Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж., судей областного суда, Никитиной А.И., Раковского В.В. при секретаре Г.О., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску администрации г. Оренбурга к Б. о сносе самовольного строения,

по иску Б. к администрации г. Оренбурга о признании права собственности

по апелляционной жалобе администрации г. Оренбурга

на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 24 июня 2015 года, которым исковые требования Б. удовлетворены, исковые требования администрации г. Оренбурга оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Акчуриной Г.Ж., объяснения представителя администрации г. Оренбурга И.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Б. Г.Е., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

администрация г. Оренбурга обратилась в суд с иском к Б. о сносе самовольной постройки, указывая на то, что специалистами отдела по надзору за градостроительной деятельностью было проведено обследование земельного участка по адресу: (адрес), который принадлежит на праве собственности ответчику Б. В результате осмотра было установлено, что ответчиком осуществляется строительство административного здания, размерами в плане *** м., возведено три этажа. Разрешение на строительство не выдавалось. Ответчик обращался за выдачей разрешения на строительство. Ответом Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от (дата) N ему в выдаче разрешения было отказано. Данный отказ оспаривался ответчиком в судебном порядке. Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 6 марта 2015 года в удовлетворении требований было отказано в полном объеме. Администрация города отметила, что спорное строение находится за пределами места допустимого размещения зданий, сооружений, определенного градостроительным планом от (дата). Поскольку возведенный ответчиком объект недвижимости является трехэтажным с подвалом объектом капитального строительства, не предназначенным для проживания граждан, его проектная документация в силу закона подлежит экспертизе, строительство объекта должно было производиться под государственным строительным надзором Инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области. Полагая, что эксплуатация данного объекта небезопасна для жизни и здоровья граждан, администрация г. Оренбурга просила суд признать трехэтажное с подвалом торгово-административное здание размерами в плане *** м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по (адрес), самовольной постройкой. Обязать Б. осуществить снос за счет собственных средств и в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу трехэтажного с подвалом торгово-административного здания размерами в плане ***, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по (адрес).

Б. обратился в суд с иском к администрации г. Оренбурга о признании права собственности, указывая на то, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, общей площадью *** кв. м, адрес (местонахождение) объекта: (адрес) на основании договоров купли-продажи от (дата) и от (дата). На указанном земельном участке он за счет собственных средств построил - трехэтажное с подвалом торгово-административное здание, общей площадью *** кв. м. По его заявлению ему был выдан градостроительный план земельного участка. На возведенный им на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером: N, общей площадью *** кв. м, степенью готовности ***%, он (дата) получил свидетельство о государственной регистрации права. Им были подготовлены и сданы в администрацию г. Оренбурга на согласование проектные материалы - архитектурные решения. Письмом от (дата) N в рассмотрении архитектурного проекта ему было отказано на том основании, что объект в настоящее время уже построен. Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда 28 августа 2014 года вынесла апелляционное определение, которым в удовлетворении его заявления о признании недействительным отказа в согласовании проектных материалов - отказала. Истец указал, что документы, предусмотренные частью 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с заявлением о выдаче разрешения на строительство торгово-административного здания, расположенного по адресу: (адрес), он направил в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга. Письмом от (дата) N в выдаче разрешения на строительство торгово-административного здания ему было отказано в связи с тем, что объект в настоящее время уже построен. Не согласившись с указанным решением, он обжаловал его в суде. Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 06 марта 2015 года в удовлетворении его требований было отказано. Назначение нежилого здания - Торгово-административное соответствует разрешенному использованию земельного участка, на котором оно расположено: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Согласно Отчету о техническом состоянии строительных конструкций торгово-административного здания по адресу: (адрес) ООО "***" от (дата) - строительные конструкции здания на момент проведения обследования, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта и соответствуют градостроительным нормам и правилам, также экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям, действующим на территории Российской Федерации. Согласно заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы, N проведенной специалистами ФБУЗ "***" от (дата) и Протоколу N дозиметрического и радиометрического контроля от (дата) вышеуказанное нежилое трехэтажное здание с подвалом соответствует СанПиН 2.6.1.2523-09 "Нормы радиационной безопасности (НРБ - 99/2009)". Сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, расположенных по адресу: (адрес). Собственники жилых домов по данным адресам не имеют возражений против признания права собственности за ним на нежилое здание, о чем свидетельствуют их заявления. Просил суд признать за ним право собственности на спорный объект.

