Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: Андреева Ю.И. по доверенности от 11.01.2009,

от ответчика: директора Доценко М.В., Корчугина Д.В. по доверенности от 06.05.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Прокопенко Киры Петровны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2009 по делу N А32-5227/2008-22/60,

по иску индивидуального предпринимателя Прокопенко Киры Петровны, г. Геленджик

к обществу с ограниченной ответственностью "Алмаз", г. Геленджик

при участии третьих лиц Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, г. Краснодар Администрации г. Геленджик,

Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, г. Краснодар

об устранении препятствий в пользовании имуществом и сносе самовольной постройки,

индивидуальный предприниматель Прокопенко К.П. (далее - ИП Прокопенко К.П.) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алмаз" (далее - ООО "Алмаз") об устранении препятствий в пользовании гостиницей лит. А, общей площадью 1545,5 кв. м, расположенной в г. Геленджике, по ул. Шмидта/Мира путем сноса самовольно возведенного ООО "Алмаз" строения - 3-этажного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: угол Лермонтовского бульвара и ул. Шмидта г. Геленджик за счет средств ответчика.

Иск заявлен на основании ст. ст. 222, 304 ГК РФ и мотивирован тем, что в результате незаконного строительства не соблюден противопожарный разрыв между зданиями (6 м), не соблюден межевой отступ (1 м), полностью закрыт фасад здания, что нарушает строительные нормы по освещенности и инсоляции.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что право собственности ООО "Алмаз" на спорный нежилой объект - кафе "У фонтана" зарегистрировано в ЕГРП, в судебном порядке недействительным не признано. Доказательства наличия препятствий со стороны ответчика в пользовании истицей зданием гостиницы и земельным участком, отсутствуют.

ИП Прокопенко К.П. обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2009 г. в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просила его отменить, иск удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что судом не учтен факт ничтожности договора аренды от 16.02.2006 г. N 4000001211, заключенного между ООО "Алмаз" и администрацией МО г-к Геленджик, поскольку земельный участок, предоставленный для эксплуатации кафе "У фонтана" является федеральной собственностью. Учитывая, что у ответчика отсутствуют правоустанавливающие документы на землю, возведенное им здание является самовольной постройкой. Возведение самовольного объекта, не влечет приобретения права собственности на такой объект, независимо от государственной регистрации прав. Государственная регистрация права на самовольный объект сама по себе не препятствует удовлетворению требований о его сносе. Кроме того, из свидетельства о государственной регистрации права следует, что ответчиком возведен объект с иными характеристиками, чем указано в разрешении на реконструкцию, что подтверждает довод о самовольной постройке. Суд необоснованно отклонил ходатайство истца о назначении экспертизы.

В судебном заседании представитель истицы апелляционную жалобу поддержал, заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по делу N А32-18851/2008-69/236 по иску зам.прокурора Краснодарского края в интересах ТУ Росимущества Краснодарского края к ООО "Алмаз" и администрации МО г-к Геленджик о признании договора аренды N 4000001211 от 16.02.2006 г. недействительным и об аннулировании записи о регистрации указанного договора. Ходатайство мотивировано тем, что судебный акт по делу N А32-18851/2008-69/236 будет иметь преюдициальное значение, поскольку суд, отказывая в иске, исходил из наличия оспариваемого договора аренды. Представитель истца также просил назначить по делу комплексную судебную экспертизу для определения наличия нарушений строительных и противопожарных норм и правил при возведении ООО "Алмаз" спорного объекта.

Представители ответчика апелляционную жалобу не признали, просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Против приостановления производства по делу и назначения комплексной судебной экспертизы возразили. Пояснили, что на земельный участок, предоставленный ООО "Алмаз" для эксплуатации кафе "У фонтана" зарегистрировано право муниципальной собственности, реконструкция объекта произведена на основании разрешения на строительство от 26.10.2007 г., отступления от требований пожарной безопасности при проектировании реконструкции здания кафе "У фонтана" согласованы УГПН ГУ МЧС России по Краснодарскому краю при условии соблюдении дополнительных требований пожарной безопасности, отражающих специфику противопожарной защиты объекта.

