Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от заявителя апелляционной жалобы в порядке ст. 42 АПК РФ: Караманьян Рита Айковна, представитель Рахманова Ангелина Георгиевна - доверенность от 31.10.2008,

от истца: представитель Муращенко Петр Дмитриевич - доверенность от 16.02.2009,

от ответчиков: от Управления архитектуры и градостроительства - представитель Глюз Ольга Николаевна - доверенность от 11.12.2009,

от Администрации - представитель Тешев Сергей Русланович - доверенность от 11.01.2010 N 15.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Майкоп",

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Караманьян Риты Айковны,

апелляционную жалобу Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 29 апреля 2009 года по делу N А01-481/2009,

принятое судьей Нефедовым В.Н.,

по иску индивидуального предпринимателя Милосердина Сергея Геннадьевича

к ответчикам: Управлению архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп",

администрация муниципального образования "Город Майкоп"

о признании права собственности на самовольно реконструированный объект,

индивидуальный предприниматель Милосердин Сергей Геннадьевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к Управлению архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" (далее - Управление), Администрация муниципального образования "Город Майкоп" (далее - Администрация) о признания права собственности на реконструированный магазин "Стройматериалы", общей площадью 111,9 кв. м, литер Б (строение 9), расположенный по адресу: г. Майкоп, ул. Пролетарская, 193-а (с учетом уточнения первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 64-66)

Исковые требования мотивированы тем, что Предприниматель приобрел в собственность магазин "Стройматериалы" и земельный участок под ним площадью 561 кв. м. Однако здание магазина требовало срочного ремонта. Предприниматель обратился с заявлением о получении разрешения на реконструкцию здания с увеличением площади магазина, однако ему сообщили, что на подготовку необходимой документации уйдет значительное время. Поскольку здание требовало срочного ремонта - предприниматель произвел реконструкцию без получения разрешения на строительства и обратился с настоящим иском о признании права собственности.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 29 апреля 2009 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что реконструированное строение не нарушает строительных, градостроительных норм и правил, а также прав и законных интересов третьих лиц.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация муниципального образования "Город Майкоп" обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции отменить в удовлетворении исковых требований отказать. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- при реконструкции здания не было получено разрешение на строительство;

- судом первой инстанции не проверено, имело ли лицо, осуществляющее реконструкцию, допуск к таким видам работ (п. 2 ст. 52 ГрК РФ);

- к участию в деле не привлечена Караманьян Р.А., которой Администрация передала спорное имущество в аренду, чем затронуты ее права.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, индивидуальный предприниматель Караманьян Рита Айковна обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции отменить в удовлетворении исковых требований отказать. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что Караманьян Р.А. заключила договор аренды земельного участка до продажи его Предпринимателю, в связи с чем полагает свои права нарушенными.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции отменить в удовлетворении исковых требований отказать. В апелляционной жалобе повторены доводы жалобы Администрации, а также указано, что судебная строительная экспертиза не проводилась, в связи с чем отсутствуют достоверные доказательства соответствия спорного объекта строительным нормам и правилам.

В отзыве на апелляционные жалобы Предприниматель просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а производство по апелляционной жалобе Караманьян Р.А. прекратить.

В судебном заседании представитель Управления, Администрации и Караманьян Р.А. изложили доводы апелляционных жалоб, представитель истца - отзыва на апелляционные жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва на апелляционные жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16 февраля 2009 года произведена государственная регистрация перехода права собственности на магазин "Стройматериалы", площадью 104,6 кв. м, и земельный участок для размещения магазина, площадью 561 кв. м, к Милосердину С.Г. (свидетельство о государственной регистрации права 01-АА N 200901, 01-АА N 200902 - т. 1 л.д. 9-10).

19 февраля 2009 года Предприниматель обратился в Администрацию города Майкопа с заявлением разрешить проектирование реконструкции с увеличением площади магазина (т. 1 л.д. 11). На заявлении имеется отметка сотрудника Администрации и факт получения указанного заявления ответчиками не оспаривается.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления пояснил, что с истцом связался работник Управления, который сообщил перечень требуемых документов: градостроительный план, технические заключение на электроснабжение, водоснабжение, в какие организации необходимо обратиться за получением соответствующих разрешений и согласований, приблизительную стоимость указанных работ. Однако истец не выполнил требования специалиста, не представил соответствующие документы.

