Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: директора Шмелева С.В., адвоката Неподоба Т.А. по доверенности от 27.06.2009,

от ответчика: Савиди А.Г. по доверенности от 28.12.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2009 по делу N А32-14310/2009-49/54,

принятое в составе судьи Аваряскина В.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фортуна", г. Геленджик

к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

при участии третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, г. Краснодар

о признании права собственности,

общество с ограниченной ответственностью "Фортуна" (далее ООО "Фортуна") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее администрация) о признании права собственности на незавершенный строительством объект рекреационный центр "Яхта", площадью 3000,2 кв. м, расположенный по адресу, г. Геленджик, ул. Революционная, 20.

Правовым основанием заявленных требований указана статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2009 исковые требования удовлетворены. Решение суда мотивировано тем, что земельный участок под объектом недвижимости кафе "Яхта" площадью 0,4 га предоставлен истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования постановлением Главы администрации г. Геленджик от 04.06.93 г. N 1153. Соответствие объекта требованиям строительных, градостроительных, норм и правил, отсутствие нарушения прав и интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан, подтверждено заключением эксперта, составленным по результатам судебной экспертизы. Доводы ответчика о нарушении истцом требований строительных и противопожарных норм и правил, выявленные по результатам проверки органами ГПН и прокуратуры отклонены, поскольку судом признано право собственности на незавершенный строительством объект, который, до введения его в эксплуатацию в установленном порядке, не может эксплуатироваться.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратились с апелляционными жалобами, в которых просили отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края, в удовлетворении исковых требований отказать.

Администрация указала, что целевое назначение спорного объекта, не соответствует назначению земельного участка. Спорный объект расположен в границах прибрежной защитной полосы, так как выстроен до парапета набережной. Истец не представил доказательств соблюдения требований Водного кодекса Российской Федерации и природоохранного законодательства в части охраны от загрязнения, засорения и истощения вод. Выводы заключения эксперта по настоящему делу о соответствии объекта обязательным нормам и правилам, не соответствуют выводам, изложенным в заключении эксперта по делу N А32-22898/2003-9/439-2005-9/339. Из письма Азово-Черноморской межрайонной природоохранной прокуратуры следует, что в действиях истца по эксплуатации спорного объекта были выявлены нарушения градостроительного законодательства и законодательства о противопожарной безопасности. Доказательства устранения нарушений противопожарных норм и правил, выявленных ОГПН г. Геленджика, истцом не представлены. Поскольку спорный объект частично эксплуатируется, выявленные нарушения обязательных норм и правил могут создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю в апелляционной жалобе указало, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества, является федеральной собственностью, как расположенный в границах курорта федерального значения. На момент предоставления спорного земельного участка правопредшественнику истца в постоянное (бессрочное) пользование, правом на распоряжение данным земельным участком обладал Комитет по управлению имуществом Краснодарского края, а не администрация г. Геленджика, предоставившая данный земельный участок. Кроме того, истцом не было получено разрешение собственника земельного участка на строительство и последующую реконструкцию спорного объекта, что в силу статей 218, 222, 263 исключает возможность удовлетворения исковых требований.

ООО "Фортуна" в отзыве апелляционные жалобы не признало, просило решение Арбитражного суда Краснодарского края оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. Истец указал, что на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.1998 по делу N А32-9210/98-14/201 является собственником незавершенного строительством здания ресторана "Яхта". С учетом положений статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, землепользователи могут использовать земельные участки с любым предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны видом разрешенного использования. Разрешенное использование земельного участка, предоставленного истцу для размещения и строительства бизнес-центра, не исключает использование данного земельного участка для строительства рекреационного центра. Указанные в заключении эксперта по делу N А32-22898/2003-9/439-2005-9/339 несоответствия и недостатки спорного объекта были устранены истцом, что подтверждается заключением эксперта НОУ ЦПК "Строитель".

В судебном заседании представитель Администрации МО г.-к. Геленджик апелляционную жалобу не признал, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представители истца апелляционные жалобы не признали, просили решение Арбитражного суда Краснодарского края оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю в судебное разбирательство не явился. В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ, дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившегося третьего лица, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление от 08.02.2010 N 35833).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением исполнительного комитета от 08.08.1973 (протокол N 15 параграф 419) Геленджикскому тресту ресторанов и столовых разрешено проектирование и строительство кафе "Яхта" на 200-250 посадочных мест с использованием существующего цокольного этажа в городе Геленджике на городском пляже.

