Рекомендованы к изданию решением секции архитектуры Научно-технического совета ЦНИИЭП жилища. Госгражданстроя.

Содержат методику анализа плановой и фактической структуры городского жилищного строительства и средней сметной стоимости 1 м ² общей площади.

Позволяют определить размер изменения стоимости 1 м ² общей площади за счет отклонения фактической структуры жилищного строительства от плановой, степень влияния отклонения фактической структуры от плановой на общее изменение средней сметной стоимости 1 м ² общей площади, резервы снижения стоимости жилищного строительства за счет соблюдения плановых структур.

Для инженерно-технических работников строительно-монтажных организаций, занимающихся вопросами жилищного строительства.

Разработаны сектором общей экономики жилищного строительства отдела экономики ЦНИИЭП жилища Госгражданстроя (канд. техн. наук М.С. Вайнберг и инж. В.С. Титкова).

Выборочная проверка плановых и фактических структур и стоимости жилищного строительства примерно в 200 городах страны показала, что в них, как правило, нарушалась утвержденная плановая структура, поэтому важно определить в каком направлении и в какой мере меняется стоимость жилищного строительства в результате изменения плановых структур и каковы неиспользованные резервы снижения стоимости 1 м ² общей площади за счет этого фактора. Методика определения этих и других показателей и их анализ приведены в настоящих Рекомендациях.

Технико-экономическая оценка динамики структур необходима также для разработки рациональных плановых структур, поскольку последние, как правило, устанавливаются в результате сопоставления различных вариантов решения.

Рекомендации будут способствовать более рациональному использованию капитальных вложений в жилищное строительство.

1.1. Анализ плановой и фактической структуры городского жилищного строительства и ее влияния на среднюю сметную стоимость 1 м ² общей площади проводятся по следующим факторам:

этажность жилых зданий;

строительная система домов;

типы квартир;

уровень санитарно-технического оборудования домов;

состав применяемых проектов.

1.2. Для анализа плановой и фактической структуры городского жилищного строительства и его стоимости необходимо определить следующие технико-экономические показатели <1>:

--------------------------------

<1> Расчет показателей и их анализ проводятся по объектам, имеющим утвержденную плановую структуру.

изменение фактических структур жилищного строительства по сравнению с плановыми, %;

изменение фактической средней сметной стоимости 1 м ² общей площади по сравнению с плановой, %;

изменение стоимости 1 м ² общей площади за счет отклонения фактической структуры жилищного строительства от плановой, %;

степень влияния отклонения фактической структуры жилищного строительства от плановой на общее изменение средней сметной стоимости 1 м ² общей площади, %;

влияние отклонения фактических структур от плановых на общий размер изменения объема капитальных вложений в жилищное строительство, тыс. руб.;

размер резерва снижения стоимости жилищного строительства за счет соблюдения плановых структур, % и тыс. руб.

1.3. Для определения перечисленных в п. 1.2 технико-экономических показателей необходимы следующие плановые и фактические исходные данные (см. прил. 1 ):

по объемам жилищного строительства;

по структурам жилищного строительства;

по стоимости жилищного строительства.

2.1. Анализ плановой и фактической структуры городского жилищного строительства и его стоимости ведется в следующем порядке:

определяются технико-экономические показатели, перечисленные в п. 1.2 ;

полученные показатели анализируются по каждому фактору (структуре) отдельно и суммарно по всем факторам.

2.2. Показатели изменения фактических структур жилищного строительства по сравнению с плановыми определяются как разница между указанными структурами (с учетом знаков "+/-") по форме 1 прил. 2.

2.3. Показатель изменения фактической средней сметной стоимости 1 м ² площади по сравнению с плановой определяется как отношение первого параметра ко второму (с учетом знаков "+/-"). При этом расчет ведется отдельно для квартирных жилых домов, общежитий и интернатов.

2.4. Показатели изменения стоимости 1 м ² общей площади за счет отклонения фактической структуры жилищного строительства от плановой определяются следующим образом (см. формы 2 - 6 прил. 2):

устанавливаются показатели соотношения сметной стоимости строительства зданий различных типов в пределах каждого структурного фактора (в %). Эти показатели определяются в сопоставимых условиях, для чего необходимо устранить влияние на них остальных структурных факторов, размеров квартир, стоимости встроенных в жилые дома учреждений и пр. При расчете показателей соотношений сметной стоимости строительства домов разной этажности, в качестве эталона принимаются пятиэтажные здания, домов разных строительных систем - крупнопанельные дома, зданий с разным уровнем санитарно-технического оборудования - I тип дома <1>, домов, построенных по различным проектам - проекты, разработанные по СНиП II-Л.1-71*.

