Рекомендации разработаны в развитие "Инструкции по технико-экономической оценке типовых и экспериментальных проектов жилых домов и общественных зданий и сооружений" (СН 545-82), содержат методические положения и справочные материалы.

В Рекомендациях приводится методика экономической оценки архитектурно-планировочных решений панельных, крупноблочных и кирпичных зданий на разных стадиях проектирования.

Дается описание методов оперативной оценки проектов, приводятся укрупненные показатели стоимости конструктивных элементов и видов работ, а также зависимости изменения стоимости и удельного расхода тепла на 1 м² общей площади в зависимости от средних размеров квартир, протяженности и ширины корпуса здания.

В Рекомендациях приводятся данные по расчету годовых эксплуатационных затрат, необходимых для оценки объемно-планировочных решений домов по приведенным затратам.

Рекомендации подготовлены канд. техн. наук М.С. Любимовой, канд. экон. наук Н.Н. Лазаревой, канд. техн. наук Т.Л. Сумбатьянц.

1.1. Настоящие Рекомендации предназначаются для экономической оценки объемно-планировочных решений типовых и экспериментальных проектов крупнопанельных, крупноблочных и кирпичных жилых домов и блок-секций.

Рекомендации разработаны в развитие "Инструкции по технико-экономической оценке типовых и экспериментальных проектов жилых домов и общественных зданий и сооружений", утвержденной Госгражданстроем, и содержат методические положения и справочные материалы.

1.2. Целью Рекомендаций является обеспечение оценки и выбор наиболее экономичных объемно-планировочных решений жилых домов и блок-секций, отвечающих действующим нормативным требованиям Строительных норм и правил. Рекомендации должны способствовать обеспечению единого методического подхода к экономической оценке объемно-планировочных решений.

1.3. Оценку объемно-планировочных решений следует производить на следующих этапах проектирования:

- разработка типовых и экспериментальных проектов;

- утверждение типовых и экспериментальных проектов;

- выбор типовых проектов для конкретных условий строительства.

Кроме того, оценка объемно-планировочных решений жилых домов может оказаться необходимой при разработке программ-заданий на проектирование и при прогнозировании стоимости жилищ для различных этапов жилищного строительства.

1.4. Основными задачами экономической оценки объемно-планировочных решений являются:

- выбор экономичных объемно-планировочных решений домов и блок-секций;

- сравнительная оценка домов различных планировочных структур (секционных, односекционных, галерейных, коридорных и т.д.);

- анализ изменения стоимости проектов нового поколения по сравнению с действующими;

- сравнение объемно-планировочных решений проектов, разработанных для различных климатических условий строительства;

- сравнение объемно-планировочных решений проектов домов разной этажности.

2.1. Сравнение различных вариантов объемно-планировочных решений жилых домов или блок-секций может выполняться только для домов одного конструктивного типа (например, крупнопанельных или кирпичных).

В том случае, если сравниваемые проекты различаются по этажности домов, конструктивным схемам или решениям отдельных конструкций, отделке и оборудованию, следует выделить влияние указанных факторов на показатели стоимости. При сравнительной оценке объемно-планировочных решений необходимо соблюдение следующих условий сопоставимости проектов:

а) во всех случаях оценки объемно-планировочных решений (за исключением домов разной этажности) решения отдельных конструктивных элементов зданий (фундаментов, перекрытий, полов, крыши и т.д.) и систем инженерного оборудования, а также все виды отделок должны условно приниматься одинаковыми;

б) при сравнении жилых домов разной этажности следует выделить влияние на показатели стоимости решений конструкций и систем инженерного оборудования, характерных для домов каждой этажности: различия в удельной стоимости крыш и нулевого цикла, усилении несущих конструкций, в устройстве вертикальных коммуникаций, лестнично-лифтовых узлов, в решениях инженерного оборудования и т.д.;

в) при сравнении жилых домов и блок-секций разных конструктивных систем следует выделить влияние на показатели стоимости различий в основных несущих и ограждающих конструкциях (внутренние и наружные стены, перекрытия, перегородки).

