 2010 года N 1312-О-О, от 13 октября 2009 года N 1276-О-О, от 3 июля 2007 года N 595-О-П, от 25 марта 2004 года N 85-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Согласно абзацу 2 пункта 26 Постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частно-правовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года), сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в статье 222 ГК РФ.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается на основании совокупности доказательств, применительно к особенностям конкретного дела.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Как усматривается из обжалуемого апелляционного определения, мотивом для принятия решения об удовлетворении заявленного администрацией иска и отказа в удовлетворении встречного иска, являлось то обстоятельство, что спорные объекты (здание, эксплуатируемое как гостевой дом, а также вспомогательные строения) возведены в отсутствие разрешительной и проектной документации, меры к получению которых и легализации не предпринимались, спорные строения возведены с нарушением норм отступов от границ смежных земельных участков, что, по мнению судебной коллегии, само по себе влечет угрозу жизни и здоровью граждан и указывает на существенность допущенных застройщиком нарушений.

Вместе с тем, выводы суда апелляционной инстанции в части существенности допущенных ответчиками при строительстве объектов нарушений нельзя признать правильными, поскольку они противоречат установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, которые применительно к положениям ст. 67 ГПК РФ следует оценивать во всей их совокупности, чего судом апелляционной инстанции сделано не было.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела, предполагающем проверку и оценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, должен был учитывать, что выявление и собирание доказательств по делу является деятельностью не только лиц, участвующих в деле, но и суда, в обязанность которого входит установление того, какие доказательства могут подтвердить или опровергнуть факты, входящие в предмет доказывания, а также оказать содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно действующему процессуальному законодательству, правильное разрешение спора является первостепенной обязанностью суда, для выполнения которой ему предоставлены возможности для установления имеющих значение обстоятельств и сбора доказательств.

В силу части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда (часть 2).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4 статьи 67 ГПК РФ).

Исходя из указанных выше правовых положений выводы суда о фактах, имеющих значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительными образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В настоящем случае, суд апелляционной инстанции, в нарушение правил оценки доказательств по делу, применительно к конкретно рассматриваемому спору и с учетом доводов ответной стороны по первоначальному иску, обстоятельства, имеющие значение для дела, а также представленные в материалы дела доказательства, должным образом не исследовал, убедительных мотивов, по которым пришел к выводу об отсутствии оснований для сохранения спорных объектов и наличии оснований для признания объектов самовольными постройками, подлежащими сносу, в обжалуемом апелляционном определении не привел, при этом формально сославшись на ст. 51 ГрК РФ, ст. 222 ГК РФ указал, что ответчик осуществил строительство объекта с нарушениями градостроительных норм и правил, однако каких-либо существенных нарушений, допущенных ответчиком при строительстве, не позволяющих сохранить объекты, по данному делу не установил.

Кроме того, обжалуемое судебное постановление не содержит в себе исчерпывающих выводов о незаконности принятого судом первой инстанции решения, не содержит исчерпывающих мотивов, опровергающих правильность постановленного судом первой инстанции решения.

В настоящем случае, суду апелляционной инстанции при разрешении заявленного спора, с учетом его специфики, следовало исследовать и оценить все имеющиеся в деле доказательства по правилам положений ст. 67 ГПК РФ.

Так, ФИО1 принадлежат на праве собственности земельный участок общей площадью 602 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: <адрес>.

В пределах данного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.

Согласно выписке из ЕГРН от 09.01.2020 и кадастрового паспорта здания от 19.09.2019 г. по адресу: <адрес>, расположено здание с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение: жилой дом, наименование: жилой дом, этажность: 3, подземных: 0, общей площадью 566,3 кв. м, год ввода в эксплуатацию - 2009, правообладателем значится ФИО1.

Основанием регистрации права послужил договор дарения недвижимости от 10.09.2019, заключенный с дарителем ФИО6, которому указанные земельный участок и жилой дом принадлежали на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 14.04.2015 г., заключенным с продавцом ФИО7.

Приказом МУ Управления архитектуры и градостроительства города - курорта Анапа от 04.03.2009 г. N ФИО7 был утвержден градостроительный план N <данные изъяты> земельного участка площадью 602 кв. м, в городе-курорте Анапа <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты> Оформлена схема планировочной организации земельного участка с указанием места допустимого размещения здания - жилого дома, установлены предельная высота здания - 13 м (для жилого дома), количество этажей - 3, и процент застройки - 50%. Имеется информация о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, газоснабжения.

