Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Толстиковой М.А.

судей Ивановой Т.В. и Швецова К.И. при секретаре К.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми дело по апелляционной жалобе К.А. на решение Ленинского районного суда г. Перми от 22 марта 2012 года, которым постановлено:

К.А. в удовлетворении иска к Товариществу собственников жилья <...> о признании незаконными действий ответчика по передаче в аренду помещений общего имущества дома N <...> по ул. <...> г. Перми; о признании недействительными договоров аренды поэтажных помещений N <...>, <...>, <...>, <...>; об обязании Товарищества собственников жилья <...> не заключать без согласия истца договора аренды и прочие договора по передачи помещений N <...>, <...>, <...>, <...> общего имущества дома N <...> по ул. <...> г. Перми - отказать.

Заслушав доклад судьи Ивановой Т.В., объяснения истца, исследовав материалы дела, судебная коллегия

К.А. обратился в Ленинский районный суд г. Перми с иском к Товариществу собственников жилья <...> (далее - ТСЖ) сформулированным в окончательном виде: о признании незаконными действий ответчика по передаче в аренду помещений общего имущества дома N <...> по ул. <...> г. Перми;

о признании недействительными договоров аренды межэтажных помещений N <...>, <...>, <...>, <...>;

об обязании ТСЖ <...> не заключать без согласия истца договоры аренды и прочие договора по передаче помещений N <...>, <...>, <...>, <...> общего имущества дома N <...> по ул. <...> г. Перми.

Требования обосновываются тем, что истец является собственником квартиры N <...> в многоквартирном жилом доме N <...> по ул. <...> г. Перми и долю в праве собственности на земельный участок площадью 898,74 кв. м с кадастровым номером <...>. Ответчик в нарушение требований ст. 246, 247, 290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ по договору аренды передал имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме без согласия всех собственников. Протокол общего собрания от 12.07.2011 не соответствует нормам жилищного законодательства, поскольку не содержит сведения о наделении полномочий председателя ТСЖ на подписание договоров аренды. Протокол общего собрания собственников жилья <...> от 14.02.2008 также составлен в нарушение норм жилищного законодательства, поэтому решение не является основанием для передачи имущества в пользование по договору аренды. Тем самым председатель ТСЖ при заключении договоров аренды действовала в своих интересах с превышением полномочий. Бюллетени для голосования на общем собрании 14.02.2008 фальсифицированы. Межэтажные помещения не могут быть предметом аренды, поскольку находятся в жилой части дома и вход к этим помещениям происходит через подъезд, чем нарушается действующее жилищное законодательство, а также правила пожарной безопасности. При проверке Прокуратурой Ленинского района г. Перми были установлены нарушения ответчиком правил пожарной безопасности, возбуждено дело об административном правонарушении на основании ст. 20.4 КоАП РФ, наложен штраф. Поскольку ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по требованию о незаконности общего собрания 14.02.2008, истец полагает эти доводы к отказу в иске неосновательными, поскольку в соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе К.А., указывая, что суд не учел, что ответчик при сдаче помещений в аренду нарушает требования СНиП 21-01-97, поскольку помещения не оборудованы отдельными входами. Суд необоснованно принял во внимание решение общего собрания собственников многоквартирного дома от 14.02.2008, поскольку вопрос о сдаче в аренду помещений в повестку дня не включался, поэтому решение по такому вопросу не могло быть принято. Протокол общего собрания составлен с нарушением требований законодательства. Также необоснованно суд принял во внимание протокол общего собрания собственников от 12.07.2011, поскольку решение принято с нарушением п. 3 и 3.1. ст. 44 ЖК РФ. Передачей общего имущества в аренду нарушаются требования противопожарной безопасности.

Судебная коллегия, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), нашла, что судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на фактических обстоятельствах дела, нормы материального права, проанализированные в решении, применены правильно, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Из материалов дела следует, что истец является собственником однокомнатной квартиры N <...>, расположенной на 4 этаже 9-этажного кирпичного здания, а также общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под домом <...> ул. <...> в г. Перми. Управление многоквартирным домом осуществляется ТСЖ <...> регистрация которого налоговым органом произведена 19.09.2005. Согласно п. 4.3 Устава ТСЖ <...> товарищество вправе может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого

имущества в многоквартирном доме;

- строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

- сдачей в аренду, в наем, либо в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества в многоквартирном доме и улучшения данного имущества, продажей недвижимого имущества, находящегося в собственности товарищества;

- сдачей в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме;

- иными видами хозяйственной деятельности, не запрещенными действующим законодательством, при наличии специального разрешения (лицензии), если деятельность подлежит лицензированию.

Согласно пп. 1 п. 6.2. Устава товарищество вправе, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлять в пользование или ограниченное пользование объекты общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пп. 3 п. 10.4. Устава к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества членам товарищества или третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с договором от 23.12.2010, заключенным между ТСЖ <...> в лице председателя правления Ф., действующей на основании Устава, и ООО "ОРГАНИЗАЦИЯ", ТСЖ передает во временное пользование за плату межэтажное помещение жилого дома, расположенное по адресу: <...>, 9 этаж в целях предоставления услуг населению на срок аренды с 23.12.2010 по 22.11.2011.

