Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким,

судей Д.В. Пирожкова, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Голубцовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 апреля 2025 года по делу N А40-216347/24,

по иску Индивидуального предпринимателя Варданян Сергей Эдикович (ОГРНИП: 324774600195046, ИНН: 772775560740)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Абаев Е.А. по доверенности от 10.08.2024,

от ответчика - Какорина А.М. по доверенности от 26.12.2024.

Иск, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, заявлен об урегулировании разногласий между Департаментом городского имущества города Москвы и Индивидуальным предпринимателем ВАРДАНЯН СЕРГЕЙ ЭДИКОВИЧ при заключении договора купли-продажи недвижимости N 59-9837 от 19.08.2024 г. - нежилое помещения, общей площадью 92,5 кв. м, с кадастровым номером 77:09:0001016:9104, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Онежская, д. 12, пом. 3/1 в редакции истца.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст. ст. 217, 445 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167 - 171, 176, 180, 181 АПК РФ решением от 16 апреля 2025 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что индивидуальный предприниматель Варданян Сергей Эдикович (далее - истец или ИП Варданян С.Э.) является арендатором нежилого помещения, общей площадью 92,5 кв. м, с кадастровым номером 77:09:0001016:9104, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Онежская, д. 12, пом. 3/1 на основании договора аренды N 00-00540/17 от 27.11.2017 г., (далее - недвижимое имущество или объект недвижимости, заключенного с Департаментом имущества г. Москвы (далее - ответчик).

Ответчик является правопреемником Департамента имущества города Москвы (Департамент городского имущества г. Москвы) на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 года N 99-ПП.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец 11.06.2024 г. обращался к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого объекта недвижимости с рассрочкой по оплате - на 7 лет.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и письмом от 20.08.2024 г. N 33-5-72001/24-(0)-6, истец получил проект договора купли-продажи недвижимости N 59-9837 от 19.08.2024 г. с рассрочкой по оплате на 7 лет.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 26.07.2024 N M465-I965-П/2024, выполненному ООО "Центр оценки "Аверс", цена спорного объекта недвижимости составляет 12 794 000 руб. 00 коп. рублей, с ежемесячными платежами не менее 152 309 руб. 53 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).

Истец посчитал, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, согласно представленному ответчиком отчету об оценке, необоснованно завышена и обратился в оценочную организацию за определением рыночной стоимости Недвижимого имущества.

Так, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 22-ОКН/24 от 27.08.20.4 г., выполненному ДНО "Коллегия Независимых Экспертов", цена объекта недвижимости составляет: 6 031 000 рублей, с ежеквартальными платежами 71 797 руб. 62 коп.

Истец письмом от 29.08.2024 г., выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи Недвижимого имущества с протоколом разногласии, указав в редакции покупателя цену 6 031 000 рублей, в том числе, ежеквартальные платежи, составляющие не менее 71 797 руб. 62 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи предложено изменить пункты договора купли-продажи недвижимости 2.1.4, 2.1.6, 2.2, 2.5, 2.7, 4.3, 5.10 а также исключить из договора купли-продажи следующие пункты: 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6.4, 5.3, 5.4, 5.7, 5.8, 5.9, 7.4, 7.5, 7.9.

Согласно п. 2.1.2. договора купли-продажи недвижимости, ответчиком установлено обязательное оформление электронной закладной.

В соответствии со п. 1 ст. 13 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченном) ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Как утверждает истец, поскольку при подписании настоящего договора купли-продажи обязательства по нему и так обеспечены ипотекой в силу закона, то права ответчика защищены в полной мере, поэтому заключение электронной закладной являются лишним пунктом договора.

Также, согласно доводам истца, представленные ответчиком сроки в один день на заключение электронной закладной приведут к систематическому нарушению договора купли-продажи, что затрагивает права и интересы истца, как покупателя.

Кроме того, по мнению истца, установленные санкции в п. 5.3 договора купли-продажи могут привести к негативным последствиям для покупателя, как стороны по договору, вынуждая его платить ответчику штраф.