Согласно выписке из протокола заседания межведомственной комиссии по предупреждению и пресечению самовольного строительства на территории города-курорта Анапа от 17.08.2009 N 6 комиссией единогласно решено, в связи с тем, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы юридических и физических лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, самовольное строительство трехэтажного с подвалом жилого дома ФИО7 по адресу: город-курор Анапа, <адрес> сохранить после привлечения виновного лица в установленном законом порядке к административной ответственности, при условии изменения статуса "жилого дома" на "жилой дом с комнатами для размещения отдыхающих", уточнения вида разрешенного использования земельного участка и получения положительного заключения ЭМИС.

Впоследствии получено заключение о состоянии строительных конструкций индивидуального жилого дома и их соответствии требованиям строительных норм и правил, с приложением акта освидетельствования скрытых работ, выполненных на строительстве по адресу: г.-к. Анапа, <адрес>.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в отношении спорного капитального объекта выполнены строительные работы, выразившиеся в надстройке мансардного этажа, устройстве дополнительных санузлов, а также в частичной перепланировке и переоборудовании его внутренних помещений, инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования.

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 года N 424 (с последующими изменениями и дополнениями), земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащий на праве собственности ФИО8 расположен в территориальной зоне "Ж-СПР. Зона смешанной плотной жилой застройки", во II зоне горно-санитарной охраны курорта Анапа. Основными видами разрешенного использования земельных участков являются: "для индивидуального жилищного строительства", "гостиничное обслуживание". Зона Ж-СПР выделена для обеспечения правовых условий формирования районов с многоквартирными малоэтажными жилыми домами, а также индивидуальных жилых домов в рекреационную направленность.

Указанное свидетельствует о том, что на данном земельном участке возможно размещение как индивидуального жилого дома, так и объекта гостиничного типа.

ФИО1 зарегистрирован и проживает в спорном строении по адресу: <адрес>, что подтверждается копией паспорта на его имя, содержащего сведения о регистрации, также в спорном домовладении проживают члены его семьи.

Материалами настоящего гражданского дела, в том числе заключениями судебной строительно-технической экспертизы, дополнительной судебной строительно-технической экспертизы подтверждено, что спорный пятиэтажный объект недвижимости представляет собой гостевой дом, предназначенный как для проживания семьи его собственника, так и для сдачи в наем комнат с целью временного проживания отдыхающих, что не противоречит Правилам землепользования и застройки муниципального образования города-курорт Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 г., Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденным решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 23.06.2020 г. N 713, Методическим рекомендациям об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территории малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края, утвержденных приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.11.2006 г. N 123 и Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. (в редакции от 04.02.2019 г.).

Указанное, вопреки выводам суда апелляционной инстанции свидетельствует об отсутствии допущенных ответчиком нарушений правил целевого использования земли, предусмотренных статьями 7, 85 ЗК РФ, статьями 35 - 40 ГрК РФ.

Данные обстоятельства имеют правовое значение при разрешении спора, однако не были учтены судом апелляционной инстанции.

Кроме того, в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "ЭКСКО", которым установлено, что на земельном участке, принадлежащем ответчику размещен объект завершенный строительством в полном объеме в количестве пяти (четырех надземных) этажей, высотой от уровня земли до кровли - 11,70 м, площадью застройки земельного участка - 232,2 кв. м, площадью здания в соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 2016 года N 90 - 1022,5 кв. м; здание вспомогательного назначения в количестве двух (двух надземных) этажей, высотой от уровня земли до кровли - 5,60 м, площадью застройки земельного участка - 82,6 кв. м; бассейн - завершен строительством в полном объеме, площадью - 38,6 кв. м, глубина - 1,80 м.

Пятиэтажное капитальное здание обладает признаками, позволяющими отнести его к гостевому дому, который состоит из номеров, изолированных друг от друга с обустройством каждого отдельным санузлом, а также включающий в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, то есть здание предназначено для проживания одной семьи и размещения отдыхающих не более 30 человеку в количестве 14 номеров.

При этом, коллегия отмечает, что Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 23.06.2020 г. N 713, установлено, что гостевой дом для сезонного проживания отдыхающих и туристов - это строение не более 5 этажей, предназначенное для проживания одной семьи и размещения отдыхающих не более 30 человек с количеством номеров не более 15.

Кроме того, экспертом установлено, что двухэтажное капитальное здание, а также бассейн являются строениями вспомогательного использования, соответствуют технической документации, а также требованиям строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил, градостроительным требованиям в части вида разрешенного использования земельного участка. Получение разрешения на строительство указанных объектов не требовалось.

