Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Ариничева С.Н.,

судей Романовой Е.А., Силаевой Т.Г.,

при секретаре В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Романовой Е.А.

дело по апелляционной жалобе Ф.С.Н., Л., Я., К.В. на решение Боровского районного суда Калужской области от 4 августа 2020 года по иску Л., Ф.С.Н., Я., К.В. к обществу с ограниченной ответственностью "КИТ", администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Балабаново" о взыскании задолженности за пользование общим имуществом, демонтаже коммуникаций, металлоконструкции, тамбуров, камер видеонаблюдения, кондиционеров, пристройки, восстановлении оконного проема, возврате подвального помещения, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "КИТ" к Ф.С.Н., Л., Я., К.В. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части,

ДД.ММ.ГГГГ Ф.С.Н., Л., Я., К.В. обратились в суд с иском к ООО "КИТ", администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Балабаново", уточнив требования, просили взыскать с ООО "КИТ" долг за три года и восемь месяцев в размере 1 529 707 руб. за использование общего имущества (стен, чердака, земельного участка площадью 17,45 кв. м), долг за период с 1 января 2017 года по 31 декабря 2019 года в размере 5 681 436 руб. за использование земельного участка площадью 144 кв. м, перечислив данные денежные суммы на лицевой счет дома N 2/1 в ООО "УК СЕЗ";

обязать ООО "КИТ" демонтировать на стене и чердаке многоквартирного дома коммуникационные кабели связи, на фасадной стене металлоконструкцию с рекламной надписью "Сбербанк-24", 2 тамбура с пандусами с ул. Лесной и сквера "Победы", 4 камеры видеонаблюдения - со стороны ул. Лесной - 1 камера, со стороны сквера "Победы" - 2 камеры, одну камеру со стороны двора, 11 кондиционеров со стороны двора дома; демонтаж произвести за счет ООО "КИТ" и после демонтажа привести имущество в надлежащий вид;

запретить въезд инкассаторских машин на территорию дома, запретить инкассаторам и работникам банка пользоваться эвакуационным выходом для организации рабочего процесса со двора дома;

обязать ООО "КИТ" демонтировать пристройку и ликвидировать вход в подвал со стороны двора дома;

обязать администрацию ГП "Город Балабаново" вернуть подвальное помещение площадью 199,9 кв. м в общедолевую собственность всех собственников многоквартирного жилого дома;

восстановить оконный проем по аналогии с существующими на фасаде дома в виде арки с остеклением;

запретить круглосуточную работу банкоматов внутри нежилого помещения, расположенного внутри жилого дома;

ликвидировать склад в подвальном помещении площадью 199,9 кв. м.

В обоснование исковых требований указано, что Ф.С.Н., Л., Я., ФИО4 являются собственниками квартир 22, 15, 20 и 1 соответственно, расположенных в жилом многоквартирном доме <адрес>. Ответчик ООО "КИТ" является собственником нежилого помещения площадью 286,2 кв. м, расположенного на первом этаже указанного многоквартирного дома, которое сдает в аренду ПАО "Сбербанк России". Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 12 сентября 2019 года установлена плата за использование ООО "КИТ" общего имущества дома (стен, чердака, земельного участка), которое ответчиком не исполняется, в связи с чем образовалась задолженность. Кроме того, ответчик ООО "КИТ" является собственником подвала площадью 199,9 кв. м в указанном доме. Полагают, что данное помещение является общим имуществом и было передано администрацией ГП "Город Балабаново" ответчику в нарушение статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ООО "КИТ" обратился со встречным иском к Ф.С.Н., Л., Я., К.В., просил признать недействительными в части решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, оформленные протоколом от 12 сентября 2019 года, по следующим вопросам: по четвертому, пятому, шестому, восьмому, двенадцатому вопросам в части установления платы за пользование общим имуществом (стен, чердака, земельного участка площадью 17,45 кв. м), по девятому вопросу - о запрете въезда инкассаторских машин на территорию дома, по десятому вопросу - о запрете использования эвакуационного выхода в качестве служебного входа для сотрудников банка и инкассаторов со стороны входов в жилые помещения дома, по тринадцатому вопросу за исключением пунктов 1 - 4.

