Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25. Этот документ в первую очередь адресован собственникам и нанимателям жилых помещений, поскольку в нем закреплены их права и обязанности в связи с пользованием объектами жилищного фонда. Однако управляющим организациям и ТСЖ часто приходится в лучшем случае содействовать разрешению конфликтных ситуаций между жильцами, а в худшем - выступать в качестве непосредственных участников подобных споров. Поэтому знание и грамотное применение Правил пользования жилыми помещениями - обязательная составляющая как коммерческой деятельности УК, так и уставной деятельности ТСЖ.

Как часто сотрудникам УК и председателю ТСЖ приходится слышать: нас залили, в квартире рядом утечка газа, жильцы над нами делают ремонт, соседи по площадке отгородили тамбур и т.д. Одни сменили батареи, другие вообще сдали квартиру под офис... К сожалению, менталитет наших граждан таков, что многие считают допустимым в рамках своей жилплощади и за ее пределами совершать действия, которые затрагивают (а иногда и ущемляют) интересы соседей. Последние чаще всего ищут поддержку в организациях, управляющих жилищным фондом, требуя принятия жестких мер. Чтобы понять, в каких случаях действительно имеет место нарушение одними жильцами прав других жильцов, обратимся к Правилам пользования жилыми помещениями. Заметим, что данные Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. Общими положениями документа установлено, что жилые помещения предназначаются именно для проживания граждан, поэтому размещение в них промышленного производства не допускается. При этом жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает:

- права и законные интересы других граждан;

- требования, предъявляемые к жилым помещениям <1>.

--------------------------------

<1> Данные требования изложены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

В целом же согласно п. 6 указанных Правил пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Ключевой момент. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (в частности, ЖК РФ).

Все разделы документа адресованы конкретным группам пользователей жилыми помещениями (п. 5 Правил пользования жилыми помещениями):

- нанимателям (членам их семей) - по договору социального найма;

- нанимателям и гражданам, постоянно проживающим с нанимателями, - по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;

- нанимателям (членам их семей) - по договору найма специализированного жилого помещения;

- собственникам жилых помещений и членам их семей соответственно.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением (п. 11 Правил пользования жилыми помещениями). Члены семьи собственника также имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 20 Правил пользования жилыми помещениями).

В контексте данной статьи нас особенно интересуют обязанности пользователей жилыми помещениями, перечисленные в п. п. 10, 19 Правил пользования жилыми помещениями, п. 4 ст. 30, п. п. 3, 4 ст. 67 ЖК РФ.

Как видим, обязанности нанимателей и собственников, связанные с пользованием жилыми помещениями, в основном идентичны друг другу. Различия же обусловлены правовым статусом каждого пользователя и в контексте данной статьи не имеют большого значения.

Согласно п. 26 Правил пользования жилыми помещениями нарушение этих правил влечет соответствующую ответственность. В частности, ст. 7.21 КоАП РФ предписывает штрафовать граждан за порчу жилых домов, жилых помещений и их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению в размере от 1000 до 1500 руб. Самовольная перепланировка гражданами жилых помещений в МКД чревата штрафом в размере от 2000 до 2500 руб.

Суммы штрафов невелики, поэтому у нанимателей и собственников квартир может сложиться впечатление, что лучше уплатить штраф, чем возвращать в первоначальное состояние жилые помещения, используемые не по назначению или с нарушением Правил пользования жилыми помещениями. В связи с этим считаем уместным напомнить, что нарушителям так или иначе придется возмещать причиненный соседям ущерб в силу общих положений ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется разнообразными способами, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения или изменения правоотношения, а также с помощью возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ), компенсации морального вреда и т.д.

Кроме того, в Постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 указано, что нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет принятие мер не только административной, но и гражданско-правовой ответственности в виде лишения права собственности на жилое помещение, предусмотренного ст. 293 ГК РФ. В соответствии с данной нормой, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с ним, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а в случае если они влекут разрушение помещения, - назначить соразмерный срок для его ремонта. Если и после получения такого предупреждения собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проводит необходимый ремонт, орган местного самоуправления может обратиться в суд с целью принятия им решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов. В этом случае собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Приведем пример судебного решения о продаже жилого помещения с публичных торгов (во исполнение ст. 293 ГК РФ). Так, ВС Удмуртской Республики в Определении от 28.02.2011 N 33-562/2011 поддержал требование Администрации г. Воткинска о выставлении на торги квартиры, которая в течение нескольких лет использовалась ее собственником в качестве нежилого помещения (под офис) без перевода в таковое.

В этом блоке статьи рассмотрим наиболее распространенные споры, которые разрешаются именно посредством применения положений Правил пользования жилыми помещениями и в которых чаще всего фигурируют УК и ТСЖ. Однако прежде всего обозначим один важный момент: представителям УК и ТСЖ (по их обоснованным требованиям) должен быть обеспечен доступ в жилые помещения со стороны нанимателей и собственников (Определения Московского городского суда от 24.01.2011 по делу N 33-1423, от 14.10.2010 по делу N 33-32324, от 24.08.2010 по делу N 33-22938).