Решением Малого Совета Геленджикского городского совета народных депутатов Краснодарского края от 26 августа 1992 года промышленно-коммерческой компании "Фортуна" разрешено проектирование бизнес-клуба с казино и торговыми предприятиями на участке общей площадью 0,4 га недостроенного кафе "Яхта" в районе городского пляжа в городе Геленджике.

Постановлением главы администрации г. Геленджик от 04.06.1993 N 1153 было перерегистрировано право пользования землей и за ПКК "Фортуна" на праве постоянного (бессрочного пользования) был закреплен земельный участок площадью 0,4 га (т. 1, л.д. 23).

На основании указанного постановления главы администрации ПКК "Фортуна" было выдано свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для строительства бизнес-клуба, площадью 0,4 га (т. 1, л.д. 24).

21 ноября 1992 года Начальником управления архитектуры и градостроительства г. Геленджика было утверждено архитектурно-планировочное задание на проектирование бизнес-клуба ПКФ "Фортуна"

На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.1998 по делу N А32-9210/98-14/201 за ООО "Фортуна" признано право собственности на незавершенное строительством кафе "Яхта", расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, 14; признан недействительным п. 2 Постановления главы города-курорта Геленджик от 22.06.1998 N 345 "Об отмене постановления N 710 от 29.04.96 г. "О регистрации права собственности на недостроенное здание в г. Геленджик кафе "Яхта" за АОЗТ "Россия-2"; Исполнительный комитет города-курорта Геленджик и Комземресурсы г. Геленджика обязаны судом выдать ПКФ "Фортуна" государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 0,4 га, на котором расположен незавершенный строительством объект недвижимости - кафе "Яхта" ул. Революционной в г. Геленджике.

По указанному делу, Арбитражный суд Краснодарского края установил, что ПКФ "Фортуна" по договору от 03.06.1991 приобрело право собственности на незавершенный строительством объект - кафе "Яхта". Соответствующие органы государственной власти и управления, заинтересованные службы разрешили ПКК "Фортуна" продолжение строительства объекта недвижимости, согласовали проект, сметную документацию, утвердили архитектурно-планировочное задание, выдали технические условия и оформили строительный паспорт.

Из материалов дела и пояснений истца следует, что в период с 1992 года истец за счет собственных средств произвел строительные работы, по реконструкции принадлежащего ему на праве собственности кафе "Яхта".

В частности истцом были выполнены следующие строительные работы по реконструкции ресторана "Яхта", расположенного в г. Геленджике, ул. Революционная, 14: в цокольном этаже: по оси "Е" в осях 4-19 возведена наружная стена из кирпича толщиной 0,5 кирпиче (0,12 м); стальные консоли из двутавра N 16, приваренные к консолям второстепенных балок по цифровым осям по оси "Е", объединенные двутавром N 16 в уровне перекрытия; перегородки, возведенные в боковой части со стороны моря в осях 4-19-Д-Е толщиной в 0,5 кирпича (0,12 м) по осям 7, 10, 13, 16; на 1-ом этаже: по осям Б, Д, А, Е наружные продольные стены и поперечные в осях 2-21 толщиной 0,25 м, 0,38 м и 0,51 м; внутренние перегородки толщиной 0,5 кирпича (0,12 м); монолитные участки перекрытия в осях 1-3-Б-Д (в уровне перекрытий цокольного и первого этажей); эксплуатируемая кровля над первым этажом (на всех уровнях); монолитные перекрытия смотровых площадок по осям А и Е в осях 2-20 (в уровне перекрытий цокольного и первого этажей); металлические конструкции наружной лестницы со стороны улицы к эксплуатируемой кровле первого этажа; наружная лестница центрального входа, мансардный этаж полностью в осях 6-8-Б-Д и 14-17-Б-Д с эксплуатируемой кровлей и ограждением.

Площадь незавершенного строительством объекта составила 1613,53 кв. м, общая площадь помещений - 3000,2 кв. м.

В письме от 05.05.2006 N 03.01-31/2086 Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик сообщила ООО "Яхта", что до рассмотрения Арбитражным судом Краснодарского края спора о сносе самовольно выстроенной части здания кафе "Яхта" (А32-22898/2003-9/439-2005-9/339), рассмотрение вопроса о реконструкции незавершенного строительством объекта не представляется возможным (т. 1, л.д. 44).

