Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе

председательствующего судьи: Сокуровой Ю.А.

судей: Козлова О.А., Башаркиной Н.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем: И.

с участием представителя истицы Л. Т. (по доверенности), представителя ответчицы В. адвоката Федяева В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Козлова О.А. по апелляционной жалобе Л. на решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 17 декабря 2015 года

гражданское дело по иску Л. к В. о расторжении договора аренды и компенсации морального вреда,

Истица обратилась в суд с настоящим иском к ответчику, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела у *** нежилое помещение общей площадью N кв. м по адресу: <адрес> с обременением в виде аренды этого имущества на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ с В. на срок до ДД.ММ.ГГГГ. В ходе проверки требований пожарной безопасности в указанном помещении выявлены нарушения противопожарного режима, о чем ДД.ММ.ГГГГ указано ответчику с предложением об устранении нарушений пожарной безопасности в течение месяца. Однако указанные нарушения арендатором не устранены. Так же *** выявлены дефекты и повреждения внутреннего устройства помещения, трубопроводов отопления, электропроводки и указано на проведение капитального ремонта. ДД.ММ.ГГГГ указанная информация доведена до ответчика. Истец полагает, что арендатор нарушает условия договора аренды в части неисполнения обязанности производить за свой счет текущий ремонт здания, в связи с чем, просила о досрочном расторжении договора и компенсации морального вреда.

Решением суда от 17 декабря 2015 года постановлено в иске Л. отказать.

В апелляционной жалобе Л. поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и заслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании положений ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (ч. 1).

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме (ч. 2).

Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции (ч. 3).

Разрешая заявленные по настоящему делу требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что доказательств ненадлежащего выполнения обязательств по договору аренды со стороны В. не имеется.

При этом суд указал, что 18 ноября 2015 года ответчиком заключен договор на выполнение ремонтных работ в отношении сигнализации здания, а вмененные ей как нарушения правил противопожарной безопасности мероприятия по отделке потолка и стен здания проводились прежним собственником ***, а обработка кровли огнезащитным составом, равно как и возведение перегородок, отнесенные к капитальному ремонту, возможны с согласия арендодателя, которого не дано.

Судебная коллегия не может согласиться с правильностью указанных выше выводов суда первой инстанции, поскольку они даны без учета имеющих для дела значение обстоятельств.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из содержания приведенных норм следует, что по общему правилу, обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по ее проведению, лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1).

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из дела видно, что Л. является собственником здания магазина - нежилого помещения площадью N кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 8 - 9, 19, 20, 75 - 89), право собственности которой обременено на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ правом В. по аренде указанного имущества на срок по ДД.ММ.ГГГГ, а также на основании договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ правом ***** по субаренде этого здания на срок по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10 - 18).

По условиям договора аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ арендатор В. обязана содержать здание в исправности и надлежащем санитарном состоянии, обеспечить пожарную и электрическую безопасность в порядке, регламентируемом правилами эксплуатации электроустановок, противопожарными правилами, санитарно-техническими правилами, СНиПами и другими нормативными документами (пп. 4 п. 4.3), немедленно извещать арендодателя о наличии признаков аварийного состояния здания, сантехнического, электротехнического и прочего оборудования, а также иных аварий и неисправностей, в результате которых может быть нанесен ущерб зданию и принимать меры, необходимые для их предотвращения (пп. 5 п. 4.3), своевременно и за счет собственных средств производить текущий ремонт здания (пп. 6 п. 4.3).

При этом, в силу п. 4.4 арендатор имеет право устанавливать, монтировать, содержать и использовать в здании охранно-пожарную и тревожную сигнализацию (пп. 1), по предварительному письменному согласованию с арендодателем за свой счет производить необходимые арендатору капитальный ремонт, реконструкцию для функционального использования без изменения технически показателей здания, конструктивных элементов и перекрытий (пп. 4).

ДД.ММ.ГГГГ ГУ МЧС России по Нижегородской области в лице Отдела надзорной деятельности по г. Арзамасу и Арзамасскому району Нижегородской области проведена проверка соблюдения требований пожарной безопасности в здании магазина по указанному выше адресу и выявлен ряд нарушений правил противопожарного режима и других нормативных документов в области обеспечения пожарной безопасности при эксплуатации помещений магазина, о чем указано в сообщении (л.д. 21 - 22, 63), в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ Л. в адрес арендатора В. направлена претензия об устранении указанных нарушений (л.д. 23 - 27), однако по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ данные нарушения не устранены (л.д. 54 - 55).

По результатам инженерного обследования и оценки технического состояния строительных конструкций указанного выше магазина *** ДД.ММ.ГГГГ составлено технического заключение в котором указано на повреждение стен и потолка помещений зданий вследствие нарушения эксплуатационных качеств его содержания и даны рекомендации по их устранению (л.д. 28 - 41), в связи с чем, 3 августа и ДД.ММ.ГГГГ Л. в адрес арендатора В. направлена претензия об устранении указанных нарушений (л.д. 42 - 45, 72 - 74) - согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ В. отказалась от получения данной претензии (л.д. 64).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП В. и *** заключен договор подряда на выполнение ремонта системы автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей в магазине по упомянутому выше адресу (л.д. 118 - 119).