Эксперт указал, что пятиэтажный объект недвижимости не соответствует правоустанавливающей документации в части количества этажей. Фактически здание 5-ти этажное; наименования "жилой дом", фактически на момент осмотра установлено, что здание является - гостевым домом.

Экспертом указано, что привести здание в соответствие с правоустанавливающей документацией технически не представляется возможным ввиду того, что возведенный пятый этаж является мансардным, снос которого приведет к потере крыши здания, что негативно скажется на прочностных и эксплуатационных характеристиках всего здания.

Здания соответствует строительным, санитарным нормам и правилам (в том числе в части обеспечения необходимой инсоляции), действующим на дату возведения, требованиям экологической и пожарной безопасности, антисейсмическим требованиям. Здания не соответствуют нормам отступа от смежных земельных участков. Данное несоответствие допускается по взаимному (удостоверенному) согласию владельцев при строительстве (реконструкции) объектов с соблюдением требований технических регламентов. Здания находятся в исправном состоянии - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Указанные выше объекты, угрозу жизни и здоровью как граждан, находящихся в данных зданиях, так и иных граждан, а также соседей и смежников не создают.

Согласно заключению эксперта от 28.05.2021 года, подготовленному ООО "ЭКСКО" спорное капитальное здание (гостевой дом) не соответствует требованиям и параметрам градостроительного плана земельного участка от 04.04.2009 г. N RU 2330N, схемы планировочной организации земельного участка от 25.02.2009 г., технического паспорта от 19.11.2009 г., кадастрового паспорта от 25.12.2009 г., записи в ЕГРН от 28.01.10 г. в части отступа от красной линии, вместо разрешенного - 3,5 м, составляет от 2 до 3,0 м; отступ от соседнего участка вместо разрешенного - 3,0 м, составляет от 0.0 до 1,0 м; не соответствуют линейные размеры, указанные в схеме планировочной организации земельного участка от 25.02.2009 г., вместо указанных линейных размеров 15,50 x 13,50 м, здание имеет размеры 17,92 x 12,96 м; не соответствует проценту допустимой застройки, вместо разрешенного - 50%, участок застроен на 59%; этажности (по состоянию на 19.11.2009 здание являлось трехэтажным, фактически на момент осмотра здание имеет 5 этажей); общей площади (по состоянию на 19.11.2009 общая площадь здания составляла - 566,3 кв. м, фактически на момент осмотра общая площадь здания - 835,7 кв. м); жилой площади (по состоянию на 19.11.2009 жилая площадь здания составляла - 324,8 кв. м, фактически на момент осмотра общая площадь здания - 162,7 кв. м); фактическому назначению здания (гостевой дом, по документам - жилой дом).

При проведении осмотра установлены признаки реконструкции и перепланировки в целях эксплуатации объекта как объекта гостиничного хозяйства, предназначенного для краткосрочного проживания граждан, изменения параметров, частей (высоты, количества этажей, объема), в том числе надстройка мансардного этажа, устройство дополнительных санузлов, установка новых, замена, перенос и переоборудование существующих инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования, бытовых приборов)

Реконструкция заключается в надстройке мансардного этажа. На первом и втором этажах произведена перепланировка. Добавились комнаты и санузлы. Третий этаж остался без изменения. Расстояния от наружных стен здания в ходе его реконструкции до границ земельного участка не изменились.

Приведение исследуемого объекта в соответствие с имеющейся технической и правоустанавливающей документацией технически не представляется возможным.

Фактически возведенный пятый этаж здания является мансардным. Ограждающие конструкции мансардного этажа одновременно являются общей крышей здания. Снос (демонтаж) пятого этажа здания приведет к потере крыши здания, что негативно скажется на прочностных и эксплуатационных характеристиках всего здания.

Эксперт указал, что двухэтажное здание и бассейн возведены на фундаментах, что обеспечивает прочную связь с землей, и не имеется возможности демонтажа и передислокации исследуемых объектов без нанесения несоразмерного ущерба конструктивным элементам строений. Исследуемые двухэтажное здание и бассейн являются строениями вспомогательного использования, предназначенные для обслуживания основного пятиэтажного здания. Исходя из вышесказанного и фактического состояния объекта следует, что исследуемое двухэтажное здание, по своему технологическому процессу, такому типу общественных зданий как гостиница, малая гостиница, мини-гостиница, гостевой дом - не соответствует.

