Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чернышевой А.И.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алена"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2010 года по делу N А32-2839/2010-73/80,

принятое в составе судьи Нигоева Р.А.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алена"

к Администрации города-курорта Сочи

о признании права собственности,

общество с ограниченной ответственностью "Алена" (далее ООО "Алена") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрация города-курорта Сочи (далее администрация) о признании права собственности на торговый павильон Лит. А, общей площадью 38,6 кв. м, расположенный по адресу: п. Лазаревское, ул. Спортивная, около б/о "Кронштадт".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2010 в удовлетворении иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что спорная постройка является самовольной и расположена на земельном участке, который не предоставлен истцу на одном из перечисленных в статье 222 ГК РФ вещных прав. Договор аренды земельного участка под спорным объектом содержит условие о запрете строительства на нем объектов недвижимости. Спорное строение возведено за пределами земельного участка, который был предоставлен истцу по договору аренды, поскольку площадь строения 38,6 кв. м превышает площадь земельного участка - 38 кв. м.

Общество с ограниченной ответственностью "Алена" в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2010. Заявитель жалобы указал, что дополнительным соглашением договор аренды спорного земельного участка было продлен до 31.12.2010. В связи с этим, выводы суда о том, что заключенный с администрацией договор аренды является краткосрочным необоснованны. Заключением эксперта установлено, что спорное строение расположено в границах земельного участка, предоставленного истцу в аренду. Заключением эксперта также подтверждается, что спорное строение не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведено в соответствии с действующими строительными и санитарными нормами и правилами. Поскольку спорное строение было возведено до 01.09.2006, к спорным отношениям подлежит применению статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возведения постройки.

В судебное заседание стороны не явились.

ООО "Алена" представило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку представителя.

Протокольным определением суда от 06.09.2010 в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства отказано.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Сочи от 06.03.2009 года N 86 (т. 1 л.д. 11), между Администрацией г. Сочи (арендодатель) и ООО "Алена" (арендатор) был подписан договор краткосрочной аренды земельного участка для размещения стационарного объекта мелкорозничной торговли (услуг) от 26.03.2009 N 4942000376, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 38 кв. м, расположенный по адресу: п. Лазаревское, ул. Спортивная, около б/о "Кронштадт" для использования в целях размещения торгового павильона объекта мелкорозничной торговли из сборно-разборных конструкций, не связанного со строительством и не являющегося объектом недвижимости (т. 1 л.д. 6 - 8).

В соответствии с п. 2.1. договора, срок действия договора устанавливается с 01.01.2009 по 31.12.2009, с правом пролонгации в пределах срока действия утвержденной дислокации объектов мелкорозничной торговой сети, расположенной на территории МО город-курорт Сочи.

Из представленного в материалы дела технического паспорта филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Краснодарскому краю (т. 1, л.д. 14 - 20) и пояснений истца усматривается, что ООО "Алена" на земельном участке по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Спортивная, за счет собственных средств произвело строительные работы, в результате которых было создано здание торгового павильона Лит. А, общей площадью 38,6 кв. м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает перечень документов, которые застройщик должен приложить к заявлению на выдачу разрешения на строительство, направляемому органу, уполномоченному на выдачу таких разрешений.

В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что для строительства торгового павильона по адресу: по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Стадионная, истцом в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации было получено разрешение на строительство спорного объекта. Истец факт строительства спорных объектов без получения разрешения на строительство не отрицает.

Поскольку ООО "Алена" осуществило строительство спорного объекта без получения разрешения на строительство, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что здание торгового павильона Лит.А, общей площадью 38,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Спортивная, является самовольной постройкой.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Между тем, доказательства принадлежности ООО "Алена" земельного участка под самовольно возведенным зданием магазина на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения в материалы дела не представлены.

Статьями 30, 31, 32, 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства и для целей не связанных строительством.

На основании договора краткосрочной аренды земельного участка для размещения стационарного объекта мелкорозничной торговли (услуг) от 26.03.2009 N 4942000376, ООО "Алена" в аренду предоставлен земельный участок, площадью 38 кв. м, расположенный по адресу: п. Лазаревское, ул. Спортивная, около б/о "Кронштадт" для использования в целях размещения торгового павильона объекта мелкорозничной торговли из сборно-разборных конструкций, не связанного со строительством и не являющегося объектом недвижимости (т. 1 л.д. 6 - 8).

Таким образом, на основании договора аренды от 26.03.2009 N 4942000376 земельный участок предоставлен ООО "Алена" для целей, не связанных со строительством.

Доказательства выделения истцу земельного участка для строительства спорного здания торгового павильона в порядке, предусмотренном статьями 30, 31, 32, 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, наличие договора аренды от 26.03.2009 N 4942000376, независимо от продления срока его действия дополнительным соглашением от 03.02.2010 (т. 1 л.д. 64), в силу императивных требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для признания за истцом права собственности на самовольно возведенный объект, расположенный на земельном участке, не предоставленном для его строительства.

