Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2015 года

Полный текст решения изготовлен 13 августа 2015 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.А. Малова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.А. Винниковой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-21028/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "Премьер Групп" (ИНН 6670421083, ОГРН 1146670006560)

к Администрации города Каменска-Уральского (ИНН 6612001121, ОГРН 1026600938540)

о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии в судебном заседании:

от истца: Шишин Е.В. - по доверенности от 24.04.2015;

от ответчика: явки нет, извещен надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Права и обязанности лицу, участвующему в деле разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец ООО "Премьер Групп" обратился в арбитражный суд с иском к ответчику администрации города Каменска-Уральского с требованием о признании права собственности на самовольно реконструированный объект - здание гостиницы, общей площадью 2466,2 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Кадочникова, д. 7.

В обоснование иска приведены следующие доводы.

Истец является собственником земельного участка с кадастровым номером: 66:45:0100357:34, площадью 5278 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Кадочникова, N 7, с разрешенным использованием - размещение гостиницы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.11.2014 66 АЖ N 756938. Земельный участок приобретен истцом ООО "Премьер Групп" (до реорганизации ООО "Радуга") на основании договора купли-продажи N 364 от 12.09.2013, заключенного с ОМС "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского".

Кроме того, истец является собственником объекта недвижимости: здание гостиницы, общей площадью 1319,9 кв. м, инвентарный номер: 11963/01/0001/27-00, Литер: А. Этажность: 2, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Кадочникова, N 7. Свидетельство о государственной регистрации права от 11.11.2014 66 АЖ N 756937.

В результате произведенной истцом реконструкции здания гостиницы выполнены строительно-монтажные работы по надстройки третьего этажа здания.

Истцу не выдавалось разрешение на строительство (надстройку дополнительного этажа здания).

В связи с необходимостью государственной регистрации реконструированного объекта недвижимости, ссылаясь на ст. 222 ГК РФ истец обратился в суд с настоящим иском.

Определением от 15.05.2015 в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом принято указанное заявление к производству, и дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В предварительном судебном заседании истец изложил обстоятельства по иску, на удовлетворении которого настаивал в полном объеме.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

От ответчика 19.06.2015 в материалы дела поступил отзыв, согласно которому ответчик полагал, что не является надлежащим ответчиком по делу, полагал, что надлежащим ответчиком по делу является Комитет по архитектуре. Указал, что истец осуществил реконструкцию в отсутствие положительного экспертного заключения проектной документации и в отсутствие разрешения на строительство.

В судебном заседании 22.07.2015 рассмотрено ходатайство ответчика о приобщении отзыва к материалам дела, ходатайство истца о приобщении копий документов по реестру. Ходатайства удовлетворены, материалы приобщены к делу.

Определением суда от 22.07.2015 г. судебное разбирательство по делу отложено. Поступившие от ответчика документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 06.08.2015 г. представитель истца заявленные исковые требования поддержал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов по строительству третьего этажа гостиницы.

Документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика.

Рассмотрев материалы дела, заслушав истца, арбитражный суд

Истцу ООО "Премьер Групп" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: 66:45:0100357:34, площадью 5278 кв. м с разрешенным использованием - земли населенных пунктов - размещение гостиницы, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Кадочникова, 7. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 66 АЖ 756938 от 11.11.2014 г.

Земельный участок приобретен истцом ООО "Премьер Групп" (до реорганизации ООО "Радуга") на основании договора купли-продажи N 364 от 12.09.2013, заключенного с ОМС "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского".

Кроме того, истцу на праве собственности принадлежит здание гостиницы, общей площадью 1319,9 кв. м, литер А, этажность - 2, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Кадочникова, 7. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 66 АЖ 756937 от 11.11.2014.

Истец указывает, что на данном земельном участке была произведена самовольная реконструкция нежилого здания, возведен третий этаж гостиницы общей площадью 1482 кв. м, в результате чего площадь здания увеличилась и составляет 2466,2 кв. м.

В подтверждение возведения истцом третьего этажа гостиницы по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Кадочникова, 7 представлены: договор подряда N 17 от 20.01.2014 г., заключенный с ООО "СК "Оника", локальный сметный расчет, акт о приемке выполненных работ за март 2014 N 1 от 28.03.2014 г., акт технической готовности от 28.03.2014 г., акты освидетельствования скрытых работ за период с 11.02.2014 г. по 28.03.2014 г.

Поскольку реконструкция объекта недвижимости осуществлена без получения необходимой разрешительной документации, сохранение указанной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истец, основываясь на положении п. 1. ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), просит признать за ним право собственности на спорный объект - здание гостиницы, общей площадью - 2466,2 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Кадочникова, д. 7.

Исследовав представленные в материалы доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного иска по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

По общему правилу, предусмотренному названной статьей, выдача разрешения на строительство является компетенцией органа местного самоуправления.

В п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкцией является изменение параметров капитального строительства, его частей, количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случаях осуществления реконструкции, затрагивающей конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов, предусмотрено получение разрешения на строительство.

Совокупность имеющихся в материалах дела доказательств и приведенные выше правовые нормы свидетельствуют о том, что при выполнении строительно-монтажных работ по надстройке третьего этажа требовалось получение разрешения на строительство.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (п.п. 5, п. 3 ст. 8, п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением следующих документов, а именно: правоустанавливающих документов на земельный участок; градостроительного плана земельного участка; материалов, содержащихся в проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Перечень ситуаций, при которых возможно проведение строительства объектов недвижимости в отсутствие разрешения на строительство, установлен п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к которым вышеназванное строительство не относится.