Эксперт пришел к выводу о соответствии исследуемых объектов градостроительным требованиям в части вида разрешенного использования земельного участка, строительным, санитарным нормам и правилам (в том числе в части обеспечения необходимой инсоляции), действующим на дату их возведения, требованиям экологической и пожарной безопасности, антисейсмическим требованиям.

Здания не соответствуют нормам отступа от смежных земельных участков. Данное несоответствие допускается по взаимному (удостоверенному) согласию владельцев при строительстве (реконструкции) объектов с соблюдением требований технических регламентов. В материалах дела имеются письменные, нотариально заверенные согласия соседей.

Пятиэтажное и двухэтажное здания нарушают противопожарные требования, действовавшие на дату их возведения, по ст. 69 Федерального закона 123-ФЗ от 22.07.2008 г. "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" в части нарушения противопожарного расстояния (разрыва) между объектами исследования и зданиями, находящимися на соседних земельных участках, по норме отступа 6 м, фактически составляет 2 - 2,5 м.

Выявленное несоответствие объектов исследования противопожарным нормам в части противопожарных разрывов является несущественным (по признакам ГК РФ ст. 475) и подлежит устранению путем расчета величины противопожарного риска в помещениях объектов экспертизы. В здании гостевого дома необходимо установить СОУЭ (системой оповещения и управления эвакуацией людей) 2-го типа.

Экспертом отмечено, что расстояние от наружных стен капитального здания с кадастровым номером <данные изъяты> до границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> не соответствует требованиям градостроительного регламента муниципального образования город-курорт Анапа.

Отступ от соседнего участка, расположенного по адресу: <адрес>, вместо разрешенного - 3,0 м, составляет от 0.0 до 1,0 м. Данное несоответствие допускается по взаимному (удостоверенному) согласию владельцев при строительстве (реконструкции) объектов с соблюдением требований технических регламентов. В материалах дела имеются письменные, нотариально заверенные согласия соседей. В материалах дела имеется расчет пожарного риска, в котором указан перечень противопожарных мероприятий, направленный на выполнение условий соответствия объектов требованиям пожарной безопасности. При выполнении этих мероприятий, спорный объект не будет создавать угрозу безопасности смежных строений, жизни и здоровью граждан.

Реконструкция и перепланировка капитального здания к ухудшению его технических и качественных характеристик, несущей способности конструкций и иных параметров не повлекла. Указанное здание и его отдельные конструкции не создают угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, окружающей среде, следовательно, возможно сохранение указанного объекта капитального строительства.

Двухэтажное здание и бассейн находятся в исправном состоянии - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Здание и бассейн или их отдельные конструкции угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, окружающей среде не создают, следовательно, возможно сохранение указанных объектов капитального строительства.

Таким образом, спорные объекты недвижимости в реконструированном состоянии (пятиэтажное здание гостевой дом, двухэтажное здание и бассейн, имеющие вспомогательное назначение) соответствуют установленным градостроительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, Правилам землепользования и застройки по своему целевому назначению, соответствуют этажности, высоте, процент допустимой застройки земельного участка определен в 59% с учетом бассейна, превышение процента застройки земельного участка является незначительным, при этом сохранение здания в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции указанные выше обстоятельства и выводы эксперта в данной части оставлены без внимания, должная правовая оценка, применительно к рассматриваемому спору, им не дана.

Судом апелляционной инстанции также не учтено, что выявленные в ходе рассмотрения дела нарушения в части противопожарной безопасности и нарушения в части несоблюдения минимальных отступов от смежных земельных участков являются несущественными и устранены ФИО1.

В частности, как установлено экспертом нарушения в части противопожарных разрывов является несущественными (по признакам ГК РФ ст. 475) и подлежит устранению путем расчета величины противопожарного риска в помещениях объектов экспертизы.

ФИО1, в свою очередь, в соответствии с установленными Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" нормами, подготовлена Оценка пожарного риска путем определения расчетных величин пожарного риска на объекте защиты, разработанная ООО "Пожарная Безопасность" от 2021 года.

В соответствии с требованиями статьи 84 Федерального закона от 22.07.2018 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", пунктов 2.5, 3 - 6 СП 3.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре", пункта 2.8 Методических рекомендаций об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территории малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края, утвержденных приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.11.2006 г. N 123, в гостевом доме смонтирована автоматическая пожарная система и система оповещения о пожаре, что подтверждается документацией, оформляемой при приемки технических средств сигнализации в эксплуатацию от 2021 года.

