Резолютивная часть постановления объявлена 12.02.2024

В полном объеме постановление изготовлено 19.02.2024

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Плотникова И.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Кучиной А.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Михалыч" - Домашевский А.В., представитель по доверенности от 29.06.2023 N 3;

от общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ода" - Новикова Е.А., представитель по доверенности от 18.12.2023 б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам арбитражного суда первой инстанции дело N А83-12141/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ода"

(ОГРН 1149102048325, ИНН 9102028675)

к обществу с ограниченной ответственностью "Михалыч"

(ОГРН 1149102115865, ИНН 9102055252),

Администрации города Ялта Республики Крым (ОГРН 1149102101609, ИНН 9103012029),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН 1149102017404)

о признании договора недействительным, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности,

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ода" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Михалыч" и Администрации города Ялта Республики Крым, согласно которому просит суд:

- признать недействительным Договор купли-продажи нежилых помещений, заключенный 24 марта 2010 года между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета и Частным предприятием "Михалыч" (идентификационный номер 30646019), в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью "Михалыч" (ОГРН 1149102115865, ИНН 9102055252, КПП 910201001), в части купли-продажи лестничных клеток первого этажа N III, N IV, третьего этажа N VII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенных в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30.

- истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Михалыч" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ОДА" лестничные клетки первого этажа N III, N IV, третьего этажа N VII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенные в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30.

- признать право общей долевой собственности на лестничные клетки первого этажа N III, N IV, третьего этажа N VII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенные в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30, за обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ОДА" и Обществом с ограниченной ответственностью "Михалыч".

Исковые требования мотивированы тем, что лестничные клетки первого этажа N III, N IV, второго этажа N V, N VI, третьего этажа NVII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенные в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), дом 30, являются общей долевой собственностью, при этом, ООО "Михалыч" препятствует ООО "Торговый дом "Ода" в пользовании данными лестничными клетками, свободному доступу в здание и к принадлежащим истцу помещениям, в связи с чем, спорные договора купли-продажи подлежат признанию недействительными в оспариваемой части.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.10.2022 исковые требования удовлетворены.

Решение суда первой инстанции обосновано заключением эксперта Федерального бюджетного учреждения "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" от 11.05.2021 года N 438/3-3.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО "Михалыч" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального права.

Так, апеллянт указывает на то, что помещения, принадлежащие истцу и ответчику, расположенные в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30, являются нежилыми, в связи с чем, оснований для применения части 2 статьи 382 Гражданского кодекса Украины и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к правоотношениям, связанным с нежилыми помещениями в нежилом здании не имеется.

Оснований для применения указанных норм права к правоотношениям, связанным с нежилыми помещениями в нежилом здании судом первой инстанции не приведено.

Кроме того, по мнению ответчика, истцом при подаче иска о признании спорных договоров купли-продажи недействительными и об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, пропущен срок исковой давности.

Также, судом первой инстанции указано, что судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления и заявления об обеспечении иска, по оплате судебной экспертизы в соответствии с положениями АПК РФ относятся на ответчика, однако решение о взыскании судебных расходов только с одного из соответчиков, не мотивировано.

Администрация города Ялта Республики Крым и Банк "Российский национальный коммерческий банк" (Публичное акционерное общество) просили удовлетворить апелляционную жалобу ООО "Михалыч" в полном объеме, со ссылкой на пропуск истцом срока исковой давности.

ООО "Торговый дом "Ода" представило отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, по тем основаниям, что согласно статье 355 Гражданского кодекса Украины имущество, находящееся в собственности двух или больше лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество).

Имущество может принадлежать лицам на праве общей частичной или на праве общей совместной собственности. Право общей собственности возникает по основаниям, не запрещенным законом. Общая собственность считается частичной, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество.

В соответствии со статьей 368 Гражданского кодекса Украины, общая собственность двух или больше лиц без определения долей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью. Субъектами права общей совместной собственности могут быть физические лица, юридические лица, а также государство, территориальные общины, если другое не установлено законом.

Согласно статье 369 Гражданского кодекса Украины, совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если другое не установлено договоренностью между ними.

Частью 2 статьи 382 Гражданского кодекса Украины установлено, что владельцам квартиры в двух или многоквартирном жилом дома принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование снаружи или внутри квартиры, которое обслуживает более одной квартиры, а также сооружения, здания, которые предназначены для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также собственников нежилых помещений, которые расположены в жилом доме (Определение Верховного суда Российской Федерации от 11.12.2018 года N 11-КГ18-310).