2.2. При сравнении домов или блок-секций, запроектированных по одной программе, предусматривающей одинаковый качественный уровень жилища, сопоставление необходимо проводить при одинаковом или близком наборе и составе квартир, обусловливающем одинаковые или близкие средние площади квартир. В том случае, если в сравниваемых проектах средние площади квартир неодинаковы, должен быть определен размер удорожания (или удешевления), вызванного разницей в средних площадях квартир, и, при необходимости, скорректированы показатели стоимости проектов.

При сравнении домов или секций, запроектированных по разным программам, с разными расчетными нормами заселения на одного человека, сопоставление следует проводить также при одинаковом или близком наборе и составе квартир. При этом средние площади квартир, определяемые разными расчетными нормами площади на человека, будут различными. При оценке должен быть установлен размер удорожания (или удешевления) 1 м² приведенной общей площади и заселения одного человека с учетом разных средних площадей квартир.

3.1. Экономическая оценка объемно-планировочных решений жилых домов и блок-секций выполняется путем сопоставления показателей рассматриваемого проекта с показателями проекта-эталона, выбор которого зависит от задачи экономической оценки.

При оценке проектов, разработанных по новой программе проектирования, предусматривающей повышение стандарта жилища, в качестве эталона выбирается экономичный проект, разработанный по действующим нормам и получивший наибольшее распространение в практике строительства.

При сравнительной оценке домов различных планировочных структур в качестве эталона может быть принят любой из сравниваемых типов домов.

При сравнительной оценке объемно-планировочных решений домов разной этажности в качестве эталона может быть принят дом любой этажности.

3.2. При оценке объемно-планировочных решений жилых домов в качестве основных расчетных единиц измерения принимаются:

- 1 м² приведенной общей площади;

- один заселяемый.

Затраты на одного заселяемого должны определяться в том случае, когда в проекте имеется превышение площадей квартир по сравнению с требованиями СНиП, а также при оценке нового этапа проектирования, связанного с изменением стандарта качества жилищ и нормы заселения (прилож. 4).

Количество заселяемых в квартирах в зависимости от задачи оценки следует принимать по табл. 1.

3.3. При оценке объемно-планировочных решений жилых домов и блок-секций характеристика проектов должна включать следующие показатели (табл. 2):

3.4. Основой для оценки объемно-планировочных решений служат проектные материалы.

Подсчет показателей производится в следующем порядке:

- приведенная общая площадь квартирных домов и общежитий - в соответствии с требованиями главы СНиП II-Л.1-71*, пп. 1.8 - 1.10;

- удельный периметр наружных стен - отношением периметра наружных стен к приведенной общей площади типового этажа;

- площадь внеквартирных коммуникаций - в виде суммы поэтажных площадей лестничных клеток и лифтов, лифтовых холлов, тамбуров, внеквартирных коридоров, галерей и вестибюлей.

3.5. Оценка объемно-планировочных решений жилых домов или блок-секций должна выполняться по приведенным затратам в соответствии с формулой

где П - приведенные затраты, руб.;

С - сметная стоимость строительства, руб.;

Е_н - нормативный коэффициент экономической эффективности капитальных вложений, принимаемый равным 0,12, 1/год;

К - капитальные вложения на производство конструкций, руб.·год;

М - годовые эксплуатационные (текущие) затраты, руб./год;

Т_н - расчетный период, в течение которого учитываются эксплуатационные расходы (может быть принят равным сроку окупаемости капитальных вложений), год.

При сравнительной оценке объемно-планировочных решений домов или блок-секций одинаковой этажности все затраты определяются только по зданию; при сравнении домов или блок-секций разной этажности необходимо учитывать также затраты (единовременные и эксплуатационные) на инженерное оборудование и благоустройство территории жилых районов (включая микрорайоны), а также городские инженерные сети и транспорт с учетом размера города.

3.6. Методика определения стоимостных показателей зависит от задач оценки, а также от этапа оценки проектов.

