Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х. Тимченко

судей В.В. Галова, М.В. Ильиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от истца: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 26039);

от ответчиков: явка представителей не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомления N 26040-26043),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "ВСВ"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 29.04.2009 года по делу N А32-19220/2008,

принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "ВСВ"

к ответчикам: открытому акционерному обществу "Агрофирма "Кудепста",

Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, администрации г. Сочи,

о признании права собственности

ООО "Строительная фирма "ВСВ" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Агрофирма "Кудепста" и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю о признании права собственности на 10-этажный 160-квартирный жилой дом по ПДП N 31 с общественно-административным блоком общей площадью 18000 кв. м, жилой площадью 6300 кв. м, в том числе на квартиры с N 1 по N 160 включительно, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, пос. Кудепста, Хостинского района, ул. Искры, ПДП N 31.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил: признать право собственности на жилой дом литер А, техническое подполье литер под/А, пристройку литер А1, техническое подполье литер под/А1, пристройку литер А2, техническое подполье литер под/А2, общей площадью жилых помещений 8 381,02 кв. м, жилой площадью 3 878,44 кв. м, общей площадью нежилых помещений 963,1 кв. м, в том числе на квартиры с N 1 по N 160 включительно, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, п. Кудепста Хостинского района, ул. Искры.

Исковые требования мотивированы тем, что на земельном участке площадью 9400 кв. м истцом по договору о долевом участии в финансировании и строительстве многоэтажного дома по адресу: г. Сочи, Хостинский район, пос. Кудепста, ул. Искры был построен 10-этажный 160-квартирный жилой дом по ПДП N 31 с общественно-административным блоком общей площадью 18000 кв. м, жилой дом площадью 6300 кв. м. В соответствии условиями заключенного между ООО "Строительная фирма "ВСВ" и ОАО "Агрофирма "Кудепста" договора о долевом участии, ОАО "Агрофирма "Кудепста" взяла на себя обязательства по выделению участка под строительство объекта недвижимости, получению разрешения на строительство и сдаче завершенного строительством объекта капитального строительства в эксплуатацию. ООО "Строительная фирма "ВСВ" обязался осуществлять поэтапное финансирование и строительство жилого дома. Впоследствии выяснилось, что участок, на котором расположен созданный истцом объект недвижимости, отнесен к федеральной собственности, свои обязательства перед истцом ОАО "Агрофирма "Кудепста" выполнить не в состоянии. Строительство велось без соответствующего разрешения на строительство, в связи с чем, возведенные истцом капитальные строения обладают признаками самовольной постройки. Ссылаясь на нормы ст. 222 ГК РФ, ООО "Строительная фирма "ВСВ" обратилась в арбитражный суд с иском о признании за ней права собственности на возведенный 10-ти этажный дом.

Определением суда от 23.12.08 г. к участию в деле в качестве третьего ответчика привлечена администрация города Сочи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2009 г. в удовлетворении исковых требований ООО "Строительная фирма "ВСВ" было отказано. Решение мотивировано тем, что в связи с отсутствием у истца какого-либо титула на использование земельного участка под спорным объектом, основания для признания за ним права собственности на этот объект в порядке ст. 222 ГК РФ отсутствуют.

Общество с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "ВСВ" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы общество указало на следующие доводы:

- судом при вынесении решения не учтено то обстоятельство, что на основании постановления администрации г. Сочи от 09.01.1997 г. ОАО "Агрофирма "Кудепста" был выдан государственный акт КК-2 N 426001766 о предоставлении 716,07 га земель в постоянное (бессрочное) пользование;

- в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, ОАО "Агрофирма "Кудепста" признала иск в полном объеме;

- на основании ст. 222 ГК РФ, право собственности может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок. В материалах дела имеется ходатайство ОАО "Агрофирма "Кудепста" об отказе от своих прав на земельный участок площадью 10 000 кв. м под 1-этажным жилым домом;

- отказ в удовлетворении иска ООО "Строительная фирма "ВСВ" приведет к тому, что истец будет не в состоянии исполнить свои обязательства перед гражданами (инвесторами) строительства, что нарушит их жилищные права.

В судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Сочи от 09.01.1997 г. N 5/1 АОЗТ Агрофирма "Кудепста" Адлерского района города Сочи был выдан государственный акт КК-2 N 426001766 о предоставлении 716,07 га земель в бессрочное (постоянное) пользование для сельскохозяйственного использования.

Постановлением главы города Сочи Краснодарского края от 03.03.2005 г. N 772 утвержден акт выбора от 29 сентября 2004 года и проект границ земельного участка площадью 10000 кв. м для размещения 160-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (по ПДП N 31) по ул. Искры в Хостинском районе. Открытому акционерному обществу "Агрофирма "Кудепста" предварительно было согласовано место размещения 160-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (по ПДП N 31) на земельном участке площадью 10 000 кв. м, из городских земель, свободных от застройки, по ул. Искры в Хостинском районе; ОАО "Агрофирма "Кудепста" разрешена разработка проектной документации для строительства 160-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (по ПДП N 31) по ул. Искры в Хостинском районе.

04.03.2005 г. между ОАО "Агрофирма "Кудепста" (заказчик) и ООО "Строительная фирма "ВСВ" (подрядчик) подписан договор о долевом участии в финансировании и строительстве в Хостинском районе г. Сочи 10-ти этажного 160 кв. жилого дома серии 135 с общественно-бытовым блоком (ПДП N 31). В соответствии с п. 1.1 договора стороны договорились осуществлять совместную деятельность в строительстве 10-этажного 160-квартирного жилого дома с общественно-бытовым блоком, в м/р пос. Кудепста Хостинского района г. Сочи. Согласно п. 2.1 договора ОАО "Агрофирма "Кудепста" приняло на себя обязательства, в частности: выделить участок под строительство, выдать утвержденный рабочий проект застройки с техническими условиями. Согласно п. 2.2 ООО "Строительная фирма "ВСВ" приняло на себя обязательства по осуществлению поэтапного финансирования и строительства объекта.

25.08.2006 г. ОАО "Агрофирма "Кудепста" направило в администрацию города Сочи заявление о предоставлении земельного участка с приложением кадастрового плана.

Однако администрацией города Сочи не было принято решение о предоставлении ОАО "Агрофирма "Кудепста" земельного участка и заключении договора аренды этого земельного участка.

ОАО "Агрофирма "Кудепста" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании действий администрации города Сочи, выразившихся в незаключении договора аренды земельного участка площадью 10 000 кв. м, кадастровый номер 23:49:03 04 025:1001, незаконными и обязании администрации города Сочи принять решение о предоставлении ОАО "Агрофирма "Кудепста" указанного земельного участка и заключить договор аренды на срок 49 лет. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2007 г. по делу N А-32-22657/2006-54/460 в удовлетворении заявленных требований ОАО "Агрофирма "Кудепста" отказано.

До получения ОАО "Агрофирма "Кудепста" испрашиваемого земельного участка, ООО "Строительная фирма "ВСВ" приступило к строительству жилого дома. Полагая, что у него возникло право собственности на спорное имущество, ООО "Строительная фирма "ВСВ", ссылаясь на ст. 222 ГК РФ, обратился в суд с иском о признании права собственности на возведенный дом.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (часть 3 статьи 222 Кодекса).

С учетом приведенных норм права, а также в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском о признании права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, должно доказать, что это имущество создано на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; имеется разрешение на строительство и акт приемки законченного строительством объекта либо документы, удостоверяющие, что созданный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статей 95, 96 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона от 14.03.95 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон об особо охраняемых природных территориях) к землям особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Названные земли относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 г. N 591-р утвержден Перечень особо охраняемых природных территорий (природных объектов) побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение. Согласно указанному перечню, курорт и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта города Сочи Краснодарского края имеют федеральное значение.

Ранее Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Советом Министров Правительства Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 г. "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи".

Таким образом, земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, относятся к федеральной собственности в силу положений Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях". К указанному выводу пришел суд при рассмотрении дела N А-32-22657/2006-54/460.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец не представил доказательств того, что собственник предоставил ему земельный участок для строительства.

Имеющееся в материалах дела ходатайство ОАО "Агрофирма "Кудепста" об отказе от земельного участка для строительства жилого дома (том 4, лист дела 7) правового значения не имеет, поскольку земельный участок в установленном законом порядке обществу предоставлен не был.