20 февраля 2009 года предприниматель заключил с ООО "Версаль" договор на производство ремонтно-строительных работ, в соответствии с которым были выполнены работы по реконструкции объекта (т. 1 л.д. 33-35).

Согласно акту N 1 производство работ было завершено 10.03.2009 года (т. 1 л.д. 36-37). Подрядчиком выполнены следующие работы: ремонт металлических несущих конструкций замена кровли, внутренняя облицовка стен ГКЛ, монтаж навесных потолков, монтаж фасадных витражей, монтаж системы отопления, укладка напольной плитки, наружная облицовка стен СМЛ и металлическим листом (т. 1 л.д. 36-37).

10 апреля 2009 года произведены работы по технической инвентаризации реконструированного объекта (технический паспорт - т. 1 л.д. 74-84). Согласно техническому паспорту произошло увеличение площади объекта со 104,6 кв. м (т. 1 л.д. 17) до 111,9 кв. м (т. 1 л.д. 82)

Согласно техническому заключению ООО "АРХСТУДИО", разрабатывавшего проект реконструкции, в результате реконструкции выполнены следующие работы:

- кирпичные наружные стены заменены на многослойную конструкцию типа "Сендвич" прикрепленную к металлическому каркасу;

- кирпичные внутренние перегородки заменены на гипсокартонные листы;

- произведено утепление наружных стен минплитой толщиной 100 мм;

- устранен износ и деформация конструкций перекрытий, прогонов и балок;

- полностью заменена кровля на профнастил по металлическим фермам.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Из технического паспорта и технического заключение ООО "АРХСТУДИО" следует, что в результате проведенных работ изменены параметры объекта капитального строительства, инженерно-техническое обеспечение, площадь. Следовательно, проведенные работы относятся к реконструкции.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Истец не оспаривает, что разрешение на проведение реконструкции не получено. Поэтому суд первой инстанции верно квалифицировал реконструируемое строение как самовольную постройку.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Истец является собственником земельного участка, разрешенное использование земельного участка - под размещение магазина (т. 1 л.д. 38-39). В заключении судебного эксперта ГУ "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы" от 01.10.2009 N 1802/09-3/16.1 исследуемый объект располагается в зоне Ц-1 "Зона делового центра".

В целях проверки соответствия реконструированного объекта строительным нормам и правилам определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2009 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза; проведение экспертизы поручено государственному учреждению "Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" (т. 2 л.д. 44-48).

По результатам проведенной экспертизы эксперт пришел к следующим выводам:

1. Магазин "Стройматериалы", общей площадью 111,9 кв. м литер "Б" (строение 9), расположенный по адресу: г.Майкоп, ул. Пролетарской, 193а соответствует:

- сборнику N 33 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) торговых предприятий для переоценки основных фондов (Утвержден Министерством торговли СССР по согласованию с Госстроем СССР 20 мая 1970 г.) Отдел 1. Магазины. Киоски и павильоны сборно-разборной конструкций;

- п. 4.1 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений";

- п. 5.21* СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений";

- п. 2.4. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий";

- п. 9.19. СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений";

- п. 6.29 и п. 6.30 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений";

- п. 6.16 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений";

- требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и других объектов";

- СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территории населенных мест";

- СанПиН 2.1.4.1074-01 "Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества";

не соответствует:

- п. 1, п. 2, п. 5 ст. 51 "Правил землепользования и застройки г. Майкопа муниципального образования "Город Майкоп", принятых 7 сессией Совета народных депутатов муниципального образования "город Майкоп" 2 созыва;

- корректировке градостроительной документации по планировке улицы Пролетарской, в границах улиц Крестьянская, Пионерская, Гагарина, Ш Интернационала г. Майкопа, утвержденной Постановлением N 517 от 10 июля 2009 г. Главы муниципального образования "город Майкоп", в части застройки квартала N 245;

- расположение магазина "Стройматериалы" по ул. Пролетарской, 193а, с левого бокового и заднего фасадов не соответствует п. 1*. обязательного Приложения 1* "Противопожарные требования" к СНиП 2.07.01-89* -"Противопожарные расстояния между жилыми, общественными и вспомогательными зданиями промышленных предприятий".

