Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РСУ-6"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Пристяжнюк А.Г.)

от 27 апреля 2010 г. по делу N А32-51591/2009

по иску Администрации города-курорта Сочи

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "РСУ-6",

о сносе самовольной постройки,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "РСУ-6"

к Администрации города Сочи

о признании права собственности на самовольную постройку,

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи предъявила иск к обществу с ограниченной ответственностью "РСУ-6" об обязании общества осуществить за свой счет снос самовольно возведенного строения - семиэтажное (1 подземный, 5 надземных и 1 мансардный этаж) строение из железобетонных и керамзитобетонных конструкций размерами в плане по наружному обмеру цокольного этажа 20,5 на 12,47 м, площадью застройки 255,6 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:02 05 020:0004 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 50/2.

Исковые требования заявлены по тому основанию, что ответчик без получения разрешения на строительства возводит объект, являющийся самовольной постройкой.

Общество с ограниченной ответственностью "РСУ-6" предъявило встречный иск о признании за ним права собственности на указанное здание, ссылаясь на то, что спорная постройка соответствует градостроительным нормам и правилам и не создает угрозы безопасности людей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27 апреля 2010 года иск Администрации об обязании ответчика снести самовольно возведенное строение удовлетворен, в удовлетворении встречного иска о признании права собственности отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что строение является самовольной постройкой, возведено без проектной документации и разрешения на строительство. Общество не доказало, что оно принимало меры к получению разрешения на строительство и получению разрешительной документации. Суд также указал, что у общества отсутствует право на земельный участок, предусмотренный статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания права на самовольно возведенный объект.

Не согласившись с решением арбитражного суда, общество с ограниченной ответственностью "РСУ-6" обжаловало указанный судебный акт в порядке апелляционного производства.

Заявитель апелляционной жалобы полагает решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Земельный участок принадлежит истцу на основании договора аренды от 14 апреля 1997 года, заключенного на 49 лет. Указанный земельный участок был предоставлен для эксплуатации производственной базы. То обстоятельство, что впоследствии было осуществлено строительство дома, целевого использования земельного участка не изменило. Арендатор в силу ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации имеет те же права на возведению на земельном участке зданий и сооружений, что и собственник земельного участка. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда арендатор земельного участка вправе выбирать любой из разрешенных видов землепользования из предусмотренных зонированием территории видов. Также заявитель апелляционной жалобы указывает, что в силу подпункта 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешения на строительство не требуется, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий и сооружений. Общество получило заключение ООО "Южно-региональный центр оценки и экспертизы собственности", выводы которого не получили отражения в решении суда. Указанное заключение подтверждает соблюдение действующих норм. Заявитель апелляционной жалобы также полагает, что принятое решение нарушает его право собственности, гарантированное Конституцией Российской Федерации и Конвенцией о защите прав и основных свобод.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции стороны, надлежаще уведомленные о месте и времени судебного заседания, представителей не направили. Дело в отношении сторон рассматривается в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и правильно установлено арбитражным судом первой инстанции, в ходе осуществления муниципального земельного контроля муниципальным учреждением "Земельная инспекция города Сочи" было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:02 05 020:0004 площадью 3 900 кв. м возведено семиэтажное (1 подземный, 5 надземных и 1 мансардный этаж) строение из железобетонных и керамзитобетонных конструкций размерами в плане по наружному обмеру цокольного этажа 20,5 x 12,47 м площадью застройки 255,6 кв. м в отсутствие разрешительной документации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.01.2010 года N 50/005/2010-27, право собственности на земельный участок принадлежит муниципальному образованию город - курорт Сочи, дата регистрации 29.09.2009 N регистрации 23-23-50/077/2009-322, назначение объекта: земли населенных пунктов - производственная база (л.д. 70, т. 1).

В соответствии с договором от 14.04.1997 года N 286 (л.д. 61 - 63, т. 1) земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 020:0004 площадью 3 900 кв. м предназначен для производства и предоставления в аренду ООО "РСУ-6".

Факт возведения объекта самовольного строительства подтверждается актом обследования земельного участка от 22.10.2009 года и фотоматериалам, представленным в материалы дела (л.д. 11, 18, т. 1).

Указанные фактические обстоятельства не оспариваются сторонами.

Общество с ограниченной ответственностью "РСУ-6" не предоставило суду доказательств того, что оно принимало меры к получению разрешения на строительство до начала строительства осуществления строительства.

Таким образом, арбитражный суд пришел к правильному выводу, что возведенное обществом здание является самовольной постройкой.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации: "1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан".

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Согласно абзацу второму пункта второго статьи 263 Гражданского кодекса Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о пожарной безопасности.