29 декабря 2006 года ООО "Фортуна" было утверждено архитектурно-планировочное задание N 89 на проектирование рекреационного центра (реконструкция здания кафе "Яхта") по ул. Революционной, 20 в г. Геленджике (т. 1, л.д. 56).

В 2007 - 2008 годах ООО "Фортуна" были получены технические условия для подключения объекта к инженерным сетям водоснабжения и водоотведения, на ливневую канализацию, вывоз строительного мусора и грунта и газопроводу (т. 1, л.д. 48-50).

Письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 22.03.2007 N 1118 ООО "Фортуна" был согласован эскизный проект, архитектурное и цветовое решение фасадов, генеральный план рекреационного центра (реконструкции здания кафе "Яхта"), расположенного по адресу: ул. Революционная, 20 в г. Геленджике. Письмом от 09.08.2007 N 3678 Управление архитектуры и градостроительства также согласовало работы по устройству декоративных элементов фасада - ротонд в строгом соответствии с прилагаемым планом (т. 1, л.д. 45-46).

По заказу ООО "Фортуна" проектной организацией ООО "ПГ "Инженерный центр", действующей на основании лицензии N ГС-3-23-02-26-0-2310130451-019312-1, был разработан проект реконструкции рекреационного центра "Яхта" в г. Геленджике по ул. Революционной, 20 (т. 1, л.д. 66-73).

Из письма Управления Краснодарской краевой государственной экспертизы проектов территориального планирования, проектов строительства и инженерных изысканий от 19.03.2009 N 01-04/228 следует, что согласно письму руководителя Росстроя РФ от 08.08.2006 N СК-3421/08 в связи с высокой степенью строительной готовности объекта проектная документация по объекту "Культурно-развлекательный центр "Яхта" по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, 20 не подлежит государственной экспертизе (т. 1, л.д. 47).

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости, ввиду наличия неразрешенного по существу спора о сносе самовольно возведенной части незавершенного строительством здания кафе "Яхта", ООО "Фортуна" обратилось с иском в арбитражный суд о признании права собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениям статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 190-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Обязательное требование получения разрешения на строительство содержалось также в пункте 1 статьи 11 Закона Российской Федерации 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации", а также статье 90 Земельного кодекса РСФСР 1970 года, действовавшем до 25.05.1991, согласно которой запрещалось строительство на предоставленных земельных участках до получения разрешения органов строительства и архитектуры.

В материалах дела отсутствует оформленное в установленном порядке разрешение на реконструкцию незавершенного строительством здания кафе "Яхта". Архитектурно-планировочное задание на проектирование реконструкции спорного объекта, утвержденное главным руководителем управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, является комплексом требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательными экологическими, техническими, организационными и иными условиями его проектирования и строительства, предусмотренными законодательством. Разработка и получение архитектурно-планировочного задания предшествует разработке проекта строительства (реконструкции) и получению разрешения на строительства, в связи с чем, не освобождает застройщика от получения в установленном порядке разрешения на строительство (реконструкции).

Статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет реконструкцию как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности и качества инженерно-технического обеспечения). Произведенные истцом изменения в объекте недвижимости являются реконструкцией по признаку увеличения его площади, количества помещений, высоты, количества этажей и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относится выдача разрешений на реконструкцию. Согласно статье 51 названного Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

С учетом представленных в материалы дела заключений и пояснений ответчика, произведенные ООО "Фортуна" работы по реконструкции незавершенного строительством здания кафе "Яхта" затрагивает конструктивные и характеристики надежности и безопасности здания, в связи с чем, реконструкция объекта произведена без получения предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения.

Поскольку ООО "Фортуна" осуществило реконструкцию спорного объекта без получения в установленном порядке разрешения на строительство, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорные объекты являются самовольной постройкой.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной нормы, нарушение установленной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

На основании представленных в материалы дела кадастрового плана (т. 1, л.д. 25-27), акта технической экспертизы N 11-03-001 (т. 2), заключения эксперта от 31.08.2009 (т. 3) и заключения эксперта от 30.01.2009 (т. 4, 6 - 58) судом установлено, что незавершенный строительством объект рекреационный центр "Яхта", площадью 3000,2 кв. м, расположенный по адресу, г. Геленджик, ул. Революционная, 20 расположены в границах земельного участка общей площадью 0,4 га с кадастровым номером 23:40:04 03 019:0003.