2. При возведении строения 9 лит. "Б", соблюден норматив обеспечения магазина "Стройматериалы" парковочными местами;

3. Строение 9 лит. "Б" по ул. Пролетарской, 193а в г. Майкопе возведено в соответствии с требованиями СНиП II-7-81* "Строительство в сейсмических районах" (дата введения - 01.01.1982 г.);

4. Использованные при возведении исследуемого объекта отделочные материалы относятся к классу К-1 (малопожароопасные) и в соответствии с классом Ф 5.2 по функциональной пожарной опасности здания, установленным п. 5.21* СНиП 21-01-97*, могли быть применены при возведении строения 9 лит. "Б" по ул. Пролетарской в г. Майкопе.

5. Расположение строения 9 лит. "Б" (магазин "Стройматериалы"), находящегося по адресу: г. Майкоп, ул. Пролетарская, 193а, выходит за пределы "красной линии", установленной корректировкой градостроительной документации по планировке улицы Пролетарской, в границах улиц Крестьянская, Пионерская, Гагарина, Ш Интернационала г. Майкопа, утвержденной Постановлением N 517 от 10 июля 2009 г. Главы муниципального образования "город Майкоп" земельного участка, и земельного участка, находящегося в собственности истца.

Выводы эксперта основаны на обстоятельствах, изложенных в мотивировочной части заключения.

В ст. 71 АПК РФ изложены правила оценки судом любого доказательства. Поскольку никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ), а суду апелляционной инстанции предоставлено полномочие устанавливать факты - суд апелляционной инстанции вправе принять заключение полностью или в части как достоверное или отклонить заключение как недостоверное, если иные доказательства, имеющиеся в материалах дела, опровергают часть выводов эксперта (установленные обстоятельства, методику применения). Если имеющиеся у суда знания достаточны для рассмотрения специальных вопросов - арбитражный суд первой и второй инстанции вправе прийти к иным выводам, независимо от мнения экспертов.

Эксперт пришел к выводу, что расположение магазина "Стройматериалы" по ул. Пролетарской, 193а, с левого бокового и заднего фасадов не соответствует п. 1*. обязательного Приложения 1* "Противопожарные требования" к СНиП 2.07.01-89* - "Противопожарные расстояния между жилыми, общественными и вспомогательными зданиями промышленных предприятий".

Согласно выводам эксперта строение относится к II группе капитальности и ко II группе огнестойкости (стр. 10 заключения эксперта). Поскольку вокруг спорного объекта расположены здания III степени огнестойкости - то в соответствии с указанным СНиП 2.07.01-89* расстояние между зданиями должно быть не менее 8 м. Однако экспертом установлено, что расстояние от спорного объекта до жилого дома с левой стороны составляет 4,5 м, до строения с задней стороны - 5,75 м (страница 14 заключения).

По мнению истца, данный вывод эксперта является недостоверным, поскольку экспертом не учтены требования специальных технических условий и мер противопожарной безопасности, предпринятых истцом.

В свою очередь, по мнению Управления, экспертом не учтены требования п. 6.13*, 6.17 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" - здание должно иметь два эвакуационных выхода; двери эвакуационных выходов должны открываться по направлению выходов из здания.

В целях проверки доводов о соблюдении при строительстве требований пожарной безопасности суд апелляционной инстанции направил указанные документы в Отдел государственного пожарного надзора по г. Майкопу УГПН ГУ МЧС России по Республике Адыгея.

Согласно письму от 25.01.2010 N 4/11-54, подписанному заместителем начальника ОГПН по г. Майкопу УГПН ГУ МЧС России по РА Ивановым В.О. спорное строение соответствует требования пожарной безопасности. В письме отражены следующие доводы. Вывод эксперта о несоблюдении пожарных разрывов соответствует действительности. Однако экспертом не учтены положения СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений".

Указанные правила, устанавливают общие требования противопожарной защиты помещений, зданий и других строительных сооружений (далее - зданий) на всех этапах их создания и эксплуатации, а также пожарно-техническую классификацию зданий, их элементов и частей, помещений, строительных конструкций и материалов. Также данные правила допускают отступления от противопожарных требований.

Согласно п. 1.6. СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений" разрешение на отступления от противопожарных требований строительных норм и правил по конкретным объектам в обоснованных случаях производится при наличии мероприятий, компенсирующих эти отступления.

