Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего: Крамаренко О.А.,

судей: Шкарупиной С.А., Филатовой Н.В.,

при секретаре: В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации городского округа "Город Калининград" на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22 июня 2015 года, которым постановлено:

Исковые требования Б. к администрации городского округа "Город Калининград" о признании права собственности на завершенный строительством объект удовлетворить.

Признать за Б. право собственности на административное здание, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.

Заслушав доклад судьи Шкарупиной С.А., объяснение представителя Б. - С., полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия

Б. обратился в суд с вышеназванным иском, в котором указал, что на основании договора купли-продажи от 22 сентября 2005 года приобрел в собственность не оконченное строительством здание, выстроенное на 80,8% по адресу: <адрес>.

Позже актом изменения адреса N от 12 августа 2008 года адрес объекта изменен на ул. Т., N.

Объект расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> га с кадастровым номером N, который предоставлен в аренду под завершение строительства административного здания по договору N на передачу в аренду городских земель от 06 сентября 2006 года.

В период времени с 2006 года по 2012 год им осуществлялись работы по капитальному ремонту здания с целью завершения его строительства: здание было подключено к инженерным сетям, выполнены отделочные работы, благоустройство территории.

В настоящий момент объект завершен строительством и эксплуатируется.

Комитетом архитектуры и градостроительства администрации городского округа "Город Калининград" в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано.

Сдать объект в эксплуатацию в установленном порядке не представляется возможным, так как разрешение на строительство им не получалось.

Между тем, возведенное здание соответствует требованиям СНиП, прав третьих лиц не нарушает, не создает угрозы жизни и здоровья граждан.

При наличии таких обстоятельств просил признать за ним право собственности на завершенный строительством объект недвижимости - административное здание, площадью <данные изъяты> кв. м, со степенью готовности 100%, расположенное по адресу: <адрес>.

Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель администрации городского округа "Город Калининград" Л. просит решение отменить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что в ходе рассмотрения дела истцом не были представлены документы, свидетельствующие о наличии либо отсутствии нарушений градостроительных норм при возведении самовольной постройки, а судом такой вопрос не исследовался.

Представленный в материалы дела технический отчет не в полной мере доказывает отсутствие безопасности здания, в том числе отсутствие угрозы жизни и здоровья граждан, поскольку не содержит вывод о соответствии выполненных работ требованиям ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Истец, обладая правом получения разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке, надлежащих мер к легализации самовольного строения не предпринимал.

Отказывая в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, администрация городского округа "Город Калининград" помимо отсутствия разрешения на строительство указывала об отсутствии иных документов, предоставление которых требуется в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Однако такие документы не были представлены истцом и в ходе рассмотрения дела.

Полагает, что обращение в суд с настоящим иском является упрощенным способом легализации истцом строения, а, следовательно, у суда отсутствовали основания для реализации права на судебную защиту.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе Б. в иске.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил, что Б. является собственником не оконченного строительством склада промышленных товаров (скобяных изделий), выстроенного на 80,8%, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 22 сентября 2005 года.

Строительство данного объекта осуществлялось первоначальным собственником В. на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N от 22 марта 2004 года, выданным ГАСН мэрии Калининграда, по согласованной в установленном порядке проектной документации на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, предоставленном в аренду под реконструкцию не оконченного строительством нежилого здания под склад промышленных товаров по договору аренды земельного участка от 13 ноября 2000 года N, дополнительным соглашениям к нему от 22 сентября 2003 года N и от 31 января 2005 года N.

Согласно справке БТИ от 17 августа 2004 года о стоимости не оконченного строительством нежилого здания N не оконченный строительством склад промышленных товаров (скобяных изделий) представлял собой строение, выстроенное на бетонном ленточном фундаменте до перекрытия первого этажа.

По заключению комитета строительства и транспорта мэрии города Калининграда от 30 мая 2004 года строительство склада промышленных (скобяных) товаров осуществлялось по согласованной в установленном порядке проектной документации, нарушения градостроительного и земельного законодательства при создании объекта не допускались.

13 сентября 2004 года В. зарегистрировал право собственности на не оконченное строительством здание склада промышленных товаров (скобяных изделий), выстроенное на 80,8%, площадью застройки по наружному обмеру <данные изъяты> кв. м, по адресу: <адрес>.

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 27 сентября 2004 года не оконченное строительством здание склада промышленных товаров (скобяных изделий) передано в собственность М., который в свою очередь продал недвижимость Б. на основании указанного выше договора купли-продажи.