Протокольным определением суда от 09.04.2010 в удовлетворении ходатайства ИП Прокопенко К.П. о приостановлении производства по делу отказано, ввиду отсутствия правовых оснований, предусмотренных статьями 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 09.04.2010 ходатайство ИП Прокопенко К.П. о назначении комплексной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения.

Третьи лица в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ, дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2006 по делу N А32-13496/2006-31/283 за ИП Прокопенко К.П. в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации было признано право собственности на здание гостиницы литер А общей площадью 1545,5 кв. м, находящееся на земельном участке площадью 1000 кв. м, расположенном по адресу: г. Геленджик, ул. Шмидт, угол ул. Мира (т. 1, л.д. 12). На основании указанного судебного акта за ИП Прокопенко К.П. было зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимого имущества, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.09.2006 серии 23-АА N 946843 (т. 1, л.д. 11).

16 января 2008 года ИП Прокопенко К.П. обратилась в Управление архитектуры и градостроительства г. Геленджика с заявлением о производстве на набережной города Геленджика рядом с гостиницей "Александрия" строительства нового здания под вывеской "реконструкция кафе" (т. 1, л.д. 13).

В ответе от 18.02.2008 N 743 Управление архитектуры и градостроительства г. Геленджика указало, что на смежном земельном участке вблизи с гостиницей "Александрия" ООО "Алмаз", на основании разрешения на строительство от 26.10.2007 N 052-Ю, осуществляет реконструкцию кафе "У фонтана" (т. 1, л.д. 14).

В письме от 04.02.2008, адресованном руководителю Управления Госстройнадзора по Краснодарскому краю, ИП Прокопенко К.П. указала на то, что на смежном земельном участке началось возведение строительных конструкций, загораживающих балконы второго этажа гостиницы "Александрия", принадлежащей истице. По мнению ИП Прокопенко К.П., строительство спорного объекта ведется с нарушением строительных, санитарных и противопожарных норм (т. 1, л.д. 15).

В ответе на обращение от 26.02.2008, Управление государственного строительного надзора Краснодарского края известило ИП Прокопенко К.П. о том, что в отношении застройщика (ООО "Алмаз") и подрядчика (ООО "Южная строительная компания") были возбуждены дела об административных правонарушениях по статьям 9.4, 9.5 КоАП РФ (т. 1, л.д. 16).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2008 по делу N А32-3150/2008-29/68-19-АП Управлению государственного строительного надзора Краснодарского края отказано в привлечении ООО "Южная строительная компания" к административной ответственности по статье 9.4 КоАП РФ (т. 1, л.д. 139).

Доказательства привлечения к административной ответственности на основании статей 9.4 и 9.5 КоАП РФ ООО "Алмаз" в материалах дела отсутствуют.

На основании договора аренды от 16.02.2006 N 4000001211 ООО "Алмаз" был предоставлен в аренду земельный участок площадью 534 кв. м с кадастровым номером 23:40:04 02 020:0013 для эксплуатации кафе "У фонтана" (т. 1, л.д. 67)

Из материалов дела следует, что в 2007 году по заказу ООО "Алмаз" был подготовлен проект реконструкции принадлежащего ему кафе "У фонтана" (т. 1, л.д. 79 - 96, т. 2, л.д. 96 - 97).

Постановлением главы администрации МО г.-к. Геленджик от 18.09.2007 N 1606 на основании заявления ООО "Алмаз" был утвержден градостроительный план земельного участка в г. Геленджике, Лермонтовский бульвар - угол Шмидта с кадастровым номером 23:40:04 02 020:0013 (т. 2, л.д. 88)

ООО "Алмаз" получено разрешение на строительство N Ru23303000-052/Ю от 26.10.2007, согласно которому Администрация МО г.-к. Геленджик разрешила реконструкцию объекта капитального строительства - здания кафе "У фонтана", общей площадью (после реконструкции) - 762,4 кв. м (т. 2, л.д. 87, т. 3, л.д. 31).