В обоснование встречного иска указано, что на основании договора купли-продажи ООО "КИТ" является собственником нежилого помещения площадью 286,2 кв. м, расположенного на первом этаже указанного многоквартирного дома, а также подвального помещения площадью 199,9 кв. м в указанном доме. 27 августа 2019 года директор ООО "КИТ" ФИО8 обратился в ООО "УК СЕЗ", осуществляющее управление указанным многоквартирным домом, с просьбой провести внеочередное собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома для решения вопросов об использовании обществом общего имущества многоквартирного дома. 12 сентября 2019 года собственниками помещений многоквартирного жилого дома было проведено внеочередное общее собрание, на котором были приняты решения об использовании ООО "КИТ" общего имущества многоквартирного жилого дома за установленную плату. Также были приняты решения о взыскании с ООО "КИТ" денежных средств, в том числе за предшествующий период. Каких-либо документов, обосновывающих расчет сумм, которые по мнению собственников жилых помещений должны быть уплачены ООО "КИТ" за пользование общим имуществом, предоставлено не было. Полагает, что решения внеочередного общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, оформленные протоколом от 12 сентября 2019 года, в оспариваемой части являются ничтожными, поскольку голосование проведено по измененной повестке.

Истец Л. заявленные требования поддержала, против удовлетворения встречного иска ООО "КИТ" возражала.

Представители ответчика ООО "КИТ" - Р., Б. исковые требования Ф.С.Н., Л., Я., К.В. не признали, встречные исковые требования поддержали.

Представитель третьего лица ООО "УК СЕЗ" - К.О. не возражала против удовлетворения исковых требований Ф.С.Н., Л., Я., К.В., в удовлетворении встречных исковых требований ООО "КИТ" просила отказать.

Истцы Ф.С.В., Я., К.В., представитель ответчика администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Балабаново", представители третьих лиц ПАО Сбербанк, ПАО "Ростелеком" в судебное заседание не явились.

Решением Боровского районного суда Калужской области от 4 августа 2020 года, с учетом определения того же суда от 2 октября 2020 года об исправлении описки, постановлено:

в удовлетворении исковых требований Л., Я., К.В. и Ф.С.Н. отказать;

встречные исковые требования ООО "КИТ" удовлетворить;

признать недействительным решение от 12 сентября 2019 года общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по вопросам 4,5,6,8 в части установления платы, по 9,10 вопросам в полном объеме, по 12 вопросу в части установления платы, по 13 вопросу по всем пунктам за исключением 1-4.

В апелляционной жалобе поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения.

Выслушав объяснения представителя ООО "КИТ" - Р., возражавшего против отмены решения суда, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, поданных на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно части 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Судом установлено, что истцы Ф.С.Н., Л., К.В., Я. являются собственниками жилых помещений - квартир N 22, 15, 1, 20, расположенных по адресу: <адрес>.

Управление указанным многоквартирным домом осуществляет ООО "УК СЕЗ" на основании договора N на оказание услуг (выполнение работ) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (том 3 л.д. 215-232).

ООО "КИТ" на праве собственности принадлежит помещение магазина "Продукты" с подвалом, расположенное на первом этаже, общей площадью 286,2 кв. м, площадью подвала 199,9 кв. м по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 октября 2006 года (том 3 л.д. 126).

14 июня 2013 года между ООО "КИТ" и ОАО "Сбербанк России" заключен договор аренды N нежилого помещения общей площадью 286,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, с целью использования под банковскую деятельность. Арендная плата в месяц составляет 429 300 руб. (том 3 л.д. 123-125).

27 августа 2019 года директор ООО "КИТ" ФИО8 обратился в ООО "УК СЕЗ" с просьбой о проведении внеочередного собрания жилого дома для разрешения следующих вопросов:

разрешить установку двух временных тамбуров с устройством турникета и спуска для маломобильных групп населения на земельном участке придомовой территории с крепежом их к стене фасада;

разрешить установить информационную конструкцию с надписью "Сбербанк-24 часа" на фасаде дома над входом в помещение со стороны "Сквера Победы";

разрешить установить на тыльной стене здания 11 частей сплит систем кондиционеров для комфортной работы персонала и клиентов банка; разрешить установить четыре видеокамеры для наблюдения за периметром здания;

разрешить крепление козырька и установки под ним двух встроенных в фасад здания банкоматов с информацией о предоставлении услуг (том 2 л.д. 129).

