Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Волковой Я.Ю.,

судей Зайцевой В.А.,

Ильясовой Е.Р.

при секретаре Черных Н.Ю., рассмотрела в открытом судебном заседании 03 сентября 2014 года гражданское дело

по иску Индивидуального предпринимателя О.А. к И.А. об установлении права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом

по апелляционной жалобе истца О.А. в лице представителя О.И., действующей на основании доверенности от <...> N на заочное решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 30 мая 2014 года

заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения истца О.А., ее представителя О.И., действующей на основании доверенности от <...> N <...>, поддержавших апелляционную жалобу, представителя ответчика Я.И., действующей на основании доверенности от <...> N <...>, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

ИП О.А. обратилась в суд с иском к И.А. об установлении права ограниченного пользования в отношении нежилых помещений N на первом этаже и нежилых помещений N на втором этаже общей площадью 126,3 кв. м, расположенных в пристрое Литер А по адресу: <...>, принадлежащих ответчику на праве собственности; предоставлении в связи с этим права беспрепятственного прохода через указанные помещения истцу, лицам, состоящим с истцом в гражданско-правовых и трудовых отношениях, а также посетителям, клиентам истца в нежилые помещения 3 этажа N 1 - 3 общей площадью 60.3 кв. м, установлении бессрочного и круглосуточного сервитута, а также платы за пользование нежилыми помещениями ответчика в размере 10661 рубль в месяц, государственной регистрации указанного сервитута. В обоснование иска истец указала, что арендаторы ответчика препятствуют свободному доступу истца на 3 этаж через помещения, принадлежащие ответчику. Другого прохода на третий этаж к нежилому помещению, собственником которого является истец, не имеется. Проход не через центральный вход с <...>, а через <...> невозможен ввиду того, что там расположены земельные участки, используемые на праве аренды банковскими учреждениями, территория является охраняемой, на ней действуют особые условия допуска.

Ответчик иск не признал, указав на отсутствие условий для установления сервитута, поскольку вход через его помещения не является единственной возможностью прохода к помещению истца. Имеется вход со стороны <...> с выходом на земельный участок, отведенный под пристрой Литер А. Доказательств невозможности прохода через земельные участки, используемые банковскими учреждениями, истец не представила.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 30 мая 2014 года в удовлетворении исковых требований О.А. отказано.

Не согласившись с постановленным решением, О.А. в лице представителя О.И., действующей на основании доверенности от <...> N, принесла на него апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Полагает, что имеются все основания для применения ст. 274, 277 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод суда о недоказанности истцом невозможности доступа в принадлежащие ему помещения без использования помещений ответчика истец считает ошибочным, поскольку, по мнению истца, данное обстоятельство подтверждено совокупностью доказательств, имеющихся в материалах дела: топосъемка земельных участков, фотоматериалы, план здания пристроя, письмо Госпожнадзора Ленинского района г. Екатеринбурга.

В суд апелляционной инстанции ответчик И.А., представители третьих лиц Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", ОАО "ВУЗ-Банк", администрации г. Екатеринбурга, ООО "Формат", ОАО "Сбербанк России" не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом (извещения направлены простым письмом 26 августа 2014 года), кроме того, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда. Ходатайств о рассмотрении дела в свое отсутствие или об отложении слушания от иных лиц, участвующих в деле, не поступало. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия сторон не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходил из недоказанности истцом необходимости установления сервитута именно через помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности.

С такими выводами судебная коллегия согласиться не может исходя из следующего. Материалами дела подтверждается, невозможность прохода в помещения, принадлежащие истцу на праве собственности на 3 этаже, не используя при этом помещения, принадлежащие ответчику на 1 и 2 этажах, поскольку вход с земель общего пользования возможен лишь с <...>, а лестница с первого на второй этаж и проход к ней принадлежат ответчику.

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 2 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно ст. 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему имущества при наличии препятствий для его использования в полной мере; установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанных в п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации; важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления; установление сервитута возможно только в отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Лицо, обратившееся с требованием об установлении сервитута, обязано доказать принадлежность ему недвижимого имущества, для использования которого просит установить сервитут; необходимость установления сервитута; невозможность нормального хозяйственного использования принадлежащего объекта недвижимости без установления сервитута на чужом объекте недвижимости; осуществление сервитута как наименее обременительное для объекта недвижимости; обращение к собственнику объекта недвижимости и факт отказа.

Таким образом, право сервитута устанавливается в случае, когда у собственника объекта нет никакой другой альтернативы, кроме предоставления права доступа через имущество, принадлежащее другому лицу.

Судом установлено, что О.А. на праве единоличной собственности на основании договора подряда на строительство объекта N от <...>, договора об уступке права требования N от <...> принадлежат нежилые помещения, площадью 60,3 кв. м расположенные на 3 этаже в пристрое литер А по адресу: <...>, право зарегистрировано <...>.

И.А. принадлежат нежилые помещения, расположенные в пристрое литер А <...> по ул. <...> площадью 126,3 кв. м, расположенные на 1 и 2 этажах, право зарегистрировано <...>.