На основании указанных документов ООО "Алмаз", в соответствии с согласованным главным архитектором г. Геленджика проектом, осуществило реконструкцию здания кафе "У фонтана".

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю N 990-р от 10.09.2009 земельный участок под возведенным ИП Прокопенко К.П. зданием гостиницы "Александрия", расположенный в г. Геленджике, ул. Мира, 31А - угол ул. Шмидта, 1, передан из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Геленджик (т. 2, л.д. 81 - 84).

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 7 от 17.02.2009, утвержденного постановлением главы МО г.-к. Геленджик от 05.03.2009 N 481 было повторно зарегистрировано право собственности ИП Прокопенко К.П. на нежилое здание гостиницы, общей площадью 1632,7 кв. м, литер А, а, расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Шмидта/Мира, 31а/1 (т. 2, л.д. 78 - 80).

Право собственности ООО "Алмаз" на здание кафе "У фонтана" площадью 762,4 кв. м литер Б, расположенное по адресу: г. Геленджик, бул. Лермонтовский/ул. Шмидта, дом N б/н, зарегистрировано на основании постановления главы МО г. Геленджик N 1541 от 10.06.2009 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23303000-37 от 10.06.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.2009 серии 23-АЖ N 078420 (т. 2, л.д. 113).

Полагая, что созданное ответчиком здание кафе "У фонтана" возведено с нарушением строительных и противопожарных норм и создает препятствия в пользовании гостиницы "Александрия", ИП Прокопенко К.П. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Право, предусмотренное статьей 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Кодекса).

По смыслу статей 2, 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 222, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с негаторным иском о сносе, должно в первую очередь доказать нарушение (оспаривание) его прав и законных интересов действиями ответчика, в частности, наличие у него законных прав владения на земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка, либо создание ответчиком в результате строительства, препятствий в пользовании и владении имуществом истца. Чинимые ответчиком препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. С учетом данного положения гражданского законодательства дополнительным условием для удовлетворения негаторного иска является отсутствие у истца возможности иным способом свободно пользоваться принадлежащим ему имуществом. При отсутствии перечисленных признаков негаторный иск не подлежит удовлетворению.

В обоснование исковых требований ИП Прокопенко К.П. указала, что договор аренды от 16.02.2006 N 4000001211, по условиям которого ООО "Алмаз" был предоставлен в аренду земельный участок площадью 534 кв. м с кадастровым номером 23:40:04 02 020:0013 для эксплуатации кафе "У фонтана", является ничтожным, ввиду отсутствия у администрации города Геленджика полномочий на распоряжение земельным участком, являющимся на момент подписания договора в силу закона федеральными землями (курорт федерального значения).

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Следовательно, самовольная постройка не является объектом гражданских прав и в отношении нее запрещено совершать какие-либо сделки, что исключает возможность государственной регистрации прав на объекты самовольного строительства.

Между тем, из материалов дела следует, что право собственности ООО "Алмаз" на здание кафе "У фонтана" площадью 762,4 кв. м литер Б, расположенное по адресу: г. Геленджик, бул. Лермонтовский/ул. Шмидта, дом N б/н было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в установленном законом порядке (л.д. 25). Основанием государственной регистрации ООО "Алмаз" указаны постановление главы МО г. Геленджик N 1541 от 10.06.2009 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23303000-37 от 10.06.2009.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Суд апелляционной инстанции считает, что с учетом предусмотренного статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации перечня документов, предоставляемых застройщиком, соответствие вновь созданного или реконструированного объекта обязательным нормам и правилам (градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и др.) проверяются компетентным органом при решении вопроса о вводе объекта в эксплуатацию.