Из материалов дела усматривается, что постановлением главы администрации г. Геленджик от 04.06.1993 N 1153 на ПКК "Фортуна (правопредшественник ООО "Фортуна" - т. 1, л.д. 16-19) было перерегистрировано и за ним на основании решения ГИК от 08.08.1973 (протокол N 15), решения ГИК от 12.09.1986 N 555 и решения Малого совета N 279 от 26.08.1992 был закреплен земельный участок площадью 0,4 га. На основании постановлением главы администрации г. Геленджик от 04.06.1993 N 1153 ПКК "Фортуна" было выдано свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, оспаривая решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2009, указало, что администрация г. Геленджика, на момент издания постановления от 04.06.1993 N 1153, не была уполномочена распоряжаться спорным земельным участком, поскольку в силу Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, данный участок отнесен к федеральной собственности, как расположенный в границах курорта, имеющего общереспубликанское значение. С учетом изложенного, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю полагает, что земельный участок площадью 4000 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, 20, в установленном законом порядке не предоставлялся правопредшественнику истца, а постановление от 04.06.1993 N 1153 не подлежит применению при рассмотрении спора.

При оценке доводов третьего лица суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

Между тем, в силу п. 1 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 виды собственности на землю и ее недра, водные ресурсы, лесной фонд, растительный и животный мир определяются в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.

В силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статьи 1 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Геленджик признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Однако на момент принятия постановления главы администрации г. Геленджика от 04.06.1993 N 1153 вопросы распоряжения земельными участками регулировались Законом РСФСР "О земельной реформе", Указом Президента РФ от 23.12.1991 N 323 и Земельным кодексом РСФСР.

В силу статьи 28 Земельного кодекса РСФСР предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в строительстве объекта, обращаются в местный Совет народных депутатов, обладающий в соответствии со статьей 23 Кодекса правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Статьей 70 Земельного кодекса РСФСР было предусмотрено, что все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов находятся в ведении городских, поселковых, сельских Советов народных депутатов.

Из материалов дела следует, что земельный участок общей площадью 0,4 га, расположенный в районе городского пляжа в городе Геленджике, был предоставлен ПКК "Фортуна" решением Малого Совета Геленджикского городского совета народных депутатов Краснодарского края от 26 августа 1992 года, которым правопредшественнику истца было разрешено проектирование бизнес-клуба с казино и торговыми предприятиями на данном участке (т. 1, л.д. 23).

Следовательно, спорным земельным участком, согласно требованиям статьи 23, 70 Земельного кодекса РСФСР, распорядился уполномоченный Совет народных депутатов г. Геленджика, в черте которого находится спорный участок.

Пунктом 2 Указа Президента Российской Федерации "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" от 27.12.91 N 323 установлено, что решения по перераспределению земель принимаются органами местной администрации по представлению комитетов по земельной реформе и земельным ресурсам.

Таким образом, администрация г. Геленджика, с учетом решения Малого Совета Геленджикского городского совета народных депутатов Краснодарского края от 26 августа 1992 года была уполномочена на перерегистрацию права пользования землей и закрепление спорного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования за ПКК "Фортуна".

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю об отсутствии у администрации г. Геленджика права распоряжения спорным земельным участком на момент издания постановления главы администрации г. Геленджика от 04.06.1993 N 1153.

Кроме того, вопрос о наличии у ООО "Фортуна" права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок являлся предметом исследования арбитражных судов по делам N А32-9210/98-14/201 и N А32-14718/2009.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.1998 по делу N А32-9210/98-14/201 Исполнительный комитет города-курорта Геленджик и Комземресурсы г. Геленджика обязаны выдать ПКК "Фортуна" государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 0,4 га, на котором расположен незавершенный строительством объект недвижимости - кафе "Яхта" ул. Революционной в г. Геленджике.