12 сентября 2019 года по инициативе ООО "УК СЕЗ" проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме очного-заочного голосования, итоги которого были оформлены протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 12 сентября 2019 года (том 2 л.д. 130-137).

Из указанного протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме следует, что общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 1909,6 кв. м, в голосовании приняли участие собственники помещений, владеющие 1899,3 кв. м, что составляет 99,45% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В повестку собрания были включены следующие вопросы:

о выборе председателя и секретаря общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (вопрос 1), о выборе лиц, проводящих подсчет голосов (вопрос 2), о порядке подписания протокола общего собрания (вопрос 3), о даче разрешения на установку двух временных тамбуров с устройством турникета и спуска для мало мобильных групп населения на земельном участке придомовой территории с их крепежом к стене фасада (вопрос 5);

о даче разрешения на установку информационной конструкции с надписью "Сбербанк 24 часа" на фасаде дома над входом в помещение со стороны "Сквера Победы" (вопрос 5);

о даче разрешения на установку на тыльной стороне здания 11 частей систем кондиционеров для комфортной работы персонала и клиентов банка (вопрос 6);

о даче разрешения на установку четырех видеокамер для наблюдения за периметром МКД (вопрос 7);

о даче разрешения на крепление козырька (вопрос 8а);

о даче разрешения установки под ним двух встроенных в фасад дома банкоматов с информацией о предоставлении услуг (вопрос 8б);

о запрете въезда инкассаторских машин на территорию дома, а также перемещении инкассаторов по территории в рабочие и выходные дни (вопрос 9);

о запрете использования эвакуационного выхода (как служебного входа) для сотрудников банка и инкассаторов (вопрос 10);

вопрос о коммуникациях к арендатору нежилого помещения - Калужскому отделению N ПАО "Сбербанк" (вопрос 12);

о финансовом состоянии дома (вопрос 13);

об определении места хранения протокола общего собрания собственников (вопрос 14).

Общим собранием были приняты следующие решения:

по первому вопросу - решили избрать председателем общего собрания Л., секретарем общего собрания - ФИО12;

по второму вопросу - решили избрать лиц, проводящих подсчет голосов ФИО13, ФИО14;

по третьему вопросу - решили уполномочить председателя, секретаря и лиц, проводящих подсчет голосов собрания, подписать протокол общего собрания собственников помещений;

по четвертому вопросу - разрешить ООО "КИТ" пользоваться общим имуществом (стены) со стороны "Сквера Победы": земельным участком для установки временного тамбура с устройством турникета и спуска для мало-мобильных групп населения. Площадь земельного участка - 8,6 кв. м, стоимость одного метра квадратного земли - 25 руб. в день (доля собственников 75%) с оплатой 243 810 руб. с 1 января 2016 года по 31 декабря 2018 года по счету от ООО "УК СЕЗ" и с 1 января 2019 года по 31 август 2019 года с оплатой 5 418 руб. с последующей ежемесячной оплатой 6772 руб. 5 коп. (35 руб. / кв. м x 8,6 кв. м x 0,75) при заключении договора с 1 января 2019 года ООО "КИТ" с ООО "УК СЕЗ" до пребывания арендаторов;

со стороны ул. Лесной: земельным участком для установки временного тамбура с устройством турникета и спуска для маломобильных групп населения. Площадь земельного участка - 4,43 кв. м, стоимость одного кв. м - 35 руб. в день с оплатой 125 590 руб. 50 коп. с 1 января 2016 года по 31 декабря 2018 года по счету от ООО "УК СЕЗ" и с 1 января 2019 года по 31 августа 2019 года с оплатой 27 909 руб. с последующей ежемесячной платой 3 488 руб. 62 коп. при заключении договора с 1 января 2019 года ООО "КИТ" и ООО "УК СЕЗ" до пребывания арендаторов;