12 августа 2008 года на основании акта изменения адреса N адрес объекта был изменен с "улица Т., N" на "улица Т., N".

06 сентября 2006 года на основании договора N на передачу в аренду городских земель земельный участок с кадастровым номером N, на котором выстроено не оконченное строительством здание склада промышленных товаров (скобяных изделий), предоставлен Б. под реконструкцию не оконченного строительством здания склада промышленных товаров (скобяных изделий) на срок до 20 сентября 2006 года.

Срок действия договора неоднократно продлевался дополнительными соглашениями к нему и окончательно установлен до 31 декабря 2015 года.

18 февраля 2010 года дополнительным соглашением к договору аренды N от 18 февраля 2010 года внесены изменения, в том числе в части предмета договора - земельного участка, предоставленного в аренду Б., а именно, вместо указанного выше земельного участка в договоре указан земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, по <адрес>, под завершение строительства административного здания.

В период с 2006 года по 2012 год истцом осуществлены работы по капитальному ремонту здания с целью его завершения, в том числе работы по подключению объекта к инженерным сетям, отделочные работы, благоустройство территории.

Согласно техническому отчету N, составленному по результатам обследования здания специалистами ОАО Д. 06 февраля 2015 года, спорное административное строение представляет собой двух-, трехэтажное, в том числе мансардный этаж, кирпичное и из газосиликатных блоков здание. Данное здание строилось как административное, было не завершено строительством с процентом готовности на 22 сентября 2005 года - 80,8%. В 2006 - 2012 годы проводился капитальный ремонт здания по завершению строительства и обеспечения инженерными сетями. В объеме выполненных работ по капитальному ремонту здания не нарушены противопожарные требования, регламентированные Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и сводов правил СП 1.1330.2009 - СП 4.13330.2009, санитарно-эпидемиологические требования раздела 7 СП 118.13330.2012 "СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения. Данное строение пригодно для эксплуатации как административное здание.

24 января 2014 года Б. комитетом архитектуры и строительства администрации ГО Город Калининград отказано в выдаче разрешения на строительство ввиду отсутствия документов, указанных в частях 3, 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Установив такие обстоятельства и удовлетворяя исковые требования Б., суд руководствовался разъяснениями, данными в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что земельный участок находится у истца на праве аренды; в ходе окончания строительства здания площадь застройки фактически не изменилась, конфигурация здания не претерпела существенных изменений, в ходе работ возведен второй этаж и мансарда; нарушений противопожарных, строительных и санитарных норм и правил при строительстве административного здания не допущено; права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушены и не создана угроза жизни и здоровью граждан; Б., предприняв надлежащие меры к легализации строения, не смог получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в определенном законом порядке.

Вместе с тем, с такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неверном применении норм материального и процессуального права и не соответствуют обстоятельствам, установленным по делу.

Так, из материалов дела следует, что истец обратился в суд с требованием о признании права собственности на не введенное в эксплуатацию трехэтажное с мансардой нежилое здание - административное здание. Требования основаны на статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из содержания данной правовой нормы следует, что для признания права собственности на недвижимое имущество необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая споры о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В подтверждение того, что сохранение возведенного административного здания в порядке реконструкции не оконченного строительством здания склада промышленных товаров (скобяных изделий) не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом представлен приведенный выше технический отчет.

Между тем данный документ не может быть признан допустимым доказательством соответствия реконструированного объекта действующим градостроительным, техническим, строительным нормам и правилам, подтверждающим отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, исходя из следующего.

В силу требований действующего законодательства граждане обязаны осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки; проводить работы по надлежащему содержанию зданий, строений и сооружений в соответствии с градостроительной и проектной документацией, градостроительными нормативами и правилами, экологическими, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами.

Вопрос безопасности возведенных построек и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство объекта капитального строительства обязано производить строительные работы в соответствии с проектной документацией и требованиями технических регламентов.

Это означает, что заинтересованное лицо, обращаясь в суд с иском о сохранении объекта в реконструированном состоянии должно представить в суд документы, которые являются основой, определяющей возможность осуществления конкретных видов строительных работ, а также доказательства их соответствия требованиям технических регламентов.

В силу статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации для реконструкции объекта капитального строительства требуется создание проектной документации, определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объектов капитального строительства.

Проектная документация должна включать в себя конструктивные и объемно-планировочные решения, сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений, проект организации строительства объекта капитального строительства и т.д.