Согласно договору от 01.03.2011, заключенному между ТСЖ <...> в лице председателя правления Ф., действующей на основании Устава, и ИП Н. арендатору передано межэтажное помещение жилого дома расположенное по адресу: <...>, 7 этаж в целях предоставления услуг населению на срок с 01.03.2011 по 31.01.2012.

В соответствии с договором от 20.04.2011, заключенным между ТСЖ <...> в лице председателя правления Ф., действующей на основании Устава, и ИП К., арендатору передано межэтажное помещение жилого дома расположенное по адресу: <...>, 3 этаж в целях предоставления услуг населению на срок с 20.04.2011 по 28.02.2012.

Согласно договору от 03.05.2011, заключенному между ТСЖ <...> в лице председателя правления Ф., действующей на основании Устава, и К1. арендатору передано межэтажное помещение жилого дома, расположенное по адресу: <...>, 5 этаж в целях предоставления услуг населению на срок с 03.05.2011 по 01.04.2012.

По договору от 01.07.2011, заключенному между ТСЖ <...> в лице председателя правления Т., действующей на основании Устава, и ИП Н, ТСЖ передало в аренду межэтажное помещение жилого дома, расположенное по адресу: <...>, 6 этаж в целях предоставления услуг населению на срок с 01.07.2011 по 31.05.2012.

По договору от 04.07.2011, заключенному между ТСЖ <...> в лице председателя правления Т., действующей на основании Устава, и ИП Л., ТСЖ передало в аренду межэтажное помещение жилого дома, расположенное по адресу: <...>, 4 этаж в целях предоставления услуг населению на срок с 04.07.2011 по 03.06.2012.

По договору от 04.07.2011, заключенному между ТСЖ <...> в лице председателя правления Т., действующей на основании Устава, и Т1. ТСЖ передало в аренду межэтажное помещение жилого дома, расположенное по адресу: <...>, 2 этаж в целях предоставления услуг населению на срок с 04.07.2011 по 04.05.2012.

Общим собранием собственников многоквартирного дома <...> по ул. <...> в г. Перми от 14.02.2008 принято решение о передаче спорных объектов недвижимости, принадлежащих на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме в аренду. Общим собранием собственников многоквартирного дома <...> по ул. <...> в г. Перми в форме заочного голосования, проводимого в период с 11.07 по 12.07.2011 принято решение о передаче спорных помещений в аренду. Решение принято 70,5% голосов.

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд обоснованно руководствовался положениями ст. 209, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 44, 135, 137, 143, 145 Жилищного кодекса РФ, положениями Устава ТСЖ <...>, регулирующими спорные правоотношения, и пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом суд правильно исходил из того, что решение о передаче спорных объектов недвижимости, находящихся в общей долевой собственности собственников

помещений многоквартирного дома <...> по ул. <...> в г. Перми, принято общим собранием собственников помещений 14.02.2008. Данное решение в установленном порядке и в предусмотренный Жилищным кодексом РФ срок истцом оспорено не было, факт пропуска срока исковой давности по данному требованию установлен вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Перми от 10.11.2011 и оспариванию истцом по правилам ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ не подлежит.

Также суд обоснованно посчитал, что указанное решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома принималось в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ в редакции, действующей до внесения изменений Федеральным законом от 27.09.2009 N 228-ФЗ, не содержащими предписаний относительно принятия решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по вопросу об условиях договоров аренды и наделении полномочий лиц, представляющих интересы ТСЖ <...> при заключении договоров аренды. Поэтому суд правомерно посчитал, что доводы истца о незаконности договоров аренды по этим основаниям не являются обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы отмену решения суда не влекут, поскольку сводятся к изложению доводов, приводимых в суде первой инстанции в обоснование иска, которые получили в решении суда надлежащую оценку, не согласиться с которой судебная коллегия оснований не нашла.

Ссылки в жалобе, сводящиеся к незаконности решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N <...> по ул. <...> в г. Перми, проводимого в форме заочного голосования с 11.07. по 12.07.2011 также основательными не являются, поскольку истцом решение собрания по правилам, предусмотренным Жилищным кодексом РФ не оспорено, требования о признании решений незаконными не предъявлено.

Утверждения в жалобе о том, что судом не было учтено, что передачей в аренду спорных помещений нарушаются требования СНиП 21-01-97, а также правила противопожарной безопасности поскольку помещения не оборудованы отдельными входами, также на незаконность решения суда не указывают, поскольку данные обстоятельства о недействительности договоров аренды сами по себе не свидетельствуют. Соблюдение же требований пожарной безопасности при использовании спорного имущества участниками правоотношений как ТСЖ, так и арендаторами не устраняется.

Другие доводы апелляционной жалобы, в том числе с учетом дополнений к ней, сводятся к отличным от суда оценке характера спорных правоотношений и толкованию норм материального права, с которыми судебная коллегия оснований согласиться не нашла, поскольку, вопреки мнению автора жалобы, судом правильно произведены как выбор норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, так и их истолкование, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом полно, им дана правовая оценка на основе исследованных судом доказательствах.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

апелляционную жалобу К.А. на решение Ленинского районного суда г. Перми от 22 марта 2012 года оставить без удовлетворения.