по пятому вопросу - разрешить ООО "КИТ" установку информационной конструкции с надписью "Сбербанк 24 часа" на фасаде дома над входом в помещение со стороны "Сквера Победы" с оплатой 145 800 руб. с 1 января 2016 года по 31 декабря 2018 года по счету от ООО "УК СЕЗ" и 1 января 2019 года по 31 августа 2019 года с оплатой 32 400 руб. с последующей ежемесячной оплатой 4 050 руб. При заключении договора с 1 января 2019 года ООО "КИТ" с ООО "УК СЕЗ" до пребывания арендаторов;

по шестому вопросу - разрешить ООО "КИТ" установку на тыльной стороне дома 11 частей систем кондиционеров с оплатой 46 872 руб. с 1 января 2016 года по 31 декабря 2018 года по счету от ООО "УК СЕЗ" и с 1 января 2019 года по 31 августа 2019 года за девять частей кондиционеров с оплатой 8 522 руб. 21 коп. с последующей ежемесячной оплатой 1 065 руб. (118,33 за один кондиционер) при заключении договора с 1 января 2019 года ООО "КИТ" с ООО "УК СЕЗ" до пребывания арендаторов;

по седьмому вопросу - разрешить ООО "КИТ" установку четырех видеокамер для наблюдения за периметром МКД бесплатно и обмениваться информацией по необходимости;

по восьмому (а) вопросу - разрешить ООО "КИТ" крепление козырька над банкоматами с информацией бесплатно;

по восьмому (б) вопросу - разрешить ООО "КИТ" установку двух встроенных в фасад дома банкоматов с информацией о предоставлении услуг с использованием земельного участка придомовой территории с оплатой 125 307 руб. с 1 января 2016 года по 31 декабря 2018 года по счету от ООО "УК СЕЗ" и с 1 января 2019 года по 31 август 2019 года с оплатой 27 846 руб. с последующей ежемесячной оплатой 3 480 руб. 75 коп. до пребывания арендаторов;

по девятому вопросу - запретить въезд инкассаторских машин на территорию дома, а также перемещение инкассаторов по территории в рабочие и выходные дни. При этом в протоколе имеется отметка следующего содержания: "Данный вопрос был поставлен на голосование, несмотря на существующие требования законодательства с целью учета мнения собственников квартир о присутствии инкассаторских машин с вооруженной охраной на придомовой территории для обслуживания банка со двора - со стороны выходов в жилые помещения";

по десятому вопросу - запретить использование эвакуационного выхода в качестве служебного входа для сотрудников банка и инкассаторов со стороны входов в жилые помещения дома. Имеется два входа в банк со стороны ул. Лесной и "Сквера Победы". Эвакуационный выход используется в случае форс-мажорных обстоятельств. При этом в протоколе имеется отметка следующего содержания: "Данный вопрос был поставлен на голосование, несмотря на существующие правила, с целью выяснения мнения, в первую очередь жителей дома об использовании эвакуационного выхода сотрудниками банка, как служебного входа для организации рабочего процесса, а также инкассаторами в выходные дни";

по двенадцатому вопросу - разрешить ООО "КИТ" использовать общее имущество (торцевая стена, чердак) для коммуникаций связи сети Интернет для Калужского отделения 8608/0244 ПАО "Сбербанк" с оплатой 72 900 руб. с 1 января 2016 года по 31 декабря 2018 года по счету от ООО "УК СЕЗ" и с 1 января 2019 года по 31 августа 2019 года с оплатой 16 200 руб. с последующей ежемесячной оплатой 2 025 руб. при заключении договора с 1 января 2019 года ООО "КИТ" с ООО "УК СЕЗ" до пребывания арендаторов;

по тринадцатому вопросу - разрешить ООО "КИТ" использовать бесплатно общее имущество: стены дома для обустройства тамбуров с креплением пандусов к стенам со стороны ул. Лесной и "Сквера Победы"; козырек над банкоматами; вывески с информацией у банкоматов и входа в Сбербанк; разрешить установку 4 видеокамер; двух кондиционера (сплит-систем);

решение собрания собственников помещений дома 2/1 вступает в силу после оплаты ООО "КИТ" за три года с 1 января 2016 года по 31 декабря 2018 года - 760 280 руб. по счету от ООО "УК СЕЗ" и с 1 января 2019 года по 31 августа 2019 года с оплатой 167 000 руб., с последующей ежемесячной оплатой 20 882 руб. при заключении договора с 1 января 2019 года ООО "КИТ" с ООО "УК СЕЗ" до пребывания арендаторов;