Определением судьи Центрального района г. Оренбурга от 30 апреля 2015 года гражданские дела по иску администрации г. Оренбурга к Б. о сносе самовольного строения, а также Б. к администрации г. Оренбурга о признании права собственности, объединены в одно производство.

В судебное заседание ответчик Б., третьи лица Н., И.А., М. не явились, были извещены надлежащим образом.

Представитель администрации г. Оренбурга - И.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования администрации г. Оренбурга поддержал, по тем основаниям, что у ответчика отсутствует разрешение на строительство от администрации г. Оренбурга, кроме того, здание возведено за пределами места разрешенного для строительства. Против удовлетворения исковых требований Б. возражал.

Представитель Б. Г.Е. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований администрации г. Оренбурга, просила удовлетворить исковые требования Б.

Представитель третьего лица Инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области Е., действующий на основании доверенности, в судебном заседании пояснил, что возведенный объект подлежит надзору. Поскольку Инспекция не наблюдала за строительством здания, дать заключение не представляется возможным.

Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 24 июня 2015 года исковые требования Б. к администрации города Оренбурга удовлетворены. Судом признано право собственности за Б. на объект недвижимого имущества - нежилое торгово-административное здание, трехэтажное с подвалом, общей площадью *** кв. м, год постройки ***, находящееся на земельном участке с кадастровым номером N, адрес (местонахождение) земельного участка: (адрес). В удовлетворении исковых требований администрации города Оренбурга к Б. о сносе самовольного строения судом отказано.

С указанным решением представитель администрации г. Оренбурга не согласился, в своей апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что кроме отсутствия разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию самовольная постройка возведена с нарушением градостроительных норм в зоне, установленной для целей реконструкции основных городских транспортных магистралей. Кроме того, объект возведен без осуществления государственного строительного надзора.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что Б. на основании договоров купли-продажи от (дата) и от (дата) принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, образованный из двух участков с кадастровыми номерами N, N. Данный земельный участок имеет площадь *** кв. м, расположен по адресу (адрес) на землях населенных пунктов с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Право собственности Б. на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата).

На указанном земельном участке, Б. за счет собственных средств построил - трехэтажное с подвалом торгово-административное здание, общей площадью *** кв. м.

В период строительства (дата) на возведенный объект незавершенного строительства, общей площадью *** кв. м, степенью готовности ***%, учтенный под кадастровым номером: N, зарегистрировано право собственности Б.

Б. обращался в Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации (адрес) с заявлением о выдаче разрешения на строительство торгово-административного здания, расположенного по адресу: (адрес).

Письмом от (дата) N в выдаче разрешения на строительство торгово-административного здания было отказано в связи с тем, что к моменту рассмотрения заявления объект уже был построен.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в суде.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 06 марта 2015 года в удовлетворении требований Б. было отказано.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что в ходе рассмотрения спора установлен факт возведения на земельном участке, расположенном по адресу: (адрес), нежилого здания, разрешение на возведение которого уполномоченным на то государственным органом либо органом местного самоуправления не выдавалось, суд пришел к правильному выводу о том, что данный объект недвижимости является самовольной постройкой.

В соответствии с ч. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ, государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе за исключением отдельных случаев.

В части 2 и 3 ст. 49 этого же Кодекса перечислены объекты капитального строительства, в отношении которых не проводится экспертиза проектной документации, включая отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 Градостроительного кодекса РФ являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

В соответствии с п. Г8 Правил подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема площади застройки и этажности общественного здания приложения Г (обязательного) к Своду правил СП 118.13330.2012. "Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009", утвержденному Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10, при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Учитывая, что спорный объект недвижимого имущества состоит из четырех этажей с учетом подвала, проектная документация данного объекта недвижимости подлежала экспертизе, ввиду чего его возведение должно было производиться под контролем государственного строительного надзора.