Согласно пунктам 3 - 5 Инструкции о порядке согласования отступлений от требований пожарной безопасности, а также не установленных нормативными документами дополнительных требований пожарной безопасности, утвержденной Приказом МЧС РФ от 16.03.2007 N 141, дополнительные требования пожарной безопасности и отступления от требований пожарной безопасности, не установленные нормативными документами и отражающие специфику противопожарной защиты конкретного объекта могут рассматриваться Управлениями государственного пожарного надзора главных управлений МЧС России по субъектам Российской Федерации.

В целях согласования отступлений от требований пожарной безопасности, а также не установленных нормативными документами дополнительных требований пожарной безопасности 16.04.2009 г. проведено заседание нормативно-технического совета Управления ГПН ГУ МЧС России по Республике Адыгея. На данном заседании решено согласиться с разработанными ООО "Сети Безопасности" техническими условиями, на проектирование систем противопожарной защиты объекта: "Магазин "Стройматериалы" г. Майкоп ул. Пролетарская, 193-А квартал 245".

Согласно указанным техническим условиям здание объекта должно быть выполнено 2-ой степени огнестойкости, что подтверждается заключением экспертизы. Стены объекта, обращенные в сторону зданий на смежных земельных участках, глухие противопожарные. Объект оборудован системой автоматической пожарной сигнализации. Объект оборудован устройством речевого оповещения (трансляции специально разработанных текстов, направленных на предотвращение паники и других явлений, усложняющих эвакуацию) согласно п. 3.1 НПБ 104-03. Здание объекта оборудовано модулями порошкового пожаротушения "Буран". Помещение оборудовано 4 огнетушителями Olt-5. В соответствии с ГОСТ Р 12.2.143-2002 разработан план эвакуации людей и случае пожара, дополненный инструкцией о мерах пожарной безопасности. На хозяйственно-питьевом водопроводе установлены специальными кранами и пожарными шлангами из расчета возможности тушения любой точки-объекта двумя струями. При реконструкции магазина были выполнены предложенные специальные технические условия. Данное строение имеет два эвакуационных выхода из торгового зала непосредственно наружу, что не противоречит требованиям СНиП 21-01-97*.

В материалы дела также представлены копия заключения нормативно-технического совета от 16.04.2009 N 41, специальные технические условия, разработанные ООО "Сети Безопасности", фотографии, подтверждающие выполнение требований пожарной безопасности.

В соответствии с положениями ст. 6 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" Отдел государственного пожарного надзора по г. Майкопу УГПН ГУ МЧС России по РА является органом, уполномоченным на данной территории осуществлять деятельность по проверке соблюдения организациями и гражданами требований пожарной безопасности и принимать меры по результатам проверки. Поскольку компетентный орган констатировал соблюдение требований пожарной безопасности и устранил сомнения, неточности в заключении эксперта - суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соответствии спорного строения требованиям пожарной безопасности.

Довод ответчиков о том, что фактически магазин используется не под строительные материалы, а как продовольственный, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку специальные технические условия разработаны под класс функциональной пожарной опасности магазина - ФЗ.1. Использование объекта под продовольственный магазин, а не под магазин строительных материалов не влияет на класс функциональной пожарной опасности магазина.

Суд апелляционной инстанции также отмечает неприменимость для данного дела положений Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Указанный закон вступил в силу 30.04.2009 года. В свою очередь резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2009 года, а в полном объеме решение изготовлено 29 апреля 2009 года, т.е. до момента введения в действие указанного федерального закона. Суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемого решения, а потому устанавливает факты, обстоятельства, существовавшие на момент вынесения решения, и применяет нормы права, действовавшие на момент вынесения решения.

Кроме того, лица, участвующие в деле, не указали на нарушение спорным строением требований Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что реконструированное строение не нарушает требований пожарной безопасности.

Эксперт также пришел к выводу, что реконструированное строение не соответствует корректировке градостроительной документации по планировке улицы Пролетарской, в границах улиц Крестьянская, Пионерская, Гагарина, Ш Интернационала г. Майкопа, утвержденной Постановлением N 517 от 10 июля 2009 г. Главы муниципального образования "город Майкоп", в части застройки квартала N 245.

Судом апелляционной инстанции отклоняется данный вывод ввиду следующего.