Таким образом, спорный объект недвижимости был введен в гражданский оборот на основании органа местного управления, утвердившего разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию, подтверждающего соответствие указанного объекта разрешению на строительство, градостроительному плану и проектной документации.

По смыслу статей 17, 25, 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданные в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, являются документами-основаниями для регистрации права собственности на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости.

Судебная защита в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц, по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и с учетом статьи 12 ГК РФ, возможна только путем оспаривания права на недвижимое имущество (правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права), с учетом предусмотренных гражданским законодательством способов защиты права.

Между тем, действия органов местного самоуправления г. Геленджика (администрации и Управления архитектуры и градостроительства) по выдаче ООО "Алмаз" разрешения на строительство (реконструкцию) здания расположенного по адресу: г. Геленджик, бул. Лермонтовский/ул. Шмидта, дом N б/н и разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию, в установленном порядке не оспорены и незаконными не признаны.

Доводы истца о том, что ООО "Алмаз" был возведен иной объект недвижимого имущества, чем тот, на возведение которого выдано разрешение на строительство, противоречат материалам дела. Характеристики здания кафе "У фонтана" указанные в разрешении на строительство от 26.10.2007 (т. 3, л.д. 31), со сроком действия до 01.06.2009, соответствуют характеристикам возведенного ответчиком объекта, отраженным в свидетельстве о государственной регистрации права от 08.10.2009 (т. 2, л.д. 113).

Действующим гражданским законодательством не предусмотрена возможность признания объекта недвижимого имущества, в отношении которого произведена государственная регистрация права на основании не оспоренного правоустанавливающего документа, самовольной постройкой и последующего его сноса. Следовательно, ИП Прокопенко К.П. избран ненадлежащий способ защиты права, что является достаточным основанием для отказа в иске.

На основании вышеизложенного, снос объекта, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП в установленном законом порядке, приведет к принудительному лишению ООО "Алмаз" права собственности на недвижимое имущество по основаниям, не предусмотренным гражданским законодательством, что противоречит статье 1 Протокола N 1 к Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод, части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, статьям 209, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации

Обстоятельства ничтожности договора аренды от 16.02.2006 N 4000001211, в данном случае, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку ООО "Алмаз" в любом случае, как собственник спорного объекта недвижимости, права на который в установленном порядке не оспорены, имеет преимущественное право на получение земельного участка для его эксплуатации в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2004 N 820, принятым во исполнение Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", утверждено Положение о государственном пожарном надзоре, основной задачей которого является защита жизни и здоровья граждан в сфере пожарной безопасности, что согласуется с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключением нормативно-технического совета УГПН ГУ МЧС России по Краснодарскому краю (протокол заседания N 114 от 06.11.2008) согласовано отступление от требований пожарной безопасности объекта "Реконструкция здания кафе "У фонтана" на Лермонтовском бульваре - угол ул. Шмидта в г. Геленджике", выразившееся в отсутствие проезда для пожарных машин со стороны фасада здания в осях "4-1" (приложение 1* пункт 2* СНиП 2.07.01-89*), с учетом соблюдения ответчиком указанных в заключении дополнительных требований пожарной безопасности (т. 3, л.д. 32 - 34).

При таких обстоятельствах, истцом не представлены доказательства того, что произведенная ООО "Алмаз" реконструкция принадлежащего ему на праве собственности кафе "У фонтана" расположенного по адресу: г. Геленджик, Лермонтовский бульвар - угол ул. Шмидта, является реальным, а не мнимым препятствиям в пользовании ИП Прокопенко К.П. принадлежащей ей на праве собственности гостиницей "Александрия", а имеющиеся в деле доказательства не подтверждают наличие чинимых истцу препятствий в пользовании данным имуществом, которые носили бы реальный характер, что также исключает возможность удовлетворения негаторного иска.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2009 по делу N А32-5227/2008-22/60 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.