На всех этапах разработки проектов домов или блок-секций влияние на их стоимость оказывают, в основном, изменения следующих планировочных характеристик домов:

- ширина и длина корпуса;

- пластическое решение плана и фасада;

- решение лестнично-лифтового узла и внеквартирных коммуникаций;

- количество площади, обслуживаемой одним лестнично-лифтовым узлом;

- решение пожарных путей эвакуации;

- решение летних помещений;

- особенности планировочных решений квартир: площади подсобных помещений - кухонь, прихожих, санитарных узлов; зонирование помещений; устройство кладовых и встроенной мебели; связь жилых помещений и т.д.; решение встроенных и пристроенных помещений (колясочных, холлов, элементов культурно-бытового обслуживания и т.д.).

3.7. При детальной оценке объемно-планировочных решений, которая оказывается необходимой при выборе принципиально нового направления проектирования жилища, стоимостные показатели следует определять по методу укрупненных расценок, которые учитывают все виды затрат, отнесенные на единицу измерения конструктивного элемента (прилож. 1).

Сравнительная оценка проектов выполняется по сметно-финансовым расчетам.

Для проведения анализа и выявления влияния факторов изменения стоимости за счет отдельных планировочных решений необходимо:

- установить имеющиеся планировочные изменения домов и квартир по сравнению с эталоном;

- выявить конструктивные элементы и виды работ, которые изменяются в связи с изменением каждого планировочного фактора, для чего определяется стоимость конструктивных элементов и видов работ на 1 м² приведенной общей площади;

- определить по каждому планировочному фактору изменение стоимости.

При анализе влияния на стоимость отдельных планировочных особенностей домов, секций, квартир необходимо иметь в виду следующее:

решение лестнично-лифтового узла и внеквартирных коммуникаций зависит от планировочной структуры дома и секций, определяющей взаимосвязь квартир с системой горизонтальных и вертикальных коммуникаций; определяет удельные затраты по конструктивным элементам лестниц, коридоров и их ограждающих конструкций;

количество площади, обслуживаемой одним лестнично-лифтовым узлом, зависит от планировочной структуры дома, этажа; определяет удельные затраты на лестницы и лифты;

конфигурация плана дома зависит от пластического решения плана и фасада, длины и ширины дома, решения летних помещений; определяет удельные затраты по наружным и внутренним стенам;

решение летних помещений обусловливает удельные затраты на лоджии и балконы.

3.8. На стадии эскизных разработок при необходимости оперативной оценки проектов следует пользоваться укрупненными показателями стоимости (прилож. 2). Особенность этого метода состоит в оценке проектных решений только по изменяемым конструктивным элементам и видам работ. В большинстве случаев изменяемыми элементами являются наружные и внутренние стены, перегородки, перекрытия, лестнично-лифтовые узлы, внеквартирные коммуникации, летние помещения.

Сравнительная оценка проектных решений выполняется в соответствии с рекомендациями п. 3.7. При этом вертикальные несущие и ограждающие конструкции рассчитываются в погонных метрах без вычета проемов, а горизонтальные несущие конструкции - в квадратных метрах.

Подсчет изменяемых конструктивных элементов производится по типовому этажу (затраты по нулевому циклу и крыше учтены в укрупненных расценках).

3.9. В случае необходимости приближенной оценки проектного предложения, а также при экспертизе типового проекта, можно пользоваться установленными зависимостями изменения стоимостных показателей от изменения отдельных планировочных факторов, приведенных в таблицах 3 - 6: средних площадей квартир, длины и ширины дома, количества площади, обслуживаемой одним лестнично-лифтовым узлом, площади летних помещений и т.д.

Примечание. Изменение стоимости 1 м² приведенной общей площади определяется как произведение разницы в площадях квартир на соответствующий процент изменения стоимости, установленной для рассматриваемого диапазона средних площадей квартир.

Примечание. Ширина дома определяется как средневзвешенное значение с учетом удельного веса протяженности отдельных участков дома одной ширины.

Примечания: 1. Над чертой - стоимость лифтов, под чертой - стоимость лестниц с ограждениями.

2. Стоимость лестниц в безлифтовых домах определена для шага поперечных стен 3 м, в лифтовых домах - для шага 4,8 - 6,6 м.