Это самая распространенная ситуация: в квартире сверху произошла авария - квартиру или офис снизу залило водой. Если жильцы обратились с подобной жалобой к представителям УК или ТСЖ, последние должны принять все меры, во-первых, для устранения течи, а во-вторых, для установления причин ее возникновения. Это поможет определить виновника, который и будет нести расходы на восстановление испорченной отделки помещения соседа. Чаще всего подобные проблемы возникают ввиду некачественной установки стиральных машин, очистительных фильтров, полотенцесушителей и т.д. При этом, как правило, наниматели и собственники, самостоятельно или силами подрядчиков устанавливающие смесители или другие устройства на внутриквартирные системы холодного и горячего водоснабжения, в полной мере не осознают своей ответственности и считают, что за все происшествия в доме отвечает обслуживающая организация. Однако это не так, ведь к компетенции УК и ТСЖ относятся содержание и ремонт общего имущества в МКД. А согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в состав общего имущества дома включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие:

- из стояков;

- из ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;

- из указанных отключающих устройств;

- из коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды;

- из первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также из механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе из отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также из другого оборудования, расположенного в этой системе.

Таким образом, обеспечение исправности внутриквартирного оборудования, не являющегося общим имуществом, не относится к компетенции УК и ТСЖ. Правильность данного вывода подтверждается сложившейся судебной практикой (Определения Санкт-Петербургского городского суда от 21.06.2011 N 9279, от 28.04.2011 N 6340, от 15.03.2011 N 33-3560/2011, Московского городского суда от 04.05.2011 по делу N 33-13011, от 24.03.2011 по делу N 33-5345, Рязанского областного суда от 02.03.2011 N 33-344 и т.д.). Кстати, наличие у потерпевшего лица страховки не освобождает его соседей от ответственности, если квартиру все же залило. Возмещения стоимости ремонта внутренней отделки этого помещения может потребовать и страховая компания в порядке суброгации (ст. 965 ГК РФ).

Еще раз заметим, что правовой статус жильцов, виновных в аварии, не имеет значения при решении данного вопроса. Кроме того, многим вообще приходится расплачиваться за ошибки, допущенные предыдущими нанимателями и собственниками при подключении разнообразных приборов.

Обозначим главные проблемы, связанные с желанием нанимателей и собственников помещений усовершенствовать систему отопления в отдельно взятой квартире, заменив радиаторы, смонтированные при строительстве дома, на другие (более "горячие"). Первая - это определение правового режима данного имущества (отопительных приборов). Существует мнение, что такие приборы являются общим имуществом собственников помещений в МКД. В этом случае получается, что любое самовольное изменение конструкции тепловой системы квартиры УК и ТСЖ необходимо как минимум выявлять, поскольку они ответственны за содержание и ремонт указанных приборов. Однако из Определения ВС РФ от 24.11.2009 N КАС09-547 "Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725..." следует обратный вывод. Действительно, в п. 6 Правил содержания общего имущества сказано, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая:

- из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры;

- из коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии;

- из другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Вместе с тем, как указал ВС РФ, по смыслу п. 6 Правил содержания общего имущества во взаимосвязи с пп. "д" п. 2 и п. 5 этого документа, в состав общего имущества включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Напомним, что пп. "д" п. 2 Правил содержания общего имущества определено, что в состав общего имущества включаются механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). В свою очередь, п. 5 Правил содержания общего имущества отделяет, как было сказано ранее, внутриквартирные системы водо- и газоснабжения от общего имущества.

Таким образом, системный анализ перечисленных выше норм Правил содержания общего имущества не дает оснований полагать, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников помещений в МКД (Определения Пермского краевого суда от 23.03.2011 N 33-2707, от 06.04.2011 N 33-3048, от 29.07.2010 N 33-6487).

Ключевой момент. К сожалению, позицию ВС РФ относительно того, что внутриквартирные элементы системы отопления (радиаторы) нельзя безоговорочно относить к общему имуществу, отдельные суды общей юрисдикции игнорируют. Например, Определение ВС Республики Карелия от 19.10.2010 N 33-3113/2010 об обязании нанимателя квартиры восстановить систему центрального отопления в жилом помещении, которая была нарушена вследствие демонтажа внутриквартирных радиаторов, построено, в частности, на том, что гражданин самовольно уменьшил размер общего имущества собственников помещений в МКД.

Кстати, в Решении ВС РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725 указано, что находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ). Развивая данную мысль, Санкт-Петербургский городской суд в Определении от 12.05.2011 N 33-7420/2011 отметил, что факт наличия отключающих устройств на радиаторах отопления по проекту здания является существенным обстоятельством для определения возможности отнесения радиатора к общему или единоличному имуществу.