Аналогичные изложенным выше положения содержит и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Также, по мнению истца, суд первой инстанции обосновано принял во внимание заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" от 11.05.2021 года N 438/3-3, согласного которого, лестничные клетки первого этажа - N III, N IV, третьего этажа - N VII, N VIII, четвертого этажа - N IX, N X, расположенные в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30, являются и должны находится в собственности и пользовании всех собственников здания в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 89 Федерального закона от 22.07.2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Постановка спорных нежилых помещений на кадастровый учет сама по себе не свидетельствует о том, что данные помещения имеют самостоятельное назначение и не выполняют обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям.

Кроме того, относительно заявления ответчиков и третьего лица о применении срока исковой давности, ООО "Торговый дом "Ода" указало, что считает его необоснованным, поскольку согласно положений статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Таким образом, поскольку ООО "ТД "ОДА" является совладельцем 4-этажного здания (кадастровый номер 90:25:030104:2873) по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30 и в силу закона, соответственно, сособственником лестничных клеток первого этажа N III, N IV, второго этажа N V, N VI, третьего этажа N VII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, заявления ООО "Михалыч" и Администрации г. Ялты Республики Крым о применении срока исковой давности удовлетворению не подлежат.

Определением от 15.08.2023 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А83-12141/2020 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: "Российский национальный коммерческий банк" (Публичное акционерное общество).

Заявлением от 12.01.2024 года истец увеличил исковые требования и окончательно просил:

- Признать недействительным Договор купли-продажи нежилых помещений, заключенный 24 марта 2010 года между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета и Частным предприятием "Михалыч" (идентификационный номер 30646019), в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью "Михалыч" (ОГРН 1149102115865, ИНН 9102055252, КПП 910201001), в части купли-продажи лестничных клеток первого этажа N III, N IV, третьего этажа N VII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенных в 4-этажном здании (кадастровый номер 90:25:030104:2873) по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30.

- Признать недействительным Договор купли-продажи нежилых помещений, заключенный 24 апреля 2001 года между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета и Фирмой "Михалыч" (идентификационный номер 30646019), в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью "Михалыч" (ОГРН 1149102115865, ИНН 9102055252, КПП 910201001), в части купли-продажи лестничных клеток второго этажа N V, N VI, расположенных в 4-этажном здании (кадастровый номер 90:25:030104:2873) по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30.

- Истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Михалыч" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ОДА" лестничные клетки первого этажа N III, N IV, второго этажа N V, N VI, третьего этажа NVII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенные в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30.

- Признать право общей долевой собственности на лестничные клетки первого этажа N III, N IV, второго этажа N V, N VI, третьего этажа N VII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенные в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30, за обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ОДА" и обществом с ограниченной ответственностью "Михалыч".

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

24.04.2001 года между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского Совета и фирмой "Михалыч" (идентификационный код 30646019) был заключен Договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30, в соответствии с пунктом 1.1. которого, продавец продал, а Покупатель купил коммунальное имущество - целостный имущественный комплекс столовой N 53, расположенный по адресу: АРК, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30.

Согласно пункту 1.3. Договора купли-продажи от 24.04.2001 года, недвижимое имущество Объекта приватизации состоит из столовой N 53, общей площадью 517,7 кв. м, расположенной по адресу: АРК, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30, в соответствии с перечнем имущества, передаваемого по Договору.

В соответствии с пунктом 2 ответа КП "Ялтинское бюро технической инвентаризации" от 20.08.2007 года N 12595, право собственности на нежилые помещения в лит. "А" по ул. Ленинградской, д. 30 в пгт. Гурзуф зарегистрировано за Фирмой "Михалыч" на: нежилые помещения столовой N 53, помещения подвала N 1-5, 1-6, 1-7, 1-8, 1-9, 1-10, 1-11, 1-12, 1-28, 1-29, I, XL, помещения первого этажа N 3-7, XII, XIII, XIV, помещения второго этажа с N 4-1 по 4-16, V, VI, общей площадью 517, 7 кв. м.

В дальнейшем, 24 апреля 2010 года между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета и ООО "Михалыч" заключен Договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30, общей площадью 150,6 кв. м, в том числе лестничных клеток.

При этом, ООО "Торговый дом "Ода" является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30. Нежилые помещения состоят из помещений, расположенных в литере "А" в подвале, первом и мансардном этажах. Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права серии 90АА N 008137 от 05 декабря 2014 года, а также свидетельством о государственной регистрации права серии 90АА N 008138 от 05 декабря 2014 года.