В целях реализации полномочий по осуществлению государственного строительного надзора, предупреждения, выявления и пресечения нарушений законодательства о градостроительной деятельности, а также обеспечения контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Оренбургской области Указом Губернатора Оренбургской области N 41-ук от 12.04.2007 г. создана Инспекция государственного строительного надзора Оренбургской области.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, в Инспекцию государственного строительного надзора Оренбургской области для осуществления государственного строительного надзора истец не обращался, следовательно, предусмотренный законом государственный строительный надзор при строительстве спорного объекта капитального строительства не осуществлялся.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеизложенные правовые нормы, в удовлетворении исковых требований суду следовало отказать, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство объекта до начала его возведения, как и не представлено доказательств того, что ему необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

Как следует из отзыва Инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области, поскольку государственный строительный надзор при строительстве объекта не осуществлялся, дать заключение о безопасности объекта для третьих лиц и его соответствии строительным нормам невозможно.

В связи с этим представленный истцом отчет о техническом состоянии строительных конструкций торгово-административного здания по адресу: (адрес) ООО "***" не может служить допустимым и достаточным доказательством соответствия возведенного Б. здания строительным нормами требованиям, поскольку не подтверждает их соблюдение на каждом этапе строительства.

Доводы администрации г. Оренбурга о том, что спорное строение находится за пределами места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, определенного градостроительным планом N от (дата) также судом отклонены необоснованно. На чертеже градостроительного плана от (дата) отражено как место допустимого размещения зданий, так и фактическое место расположения возведенного спорного строения. Несмотря на то, что объект не затрагивает ни одну из указанных зон действия публичных сервитутов, охранных зон и не выходит за красную линию, градостроительным заключением о функциональном назначении земельного участка и представленным чертежом к градостроительному плану подтверждено, что объект размещен вне зоны допустимого размещения зданий. Кроме того, земельный участок расположен в территориальной зоне, зарезервированной для муниципальных нужд (реконструкция основных магистралей), в связи с чем использование земельного участка под размещение административного здания противоречит функциональному зонированию генерального плана.

В силу ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка; иные показатели (п. 1). Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания (п. 2). В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Таким образом, соблюдение при строительстве требований градостроительного плана относительно места допустимого размещения зданий является требованием градостроительного закона, которое должно быть соблюдено застройщиком.

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков). Кроме того пунктом 2 той же статьи, установлены последствия, то есть санкции за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По буквальному смыслу указанной нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Из содержания Постановления Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что самовольная постройка может быть сохранена лишь в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Лица, виновные в самовольном строительстве или реконструкции, обязаны устранить допущенное нарушение путем осуществления за свой счет сноса самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Учитывая изложенные нормы закона и установленные обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда не имелось оснований для признания за Б. права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке с существенным нарушением градостроительных норм, каковым является возведение административного здания без осуществления государственного строительного надзора на земельном участке, не отведенном для этих целей.

При таких обстоятельствах суд неправильно применил положение ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебное решение подлежит отмене, тогда как самовольная постройка подлежит сносу.

Доводы Б. о том, что им были представлены все необходимые доказательства в подтверждение безопасности здания, о его соответствии всем нормам и правилам, обоснованными признать нельзя, поскольку в соответствии со ст. 6 ФЗ "О пожарной безопасности", ст. 44 ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" государственный пожарный и государственный санитарно-эпидемиологический надзор осуществляются в рамках государственного строительного надзора уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора органами. Указанным органом такое заключение не выдавалось.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 24 июня 2015 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым оставить без удовлетворения исковые требования Б. к администрации г. Оренбурга о признании за ним право собственности на объект недвижимого имущества - нежилое торгово-административное здание, трехэтажное с подвалом, общей площадью *** кв. м, год постройки 2015, находящееся на земельном участке с кадастровым номером N, адрес (местонахождение) земельного участка: (адрес).

Исковые требования администрации (адрес) к Б. о сносе самовольного строения удовлетворить.

Снести трехэтажное с подвалом торгово-административное здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по (адрес), расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по (адрес).