--------------------------------

<1> К I типу дома относятся дома, оснащенные всеми видами благоустройства.

При отсутствии показателей соотношения сметной стоимости строительства зданий различных типов, отвечающих указанным требованиям и невозможности по каким-либо причинам их определить (например, из-за недостаточного объема исходных данных), для укрупненных расчетов могут быть применены показатели, приведенные в прил. 3 :

определяются показатели "относительной экономичности" по плановой и фактической структурам жилищного строительства, характеризующие влияние структур на среднюю стоимость 1 м ² общей площади. Эти показатели определяются на основе данных о соотношении стоимости строительства при разных типах зданий (в пределах данного структурного фактора) и структуры жилищного строительства путем взвешивания этих показателей;

определяется разница между показателями "относительной экономичности" по фактической и плановой структурам (с учетом знаков "+/-"), которая и является искомым параметром.

2.5. Степень влияния отклонения фактической структуры жилищного строительства от плановой на общее изменение его средней стоимости по рассматриваемому объекту определяется путем отнесения показателя изменения стоимости за счет данного структурного фактора к показателю общего изменения средней стоимости 1 м ² общей площади. Этот параметр определяется в тех случаях, когда знаки ("+/-") последних двух показателей совпадают. В тех случаях, когда изменение стоимости за счет данного структурного фактора равно или больше общего изменения удельной стоимости жилищного строительства по объекту, условно принимается, что оно произошло только за счет рассматриваемого структурного фактора (т.е. этот показатель равен 100%). Аналогично определяется показатель степени влияния отклонения всех структур (суммарно на общее изменение стоимости жилищного строительства по объекту <1>).

--------------------------------

<1> Здесь и далее под объектом подразумевается город, область, край, республика.

2.6. Размер изменения объема капитальных вложений в жилищное строительство в результате отклонения фактических структур от плановых определяется исходя из общего объема капитальных вложений в него и показателя изменения стоимости 1 м ² общей площади за счет нарушения структур.

2.7. Изменение средней фактической сметной стоимости 1 м ² общей площади против плановой за счет изменения стоимости и объема строительства общежитий и интернатов определяется следующим образом:

устанавливается средняя сметная стоимость 1 м ² общей площади в общежитиях и отдельно в интернатах (на основе сметной стоимости 1 м ² общей площади в каждом объекте и общей площади в нем, т.е. как средневзвешенная величина), руб.;

определяется разница между средней сметной стоимостью 1 м ² общей площади в квартирных жилых домах и в общежитиях (или интернатах), %;

устанавливается удельный вес объема общежитий (или интернатов), измененного против плана, в общем объеме жилищного строительства в городе, %;

на основе последних двух показателей определяется искомая величина, %.

2.8. Размер резерва снижения стоимости жилищного строительства за счет соблюдения плановых структур определяется на основе показателей изменения стоимости 1 м ² общей площади в связи с отклонением фактических структур от плановых. При этом учитываются лишь показатели, характеризующие размер удорожания жилищного строительства за счет этого фактора.

Средний по ряду городов резерв снижения стоимости жилищного строительства определяется исходя из показателей резерва по каждому городу и объема капитальных вложений в них (путем взвешивания этих показателей). Размер резервов снижения стоимости жилищного строительства определяется в процентах к общему объему капитальных вложений и в абсолютном выражении (тыс. руб.). Расчет результативных показателей изменения стоимости 1 м ² общей площади жилых домов за счет отклонения фактических структур жилищного строительства от плановых и резервов снижения его стоимости ведется по форме 7 прил. 2.

2.9. Анализ плановой и фактической структуры городского жилищного строительства и его стоимости в случаях, когда объектом анализа является город, ведется главным образом по данным показателей изменения фактических структур жилищного строительства по сравнению с плановыми и обусловленной этим динамики его стоимости. Эти показатели предварительно сводятся в отдельные таблицы (см. формы 1 и 2 прил. 4). Путем анализа каждой из этих таблиц и их сопоставления устанавливаются не только размер изменения стоимости в связи с нарушением плановых структур, но и причины ее изменения (т.е. за счет каких типов зданий произошло изменение) по каждому фактору отдельно.