Как указывает истец, ООО "Михалыч" препятствует ему в пользовании указанными лестничными клетками, свободному доступу в здание и к принадлежащим ООО "Торговый дом "Ода" помещениям.

Полагая, что противоправные действия ООО "Михалыч", а также договора купли-продажи нежилых помещений расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30, заключенные 24.04.2001 и 24.04.2010 года между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета и ООО "Михалыч", нарушают права истца, как совладельца общего имущества, общество обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии безусловных оснований для отмены обжалуемого судебного акта, по следующим основаниям.

Так, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Пунктами 1 и 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу пунктов 1, 2 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как правильно указал суд первой инстанции, разрешая спор о признании сделки недействительной, необходимо установить наличие фактических обстоятельств, с которыми закон связывает признание такой сделки недействительной на момент ее совершения (заключения) и наступления соответствующих последствий, и в случае удовлетворения исковых требований указывать в судебном решении, в чем конкретно заключается неправомерность действий стороны и каким нормам законодательства не соответствует оспариваемая сделка.

Из буквального толкования положений статьи 166 ГК РФ следует, что требование о признании недействительной оспоримой либо ничтожной сделки может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

То есть условием признания сделки недействительной является доказанность нарушений прав и законных интересов заинтересованного лица вследствие заключения сделки с нарушениями, а выбранный способ защиты приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

При этом, в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ, под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В определении от 15.04.2008 года N 289-О-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что определение того, какое лицо, заявляющее требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, может признаваться заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК Российской Федерации (то есть субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять), как требующее исследования фактических обстоятельств конкретного дела, относится к компетенции суда, рассматривающего дело, следовательно, суд должен установить: были ли нарушены, не признаны либо оспорены права, свободы или интересы этого лица; в чем заключается такое нарушение прав; какими доказательствами оно подтверждается и в зависимости от установленного, суд должен решить вопрос об удовлетворении исковых требований или отказе в их удовлетворении.

Как установлено судом первой инстанции, ООО "Торговый дом "Ода" является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30. Нежилые помещения состоят из помещений, расположенных в литере "А" в подвале, первом и мансардном этажах. Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права серии 90АА N 008137 от 05 декабря 2014 года, а также свидетельством о государственной регистрации права серии 90АА N 008138 от 05 декабря 2014 года.

При этом, совладельцем второго и третьего этажей в указанной литере "А" является ООО "Михалыч".

24.04.2001 года между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского Совета и фирмой "Михалыч" (идентификационный код 30646019) был заключен Договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30, в соответствии с пунктом 1.1. которого, продавец продал, а Покупатель купил коммунальное имущество - целостный имущественный комплекс столовой N 53, расположенный по адресу: АРК, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30.

Решением Ялтинского городского совета от 25.11.2009 N 509 был утвержден перечень объектов коммунальной собственности, которые подлежат приватизации путем выкупа, среди которых лестничные клетки 4-V площадью 16,0 кв. м и 4-VI площадью 16 кв. м, расположенные по адресу: г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30.

24.04.2010 между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета и ООО "Михалыч" заключен договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 150,6 кв. м, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30, в том числе лестничных клеток.

В суде первой и апелляционной инстанций представитель истца указывал на то, что ООО "Михалыч" препятствует ООО "Торговый дом "Ода" в пользовании спорными лестничными клетками, свободному доступу в здание и к принадлежащим истцу помещениям, несмотря на то, что данные лестничные клетки, являются общим имуществом совладельцев помещений нежилого здания в силу части 2 статьи 382 Гражданского кодекса Украины и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По мнению судебной коллеги, суд первой инстанции правильно указал, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (пункт 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации)

Аналогичные положения закреплены в части 2 статьи 382 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает, что все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома. Общим имуществом многоквартирного дома являются помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование внутри или за пределами дома, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, которые предназначены для удовлетворения потребностей всех собственников многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для применения положений части 2 статьи 382 Гражданского кодекса Украины и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к правоотношениям, связанным с нежилыми помещениями в нежилом здании по адресу: АРК, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30, являются несостоятельными, поскольку в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно пункту 2 постановления N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 3 постановления N 64).

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании иные помещения (в том числе лестницы, подвалы и проч.) является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 04.03.2021 по делу N А83-12141/2020 была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" от 11.05.2021 года N 438/3-3, эксперт пришел к выводу, что лестничные клетки первого этажа - N III, N IV, третьего этажа - N VII, N VIII, четвертого этажа - N IX, N X, расположенные в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30, с технической точки зрения, являются частью функциональных и конструктивных строительных элементов здания, обеспечивающих вертикальные связи между этажами здания - лестниц, необходимых для обслуживания помещений 1-4 этажа и подвала, и должны предназначаться для общего (свободного) пользования".