Представитель ответчицы в суде апелляционной инстанции пояснил, что все работы по договору подряда были выполнены, однако, доказательств этому не привел. Представитель истицы указывает на то, что никакие работы в здании магазина не проводились.

Общие правовые вопросы регулирования в области обеспечения пожарной безопасности, отношения между учреждениями, организациями и иными юридическими лицами независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, между общественными объединениями, должностными лицами и гражданами определяются Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности".

Согласно ч. 1 ст. 38 указанного Закона ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в частности, собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что стороны договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, условия которого являются обязательными и для истца, согласовали условия и порядок эксплуатации и содержания недвижимого имущества, возложив обязанность по содержанию здания магазина, в том числе по выполнению требований пожарной безопасности, проведение текущего ремонта, а также капитального ремонта, необходимого арендатору, именно на последнего.

Вместе с тем, из дела усматривается, что в июне 2015 года при эксплуатации здания в качестве торгового помещения выявлен ряд нарушений требований противопожарного режима, в том числе в магазине отсутствует инструкция о мерах пожарной безопасности, план эвакуации людей, первичные средства пожаротушения, системы автоматической пожарной сигнализации и оповещения при пожаре неисправны, электророзетки, электросветильники и электропроводка эксплуатируются с повреждениями, помещения торгового зала отделаны материалами с показателями пожарной опасности, не установлено надлежащее оборудование, деревянные конструкции кровли не обработаны огнезащитным составом, помещение склада не оборудовано, эксплуатируются электронагревательные приборы, не соблюдено расстояние печи до торгового оборудования, за совершение которых В. привлечена к административной ответственности (л.д. 22).

Однако, суд первой инстанции не дал соответствующей правовой оценки ни условиям договора аренды в части обязанности арендатора содержать здание в исправности и обеспечить пожарную и электрическую безопасность в порядке, регламентируемом правилами эксплуатации электроустановок, противопожарными правилами, санитарно-техническими правилами, СНиПами и другими нормативными документами, ни указанному сообщению о нарушений В. требований пожарной безопасности.

Судебная коллегия полагает, что в данной ситуации факт ненадлежащего выполнения договорных обязательств со стороны арендатора является установленным, а действия В. по ремонту системы пожарной сигнализации и оповещения, не могут быть признаны надлежащим исполнением, поскольку ответчиком предприняты меры к устранению лишь одного из выявленных нарушений, которые, в том числе, в силу характера деятельности в данном здании - осуществление розничной торговли, являются существенными.

Доводы суда первой инстанции о том, что здание эксплуатируется ответчиком в том виде, в котором оно было получено от прежнего собственника - арендодателя ***, а именно в части отделки стен и потолка, при отсутствии обработки деревянных конструкций кровли огнезащитным составом не могут быть приняты во внимание, поскольку на несоответствие данной отделки и отсутствие обработки огнезащитой прямо указано при проведении проверки пожарной безопасности уполномоченным органом, в связи с чем, эти нарушения должны были быть устранены арендатором в рамках исполнения договора аренды, а именно пп. 4 и 6 п. 4.3 - в качестве текущего ремонта в целях соблюдения требований пожарной безопасности.

Судебная коллегия находит, что из совокупности вышеназванных положений вытекает, что законодательство прямо не предусматривает обязанность арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.

В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.

Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора (пп. 4 п. 4.3 Договора), последний считается осведомленным о недостатках помещения и заключая договор аренды принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности и несет ответственность за их соблюдение.

Доводы ответчика о том, что перед проведением работ по противопожарной безопасности истцом следует сначала провести работы по капитальному ремонту здания, судебная коллегия не принимает во внимание, т.к. доказательств отнесения указанных работ к капитальному ремонту, который обязан проводить арендодатель, ответчиком в порядке ст. 56 ГПК РФ ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представлено, равно как не имеется данных об обращении В. в порядке исполнения пп. 10 п. 4.4 договора аренды к Л. при обнаружении указанных выше нарушений и при привлечении арендатора к административной ответственности.

Руководствуясь положениями приведенных выше норм права, принимая во внимание доказательства как неисполнения арендатором обязанности по содержанию арендованного имущества в технически исправном состоянии, а также неоднократного уведомления арендодателем о необходимости выполнения выявленных нарушений требований пожарной безопасности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что со стороны арендатора В. имеет место использование арендуемого имущества с существенным нарушением условий договора, с существенным ухудшением его состояния, в связи с чем, требование истца Л. о расторжении спорного договора аренды считает подлежащим удовлетворению.

Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями пунктов 1, 6 статьи 619, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходит из того, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 17 декабря 2015 года отменить и принять по делу новое решение, которым иск Л. удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения - здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между *** и В.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.