Во-первых, постановление Главы муниципального образования "город Майкоп" от 10.07.2009 N 517 было принято после вынесения обжалуемого решения, а потому принятые им корректировки не имеют правового значения для данного дела.

Во-вторых, несоответствие эксперт увидел в том, что в соответствии с корректировкой градостроительной документации по планировке улицы пролетарской на месте магазина "Стройматериалы" предполагается строительство крупного торгового комплекса.

Вместе с тем, виды документации по планировке территории, ограничивающие свободу усмотрения застройщиков, а также показатели, которые могут быть в ней предусмотрены, определены положениями ст. 41 - 44 ГрК РФ. В указанных статьях отсутствует право органа местного самоуправления предусмотреть замену одного объекта недвижимости, соответствующего предельным параметрам и разрешенному использованию земельного участка, на другой конкретный объект. Земельный участок под спорным объектом недвижимости находится в собственности истца. Ответчики не доказали, что реконструированный объект нарушает требования градостроительного регламента или не соответствует разрешенному использованию земельного участка. А пожелания органов местного самоуправления и должностных лиц о размещении конкретных объектов недвижимости на земельных участках, находящихся в частной собственности, могут быть реализованы только в порядке, предусмотренном законом. В частности, путем выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не исследует вопрос о соблюдении установленного Градостроительным кодексом РФ порядка внесения изменений в документацию по планировке улицы Пролетарской.

Судом апелляционной инстанции отклоняется вывод эксперта о несоблюдении спорным строением п. 1, п. 2, п. 5 ст. 51 "Правил землепользования и застройки г. Майкопа муниципального образования "Город Майкоп", принятых 7 сессией Совета народных депутатов муниципального образования "город Майкоп" 2 созыва. Статья 51 "Правил землепользования и застройки города Майкопа муниципального образования "Город Майкоп", утвержденных решением Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 23.05.2008 N 8-РС, регулирует порядок получения разрешения на строительство в городе Майкопе. В данном случае эксперт делает вывод о несоблюдении истцом требований о необходимости получения разрешения на строительство. Однако указанный вывод является правовым и выходит за пределы компетенции эксперта, за те вопросы, которые были постановлены перед экспертом. Отсутствие разрешения на строительство при реконструкции спорного объекта и является основанием для квалификации спорного объекта в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ как самовольной постройки.

В соответствии с 5 выводом эксперта, конструктивная часть спорного строения выходит за пределы красной линии.

Указанный вывод соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В то же время, в п. 1 ст. 222 ГК РФ указано, что самовольной постройкой является строение, созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. По смыслу п. 1 и 3 ст. 222 ГК РФ суд вправе признать право собственности на самовольную постройку и при наличии нарушений градостроительных и строительных норм и правил, если указанные нарушения не являются существенными, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд апелляционной инстанции считает, что, по общему правилу, пересечение самовольной постройкой красных линий является существенным нарушением. Однако, оценив обстоятельства данного дела в своей совокупности, поведение сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, о возможности признания права собственности на самовольно реконструированный объект в данном случае, ввиду следующего.

Во-первых, реконструированное здание расположено на прежнем фундаменте, с сохранением прежних мест расположения входов в здание. Из технического паспорта следует, что ранее ступени также пересекали красную линию и выходили за пределы земельного участка более, чем на 1 метр (т. 1 л.д. 17). После реконструкции ступени выходят за пределы земельного участка на 60 см (2 проступи по 30 см каждая).

Во-вторых, из обозреваемых судом фотографий спорного объекта видно, что ступени не препятствуют нормальному движению по тротуару, не создают и не могут создать помех в движении.

В-третьих, в городе Майкопе принято размещение ступеней непосредственно на улицу, тротуар, за линией фасадов зданий по улице. Из обозреваемых в судебном заседании фотографий видно, что подобным образом расположены ступени многих зданий по улице Пролетарской, что не оспаривается сторонами, и известно составу суда. Аналогичным образом в городе Майкопе размещены ступени зданий Арбитражного суда Республики Адыгея, Администрации города Майкопа и других государственных (муниципальных) организаций.

В-четвертых, распоряжением Комитета Республики Адыгея по имущественным отношения от 07.12.2009 N 955 (органа, уполномоченного распоряжаться неразграниченными землями в городе Майкопе) указано на необходимость установления сервитута под земельным участком, занятом ступенями; Милосердину С.Г. предписано предоставить кадастровый паспорт земельного участка для заключения соглашения о сервитуте. Таким образом будет реализован принцип платности использования земельного участка под указанными ступенями.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что выход элемента строения за красную линию в данном случае не привело к существенному нарушению градостроительных норм и правил, само по себе не является препятствием для признания права собственности на реконструированный объект.