В тех случаях, когда анализ плановой и фактической структуры жилищного строительства и его стоимости ведется по ряду городов области, края, республики, следует их сгруппировать по соответствующим признакам, характеризующим размер и характер изменения тех или иных показателей. Группировка городов производится на основе предварительно составленных сводных таблиц (см. прил. 4, формы 1 и 2 ).

Рекомендуется следующая группировка городов. При анализе показателей отклонения фактических структур жилищного строительства от плановых формируется шесть групп городов: отклонение до 5%, 6 - 10, 11 - 20, 21 - 50, 51% и более. Города группируются по каждой структуре отдельно. В результате устанавливается количество городов, содержащихся в каждой группе в абсолютном выражении и в процентах от количества рассмотренных городов (см. прил. 5, форма 1 ). Аналогично группируются города и в случаях, когда необходимо установить показатели, характеризующие величину изменения (по сравнению с планом) объема общей площади в зданиях, как правило, удорожающих жилищное строительство. К ним относятся здания с числом этажей: 1 - 2, 3 - 4, 6 - 9, 10 и более; кирпичные и крупноблочные здания; здания, возведенные по новым, индивидуальным и экспериментальным проектам (см. прил. 5, форма 2 ).

Анализируя показатели, характеризующие размер и характер изменения сметной стоимости 1 м ² общей площади жилых домов за счет отклонения фактических структур от плановых, формируют следующие группы городов: где стоимость 1 м ² общей площади повышается (или снижается) до 1%, на 1 - 2, 2 - 3, 3 - 4, 4 - 5, св. 5%, а также, где стоимость осталась без изменения. Такая группировка городов дается по каждой структуре отдельно и в сумме по всем структурам. При этом устанавливаются показатели в абсолютном выражении (т.е. количество городов в той или иной группе) и в процентах от количества рассмотренных городов (см. прил. 5, форма 3 ). Аналогично группируются города при анализе показателей, характеризующих размер и характер изменении фактической сметной стоимости 1 м ² общей площади жилых домов по сравнения с плановой (см. прил. 5, форма 4 ).

По иному группируются города, когда необходимо проанализировать показатели, характеризующие степень влияния изменения фактических структур по сравнению с плановыми на общее изменение стоимости 1 м ² общей площади (фактической против плановой). В этом случае рекомендуется следующая группировка городов: города, в которых указанное влияние составило до 25%, 25 - 50, 50 - 75, 75 - 130%, а также города, где степень влияния не установлена (см. прил. 5, форма 5 ).

При анализе показателей, характеризующих размер неиспользованных резервов снижения стоимости жилищного строительства за счет соблюдения плановых структур, рекомендуется следующая группировка городов: города, в которых резерв составляет до 1%, 1 - 2, 2 - 3, 3 - 4, 4 - 5, более 5%. Указанная группировка городов составляется для каждой структуры отдельно и в сумме по всем структурам. При этом показатели определяются в абсолютном выражении (количество городов по каждой группе) и в процентах от количества рассмотренных городов (см. прил. 5, форма 6 ).

Расчет общего размера перерасхода денежных средств (или общего размера неиспользованных резервов) в результате нарушения плановых структур жилищного строительства, рекомендуется вести по форме 1 прил. 6.

2.10. В результате анализа плановой и фактической структуры жилищного строительства и средней сметной стоимости 1 м ² общей площади по каждому рассматриваемому объекту должен быть дан ответ на следующие вопросы:

состояние разработки и утверждения плановых структур;

в какой мере фактические структуры жилищного строительства отклоняются от плановых; в тех случаях, когда анализируется группа городов, следует выделить города и структуры, по которым отклонение особенно значительное (например, до 20 - 50% и более), а также указать количество городов, где отклонение структур составляет более 10% (в процентах от всех рассмотренных городов);

в какой мере изменилась фактическая средняя сметная стоимость 1 м ² общей площади по сравнению с плановой за счет отклонения фактических структур жилищного строительства от плановых; при этом следует выявить, за счет каких типов домов произошло повышение средней стоимости 1 м ² общей площади и в каком количестве городов (в процентах от всех рассмотренных) допущено превышение (против плановых показателей) объема строительства таких зданий; следует также выделить города, где стоимость жилищного строительства повысилась за счет отклонения фактической структуры от плановой в наибольшей степени (до 1 - 2% и более). Причем, такой анализ проводится отдельно по каждой структуре и по сумме показателей всех структур; аналогичный анализ рекомендуется провести и по городам, где в результате отклонения фактической структуры от плановой стоимость жилищного строительства снизилась;