Более того, из технического паспорта ФГУП "Ростехинвентаризация" следует, что площадь спорного строения по наружному обмеру составляет 38,6 кв. м (без крыльца). Площадь крыльца спорного здания - 7,7 кв. м. Между тем, по договору аренды от 26.03.2009 N 4942000376 ООО "Алена" был предоставлен земельный участок площадью всего 38 кв. м, то есть менее площади, занимаемой спорным объектом. При таких обстоятельствах, суда первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное строение частично возведено за пределами земельного участка, предоставленного ООО "Алена" по договору аренды от 26.03.2009 N 4942000376.

Таким образом, истец не доказал наличие необходимого условия для признания права собственности на самовольную постройку - наличие прав на земельный участок. Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса о выделении земельного участка.

Между тем, порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В материалы дела представлено заключение, составленное специалистами ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" (т. 1 л.д. 71), согласно которому здание торгового павильона по адресу: по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Спортивная, соответствует требованиям СНиП 2.07.01-89*, СНиП 21-01-97*, НПБ 103-95, СНиП 2.07.01-89*, СанПиН 2.2.4.548-96, СанПиН 2.2.1/2.2.1-12.78.03.

Однако доказательства соответствия самовольной постройки градостроительным требованиям, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, инженерно-техническим требованиям, требованиям гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующим об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки, истцом не представлено.

Кроме того, вопрос безопасности возведенной постройки и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Учитывая особенности рассматриваемого вопроса, истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности введения объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 N 54, государственный строительный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2004 N 820, принятым во исполнение Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", утверждено Положение о государственном пожарном надзоре, основной задачей которого является защита жизни и здоровья граждан в сфере пожарной безопасности, что согласуется с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 42 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", санитарно-эпидемиологические экспертизы, расследования, обследования, исследования, испытания и токсикологические, гигиенические и иные виды оценок проводятся организациями, аккредитованными в установленном порядке, экспертами с использованием утвержденных методов, методик выполнения измерений и типов средств измерений.

На основании результатов санитарно-эпидемиологических экспертиз, расследований, обследований, исследований, испытаний и токсикологических, гигиенических и иных видов оценок, оформленных в установленном порядке, главными государственными санитарными врачами в соответствии со статьей 51 названного Закона даются санитарно-эпидемиологические заключения.

Представленные в материалы дела заключения ОГПН Лазаревского района г. Сочи и ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" подтверждают соответствие объекта торговли условиям для получения лицензии на реализацию алкогольной продукции, однако не подтверждают соответствие спорного строения противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам.

Указанные заключения ОГПН Лазаревского района г. Сочи и ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" в совокупности с заключением ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" не могут подменять надлежащим образом оформленные заключения уполномоченных органов, подтверждающие соответствие вновь возведенного здания магазина на момент обращения с иском в арбитражный суд, требованиями строительных, градостроительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм. Правовая позиция относительно указанного перечня необходимых документов, на основании которых возможно узаконение самовольных построек, сформирована в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу N А32-11090/2008.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в любом случае является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" арбитражным суда разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Однако, в материалы дела не представлены доказательства того, что ООО "Алена" кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано.

Доказательства того, что в процессе возведения самовольной постройки предпринимало действия, направленные на получение в установленном административном порядке документации необходимой для оформления разрешения на строительства или ввод объекта в эксплуатацию, в материалах дела отсутствуют.

Постановлением главы города Сочи от 27 июля 2009 года N 259 утверждено Положение о городской межведомственной комиссии по пресечению самовольного строительства на территории города Сочи, являющемуся коллегиальным органом, состоящим из представителей органов местного самоуправления муниципального образования город Сочи, заинтересованных организаций и ведомств, способствующим осуществлению единой политики в области градостроительства на территории города Сочи, и принятия решений на своих заседаниях о степени нарушений при несанкционированном в установленном порядке строительстве объектов.

В соответствии с пунктом 3.1.2. Положения о городской межведомственной комиссии по пресечению самовольного строительства на территории города Сочи, если самовольная постройка соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы юридических и физических лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, комиссия вправе принять решение о возможности сохранения самовольной постройки.

Между тем, доказательства обращения ООО "Алена" в городскую межведомственную комиссию по пресечению самовольного строительства на территории города Сочи, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО "Алена" направлены на упрощение императивно предусмотренной административной процедуры оформления права собственности на вновь созданный объект недвижимости.

С учетом изложенного, истец в порядке пункта 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал наличие у него подлежащего защите и нарушенного ответчиком права.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорный самовольно возведенный объект.

Доводы истца о необходимости применения к спорным отношениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возведения спорной постройки (до 01.09.2006) отклоняются судом апелляционной инстанции.

Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации были внесены следующие изменения: был признан утратившим силу абзац первый ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку Согласно ст. 13 Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ, указанные изменения вступили в силу с 01.09.2006.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникающие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" не содержит прямого указания на то, что его действие распространяется на отношения, возникшие до принятия указанного Закона.

Поскольку в силу положений указанной нормы права признание права собственности на самовольную постройку осуществляется судом, то время возведения самовольной постройки не имеет в данном случае какого-либо правового значения.

На момент вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения от 19.04.2010 действовал пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.09.2006 N 93-ФЗ, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, к спорным правоотношениям надлежит применять правила пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.09.2006 N 93-ФЗ, что подтверждается правоприменительной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2008 N 1752/07).

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2010 года по делу N А32-2839/2010-73/80 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.