Согласно статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

С учетом изложенного обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку является обращение лица, осуществившего самовольную постройку, за получением разрешения на строительство (в уполномоченный орган, сообщивший об отсутствии обязанности получать разрешение на строительство). Аналогичное толкование дано в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N ВАС-1066/09 о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в данном случае, истцом совершены действия для получения разрешения на строительство (заявление от 19.02.2009). Представитель Управления пояснил, что работник администрации связался с истцом и разъяснил перечень необходимых действий и документов. Стороны не раскрыли внутренние отношения, причины, по которым не были соблюдены административные процедуры. Однако, учитывая последующее поведение сторон, в том числе издание постановления Главы муниципального образования "город Майкоп" от 10.07.2009 N 517 о корректировке градостроительной документации, сроки проведения реконструкции и изменения объекта (вместо разрушающегося здания магазина за 1 месяц возведено на том же фундаменте небольшое (111,9 кв. м), одноэтажное здание магазина с уменьшением длины выступа ступеней за пределы красной линии), правовую позицию представителей Управления и Администрации в суде апелляционной инстанции, суд апелляционной инстанции считает в данном случае возможным признать право собственности на объект самовольного строительства, несмотря на то, что бездействие органов местного самоуправления не было обжаловано.

С учетом изложенного исковые требования удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.

Суд апелляционной инстанции отклоняет также доводы Караманьян Р.А. о нарушении вынесенным судебным актом ее прав.

В обоснование своих прав Караманьян Р.А. ссылается на договор аренды земельного участка от 21.11.2002 N 002385.

Согласно п. 1.1 Договора аренды от 21.11.2002 N 002385 Администрация передала на условиях аренды на срок до 30.09.2003 года 45/100 долей земельного участка общей площадью 561 кв. м, расположенного в г. Майкопе, квартал 245, ул. Пролетарская, 193а.

Однако решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 12.05.2009 по делу А01-256/2009 указанный договор признан незаключенным.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 12.05.2009 отменено, в иске отказано.

Отменяя судебный акт, суд апелляционной инстанции исходил из следующего: предметом договора аренды N 002385 от 21.11.2002 является земельный участок общей площадью 561 кв. м относительно которого, арендатору установлена доля в размере 45/100 от земельного участка.

Такой объект аренды не отвечает требованиям ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки, а не доли в праве аренды на них (правовая позиция сформирована Постановлениями Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 N 12168/02; от 20.05.2003 N 1971/03).

Доля в размере 45/100 от земельного участка площадью 651 кв. м переданная в аренду ИП Караманьян Р.А. не обособлена, не определена в натуре, представляет собой абстрактную долю земельного участка, поэтому не может быть объектом гражданских правоотношений.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

В связи с этим договор аренды N 002385 от 21.11.2002 следует признать ничтожным как сделку, не соответствующую требованиям закона, оснований для признания договора незаключенным не имеется.

Поскольку договор аренды от 21.11.2002 N 002385, подписанный Караманьян Р.А. является ничтожной сделкой - указанный договор не породил каких-либо прав и обязанностей, которые могли бы подлежать защите (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Караманьян Р.А. также не смогла предоставить доказательства существования прав на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. Доводы Караманьян Р.А. о возведенных на земельном участке объектах не имеют правового значения, поскольку Караманьян Р.А. не смогла предоставить доказательства государственной регистрации прав на такие объекты или иные доказательства существования прав на них, их строительства и введения в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Поскольку Караманьян Р.А. не доказала существование каких-либо прав, которые могли быть затронуты обжалуемым решением - производство по апелляционной жалобе подлежит прекращению применительно к п. 1 ч. 1 ст. 150, ст. 268 АПК РФ.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы Караманьян Р.А. государственную пошлину не платила - суд апелляционной инстанции не рассматривает вопрос о возврате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 29 апреля 2009 года по делу N А01-481/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" Администрации муниципального образования "Город Майкоп" - без удовлетворения.

Производство по апелляционной жалобе Караманьян Риты Айковны прекратить.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.