в какой мере изменилась фактическая сметная стоимость 1 м ² общей площади по сравнению с плановой за счет всех влияющих на нее факторов; выделяются города, где стоимость жилищного строительства изменилась в особо значительных размерах (например, до 3 - 4% и более) и указывается количество городов (в % от всех рассмотренных), в которых стоимость жилищного строительства уменьшилась или увеличилась;

в какой степени повлияло отклонение фактических структур жилищного строительства от плановых на общее изменение средней стоимости 1 м ² общей площади по объекту;

каков размер неиспользованных резервов снижения стоимости жилищного строительства (или перерасхода денежных средств) за счет соблюдения плановой структуры; за счет каких типов зданий образуется резерв; выделить города, где резервы снижения стоимости жилищного строительства наиболее существенны (например, 2 - 3% и более);

каковы причины изменения фактических структур (по всем факторам) по сравнению с плановыми по отдельным городам;

какие необходимы мероприятия для достижения строгого соблюдения плановой структуры и стоимости жилищного строительства.

Примечания: 1. Объем строительства рассчитывается по пусковым объектам (т.е. без учета переходящих объектов). 2. Структура жилищного строительства не включает жилую (общую) площадь в общежитиях и интернатах. 3. К I типу зданий относятся здания, оборудованные водопроводом, канализацией, центральным отоплением, горячим водоснабжением, электроосвещением; ко II типу - оборудованные водопроводом, канализацией, центральным отоплением, электроосвещением; к III типу - водопроводом, канализацией, центральным отоплением, электроосвещением; к IV типу - водопроводом, канализацией, электроосвещением. 4. Сметная стоимость 1 м ² общей площади включает все затраты, относящиеся к стоимости жилищного строительства: на строительство зданий, подготовку территорий, объекты подсобного и обслуживающего назначения, наружные инженерные сети, благоустройство и озеленение территории, прочие работы и затраты, временные здания и сооружения, технический и авторский надзор, проектно-изыскательские работы. 5. Плановые показатели по структурам и стоимости жилищного строительства могут быть получены в госстроях и госпланах республик, горпланах, республиканских, областных и городских конторах стройбанка, областных и городских гражданпроектах, а фактические показатели - в республиканских, областных и городских статистических управлениях, в областных и городских архстройконтролях.

Примечание. В тех случаях, когда расчет ведется в целом по региону (область, край, республика), показатели по плановой и фактической структурам должны содержать одинаковый состав городских поселений (по количеству и наименованию).

Примечание. В примечании к данной форме и к формам 3 - 6 приложения следует указывать источники получения исходных данных для расчета (плановая и фактическая структура, соотношение сметной стоимости 1 м ² общей площади в зданиях различных типов) или способы их определения.

Примечание. При расчете соотношения сметной стоимости 1 м ² общей площади в домах разной этажности приняты следующие типы зданий: 1 - 2-этажные - 2 этажа; 3 - 4-этажные - 4 этажа; 6 - 9-этажные - 9 этажей; 10 - 16-этажные - 12 этажей; св. 16 этажей - 20 этажей. При этом расчет выполнен в масштабе микрорайона, т.е. с учетом затрат на внешние сети инженерного оборудования и благоустройства.

Примечания: 1. После каждой структуры подводится итог: количество городов и в % от общего количества рассмотренных городов. 2. В данной и последующих формах аналитических таблиц в гр. 2 - 7 перечисляются города, соответствующие определенным показателям.

Примечания: 1. См. примеч. 2 к форме 1, прил. 5. 2. После каждого типа зданий подводится итог: количество городов и в % от общего количества рассмотренных городов.

Примечание. См. примеч. 1 и 2 к форме 1 прил. 5.

Примечание. См. примеч. 2 к форме 1 прил. 5.

Примечание. См. примеч. 2 к форме 1 прил. 5.

Примечание. См. примеч . к форме 1 прил. 5.

Примечания: 1. Гр. 3 - 7 заполняются по данным табл. 7 прил. 2. 2. Показатели, представляемые в гр. 8 - 12 , определяются на основе данных граф 2 и 3 - 7 .

--------------------------------

<1> При обычных инженерно-геологических условиях строительства.

1. Средняя сметная стоимость 1 м ² общей площади в общежитиях составляет 187 руб., или на 14,7% выше средней стоимости по городу

2. Удельный вес строительства общежитий, не предусмотренных планом, составляет в общем объеме жилищного строительства 15%.

3. Увеличение средней сметной стоимости 1 м ² общей площади за счет строительства общежитий составляет 2,2%.