Поскольку при реконструкции принадлежащего истцу спорного объекта недвижимости истцом не была оформлена разрешительная документация, надстрой третьего этажа гостиницы является самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

На основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

По смыслу названной нормы права критериями отнесения недвижимого имущества к самовольной постройке является ее возведение на земельном участке, не предназначенном для этих целей либо с нарушением, установленных градостроительных норм и правил, а также в случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом, для признания постройки самовольной, достаточно ее соответствию одному из вышеперечисленных критериев.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 названной статьи).

Основным правовым последствием самовольного строительства является то, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Как указано в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Таким образом, ссылка ответчика о том, что он не является надлежащим ответчиком по делу не обоснована.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 декабря 2010 года N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" также предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В силу части 1 статьи 2, части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом в нарушение требований ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлены документы, необходимые для принятия решения о выдаче разрешения на реконструкцию, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 ГрК РФ, и документы для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренные пунктом 3 статьи 55 ГрК РФ.

Из материалов дела следует, что истец обратился в уполномоченный орган для получения разрешительной документации только после проведения реконструкции объекта недвижимости.

Письмом от 31.01.2014 г. N 145 ОМС "Комитет по архитектуре и градостроительству города Каменска-Уральского" отказал истцу в выдаче разрешения на строительство, поскольку заявителем не было предоставлено положительное заключение экспертизы проектной документации. Строительство третьего этажа произведено без разрешения, полученного в установленном градостроительным законодательство порядке.

Таким образом, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств того, что истец своевременно, то есть до или во время возведения, осуществления реконструкции спорного объекта, обращался в компетентные органы за получением необходимых разрешений и согласований, равно как и не представлено доказательств того, что истец не имел возможности получить надлежащие документы, либо в выдаче таких документов ему было необоснованно отказано, также не доказан факт бездействия компетентных органов в выдаче соответствующих разрешений.

Следовательно, судом установлено, что во-первых, истец не принял необходимых и достаточных мер к получению исходно-разрешительной документации на реконструкцию объекта недвижимости, как до ее начала, так и во время проведения строительных работ, во-вторых, не представил доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и свидетельствующих о том, что у него имелись объективные препятствия к получению соответствующих разрешительных документов.

Таким образом, оценив в совокупности представленные истцом и ответчиком в материалы дела доказательства по правилам ст. ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что спорное надстрой третьего этажа гостиницы расположенной по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Кадочникова, д. 7 реконструирован без получения необходимого разрешения на строительство и является самовольной постройкой, основания для признания на него права собственности за истцом отсутствуют.

Кроме того исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрен упрощенный, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, в связи с этим лицо, заявляющее о признании права собственности на самовольно реконструированный объект, должно подтвердить его безопасность, а также соответствие возведенных построек техническим регламентам, градостроительным, строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам надлежащими доказательствами.

В подтверждение факта отсутствия угрозы самовольной постройки жизни и здоровью граждан истцом представлено заключение ООО ПИК "Центр качества строительства" N ЦКС-121/13 К-У от 19.07.2014 г. по результатам технического обследования объекта. Заключением установлено, что объемно-планировочные и конструктивные решения реализованы в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО "СК "Премиум-инжиниринг". Здание гостиницы в целом находится в работоспособном техническом состоянии. Устойчивость и пространственная неизменность здания обеспечивается. Конструкции фундаментов здания гостиницы соответствуют требованиям проектной и нормативно-технической документации. Безопасная эксплуатация здания обеспечена, угроза жизни людей отсутствует.

Между тем, судом исследовано и отклоняется, представленное в качестве доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан заключение ООО ПИК "Центр качества строительства" N ЦКС-121/13 К-У от 19.07.2014 г. по результатам технического обследования объекта, исходя из следующего.

Надстрой третьего этажа гостиницы осуществлен без проектной документации, прошедшей экспертизу в установленном порядке (ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации), государственный строительный надзор в ходе возведения третьего этажа также не осуществлялся. Доказательство обратного истцом, в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.

Соответственно, в порядке п. 6 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации безопасность такого объекта может быть подтверждена заключением экспертизы проектной документации и заключением государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям технических регламентов.

В заключении ООО ПИК "Центр качества строительства" не исследовался вопрос о соответствии возведенного надстроя проектной документации, не исследовался вопрос о соответствии строительных материалов, использованных в строительстве назначению спорных объектов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.03.2011 N 14057/10, судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм, правил и условий возведения объектов недвижимости.

Кроме того, в отсутствие доказательств того, что истцом предпринимались меры к легализации постройки, наличие документов (заключения о несущей способности конструкций, центра гигиены и эпидемиологии и др.) о выполнении строительных работ без нарушений нормативной строительно-технической документации не может являться основанием для признания права собственности истца на спорную постройку (п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).

В силу пункта 1 статьи 2, пункта 1 статьи 4 АПК РФ признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

С учетом изложенного, совокупность обстоятельств, являющихся основанием для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, отсутствует, что влечет отказ в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины следует возложить на истца на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.