Судебными актами по делу N А32-14718/2009 установлено, что земельный участок площадью 0,4 га в городе Геленджике по улице Революционной в районе городского пляжа принадлежит ООО "Фортуна" на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.96 N 1-ФКЗ "О судебной системе", части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Обязательность актов, принятых арбитражным судом проявляется в том, что названные органы и должностные лица не вправе в своих действиях исходить из предположения, что вступивший в законную силу акт является неправильным, не вправе изменять или отменять решения, вынесенные по делам, рассмотренным судом. Решение, определение и постановления арбитражных судов и судов общей юрисдикции могут быть отменены или изменены только вышестоящим судом и в порядке, предусмотренном процессуальным законом.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок под незавершенным строительством объектом недвижимости кафе "Яхта" площадью 0,4 га принадлежит ООО "Фортуна" на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии со статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

На основании изложенных правовых норм носитель права постоянного (бессрочного) пользования вправе осуществлять строительство (реконструкцию) объектов недвижимости на предоставленном ему для этих целей земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал на то, что признание за истцом права собственности на спорный объект приведет к изменению разрешенного использования земельного участка, предоставленного ООО "Фортуна" для строительства кафе и бизнес-клуба "Яхта", а не для строительства рекреационного центра.

В силу статей 83, 85 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Однако, указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик не представила доказательства утверждения градостроительного регламента территориальной зоны, в которой расположен предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование ООО "Фортуна" земельный участок. Из кадастрового плана земельного участка также не усматривается целевое назначение спорного земельного участка (т. 1, л.д. 25).

Согласно п. 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса несоответствие земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости градостроительным регламентам признается таковым в двух случаях: если виды использования земельных участков не входят в перечень видов, предусмотренных градостроительным регламентом (например, речь может идти об использовании земельного участка под производственные (промышленные) цели в пределах вновь установленной жилой зоны), либо если их размеры (как минимальные, так и максимальные), равно как и иные предельные параметры, не соответствуют предельным значениям, определенным в регламентах.

Однако, наличие указанных несоответствий градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой расположен спорный земельный участок, допущенных в ходе реконструкции спорного объекта, ответчик документально не подтвердил.

Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором осуществлена реконструкция неоконченного строительством объекта здания кафе "Яхта", расположен в первой зоне округа санитарной охраны курорта Геленджик (т. 1, л.д. 25-27).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 утверждено Положение об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, которое определяет порядок организации округов санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения и особенности режима хозяйствования, проживания и природопользования в пределах их территории. Согласно пункту 12 указанного Положения режим первой зоны устанавливается для месторождений минеральных вод (для скважин, источников), месторождений лечебных грязей, месторождений других полезных ископаемых, используемых в лечебных целях, а также для оборудования лечебных пляжей и прилегающих к ним акваторий. На территории первой зоны запрещаются проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий. На указанной территории разрешается осуществление связанных с эксплуатацией природных лечебных ресурсов горных и земляных работ, строительства сооружений (каптажей, надкаптажных зданий, насосных станций, трубопроводов, резервуаров), допускается размещение питьевых галерей и бюветов, эстакад и других устройств для добычи минеральных вод и лечебных грязей, выполнение берегоукрепительных, противооползневых и противоэрозионных работ, а также строительство и ремонт средств связи и парковых сооружений методами, не наносящими ущерба природным лечебным ресурсам. В пределах первой зоны, установленной для защиты лечебного пляжа, допускается строительство пляжных сооружений с централизованными системами водоснабжения и канализации. Режим работы питьевых галерей и бюветов, размещенных в первой зоне, допускает их посещение в лечебных целях.

Из материалов дела видно, что ООО "Фортуна" осуществляет реконструкцию незавершенного строительством объекта здания кафе "Яхта". Согласно проекту реконструкции в окончательном варианте планируется создание рекреационного центра с размещением кафе, ресторана, спальных комнат, туалетов, дешевых, бани, торговой точки (т. 1, л.д. 66).

Проектом реконструкции, архитектурно-планировочным заданием (т. 1, л.д. 56) с учетом требований пункта 12 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, предусмотрена необходимость подключения спорного объекта к централизованным системам водоснабжения и канализации. Технические условия на подключение строящегося центра "Яхта", расположенного по ул. Революционной в г. Геленджике к системам централизованного водоснабжения и водоотведения получены ООО "Фортуна" 25.01.2008 (т. 1, л.д. 48).

При таких обстоятельствах, реконструкция спорного объекта, расположенного в границах земельного участка, предоставленного ООО "Фортуна" на праве постоянного (бессрочного) пользования, не противоречит разрешенному использованию земельного участка зоны санитарной охраны курорта, при условии осуществления истцом работ по реконструкции в соответствии с разработанным лицензированной организацией проектом реконструкции.