Таким образом, на момент рассмотрения спора указанные выше нарушения фактически устранены, однако данное обстоятельство судом апелляционной инстанции во внимание не принято.

Также, судом апелляционной инстанции при оценке значимости и существенности, допущенных ФИО1 нарушений при реконструкции объектов в части несоблюдения отступов от границ смежных земельных участков, проигнорирован тот факт, что данные нарушения являются незначительными, а также оставлены без должного внимания имеющиеся в материалах дела письменные, нотариально заверенные согласия смежных землепользователей по <адрес> (ФИО9), по <адрес> (ФИО10), по <адрес> (ФИО11) в <адрес> о разрешении (на строительство) пятиэтажного здания гостевого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, а также на строительство (размещение) двухэтажного нежилого здания по их общей меже.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, разрешая спор по существу, оставил без должной оценки то обстоятельство, что спорные строения размещены ФИО1 на правомочном земельном участке, в его пределах, с соблюдением вида разрешенного использования земельного участка и не принял во внимание, что само по себе нарушения в части несоблюдения отдельных нормативных требований при возведении спорного объекта (отсутствие разрешения на реконструкцию, при том, что ФИО1 обращался в уполномоченные органы за разрешением, а ему было отказано; незначительное нарушение отступов, при наличии согласия смежных землепользователей; несоблюдение противопожарных расстояний, при устранении в ходе рассмотрения дела данных нарушений), не являются безусловным основанием к признанию спорных строений самовольными и подлежащими сносу, как и к отказу в сохранении объектов и признании за ФИО1 права собственности на них в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Тот факт, что истец не обжаловал отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на реконструкцию в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства РФ, не является основанием для вывода о непринятии надлежащих мер к легализации спорного объекта, как и не является безусловным основанием к отказу в сохранении спорных объектов в реконструированном состоянии, поскольку в ином, кроме как судебном порядке, ФИО1 не имеет возможности ввести данный объект недвижимости в гражданский оборот, который к тому же соответствует иным градостроительным, строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав иных лиц.

В настоящем случае, существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его характер и обстоятельства совершения не были установлены судом апелляционной инстанции на основании всей совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Более того, при оценке значительности допущенных при строительстве нарушений судом апелляционной инстанции также не приняты во внимание положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, и установленные по делу обстоятельства не оценены с позиции соразмерности избранному способу защиты гражданских прав.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение действующих норм и правил не могут бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения спорной постройки.

В указанной связи, с учетом установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, а также имеющихся в деле доказательств, у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для вывода о необходимости признания спорных объектов недвижимости самовольными и подлежащими сносу.

Судом апелляционной инстанции при разрешении встречных исковых требований о сохранении объектов в реконструированном виде и признании на права собственности не учтено, что возможность сохранения самовольно реконструированного объекта недвижимости и признания на него права собственности обусловлена совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 ГК РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Данный правовой подход подтверждается правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 26 мая 2020 г. N 306-ЭС19-19642.

При оценке заявленных встречных исковых требований суд апелляционной инстанции указанные выше обстоятельства, имеющие правовое значение для разрешения встречного иска не принял во внимание и не учел, что спорный объект возведен на правомерном земельном участке с соблюдением установленных градостроительных, строительных, и иных правил и нормативов, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не влечет угрозы жизни и здоровью граждан.

Перечисленные выше обстоятельства и представленные в материалы доказательства, имеющие значение для разрешения данного спора, судом апелляционной инстанции во внимание приняты не были, должной правовой оценки в ходе апелляционного рассмотрения дела, не получили.

Помимо этого, судом апелляционной инстанции при разрешении спора по существу проигнорировано заявленное ФИО1 во встречном иске ходатайство о применении срока исковой давности к требованиям администрации о сносе спорных объектов.

При таких обстоятельствах, апелляционное определение нельзя признать законными, поскольку оно принято с существенными нарушениями норм материального и процессуального права в части соблюдения правил оценки доказательств, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 2 и 4 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд; оставить в силе одно из принятых по делу судебных постановлений.

Поскольку суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно разрешил спор, правильно применил нормы материального и процессуального права, то судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что решение суда первой инстанции следует оставить в силе на основании пункта 4 части 1 статьи 390 ГПК РФ.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 апреля 2023 года отменить.

Оставить в силе решение Анапского городского суда Краснодарского края от 8 июня 2021 года.