При оценке этих факторов необходимо иметь в виду, что с уменьшением средней общей площади квартиры стоимость 1 м² приведенной общей площади возрастает главным образом за счет относительного увеличения затрат на устройство санитарно-технических узлов, кухонного оборудования, кладовых и т.д. Увеличение длины дома уменьшает удельную стоимость торцевых наружных стен. Уменьшение ширины корпуса приводит к повышению удельной стоимости наружных и внутренних продольных стен. Увеличение количества площади, обслуживаемой одним лестнично-лифтовым узлом, обусловливает снижение удельной стоимости лестниц и лифтов.

3.10. При сравнительной оценке домов разной этажности стоимость инженерного оборудования и благоустройства территории жилых районов (включая микрорайонов), а также городских инженерных сетей и транспорта следует определять для конкретных условий строительства с учетом размера города.

3.11. Капитальные вложения в базу по производству сборных конструкций учитываются только в том случае, когда изменения объемно-планировочных решений требуют дополнительных капитальных вложений на создание новых предприятий и реконструкцию существующих.

Дополнительные капитальные вложения определяются на основе сопоставления технико-экономических показателей проектов заводов, выпускающих продукцию для действующих серий типовых проектов, и проектов заводов, предназначенных для выпуска изделий по новым сериям типовых проектов.

3.12. Состав эксплуатационных затрат может меняться в зависимости от целей и задач оценки.

При оценке проектов жилых домов разной этажности следует учитывать затраты на содержание лифтов, мусоропроводов, мест общего пользования и административно-управленческие затраты жилищно-эксплуатационных организаций (прилож. 3).

Затраты на содержание инженерного оборудования и благоустройства территории жилых районов (включая микрорайонные затраты), а также городских инженерных сетей и транспорта должны определяться для конкретных условий строительства с учетом размера города.

При оценке жилых домов одинаковой этажности необходимо учитывать эксплуатационные затраты на отопление, содержание лифтов, мусоропроводов, мест общего пользования.

3.14. Для оценки влияния объемно-планировочных решений на уровень теплозащиты жилых домов следует пользоваться показателями изменения удельного расхода тепла в зависимости от планировочных параметров зданий - длины и ширины корпуса, удельного периметра наружных стен (таблицы 7 - 9). При этом для определения показателей изменения удельного расхода тепла в натуральном и стоимостном выражении может быть использован приближенный метод расчета (прилож. 3).

В составе укрупненных единичных расценок (и показателей трудоемкости) учтены затраты на изготовление изделий, производство кирпича, транспортирование конструкций до строительной площадки (расстояние перевозки сборного железобетона 100 км, кирпича 50 км) и затраты на работы, выполняемые непосредственно на строительной площадке.

Накладные расходы на строительно-монтажные работы следует принимать в следующих размерах:

а) на общестроительные работы по подземной части (ниже отметки +/- 0.00) крупнопанельных, кирпичных и крупноблочных жилых домов 16,5%;

б) на общестроительные работы надземной части крупнопанельных жилых домов 13,5%;

в) на общестроительные работы надземной части кирпичных и крупноблочных жилых домов 16,5%;

г) на санитарно-технические работы и отопление 13,3%.

Плановые накопления следует принимать в размере 8% от общей стоимости домов.

Объемы работ по каждому разделу укрупненных единичных расценок рассчитываются в соответствующих единицах измерения данного раздела.

В разделе III - IV "Стены, перегородки" настоящего каталога учтена стоимость монтажа панелей, стоимость самих панелей, заделки стыков, кладки кирпичных стен, монтажа стен из крупноразмерных блоков, отделочных работ с наружной и внутренней стороны.

Отделка фасадов панельных конструкций принята мраморным щебнем.

Стоимость наружных стен определена для варианта самонесущих стен до пяти этажей.

На стоимость несущих стен высотой от 1 до 16 этажей, а также элементы самонесущих стен зданий высотой от 6 до 16 этажей следует определять надбавки на 1 м² площади изделий за вычетом площади проемов, вырезов и отверстий по табл. П.1.1.