оплату долга за три года и восемь месяцев произвести в течение десяти рабочих дней после получения результатов голосования с приложением под роспись ООО "КИТ";

в случае неуплаты собственником нежилого помещения ООО "КИТ" собственники жилых помещений оставляют за собой право на обращение в суд на ООО "КИТ" и арендатора нежилого помещения о взыскании долга за использование общего имущества;

в случае отказа ООО "КИТ" оплачивать указанные денежные средства по отдельным вопросам, связанным с использованием общего имущества определенных решением собрания, собственники квартир имеют право обратиться в суд на ООО "КИТ" и арендатора нежилого помещения о возмещении долга за использование общего имущества за предыдущие годы и в дальнейшем запретить ООО "КИТ" и арендатору использовать общее имущество собственников помещений дома, в том числе бесплатное использование общего имущества;

в договор на использование общего имущества с ООО "КИТ" вносить изменения в оплату с учетом инфляции и изменения цен на землю:

в случае снятия кондиционеров, металлической конструкции, вывесок, камер видеонаблюдения привести в надлежащее состояние общее имущество дома;

внести изменения в платежный документ (квитанцию) по оплате для собственников квартир строку ООО "КИТ" (обязательные платежи - статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации) и оставить строку "Аренда" - за использование общего имущества;

по четырнадцатому вопросу - решили определить место хранения протокола и решений общего собрания собственников помещений в ООО "УК СЕЗ" по адресу: <адрес>.

Поскольку плату за использование ООО "КИТ" общего имущества не произвело, истцы обратились в суд с настоящим иском.

ООО "КИТ", возражая против взыскания с него платы, просил признать недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по мотиву невключения в повестку дня данного вопроса.

Разрешая спор, суд исходил из того, что вопрос об установлении и взыскании платы за пользование общим имуществом многоквартирного жилого дома с ООО "КИТ" не входил в повестку дня, в связи с чем решения, принятые в ходе общего собрания в обжалуемой части являются недействительными (ничтожными).

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда исходя из следующего.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Как следует из материалов дела, в повестку дня общего собрания были включены вопросы о даче разрешения ООО "Кит" и его арендатору (банку) использовать общее имущество многоквартирного дома.

Принятие собственниками помещений решений о даче такого согласия на условиях платы не является изменением повестки дня, в связи с чем не имеется оснований для признания ничтожными оспариваемые решения в соответствии с пунктом 1 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем судебная коллегия не может признать законным решение общего собрания в части установления обязанности у ООО "КИТ" выплатить задолженность за пользование общим имуществом за период, предшествующий проведению собрания.

Из материалов дела следует, что общих собраний собственниками помещений в данном доме, на которых принимались бы решения об установлении платы для ООО "КИТ" за пользование общим имуществом до 12 сентября 2019 года, не проводилось.

Не установлено наличие каких-либо соглашений, заключенных между собственниками помещений в многоквартирном доме и ООО "КИТ" о платном использовании общего имущества дома в период до 12 сентября 2019 года.

Также не установлено наличие согласия ООО "КИТ" использовать общее имущество многоквартирного дома в период до 12 сентября 2019 года на условиях платы в таком размере.

Поскольку данный вопрос не может быть решен собственниками в односторонне порядке без проведения общего собрания, судебная коллегия признает недействительными решения от 12 сентября 2019 года общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> по вопросам 4, 5, 6, 12 - в части установления платы за период, предшествующий принятию решения общим собранием 12 сентября 2019 года.

Также нельзя признать законными решения, принятые по вопросу 8 - о даче разрешения на установку двух банкоматов, встроенных в фасад дома в части установления платы за пользование земельным участком, поскольку из содержания решения, а также фотографий фасада дома следует, что банкоматы встроены в фасад дома, без запользования земельного участка.

Судебная коллегия признает недействительными решения, принятые на собрании по вопросу 9, поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенного с ООО "КИТ", собственниками не оспаривается, как и право ПАО "Сбербанк" использовать нежилое помещение для своей деятельности, предусматривающей необходимость проезда инкассаторских машин.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что истцы по первоначальному иску требование о запрете перемещения инкассаторских машин в суде первой инстанции не поддержали, о чем ими также указано в апелляционной жалобе.