Согласно техническому плану с экспликацией в здании литер А 1 имеется три этажа: на первом этаже помещения N - тамбур, торговый зал, кладовая уборочного инвентаря, сан. узел, лестница и лестничная клетка; на втором этаже помещения N - торговый зал, лестница и лестничная клетка; на третьем этаже помещения N - кабинет, сан. узел, лестничная клетка. Пристрой имеет два входа в здание - с <...>, с <...>.

Истец, утверждая о том, что проход на третий этаж возможен лишь через помещения, принадлежащие ответчику И.А., сослалась на невозможность использования входа с <...> ввиду того, что данный выход является эвакуационным и не может быть использован для постоянного доступа к принадлежащим ей нежилым помещениям.

Суд, отклоняя данный довод истца со ссылкой на положения Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" указал, что фактически любая лестница может быть использована в качестве эвакуационного пути при возникновении пожара, специальных требований к лестницам и лестничным клеткам, предназначенным для эвакуации людей, не существует, препятствий для использования лестницы и лестничных клеток самостоятельно для прохода на вышерасположенный этаж не имеется. Однако суд, приходя к такому выводу, не учел, что отсутствует возможность прохода с земель общего пользования на земельный участок у выхода со стороны <...>, поскольку земельные участки, предоставленные на праве аренды ОАО "ВУЗ-банк", ОАО "Сбербанк России" огорожены забором, вследствие чего проход с <...> к земельному участку по <...> отсутствует. Выход с эвакуационной лестницы возможен на огороженный со всех сторон заборами земельный участок. Доступа с <...> к этому входу не имеется, что исключает возможность прохода истца с <...>.

Однако ошибочность такого вывода суда не привела к вынесению неправильного решения.

Истец, заявляя иск, просила установить право ограниченного пользования в отношении нежилых помещений N 1 - 6 на первом этаже и нежилых помещений N на втором этаже общей площадью 126,3 кв. м, расположенных в пристрое Литер А по адресу: <...>, принадлежащих ответчику на праве собственности; предоставлении в связи с этим права беспрепятственного прохода через указанные помещения истцу, лицам, состоящим с истцом в гражданско-правовых и трудовых отношениях, а также посетителям, клиентам истца в нежилые помещения 3 этажа N 1 - 3 общей площадью 60.3 кв. м, установлении бессрочного и круглосуточного сервитута, а также платы за пользование нежилыми помещениями ответчика в размере 10661 рубль в месяц, государственной регистрации указанного сервитута.

Ответчик оспаривал цену сервитута, предоставив отчет ООО "Фирма ЭКСИН" с указанием цены в сумме 86000 руб. в месяц, определенную сравнительным подходом.

Судом назначена экспертиза с целью определения платы за право ограниченного пользования помещениями, в соответствии с выводами которой соразмерная плата за частный сервитут в отношении нежилых помещений N на первом этаже и 1 - 3 на втором этаже общей площадью 126,3 кв. м, расположенных в пристрое литер А <...> в <...> составляет 28586 руб. Выводы эксперта мотивированы и логичны, согласуется с методикой расчета, примененной специалистом в отчете, представленном истцом с учетом фактического размера арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые помещения, принадлежащие ответчику.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции сторонам была предоставлена возможность для обсуждения условий мирового соглашения, однако к соглашению стороны не пришли ввиду несогласия истца на установление платы за сервитут в сумме 27000 руб. Истец настаивала на установлении сервитута на указанных в исковом заявлении условиях, включая условие о плате, соглашаясь ее увеличить до 15000 рублей в рамках соглашения. При этом истец указывала на экономическую нецелесообразность для нее установление сервитута с более высокой платой.

Сторона ответчика выразила несогласие с обеспечение круглосуточного прохода через принадлежащие ему помещения неограниченного круга лиц, мотивировав несогласие графиком работы арендаторов его помещений, необходимостью сдачи помещений под охрану.

Поскольку в рассматриваемом случае круглосуточное обеспечение прохода истцу, лицам, состоящим с ней в гражданско-правовых и трудовых отношениях, клиентам истца через нежилые помещения ответчика приведет к изменению режима работы арендаторов помещений ответчика, и истец не обосновала необходимость предоставления прохода именно на таких условиях с учетом того, что принадлежащие ей помещения являются офисными, а также несогласие истца с платой за сервитут, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы, оснований для удовлетворения иска не имеется. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе истцу в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы истца сводятся к переоценке доказательств, исследованных судом первой инстанции, оснований для которой судебная коллегия не находит. Суд должным образом исследовал все доказательства, перечисленные истцом, оценил все доказательства в совокупности.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда и не содержат обстоятельств, которые не являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Поскольку судом полно исследованы все обстоятельства дела, нарушения или неправильного применения норм материального права или норм процессуального права, приведшего к вынесению неправильного решения, не допущено, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 30 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца О.А. в лице представителя О.И., действующей на основании доверенности от <...> N - без удовлетворения.