Следовательно, лестничные клетки первого этажа - N III, N IV, третьего этажа - N VII, N VIII, четвертого этажа - N IX, N X, расположенные в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30 являются и должны находится в собственности и пользовании всех собственников здания в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 89 Федерального закона от 22.07.2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Поскольку недостатков в представленном суду экспертном заключении не выявлено, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что данное экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, не содержит противоречий и неясностей; эксперт однозначно ответил на поставленные вопросы, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, оснований для сомнения в обоснованности указанного заключения не имеется.

Учитывая все вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования ООО "Торговый дом "Ода" о признании недействительными Договоров купли-продажи нежилых помещений, заключенных 24.04.2001 года и 24.03.2010 года между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета и Частным предприятием "Михалыч" (идентификационный номер 30646019), в настоящее время - ООО "Михалыч" (ОГРН 1149102115865, ИНН 9102055252), в части купли-продажи лестничных клеток первого этажа N III, N IV, второго этажа N V, N VI, третьего этажа NVII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенные в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы ООО "Михалыч", Администрации города Ялта Республики Крым и Банка "Российский национальный коммерческий банк" (ПАО) о пропуске истцом срока исковой давности отклоняются судебной коллегией, исходя из следующего.

Так, в обоснование своего ходатайства ООО "Михалыч", Администрация города Ялта Республики Крым и Банк "Российский национальный коммерческий банк" (ПАО), указывают, что оспариваемые истцом договора купли-продажи были заключены 24.04.2001 года и 24.03.2010 года между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета и Частным предприятием "Михалыч".

Право собственности ООО "Михалыч" на спорное имущество было зарегистрировано в ЕГРП 04.06.2016 года, о чем сделана запись регистрации N 90-90/016-90/021/968/2016-6025/1.

При этом, ООО "Торговый дом "Ода" является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 90 АА N 008137 от 05.12.2014 года, серии 90 АА N 008138 от 05.12.2014 года.

Таким образом, по мнению заявителей, истец должен был узнать о том, что право собственности на лестничные клетки первого этажа N III, N IV, второго этажа N V, N VI, третьего этажа N VII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенные в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30 принадлежит ООО "Михалыч", в момент перерегистрации права собственности в 2014 году.

В то же время, согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно части 1 статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино - места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Предусмотренное в пункте 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Согласно "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018), собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом, какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

В соответствии с "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

С учетом изложенного выше, судебная коллегия полагает, что в данном случае, иной подход по применению исковой давности по заявленным требованиям, не будет способствовать должной защите прав участников гражданского оборота и восстановлению нарушенных прав истца в отношении общего имущества - лестничных клеток первого этажа N III, N IV, второго этажа N V, N VI, третьего этажа N VII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенных в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30, принадлежащих на праве общей долевой собственности ООО "Торговый дом "Ода" и ООО "Михалыч".

Удовлетворяя требования истца о применении последствий недействительности сделок купли-продажи, суд апелляционной инстанции исходит из того, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 35 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 36 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

При таких обстоятельствах, поскольку факт недействительности договоров купли-продажи от 24.04.2001 года и 24.03.2010 года в части продажи лестничных клеток был установлен судом первой и апелляционной инстанций, требования истца об истребовании из чужого незаконного владения ООО "Михалыч" в пользу ООО "Торговый дом "ОДА" лестничных клеток первого этажа N III, N IV, второго этажа N V, N VI, третьего этажа N VII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенных в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30, а также признания права общей долевой собственности на лестничные клетки первого этажа N III, N IV, второго этажа N V, N VI, третьего этажа N VII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенные в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30, за ООО "Торговый дом "ОДА" и ООО "Михалыч", подлежат удовлетворению в качестве последствий признания сделок недействительными.

Доводы апелляционной жалобы о том, что решение суда первой инстанции о взыскании судебных расходов только с одного из ответчиков не мотивировано, отклоняются судебной коллегией, по следующим основаниям.

По общему правилу, предусмотренному статьей 110 АПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (пункт 1 постановления от 21.01.2016 года N 1).

Конституционный Суд Российской Федерации, раскрывая в постановлении от 11.07.2017 года N 20-П конституционно-правовой смысл частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ, отметил, что из требований Конституции Российской Федерации, определяющих нормативное содержание и механизм реализации права на судебную защиту, во взаимосвязи со сложившимися в практике Конституционного Суда Российской Федерации и доктрине процессуального права подходами не вытекает несовместимость универсального (общего) характера принципа присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, с теми или иными формами проявления дифференциации правил распределения судебных расходов, которые могут иметь свою специфику, в частности в зависимости от объективных особенностей конкретных судебных процедур и лежащих в их основе материальных правоотношений.