Недействительным является решение, принятое по десятому вопросу о запрете использовать эвакуационный выход, поскольку данный выход не является общим имуществом собственников многоквартирного дома, порядок его использования в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник определяет по своему усмотрению.

Судебная коллегия также признает недействительным решение, принятое по вопросу 13 в части установления платы за период, предшествующий проведению собрания, а также в части определения общей суммы платежей, установленных для ООО "КИТ" на период после проведения собрания в виде ежемесячных платежей, как содержащий дублирующие сведения о размере общей суммы платы без указания на это.

Таким образом, судебная коллегия в данной части решение суда отменяет и принимает новое решение, которым исковые требования ООО "КИТ" удовлетворяет частично, признает недействительными решения от 12 сентября 2019 года общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>: по вопросам 4, 5, 6, 12 - в части установления платы за период, предшествующий принятию решения общим собранием 12 сентября 2019 года; по вопросу 8 - в части установления платы за пользование земельным участком; по вопросам 9,10 - полностью; по вопросу 13 - в части установления платы.

С учетом указанного судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда в части разрешения первоначального иска.

Так, требования о взыскании денежных средств за период с 1 января 2017 года по август 2019 года удовлетворению не подлежат, поскольку они основаны на решениях общего собрания собственников многоквартирного дома, которые признаны судебной коллегией недействительными.

Не подлежали удовлетворению требования истцов о запрете ООО "КИТ" использовать общее имущество дома (стен, чердака, земельного участка), поскольку общим собранием собственников многоквартирного жилого дома от 12 сентября 2019 года приняты решения о разрешении ООО "КИТ" использовать общее имущество многоквартирного дома, что не противоречит закону.

Так, на собрании приняты решения о размещении коммуникационных кабелей связи, металлоконструкции, двух банкоматов, 2 тамбуров с пандусами, 11 кондиционеров на условиях ежемесячной платы; на собрании также приняты решения о бесплатном использовании общего имущества для монтажа и использования четырех видеокамер наблюдения за периметром МКД и крепления козырьков.

С учетом указанного суд правильно отказал в удовлетворении исковых требований о возложении на ООО "КИТ" обязанности демонтировать на стене и чердаке многоквартирного дома коммуникационные кабели связи, на фасадной стене металлоконструкцию с надписью "Сбербанк-24", двух банкоматов и козырьков над ними, 2 тамбуров с пандусами, камер видеонаблюдения, 11 кондиционеров со стороны двора дома.

Также суд обоснованно отказал в удовлетворении требований истцов об обязании администрации городского поселения "Город Балабаново" вернуть подвальное помещение площадью 199,9 кв. м в общедолевую собственность всех собственников многоквартирного жилого дома с учетом следующего.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 14 сентября 1993 года АО "Плитспичпром" продало Боровскому райпотребсоюзу в том числе и помещение магазина N 2 в <адрес>, основной площадью - 267, 7 в.м, вспомогательная площадь - 131,1 кв. м, подвальное помещение - 305,5 кв. м.

Согласно выписке из реестровой книги о ранее зарегистрированных правах, предоставленной Боровским филиалом КП КО "Бюро технической инвентаризации", следует, что в книге N 5 регистрации объектов торговли и в формах Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись о регистрации от 30 октября 1998 года N следующего содержания: кадастровый номер объекта: 40:03:11:18:00. Наименование объекта: магазин "Молоко" пл. 66,0 кв. м; Кулинария пл. 33,7 кв. м; кафе "Сказка" пл. 92,1 кв. м; кондитерский цех пл. 103,2 кв. м; подвал пл. 199,8 кв. м. Назначение объекта: торговые помещения. Площадь объекта: 295 кв. м +подвал-199,8 кв. м. Адрес (местоположение объекта): <адрес>; правообладатель: Боровское районное потребительское общество <адрес>; вид права: собственность - доля в праве - целое; правоустанавливающие документы: договор купли-продажи от 14 сентября 1993 года.

Распоряжением администрации Боровского района от 2 ноября 1993 года N 261-р произведен обмен муниципальной собственности: магазины N 1 и N 2 <адрес>, здание госбанка в <адрес> на собственность АО "Плитспичпром".