В расценках учтены обычные условия строительства. При строительстве в сейсмических районах, на просадочных грунтах или над подземными выработками сметную стоимость панельных конструкций следует увеличивать в соответствии с табл. П.1.2 в руб. на 1 м² (за вычетом площади проемов).

В расценках на внутренние стены предусмотрены оптовые цены независимо от этажности и условий строительства: принят бетон М-150 и расход стали до 4 кг на 1 м² изделия. При изделиях с маркой бетона и расходом стали, превышающими указанные показатели, применяются надбавки:

- при изменении массы бетона на каждые 50 единиц 0,12 руб.;

- за превышение расхода стали на 1 кг 0,3 руб.

В разделе VI "Перекрытия" расценки определены для обычных условий строительства. При определении сметной стоимости жилых домов в особых условиях строительства следует пользоваться надбавками, указанными в табл. П.1.3.

--------------------------------

<*> Площадь стен (наружных и внутренних) и перегородок должна определяться за вычетом площади проемов.

--------------------------------

<*> Над чертой - при расстоянии перевозки 100 км, под чертой - на 50 км.

--------------------------------

<*> В числителе - самонесущие стены, в знаменателе - навесные.

Затраты на отопление при сравнении проектных решений зданий в целом следует рассчитывать по формуле

где q_F - удельный расход тепла на отопление здания, ккал/ч·м²;

t_в - расчетная температура внутреннего воздуха;

t_от.пер. - средняя температура наружного воздуха за отопительный период;

z_от.пер. - продолжительность отопительного периода, ч/год;

С_т - стоимость тепловой энергии, руб./Гкал;

l_т - коэффициент, учитывающий изменение стоимости тепловой энергии на перспективу, принимаемый равным 1,0;

t_н - расчетная зимняя температура наружного воздуха;

Е_нп - норматив для приведения разновременных затрат, принимаемый в размере 0,08, 1/год.

Удельный расход тепла на отопление здания следует определять по формуле

где Q_со - расчетная тепловая нагрузка системы отопления здания, ккал/ч;

F_оп - общая площадь здания, м².

При оперативной оценке проектных решений жилых домов расчетная тепловая нагрузка системы отопления может быть определена по формуле

где P - периметр дома, м;

H - высота дома от низа цокольного перекрытия до верха чердачного или бесчердачного покрытия, м;

F_з - площадь застройки, м²;

- приведенный коэффициент теплопередачи ограждающих конструкций с учетом их остекления, , принимаемый по табл. П.3;

t_в - расчетная температура внутреннего воздуха, принимаемая по нормам проектирования;

t_н - расчетная зимняя температура наружного воздуха для отопления, принимаемая в соответствии с главой СНиП II-33-75*.

В типовых проектах зданий значения (t_в - t_от.пер.)z_от.пер. могут приниматься по табл. П.3.2.

Для индивидуальных проектов, разработанных для конкретных условий строительства, значения t_от.пер. и z_от.пер. принимаются в соответствии с главой СНиП 2.01.01-82 "Строительная климатология и геофизика".

Стоимость тепловой энергии С_т следует принимать по замыкающим затратам: при оценке типовых проектов 15 руб./Гкал, индивидуальных - в размере, установленном для данного района строительства.

Примечание. В таблице приведены затраты при условии установки в секции девятиэтажного дома одного лифта. В том случае, если лифтов два, применяется коэффициент 1,56. В 10 - 16-этажных домах учтены затраты по эксплуатации двух лифтов, в 20 - 25-этажных домах - трех лифтов.

Экономическая оценка объемно-планировочных решений проектов на стадии их разработки проводится на основе сопоставления двух десятиэтажных блок-секций широтной и меридиональной ориентации.

Объемно-планировочные показатели приведены в табл. П.4.1.

Сравнительная оценка выполняется по оперативному методу в следующей последовательности.

Определение показателей стоимости

а) Устанавливаются различия объемно-планировочных решений вновь разработанной блок-секции и эталона: увеличение длины и ширины секции, уменьшение удельного периметра наружных стен, увеличение нагрузки на лестнично-лифтовой узел, увеличение площади лестнично-лифтового узла, уменьшение средней общей площади квартир.