Как следует из материалов дела, Постановлением главы города Калининграда от 27 октября 2006 года N Б. разрешено разработать проект завершения строительства административного здания по <адрес>. Соответствующие изменения внесены в указанный выше договор аренды земельного участка на основании соглашения N от 11 декабря 2006 года.

Однако, сведения о том, что предусмотренная требованиями действующего законодательства проектная документация по реконструкции существующего одноэтажного здания склада под четырехэтажное административное здание создавалась, а также проводились инженерные изыскания, в материалах дела отсутствуют.

Представленный в дело архитектурный проект административно-производственного здания по ул. <адрес> не является предусмотренной статьей 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектной документацией.

Более того, в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация строений, этажностью выше 3-х, подлежит обязательной экспертизе, целью проведения которой является соответствие или несоответствие проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации.

В частях 2 и 3 указанной нормы права перечислены объекты капитального строительства, в отношении которых не проводится экспертиза проектной документации.

В силу требований части 1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации либо является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Поскольку возведенный истцом в порядке реконструкции объект недвижимости является трехэтажным с мансардой административным зданием, общей площадью <данные изъяты> кв. м, то его проектная документация в силу приведенных выше норм закона подлежит экспертизе, строительство объекта должно производится под государственным строительным надзором.

Как следует из пояснений стороны истца, материалов дела, проектная документация по реконструкции объекта капитального строительства не составлялась, государственный строительный надзор при реконструкции не осуществлялся, меры к получению градостроительного плана земельного участка, а также необходимых разрешений, в том числе разрешения на строительство, не предпринимались.

Представленный истцом технический отчет, учтенный судом первой инстанции при вынесении оспариваемого решения, содержит лишь вывод о возможности эксплуатации здания как административного. Тогда как данные о проведении при реконструкции не оконченного строительством одноэтажного склада под четырехэтажное административное здание конкретных строительных мероприятий с учетом технических характеристик конструкций здания, расчетов их несущей способности, указанный технический отчет не содержит, как не содержит и исследовательской части на предмет соответствия проведенных строительных работ техническим регламентам, а также возможности их проведения с учетом технического состояния основных конструкций указанного здания.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит выводы технического отчета о возможности эксплуатации строения как административного здания и о его безопасности для граждан формальными, и полагает, что в отсутствие проектной документации по реконструкции указанного здания, государственного строительного надзора, градостроительного плана земельного участка, а также заключений иных специализированных организаций представленный истцом технический отчет не должен был приниматься судом во внимание.

Выводы суда первой инстанции о том, что работы по реконструкции не оконченного строительством склада под административное здание фактически выполнены без увеличения площади застройки, без существенных изменений конфигурации здания, и о том, что в ходе таких работ был возведен второй этаж и мансарда являются противоречивыми и не основанными на материалах дела.

С учетом приведенных выше положений действующего законодательства Российской Федерации порядок создания объекта капитального строительства может считаться соблюденным только после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (часть 5 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации спорный объект в эксплуатацию не вводился.

При обращении 21 января 2014 года в комитет архитектуры и строительства администрации городского округа "Город Калининград" с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию административного здания Б. помимо разрешения на строительство не представил иные документы, предусмотренные частями 3, 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и др.

Данный отказ истцом в установленном частью 8 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации порядке не оспорен.

При такой ситуации судебная коллегия находит доводы жалобы о том, что истец, являясь арендатором земельного участка с разрешенным использованием "под реконструкцию не оконченного строительством здания склада", впоследствии "под завершение строительства административного здания", обладая правом получения разрешения на реконструкцию и ввода объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, надлежащих мер к легализации самовольного строения не предпринимал.

Ссылки истца на то, что им по договору купли-продажи от 22 сентября 2005 года было приобретено здание как объект уже зарегистрированного права в состоянии фактической эксплуатационной готовности, которое строилось и уже эксплуатировалось предыдущим собственником как административное здание, судебная коллегия находит несостоятельными, опровергнутыми представленными в гражданское дело материалами регистрационного дела N. Кроме того, такие обстоятельства не исключали возможности оформления истцом надлежащих документов для получения в установленном законом порядке разрешений на строительство и на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых объектов капитального строительства.

Поскольку порядок создания спорного объекта капитального строительства истцом не соблюден, у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска, заявленного в соответствии со статьями 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе Б. в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22 июня 2015 года отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении иска Б. к администрации городского округа "Город Калининград" о признании права собственности на завершенный объект недвижимости отказать.