Постановлением администрации МО "Боровский район" от 2 июля 1997 года N 225 за Боровским РАПО зарегистрированы в том числе кулинария, кафе "Сказка", кондитерский цех, подвал по адресу: <адрес>.

26 октября 1998 года по результатам проведенных торгов на аукционе, состоявшемся 19 октября 1998 года между Боровским районным потребительским обществом в лице конкурсного управляющего ФИО15, действующего на основании определения Арбитражного суда Калужской области от 25 июня 1998 года по делу N и ООО "КИТ", был заключен договор купли-продажи, по условиям которого в собственность ООО "КИТ" перешли объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>: магазин "Молоко" общей площадью 66 кв. м; магазин "Кулинария" общей площадью 33,7 кв. м; кафе "Сказка" общей площадью 92,1 кв. м с подвалами под магазинами (кафе "Сказка" общей площадью 199,8 кв. м); кондитерский цех общей площадью 103,2 кв. м.

В соответствии с передаточным актом от 06 ноября 1998 года ООО "КИТ" приняло вышеуказанные объекты недвижимости.

Право собственности ООО "КИТ" на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано 20 ноября 1998 года ГУП Калужской области "Бюро оценки и технической инвентаризации".

15 августа 2005 года постановлением администрации МО "Город Балабаново" N 444-а утвержден акт приемки в эксплуатацию законченных перепланировкой помещений здания магазина "Продукты" по адресу: <адрес> от 12 августа 2005 года.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется регистрационная запись от 3 марта 2006 года N о праве собственности ООО "Кит" на спорное имущество.

13 марта 2006 года было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N, согласно которому ООО "Кит" является собственником помещения магазина "Продукты" с подвалом, расположенного на 1 этаже, общей площадью 286,2 кв. м, площадью подвала 199,9 кв. м, адрес: <адрес>.

1 июля 2013 года было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N, согласно которому ООО "Кит" является собственником помещения, назначение: нежилое, общая площадь 486,1 кв. м, этаж N 1, подвал, адрес объекта: <адрес>, пом. 26.

Таким образом, право собственности ООО "КИТ" возникло в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительным или отсутствующим оно не признано.

Также суд принял правильное решение в части отказа в удовлетворении требования истцов об обязании ООО "КИТ" демонтировать пристройку и ликвидировать вход в подвал со стороны двора дома, поскольку оснований считать, что данное имущество является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, не имеется. При этом представитель ООО "КИТ" утверждал, что на момент приобретения им спорного имущества в собственность вход в подвал был организован указанным способом, что также подтверждается данными технического паспорта на помещения магазина.

Не нашли своего подтверждения доводы истцов о нарушении визуального облика многоквартирного жилого дома в связи с произведенным ответчиком демонтажом существовавшей оконной рамы и ее закладки, поскольку из материалов дела следует, что указанные работы проведены ООО "КИТ" исходя из специфики и особенностей располагающегося в данном помещении оборудования ПАО "Сбербанк", при этом визуально спорное окно фактически не отличается от существующих окон. С учетом изложенного суд обоснованно отказал в удовлетворении иска и в данной части.

Законное решение суд принял и в части отказа в удовлетворении исковых требований о запрете использования эвакуационного прохода, поскольку данный проход предусмотрен проектом многоквартирного жилого дома и техническим паспортом на помещения магазина. В силу статьи 89 Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" эвакуационные пути в зданиях и сооружениях и выходы из зданий и сооружений должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей, а в силу пункта 5.4.17 СП 1.13130.2009 помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания. Названные требования содержались и в действовавших ранее СНиП 31-01-2003.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 (часть 2, п. 1, 3) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Боровского районного суда Калужской области от 4 августа 2020 года отменить в части удовлетворения встречного иска, принять в данной части новое решение.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "КИТ" удовлетворить частично.

Признать недействительными решения от 12 сентября 2019 года общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>:

по вопросам 4, 5, 6, 12 - в части установления платы за период, предшествующий принятию решения общим собранием 12 сентября 2019 года;

по вопросу 8 - в части установления платы за пользование земельным участком;

по вопросам 9,10 - полностью;

по вопросу 13 - в части установления платы.

В остальном указанное решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Ф.С.Н., Л., Я., К.В. - без удовлетворения.