Кроме того, в соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Частями 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами определены вопросы безопасности возведенной постройки.

Истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, представить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности введения объекта в эксплуатацию.

Порядок ввода объекта в эксплуатацию определен в статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Однако, в нарушение статьи 65 АПК РФ, ООО "Строительная фирма "ВСВ" не представило доказательств, подтверждающих наличие разрешения на строительство спорных объектов, наличие проектно-сметной документации, утвержденной в установленном порядке; прием спорных объектов в эксплуатацию; а также доказательств соответствия спорных объектов градостроительным, строительным, экологическим нормам и правилам.

На необходимость представления вышеуказанных доказательств указывает также судебная практика по аналогичным делам, например постановления ФАС СКО от 03.04.2007 по делу N Ф08-1563/2007, от 03.07.2009 г. по делу N А32-450/2009-47/2.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению на основании имеющихся в деле документов.

В качестве обоснования правомерности обращения в суд, истец в апелляционной жалобе ссылается на постановление главы города Сочи Краснодарского края от 03.03.2005 г. N 772 "О предварительном согласовании открытому акционерному обществу "Агрофирма "Кудепста" места размещения 160-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями" (том 5, л.д. 5). Согласно данному постановлению глава г. Сочи разрешил ОАО "Агрофирма "Кудепста" разработку проектной документации для строительства дома, указав, что после выхода постановления, обществу необходимо: обратиться в Сочинский филиал ФГУ "Земельная кадастровая палата" с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет; запросить в Комитете архитектуры и градостроительства г. Сочи архитектурно-планировочное задание для разработки проектной документации строительства многоквартирного дома; согласовать проектную документацию с Комитетом архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи; выполнить долевое участие в развитии городских инженерных сетей и сооружений; после выполнения предшествующих пунктов, обратиться к главе г. Сочи о предоставлении земельного участка. Срок действия настоящего постановления установлен в три года.

Доказательства разработки проектной документации и обращения ОАО "Агрофирма "Кудепста" за ее согласованием, а также доказательства предоставления ответчику земельного участка площадью 10000 кв. м для строительства 160-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Искры в Хостинском районе в материалах дела отсутствуют. Поскольку строительство велось без получения предусмотренной законом и иными правовыми актами разрешительной документации, спорный объект не сдан в эксплуатацию.

Истцом в материалы дела представлено техническое заключение НОУ ЦПК "Строитель" N 03-08-155/1 от 24.04.2008 г., согласно которому градостроительные требования по размещению здания на участке не противоречат нормам проектирования, примененные в здании технические решения по несущим и ограждающим конструкциям отвечают требованиям действующих норм строительного проектирования и производства работ (том 2, л.д. 11 - 27).

Однако, как правильно указал суд первой инстанции в связи с отсутствием у истца какого-либо права на земельный участок под спорным объектом, заключение о соответствии самовольно возведенного объекта требованиям строительного проектирования не может являться основанием для возникновения права собственности.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на выданный ОАО "Агрофирма "Кудепста" государственный акт КК-2 N 426001766 о предоставлении 716,07 га земель в бессрочное (постоянное) пользование, является необоснованным, так как согласно указанному акту участок передавался АОЗТ "Кудепста" для сельскохозяйственного использования, а не для строительства многоэтажного дома. Кроме того, в материалах дела не имеется доказательств изменения целевого назначения земельного участка.

При таких обстоятельствах, спорные объекты, в соответствии с п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ являются самовольными постройками, как созданные без получения на это необходимых разрешений.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Истец не обладает ни одним из указанных в п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ вещных прав на земельный участок, на котором возведен спорный объект.

Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания права собственности на спорный объект за ОАО "Строительная фирма "ВСВ".

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения или отмены обжалуемого решения, предусмотренных ст. 270 АПК РФ.

Судебные расходы надлежит распределить по правилам ст. 110 АПК РФ. При подаче апелляционной жалобы ООО "Строительная фирма "ВСВ" уплачена государственная пошлина в размере 1000 руб. по квитанции от 29.05.2009 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2009 года по делу N А32-19220/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.