Необходимость получения разрешения на переустройство жилого помещения в случае замены радиаторов - это вторая проблема, возникающая при замене жильцами отопительных приборов одного типа на отопительные приборы другого типа или демонтаже радиаторов без установки новых (бывает и такое), поскольку нет оснований считать, что данный вопрос снят с повестки дня приведенным в Решении ВС РФ N ГКПИ09-725 утверждением. Дело в том, что данный судебный акт принят в рамках рассмотрения гражданского дела о признании п. 6 Правил содержания общего имущества частично недействующим. Иные требования, в том числе касающиеся признания демонтажа радиаторов переустройством, заявителем не предъявлялись, поэтому утверждение о том, что это именно так, можно лишь принять к сведению.

Вместе с тем действующее законодательство не дает четкого ответа на вопрос, являются ли переустройством жилого помещения манипуляции с отопительными приборами. Так, согласно п. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройством жилого помещения считаются установка, замена и перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Если мы откроем технический паспорт здания (Приложение 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ <2>), то увидим, что в разд. III "Благоустройство площади квартир здания и строения (кв. м)" в графах 3 - 10 приводится характеристика отопления квартир.

--------------------------------

<2> Утверждена Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37.

К сведению. В соответствии с параметрами технического описания основных конструктивных элементов здания (Приложение 2 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ) под отоплением подразумевается источник поступления тепла от ТЭЦ, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления либо котла, вмонтированного в отопительную печь.

В свою очередь, в техническом паспорте жилого помещения (Приложение 13 к указанной Инструкции) есть разд. III "Техническое описание квартиры", строка 9 "Вид отопления" которого подлежит расшифровке в графе 2 "Описание элементов (материал, конструкция или система, отделка и прочее)".

Таким образом, из содержания форм технических паспортов здания и жилого помещения не следует, что в них подлежит отражению исчерпывающая информация о количестве радиаторов, установленных в квартире, и их заводских характеристиках. Однако совершенно очевидно, что при демонтаже элементов центральной системы, теплоносителем которой является горячая вода, и их замене, например, на масляные электрорадиаторы имеют место переустройство жилого помещения, поскольку меняется источник поступления тепла, и, соответственно, изменение технического описания квартиры.

Заметим, что судьи в подавляющем большинстве случаев считают замену отопительных приборов переустройством жилого помещения со всеми вытекающими последствиями: необходимость получения разрешения уполномоченных органов на проведение данного мероприятия в порядке, предусмотренном ст. 26 ЖК РФ (Постановление Президиума Приморского краевого суда от 28.03.2011 N 44г-34, Определения Приморского краевого суда от 20.07.2010 N 33-6112, от 02.02.2010 N 33-573, от 25.08.2009 N 33-7199).

По этому поводу соседи также часто не достигают консенсуса, причем УК и ТСЖ в таких спорах - это не просто наблюдающая сторона. Дело в том, что помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы и коридоры, входят в состав общего имущества. Следовательно, их содержание в надлежащем состоянии - прямая обязанность обслуживающей жилищный фонд организации. Каково же их надлежащее состояние? Во-первых, данные помещения не должны превращаться в кладовые и хранилища мебели и других горючих вещей. Во-вторых, в них запрещено устанавливать дополнительные двери, если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир. Таковы требования п. 40 Правил пожарной безопасности <3>, которые распространяются и на граждан (ст. 34 Закона о пожарной безопасности <4>). Получается, что все действия жильцов относительно использования коридоров и межквартирных лестничных площадок подлежат контролю со стороны УК или ТСЖ. Об этом свидетельствует судебная практика, согласно которой организации, обслуживающие жилищный фонд, в подобных спорах выступают как в качестве представителей, не заявляющих самостоятельных требований, так и в качестве ответчиков (Определения Московского городского суда от 28.03.2011 по делу N 33-8435, от 15.04.2011 по делу N 4г/8-3148, от 26.04.2011 по делу N 33-12524).

--------------------------------

<3> Утверждены Приказом МЧС России от 18.06.2003 N 313.

<4> Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ.

К сведению. В силу ст. 20 Закона о пожарной безопасности регулирование в области пожарной безопасности воплощается в том числе в принятии органами государственной власти нормативных правовых актов по пожарной безопасности. К ним относятся стандарты, нормы и Правила пожарной безопасности, инструкции и иные документы, содержащие требования пожарной безопасности (в частности, СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", утвержденные Постановлением Минстроя России от 13.02.1997 N 18-7, устанавливающие нормы, при нарушении которых возникают реальные препятствия для эвакуации людей из соседних квартир).

Итак, Правила пользования жилыми помещениями - это документ, во-первых, обязательный для соблюдения всеми пользователями жилыми помещениями независимо от их правового статуса, а во-вторых, необходимый в работе всем организациям, обслуживающим жилищный фонд. Знание его положений и практики их применения позволит скоординировать работу как с жильцами, так и с проверяющими органами и, следовательно, избежать их необоснованных претензий.