По общему правилу, отнесение судебных расходов на ответчика обусловлено тем, что истцу (заявителю) пришлось обратиться в суд с требованием о защите права, нарушенного другой стороной (ответчиком), то есть расходы возлагаются на лицо, следствием действий которого явилось нарушение права истца.

Исходя из необходимости обеспечения правовой определенности и единообразия судебной практики при решении вопросов, касающихся распределения понесенных по конкретным делам судебных расходов, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.01.2016 года N 1 дал разъяснения, предполагающие возможность дифференцированного, с учетом объективной специфики категории дела, подхода к применению принципа присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, а также в целях сбалансированной реализации частных и публичных интересов.

Так, в пункте 5 названного постановления разъяснено, что при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 46 АПК РФ).

Не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком (пункт 19 постановления от 21.01.2016 года N 1) (определение ВС РФ от 19 октября 2021 года N 309-ЭС21-12948).

Как установлено судами первой апелляционной инстанций, в рассматриваемом деле предъявление иска было обусловлено препятствием со стороны ООО "Михалыч" в пользовании и свободному доступу ООО "Торговый дом "Ода" к общему имуществу - лестничным клеткам первого этажа N III, N IV, второго этажа N V, N VI, третьего этажа N VII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенных в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская, д. 30,

Между тем, заявленные истцом требования не были связаны с нарушением или оспариванием его прав со стороны Администрации города Ялта, право собственности общества "Торговый дом "Ода" на принадлежащее ему имущество Администрацией не оспаривалось. Предъявление исковых требований не было обусловлено какими-либо действиями Администрации города Ялта, которые привели к нарушению прав истца на общее совместное имущество - лестничные клетки, в связи с чем, судебные расходы в данном конкретном случае, не могут быть отнесены на Администрацию города Ялта, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

Поскольку при рассмотрении данного дела судебной коллегией было установлено, что обжалуемое решение принято о правах и обязанностях лиц не привлеченных к участию в деле, суд апелляционной инстанции определением от 15.08.2023 года перешел к рассмотрению дела N А83-12141/2020 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: "Российский национальный коммерческий банк" (Публичное акционерное общество).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Ввиду допущенного судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, являющегося в силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, обжалуемое решение Арбитражного суда Республики Крым подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 части 1 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Республики Крым от 20 октября 2022 года по делу N А83-12141/2020 отменить. Принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить полностью.

Признать недействительным Договор купли-продажи нежилых помещений, заключенный 24 марта 2010 года между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета и Частным предприятием "Михалыч" (идентификационный номер 30646019), в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью "Михалыч" (ОГРН 1149102115865, ИНН 9102055252, КПП 910201001), в части купли-продажи лестничных клеток первого этажа N III, N IV, третьего этажа N VII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенных в 4-этажном здании (кадастровый номер 90:25:030104:2873) по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30.

Признать недействительным Договор купли-продажи нежилых помещений, заключенный 24 апреля 2001 года между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета и Фирмой "Михалыч" (идентификационный номер 30646019), в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью "Михалыч" (ОГРН 1149102115865, ИНН 9102055252, КПП 910201001), в части купли-продажи лестничных клеток второго этажа N V, N VI, расположенных в 4-этажном здании (кадастровый номер 90:25:030104:2873) по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30.

Истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Михалыч" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ОДА" лестничные клетки первого этажа N III, N IV, второго этажа N V, N VI, третьего этажа NVII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенные в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30.

Признать право общей долевой собственности на лестничные клетки первого этажа N III, N IV, второго этажа N V, N VI, третьего этажа N VII, N VIII, четвертого этажа N IX, N X, расположенные в 4-этажном здании по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище "Куропатка") (улица Ялтинская), д. 30, за обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ОДА" и обществом с ограниченной ответственностью "Михалыч".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Михалыч" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ОДА" судебные расходы, связанные с проведением по делу судебной экспертизы в размере 29 784,80 рублей, с уплатой государственной пошлины за рассмотрение иска в суде первой инстанции в размере 29 252,28 рублей, с уплатой государственной пошлины за рассмотрение заявления об обеспечении иска в размере 3000,00 рубля.

Принятые определением Арбитражного суда Республики Крым от 09 июля 2020 года обеспечительные меры по данному делу сохраняют свое действие до фактического исполнения решения суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.