Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 июля 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельевой Н.М.

судей Гуляковой Г.Н., Сафоновой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.,

при участии:

от истца ООО "Нефтегазкомплектация": не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика ООО "Производственно-коммерческая фирма "Домашний": Кузнецова Н.Г. - представитель по доверенности от 01.07.2010 г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Нефтегазкомплектация" (истца по делу)

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21 апреля 2010 года

по делу N А71-15196/2009,

принятое судьей Кислухиным А.В.

по иску ООО "Нефтегазкомплектация"

к ООО "Производственно-коммерческая фирма "Домашний"

о взыскании 32063 руб. 71 коп. долга, пени, взыскании 15000 руб. 00 коп. в возмещение расходов на оплату услуг представителя,

Общество с ограниченной ответственностью "Нефтегазкомплектация" (далее - ООО "НГК") обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Домашний" (далее - ООО ПКФ "Домашний") о взыскании 32 063 руб. 71 коп., из которых 7 722 руб. 41 коп. составляют долг, 24 341 руб. 30 коп. - пени, выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Ижевск, ул. Коммунаров, 206, и взыскании 15000 руб. 00 коп. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21 апреля 2010 года исковые требования удовлетворены в части. С ООО "Производственно-коммерческая фирма "Домашний" в пользу ООО "Нефтегазкомплектация" взыскано 5 976 руб. 36 коп. пени, 239 руб. 05 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине. В удовлетворении остальной части иска отказано. В возмещении ООО "Нефтегазкомплектация" 15 000 руб. 00 коп. судебных издержек отказано.

ООО "Нефтегазкомплектация" (истец по делу) не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований, обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт о выселении ответчика из занимаемых помещений. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке в связи с тем, что арендатор систематически не уплачивал арендные платежи (по состоянию на 15.08.2008 г., на 15.10.2008 г., на 15.01.2009 г. и на 15.04.2009 г.), не выполнил предписание службы государственного надзора N 111/1/1-N 5 от 10.04.2009 г., по вине арендатора произошло ухудшение состояния арендованного имущества что согласно условиям договора является основанием для расторжения договора; экспертное заключение N 054-02/02910 подтверждает факт недостатков, которые возникли в период деятельности арендатора и по его вине.

Истец по делу о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил. На основании ст. 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в его отсутствие.

ООО "Производственно-коммерческая фирма "Домашний" (ответчик по делу) письменного отзыва на доводы апелляционной жалобы не представило. Представитель в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснил, что считает решение суда законным и обоснованным. Указывает, что у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате перед истцом, оснований для расторжения договора в одностороннем порядке не имеется.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Управлением имущественных отношений Администрации г. Ижевска (арендодателем) и ООО ПКФ "Домашний" (арендатором) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.02.2007 N 13528, в соответствии с которым арендодатель по акту приема-передачи от 01.02.2007 передал арендатору в аренду на срок по 20.06.2015 объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение: этаж "цоколь", литер "А", расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, д. 206, номера помещений по экспликации 1, 2, 3, 4, площадью 42,8 кв. м из общей площади 42,8 кв. м.

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 10.04.2007.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2008 Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска (продавец) передало ООО "Нефтегазкомплектация" (покупателю) в собственность нежилое помещение, общей площадью 42,8 кв. м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 1-2, адрес объекта: г. Ижевск, ул. Коммунаров, д. 206 (свидетельство о государственной регистрации права собственности 18 АА 587509 выдано 29.05.2008, условный номер: 18-18-01/121/2006-429).

В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.02.2007 N 13528 перешли к ООО "Нефтегазкомплектация".

Считая, что арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по внесению арендных платежей и систематически не выполняет предписания Госпожнадзора по устранению нарушений ППБ, а также содержит арендуемое помещение в неудовлетворительном состоянии ООО "НГК" направило 25 августа 2009 года в адрес ООО ПКФ "Домашний" письмо исх. N 040-01 с уведомлением об одностороннем расторжении с 1 октября 2009 г. договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.02.2007 N 13528 в связи с существенными нарушениями арендатором условий договора, требуя в трехдневный срок с момента получения данного письма погасить задолженность по арендной плате, уплатить пени за несвоевременное ее внесение и освободить арендуемое помещение не позднее 01.10.2009, сдав его арендодателю по соответствующему акту. При этом, ООО "НГК" сослалось на п.п. 2.3.3, 3.2, 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5 указанного договора аренды и п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 619 ГК РФ.

Полагая, что ответчик не выполняет требования, изложенные в вышеуказанном письме, неправомерно продолжает занимать ранее арендуемое им помещение при расторгнутом в одностороннем порядке договоре аренды, имея задолженность по арендной плате, истец обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования в части, пришел к выводу, что у ООО "Производственно-коммерческая фирма "Домашний" обязательств по передаче арендодателю и освобождению арендуемого по договору аренду нежилого помещения не возникли.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, указывает, что одним из оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке является неуплата арендной платы более 2 раз подряд. Из расчета начисления пени следует, что арендатор систематически не уплачивал арендные платежи по срокам на 15.08.2008 г., на 15.10.2008 г., на 15.01.2009 г. и на 15.04.2009 г.

Данный довод исследован судом апелляционной инстанции и подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что права, предусмотренные статьями 301-304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

На основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 5.1 договора, арендодатель в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ вправе в любое время отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке предупредив об этом арендатора и балансодержателя за 1 месяц в случаях:

- если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние нежилого фонда (п. 5.1.3);

- если арендатор не вносил арендную плату в течение 2-х сроков подряд (п. 5.1.4);

- если арендатор систематически не выполняет предписания технических служб балансодержателя или служб государственного надзора (п. 5.1.5 договора).

