Собственник нежилого помещения может предоставить его во временное владение и (или) пользование другому лицу на основании договора аренды (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 287.4, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 608 ГК РФ).

Для заключения договора аренды нежилого помещения рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Договор аренды должен содержать сведения об арендодателе и арендаторе: Ф.И.О., данные паспорта, адрес места жительства.

В договоре аренды необходимо определить следующие условия:

1. Предмет договора, то есть конкретный объект, который будет предоставлен в аренду.

Для идентификации объекта необходимы следующие сведения: кадастровый номер, площадь и точный адрес нежилого помещения, этаж его расположения в здании. Также помещение должно быть отмечено на прилагаемых к договору поэтажном плане и экспликации.

При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить нежилое помещение, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор - незаключенным, кроме тех случаев, когда договор будет фактически исполняться (ч. 3 ст. 607 ГК РФ; п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Рекомендуется также определить состояние конструктивных элементов, отделки и инженерных систем нежилого помещения, отметить отсутствие повреждений или наличие таковых. Кроме того, если нежилое помещение передается в аренду с иным имуществом, находящимся в нем (техникой, мебелью, оборудованием и т.п.), рекомендуется отразить в договоре его перечень и состояние.

2. Размер и порядок уплаты арендных платежей.

В договоре должны быть четко определены арендная плата, периодичность и порядок ее внесения (ст. ст. 614, 654 ГК РФ).

Рекомендуется также определить, входят ли коммунальные платежи в состав арендной платы. Как правило, арендная плата делится на фиксированную и переменную часть, а последняя зависит от размера потребленных коммунальных услуг. Определять арендную плату только лишь как сумму возмещения стоимости коммунальных услуг нельзя (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

3. Срок аренды.

Как правило, договор аренды заключается на определенный срок, но может быть заключен и на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца или в иной установленный в договоре срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

4. Права и обязанности сторон.

Рекомендуется определить срок, в течение которого арендодатель обязан передать помещение арендатору и в течение которого арендатор обязан его освободить после прекращения договора, распределить обязанности сторон по содержанию помещения и проведению ремонта, организации вывоза отходов и соблюдению мер противопожарной безопасности (ст. 616 ГК РФ; ст. 38 Закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ; вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006).

Также рекомендуется определить цель использования помещения арендатором и порядок его использования в соответствии с назначением и целью. Дополнительно могут быть предусмотрены меры контроля арендодателя за порядком использования помещения.

5. Права третьих лиц на арендуемое имущество.

Если нежилое помещение обременено правами третьих лиц (например, находится в залоге или под арестом), необходимо указать на это в договоре. Если подобных обстоятельств нет, рекомендуется указать, что помещение не обременено правами третьих лиц.

6. Прочие условия.

К числу прочих могут относиться условия о внесении арендатором обеспечительного платежа, о неустойках за нарушение сторонами своих обязательств по договору, о возможности отказа от исполнения договора в одностороннем порядке и др.

Так, на практике стороны часто устанавливают обеспечительный платеж (депозит), который вносится арендатором в целях обеспечения сохранности переданного помещения и находящегося в нем имущества, переданного арендатору. Если условия договора аренды не нарушены и вред имуществу не причинен, то по окончании срока договора такой платеж возвращается арендатору (ст. 381.1 ГК РФ).

Неустойка обычно предусматривается за нарушение сроков передачи и возврата помещения, нарушения сроков перечисления арендной платы (ст. 330 ГК РФ).

Помимо определенных обстоятельств, при наступлении которых договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон, вы можете определить иные основания для расторжения договора в судебном порядке либо основания для одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке (ст. ст. 619, 620, 450.1 ГК РФ).

Договор аренды нежилого помещения должен быть заключен в письменной форме (п. 3 ст. 23, п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Прежде чем заключать договор, необходимо убедиться, что арендодатель является собственником помещения. Для этого рекомендуется запросить у него свежую выписку из ЕГРН, содержащую персональные данные правообладателя объекта недвижимости. Такая выписка может быть проверена вами посредством официального сайта Росреестра на предмет действительности содержащейся в ней информации о правообладателе объекта недвижимости с предоставлением результата такой проверки, имеющего уникальный идентификационный номер (п. п. 1, 7, 8.1, п. п. 1, 2 ч. 13 ст. 62 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Договор должен быть подписан обеими сторонами. Если документ не прошит, рекомендуется проставлять подписи на каждом листе. Как правило, договор подписывается не менее чем в двух экземплярах.

Если помещение находится в совместной собственности, рекомендуется получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) арендодателя на сдачу его в аренду (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Нежилое помещение должно быть передано вам по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Договор аренды нежилого помещения, заключенный сроком на год и более, должен быть зарегистрирован, а соответствующее обременение внесено в ЕГРН (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации и необходимыми документами может одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр различными способами (ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 3.1, ч. 1, 1.1, 1.5, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 1, пп. 1, 3 п. 2, п. 3 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1, 2 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 26.11.2021 N П/0545; п. п. 1, 2 Приложения 8 к Постановлению Правительства Москвы от 23.04.2014 N 219-ПП; п. 1 Порядка, утв. Постановлением Правительства МО от 19.05.2022 N 496/16):

В Москве и Московской области прием осуществляется только через МФЦ, за исключением экстерриториального приема;

Договор считается зарегистрированным, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке в ЕГРН (п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433 ГК РФ; ч. 2 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Договор аренды нежилого помещения, принадлежащего ИП, заключается по общим правилам заключения договоров аренды, которые описаны выше.

В договоре аренды между физическим лицом и ИП кроме паспортных данных арендодателя и арендатора следует также указать регистрационные данные ИП: ИНН, ОГРНИП, дату внесения записи в ЕГРИП (п. 3 ст. 83, п. 7 ст. 84 НК РФ; п. 2 ст. 5, п. п. 1 - 3 ст. 11 Закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ; п. 6 Порядка, утв. Приказом Минфина России от 30.10.2017 N 165н).

Иных особенностей договор аренды нежилого помещения с ИП не имеет.

Обратите внимание! В случае предоставления гражданином нежилого помещения в аренду без регистрации ИП существует риск признания такой деятельности предпринимательской и начисления налогов, предусмотренных для ИП (п. 2 ст. 11 НК РФ; п. 8 Приложения к Письму ФНС России от 16.04.2019 N СА-4-7/7164).