Из материалов дела следует, что ООО "Фортуна" в процессе реконструкции спорных объектов получило архитектурно-планировочное задание, осуществило архитектурно-строительное проектирование и необходимые согласования с органами местного самоуправления. В соответствии с пунктом 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации истцом получены технические условия на подключение объекта сетям инженерно-технического обеспечения (т. 1, л.д. 48-50).

В процессе выполнения работ по реконструкции, с учетом произведенного архитектурно-строительного проектирования, ООО "Фортуна" обратилось в администрацию для решения вопроса о продолжении реконструкции спорного объекта. Между тем, ответчик отказался урегулировать данный вопрос до рассмотрения по существу арбитражного дела N А32-22898/2003-9/439-2005-9/339 о сносе самовольно реконструированной части незавершенного строительством здания кафе "Яхта". Разрешение на реконструкцию объекта истцу выдано не было.

При таких обстоятельствах, материалами дела подтверждается наличие у ООО "Фортуна" права на обращение в суд с настоящими требованиями (ч. 1 ст. 4 АПК РФ), так как возможность оформить право собственности на спорный объект в административном порядке у истца отсутствует.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Согласно положениям ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Из представленного в материалы дела акта технической экспертизы N 11-03-001 усматривается, что сохранившиеся конструкции незавершенного строительством здания кафе "Яхта" находятся в удовлетворительном состоянии и при выполнении рекомендаций эксперта возможно продолжение строительства объекта (т. 2).

В соответствии с заключением эксперта от 31.08.2009 (т. 3), составленным по результатам судебной экспертизы, проведенной на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2009, незавершенный строительством объект рекреационный центр "Яхта", площадью 3000,2 кв. м, расположенный по адресу, г. Геленджик, ул. Революционная, 20, соответствует строительным нормам и правилам, с учетом выполнения истцом перечисленных экспертом рекомендаций. Спорное строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из исследовательской части заключения эксперта от 31.08.2009 следует, что незавершенный строительством объект здание кафе "Яхта" выполнен с учетом требований СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения", СНиП 31-05-2003 "Общественные здания административного назначения", СНиП II-7-81* "Строительство в сейсмических районах", СНКК 22-301-2002 "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края", СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий" СНиП II-3-79* "Строительная теплотехника", СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", СНиП 35-01-2001 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения", СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий".

Возражая, против удовлетворения исковых требований Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик указала, что выводы, изложенные в заключении эксперта от 31.08.2009 противоречат выводам представленного в материалы дела N А32-22898/2003-9/439-2005-9/339 заключения эксперта N 588/16 от 30.01.2009 о невозможности достройки объекта в его нынешнем состоянии.

Между тем, в пояснениях к заключению эксперта от 31.08.2009 (т. 4, л.д. 65) эксперт указал, что его выводы о возможности обеспечения несущей способности и сейсмостойкости конструкций здания сделан на основании детального визуального и инструментального обследования конструкций объекта; расчета конструкций здания в соответствии с требованиями действующих норм строительного проектирования; анализа выполнения ООО "Фортуна" всех рекомендаций по усилению конструкций здания, приведенных в акте технической экспертизы N 11-03-001; анализа влияния на несущую способность конструкций здания устройством надстройки на 2 этаже и эксплуатируемой кровли над первым этажом здания (т. 3, листы заключения эксперта 17 - 18). Вывод эксперта о соответствии строения нормам пожарной безопасности сделан с учетом возможности устранения отдельных нарушений по завершению работ по устройству инженерного обеспечения здания.

Из проектной документации и материалов технической инвентаризации (т. 1, л.д. 88) усматривается, что здание кафе "Яхта", расположенное в г. Геленджике по ул. Революционной, 20, представляет собой объект незавершенного строительства, находящийся в процессе реконструкции.

Следовательно, до завершения всех работ по реконструкции объекта, решение вопроса о его соответствии отдельным строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам возможно только с учетом исследования предусмотренных проектом реконструкции работ, при условии их последующего выполнения застройщиком.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции находит обоснованными выводы заключения эксперта от 31.08.2008 (с учетом письменных пояснений) о том, что спорный незавершенный строительством объект соответствует строительным нормам и правилам, с учетом выполнения истцом перечисленных экспертом рекомендаций (то есть продолжения выполнения работ по реконструкции здания согласно указанным нормам и правилам).