б) Определяется состав изменяемых конструктивных элементов и видов работ в зависимости от изменения объемно-планировочных характеристик дома:

изменение длины и ширины корпуса и, следовательно, удельного параметра наружных стен, приводящее к изменению удельных затрат на наружные и внутренние стены;

увеличение площади лестнично-лифтового узла, повышающее затраты на лестничные площадки и внеквартирные коридоры, а также стены лестничных клеток и коридоров;

увеличение нагрузки на лестнично-лифтовой узел, снижающее удельные затраты на элементы лестниц, внеквартирные коммуникации и лифт.

в) Определяется сметная стоимость изменяемых конструктивных элементов на основе сметных данных (табл. П.4.2).

Следовательно, стоимость 1 м² привед. общ. пл. меридиональной секции снижается на 4,1 руб., т.е. если в широтной секции она составляет 120 руб., то в меридиональной 115,9 руб.

г) Производится сопоставительная оценка объемно-планировочных решений блок-секций (табл. П.4.3).

Таким образом, снижение стоимости 1 м² привед. общ. пл. за счет изменения объемно-планировочных решений составляет по меридиональной секции 4,1 руб., или 3,4%. При этом уменьшение средней площади квартиры на 2 м² в меридиональной секции является удорожающим фактором (2 x 0,7 = 1,4%). При приведении проектов блок-секций в сопоставимые условия по средней общей площади квартир снижение стоимости 1 м² привед. общ. площади составляет 5,8 руб. (4,1 руб. + 1,7 руб.), или 4,8%.

Стоимость заселения одного человека равна:

по широтной секции 120 x 15,3 = 1836 руб.;

по меридиональной секции 115,9 x 15,8 = 1831 руб.

Расчет стоимости заселения одного человека выполняется по показателю стоимости 1 м² приведенной общей площади, не приведенному в сопоставимые условия по средним площадям квартир.

Следовательно, стоимость заселения одного человека в общих вариантах проектов блок-секций примерно одинакова.

Определение эксплуатационных затрат

а) Определяется состав эксплуатационных затрат, зависящих от изменения объемно-планировочных решений, в том числе:

изменение длины и ширины корпуса и, следовательно, удельного периметра наружных стен, приводящее к изменению удельного расхода тепла на отопление зданий;

изменение нагрузки на лестнично-лифтовой узел, приводящее к изменению затрат на содержание лифтов и лестниц.

б) Выполняется расчет эксплуатационных затрат.

Затраты на отопление определяются в следующей последовательности.

Тепловая нагрузка системы отопления здания - по формуле (П.3.3) прилож. 3. Исходные данные для определения тепловой нагрузки системы отопления приведены в табл. П.4.4. Расчет затрат на отопление приведен в табл. П.4.5.

Таким образом, затраты на отопление по широтной секции за срок службы дома составляют 28,7 руб./м² приведенной общей площади, а по меридиональной секции 25,6 руб./м².

Годовые эксплуатационные затраты на содержание лифтов составляют соответственно 0,97 и 0,72 руб. на 1 м² прив. общ. пл., на содержание мест общего пользования 0,75 руб. на 1 м² уборочной площади, а за срок службы дома - соответственно 8,8 и 7,3 руб.:

по проекту широтной секции

МТ = (0,97 + 0,75 x 0,12)·8,33 = 8,8 руб.;

по меридиональной секции

МТ = (0,72 + 0,75 x 0,21)·8,33 = 7,3 руб.

Суммарные эксплуатационные затраты за срок службы дома составляют:

по широтной секции 28,7 + 8,8 = 37,5 руб.;

по меридиональной 25,6 + 7,3 = 32,9 руб.

Приведенные затраты составляют:

по широтной секции 120 + 37,5 = 157,5 руб.;

по меридиональной секции 114,2 + 32,9 = 147,1 руб.

Таким образом, меридиональная секция при условно сопоставимых средних площадях квартир по приведенным затратам экономичнее широтной на 10,4 руб., или на 6,6%.