В соответствии с п. 3.2 договора аренды арендатор обязался ежеквартально вносить арендодателю арендную плату в размере 16 361 руб. 04 коп. за квартал в срок не позднее 15 числа первого месяца квартала.

25.08.2009 г. в адрес арендатора направлено письмо N 040-01, в соответствии с которым арендодатель в одностороннем порядке расторгнул договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.02.2007 N 13528 со ссылкой на существенные нарушения ответчиком его условий, а именно его п.п. 2.3.3, 3.2, 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5, тем самым отказавшись в одностороннем порядке от исполнения договора аренды, предупредив об этом ООО ПКФ "Домашний" более, чем за 1 месяц.

Суд первой инстанции, оценив материалы дела в соответствии со ст. 71 АПК РФ, пришел к выводу, что для правомерности одностороннего отказа истцом от договора аренды на момент его расторжения в одностороннем порядке задолженность ответчика перед истцом согласно п. 5.1.4 (т.е. за 2 срока подряд) должна была составлять на 25.08.2009 сумму 32 722 руб. 08 коп.

Между тем на момент направления письма ООО "Нефтегазкомплектация" от 25.08.2009 N 040-01 задолженность ООО ПКФ "Домашний" по арендной плате составляла только 7 722 руб. 41 коп., а с учетом 23 769 руб. 84 коп. пени, без проверки обоснованности ее начисления по праву и размеру, только 31 492 руб. 25 коп.

На момент обращения истца с иском в суд ООО ПКФ "Домашний" перечислил истцу указанную сумму задолженности в сумме 7 722 руб. 41 коп. по платежному поручению N 59 от 09.09.2009. Более того, истец по платежному поручению от 30.09.2009 N 63 получил в порядке предоплаты арендных платежей от ответчика 23 167 руб. 23 коп.

Следовательно, основания для расторжения договора аренды и выселения арендатора, в связи с внесением арендной платы в течение 2-х сроков подряд в силу п. 3.2 договора, является необоснованным.

Довод истца о том, что основанием для одностороннего расторжения договора аренды является невыполнение ремонтных работ во исполнение предписания N 111/1/1-N 5 от 10.04.2009 г., подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, в силу следующего.

Как следует из материалов дела, Управлением имущественных отношений Администрации г. Ижевска (арендодателем), МУ "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" (балансодержатель) и ООО ПКФ "Домашний" (арендатором) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.02.2007 N 13528.

В соответствии с п. 2.2.2 договора, балансодержатель обязуется производить капитальный ремонт объекта нежилого фонда, используемого арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом здания.

В силу п. 2.3.7 договора, арендатор обязуется своевременно, согласно утвержденным нормативам и установленным срокам за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений.

Согласно предписанию N 111/1/1-N 5 от 10.04.2009 г., выданному ОГПН Первомайского района г. Ижевска, собственнику помещения ООО "Нефтегазкомплектация" следует устранить нарушения требований пожарной безопасности, в том числе, смонтировать систему оповещения и эвакуации людей при пожаре смонтирована в соответствии с требованиями НПБ104, установить звуковой пожарный оповещатель, установить двери эвакуационного выхода в соответствии с установленными нормами, то есть произвести работы капитального характера.

Между тем, в силу п. 2.2.2 договора аренды проведение работ капитального характера возложено не на арендатора, а на балансодержателя - МУ "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска"

Таким образом, истцом не доказано нарушение арендатором пункта 5.1.5 договора аренды в части систематического не выполнения предписаний служб государственного надзора.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что основанием для одностороннего расторжения договора и выселения арендатора из занимаемых помещений является нарушение п. 5.1.3 договора в части умышленного или по неосторожности ухудшения состояния объекта нежилого фонда. В обоснование своего довода ссылается на экспертное заключение N 054-02/02910, которое подтверждает факт недостатков, возникших в период деятельности арендатора и по его вине.

Указанный довод был исследован судом первой инстанции и ему дана надлежащая оценка.

Так суд первой инстанции отметил, что представленные истцом в экспертное заключение N 054-02-02910, письмо ООО "Мега-Макс" от 21.08.2009 N 32-09, письмо ООО "Охранное предприятие ОСП-Плюс" от 25.08.2009 таковыми служить не могут, поскольку не подтверждают, что выявленные недостатки в нежилом помещении по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, 206 возникли по вине ответчика, и что подрядная организация приостановила производство работ по капитальному ремонту в указанном помещении, в связи с неправомерными действиями кого-либо из сотрудников ООО ПКФ "Домашний" по распоряжению его руководства.

Кроме того, в соответствии с экспертным заключением N 054-02/02910 необходимо выполнить работы, для приведения помещения в соответствии с ГОСТ и СНиП, по капитальному ремонту системы электроосвещения и последующему ремонту помещения, обязанность по выполнению которого в соответствии с п. 2.2.2 договора аренды возложена не на арендатора, а на балансодержателя - МУ "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска".

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ООО "Нефтегазкомплектация" неправомерно в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.02.2007 N 13528, со ссылкой на нарушение ООО ПКФ "Домашний" п. 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5 в связи с отсутствием таковых.

Довод о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требований истца в части суммы пени, превышающей 5 976,36 руб. за период с 15.07.2008 г. по 11.08.2009 г., подлежит отклонению.

В соответствии со ст. 330 ГК Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 4.2 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор обязался уплатить арендодателю пени в размере 0,2% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции, проверил представленный истцом расчет пени и с учетом внесения арендных платежей и периодов просрочки уплаты, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении размера подлежащего взысканию пени за период с 15.07.2008. по 11.08.2009, что составило - 5 976 руб. 36 коп.

На основании изложенного решение суда от 21 апреля 2010 года по следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Нефтегазкомплектация" - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21 апреля 2010 года по делу N А71-15196/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Нефтегазкомплектация" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.