Пунктом 2.1.3. ответчик обязывает истца оборудовать продаваемый объект средствами пожарной безопасности. Вместе с тем, как указывает истец, согласно ч. 1. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Продаваемый объект, который находился в собственности города Москвы, уже должен обладать системой обеспечения пожарной безопасности, что вытекает из законодательства Российской Федерации, в связи с чем, истец считает нецелесообразным внесение данного пункта в договор.

Указанное также относится к п. 5.7 договора купли-продажи, в соответствии с которым истец несет ответственность за необорудованность объекта недвижимости средствами пожарной безопасности с даты заключения договора купли-продажи.

Пункты договора купли-продажи 2.1.6 и п. 5.10 регулируют страхование объекта недвижимости. Истец утверждает, что в соответствии с законодательством Российской Федерации страхование объектов недвижимости является добровольным. Ответчик не является органом, наделенным полномочиями по принуждению к добровольному страхованию. При этом Истец не откатывается от заключения договора страхования, но считает, что сроки установленные пунктом 2.1.6 должны быть разумными и составлять 30 дней с даты заключения договора.

Также, согласно доводам истца, ответственность, согласно п. 5.10 договора, должна носить мотивационный характер исполнения обязательства и не являться средством обогащения, в связи с чем предложено уменьшить штраф до 0.1% и от цены объекта.

Учитывая, что в редакции истца пункты договора купли-продажи по заключению электронной закладной исключены, то последующие пункты, содержащие ее наличие, также должны быть изменены соответствующе (п. 22).

В связи с исключением пунктов, отсылающих к электронной закладной и установления жестких сроков государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. истец указывает на то, что п. 5.3 и последующий п. 5.4. договора купли-продажи имеют цель последующего неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых ответчиком в представленном проекте договора.

В соответствии с п. 5.8 договора, ответчик устанавливает, что наличие задолженности по настоящему договору купли-продажи не может являться коммерческой тайной и может быть опубликована в сети "Интернет".

Как указывает истец, разглашение о наличии задолженности по текущему договору, которые могут быть опубликованы в сети "Интернет", могут ударить по репутации Общества, как контрагента, что может привести к уменьшению его дохода. В этой связи, истец полагает, что данный пункт договора купли-продажи должен быть исключен.

Пункт 7.4 договора, по мнению истца, лишает покупателя права на обращение в суд за защитой своих интересов, поэтому он должен быть исключен.

Также истец утверждает, что п. 7.5 подлежит исключению, поскольку осуществление государственных услуг может осуществляться в течение долго времени, и данный пункт будет нарушать права покупателя.

В связи с исключением п. 7.5 договора купли-продажи, последующий п. 7.6 также должен быть исключен.

Согласно доводам истца, п. 7.9 договора купли-продажи также нарушает права истца, так как досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства повлечет за собой значительный ущерб для покупателя и экономически не обоснованно, поэтому, он должен быть исключен из договора.

Ответчиком в адрес истца был направлен ответ от 02.09.2024 г. N 33-5-72001/24-(0)-8 согласно которому, протокол разногласий отклонен Департаментом, но разъяснена возможность урегулировать разногласия по выкупной цене, а также по другим пунктам договора в суде.

Таким образом, между сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости - о цене объекта.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам Обществу с ограниченной ответственностью "Профоценка и экспертиза".

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001016:9104 общей площадью 92,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Онежская, д. 12, пом. 3/1 по состоянию на 11.06.2024 г. составляет 6 784 007 руб. 00 коп.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, проверив обоснованность доводов апелляционной жалобы, не находит их обоснованными на основании следующего.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Довод ответчика, что суд необоснованно исключил пункт договора в его редакции, не состоятелен, поскольку исключение судом из договора пунктов не противоречит действующему законодательству, не нарушает права и законные интересы Департамента города Москвы. Об ином заявителем апелляционной жалобы не заявлено.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и конкретных обстоятельствах, доводы лиц, участвующих в деле правильно оценены, выводы сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 апреля 2025 года по делу N А40-216347/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.