Таким образом, ООО "РСУ-6, заявив иск о признании права собственности на самовольную постройку, в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязано доказать, что возведенное им сооружение соответствует целевому назначению земельного участка, соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных норм и правил, а также то, что указанная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Апелляционный суд находит, что общество не доказало, что возведенное ею сооружение не нарушает градостроительных, строительных, экологических, противопожарных норм и правил.

Вопрос о том соответствует ли построенное здание градостроительным, строительным нормам и правилам, а также техническим условиям и градостроительным регламентам требует специальных знаний, однако в арбитражном суде первой инстанции общество ходатайства о проведении судебно-строительной экспертизы не заявляло. Представленное обществом заключение о результатах технического исследования, названное актом технической экспертизы, выполненное работниками ООО "Южно-региональный центр оценки и экспертизы собственности", не может быть признано заключением эксперта в смысле статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Указанные лица при проведении исследования об уголовной ответственности за предоставление заведомо ложного заключения не предупреждались.

Кроме того, в указанном заключении при оценке правил пожарной безопасности использован СНиП 21-01-97, утвержденный постановлением Минстроя Российской Федерации от 13 февраля 1997 года. Однако указанные акт не прошел государственную регистрацию в Министерстве юстиции Российской Федерации и не был официально опубликован. Согласно пункту 10 Указа Президента Российской Федерации от 23 мая 1996 года N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти": "нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, кроме актов и отдельных их положений, содержащих сведения, составляющие государственную тайну, или сведения конфиденциального характера, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут правовых последствий, как не вступившие в силу, и не могут служить основанием для регулирования соответствующих правоотношений, применения санкций к гражданам, должностным лицам и организациям за невыполнение содержащихся в них предписаний. На указанные акты нельзя ссылаться при разрешении споров".

Вместе с тем в представленном "Акте технической экспертизы" не учтены действующие нормативные акты по вопросам пожарной безопасности: "Правила пожарной безопасности (ППБ-01-03)", утвержденные Приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 18 июня 2003 года N 313 (зарегистрированы в Министерстве юстиции 27 июня 2003 года, опубликованы в "Российской газете"), Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент "О пожарной безопасности" (раздел III). При таких обстоятельствах выводы о соблюдении правил пожарной безопасности, изложенные в указанном письменном заключении, апелляционный суд не может принять как достоверные.

Кроме того, даже в указанном заключении отмечены недостатки постройки в отношении необходимости укрепления перекрытий между этажами и иных конструктивных недостатков (л.д. 134). Указанный дефект создает угрозу жизни людей.

Общество не доказало соответствия возведенное постройки градостроительным правилам, в том числе, Правилам застройки и землепользования, принятым Городским Собранием г. Сочи 29 декабря 2009 года.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Поскольку общество нарушило требования об обязательной государственной экспертизе проектной документации, предусмотренной ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на него не распространяется положение, предусмотренное абзацем вторым пункта 2 статьи 44 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения в Российской Федерации" (введенное Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ). При таких обстоятельствах соблюдение обществом санитарных норм и правил при возведении самовольного строения (пятиэтажного здания) должно быть подтверждено заключением органа государственного санитарного надзора.

При таких обстоятельствах соблюдение санитарных норм и правил при возведении самовольной постройки не доказано.

Не может быть признана правильной ссылка апеллянта на отсутствие необходимости получения разрешения на строительство, поскольку на возведение нового здания положения подпункта 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не распространяются.

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить, что само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2007 года N 595-О-П: "Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является... законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По буквальному смыслу оспариваемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации".

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Между тем доказательств того, что общество совершало какие-либо действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства, в материалах дела не имеется. Обществом также не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения иска общества о признании права собственности на самовольную постройку.

Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы общества о его праве самостоятельно изменить вид целевого использования земельного участка.

В договоре аренды от 14 апреля 1997 года (пункт 1.1) четко определено целевое использование земельного участка - для эксплуатации производственной базы.

Право арендатора возводить здания и строения, помимо ограничений, установленных законом, может быть ограничено и условиями договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Ссылка заявителя на правовую позицию, выраженную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2010 года N 14434/09, не принимается апелляционным судом, поскольку она неправильно истолкована апеллянтом. В названном деле строительство на ранее выделенном земельном участке осуществлялось с разрешения городской администрации, то есть, были соблюдены нормы о целевом использовании участка и получено, тем самым, согласие арендодателя. В настоящем же деле Администрация города Сочи на строительство жилого дома вместо ранее существующей производственной базы не давала.

Не может быть принята и ссылка заявителя апелляционной жалобы на нарушение его права собственности.

Самовольная постройка не является объектом гражданских прав и объектом права собственности (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несуществующее право не может быть нарушено. Возводя самовольную постройку в нарушение закона, общество действовало на свой риск.

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не установил.

Арбитражный суд Краснодарского края правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 апреля 2010 года по делу А32-51591/2009-53/924 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.