Выводы эксперта, изложенные в заключении от 31.01.2009 ответчиком не оспорены и документально не опровергнуты.

Представленные в материалы дела письмо от 25.06.2009 ОГПН г. Геленджика и письмо прокурора Азово-Черноморской межрайонной природоохранной прокуратуры от 14.07.2009 (т. 1, л.д. 131-132) свидетельствуют о нарушении ООО "Фортуна" градостроительного и противопожарного законодательства не введенного в эксплуатацию незавершенного строительством объекта, в отношении которого до настоящего времени не были проведены все мероприятия по реконструкции, согласно разработанному проекту реконструкции. Данные нарушения, допущенные истцом, являлись предметом исследования в рамках дела N 2-2054\09, рассмотренного Геленджикским городским судом (т. 1, л.д. 134). Между тем, указанные нарушения, допущенные в период эксплуатации незавершенного строительством здания без ввода его в эксплуатацию, не свидетельствуют о том, что спорный объект сам по себе не соответствует градостроительным и противопожарным нормам и правилам, поскольку работы по его реконструкции (в том числе предусматривающие устранение выявленных органами ГПН и прокуратуры несоответствий) до настоящего момента не завершены.

В силу части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

В соответствии со статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности. На территориях населенных пунктов при наличии ливневой канализации и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных. Ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.

По утверждению истца, спорный объект расположен до парапета набережной городского пляжа г. Геленджика, в связи с чем, расположен в прибрежной защитной полосе, что требует соблюдения положений частей 16, 17 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации.

Проектирование и строительство хозяйственных и иных объектов в границах водоохранных зон допускается при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды (часть 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации).

Между тем, из представленных в материалы дела проекта реконструкции здания кафе "Яхта" (т. 1, л.д. 66), составленного с учетом архитектурно-планировочного задания (т. 1, л.д. 56), проекта реконструкции рекреационного центра "Яхта" (Раздел "Охрана окружающей среды"), подготовленного ООО "НПФ "Эколог" следует, что для производства реконструкции ООО "Фортуна" были разработаны мероприятия по снижению негативного воздействия, в том числе: озеленение территории, сбор отходов в соответствии с классом опасности, устройство твердого покрытия площадки с бордюрным камнем, использование растительного грунта для озеленения прилегающей территории, организация сбора и отвода дождевых вод через систему локальных очистных сооружений и существующую сеть ливневых сооружений (т. 1, л.д. 49); организация водоотведения (канализации) через городской канализационный самотечный коллектор (т. 1, л.д. 48).

Данные мероприятия, в соответствии со статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации, призваны обеспечить охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод как в период реконструкции объекта, так и в процессе последующей эксплуатации.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы администрации об отсутствии в деле доказательств соблюдения ответчиком требований к реконструкции объектов, расположенных в водоохранных зонах (п. 16 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации), как противоречащие представленным в материалы дела доказательствам.

Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает необходимость представления для решения вопроса о вводе объекта в эксплуатацию всех документов, подтверждающих возведение объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, признание права собственности на незавершенный строительством объект не препятствует контролю за дальнейшим его строительством со стороны соответствующих государственных и муниципальных органов, в том числе:

экологическому исследованию проектной документации при наличии для этого оснований, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 23.11.1995 N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе"; строительному надзору в соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 N 54;

надзору за пожарной безопасностью в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и Положением о государственном пожарном надзоре, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2004 N 820;

выдаче санитарно-эпидемиологического заключения согласно статье 42 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", санитарно-эпидемиологические экспертизы, расследования, обследования, исследования, испытания и токсикологические, гигиенические и иные виды оценок проводятся организациями, аккредитованными в установленном порядке, экспертами с использованием утвержденных методов, методик выполнения измерений и типов средств измерений.

Представленные в материалы дела доказательства оценены судом в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что самовольно реконструированный незавершенный строительством объект рекреационный центр "Яхта", площадью 3000,2 кв. м, расположенный по адресу, г. Геленджик, ул. Революционная, 20, расположен на земельном участке площадью 0,4 га, с кадастровым номером 23:40:04 03 019:0003, предоставленном ООО "Фортуна" на праве постоянного (бессрочного) пользования для строительства и эксплуатации бизнес-клуба; соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим нормам и правилам и не нарушают права и охраняемые интересы других лиц, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект самовольно строительства.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2009 по делу N А32-14310/2009-49/54 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.