Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: Карлышева В.Г. по доверенности от 02.02.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Горная инженерно-строительная компания"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 апреля 2010 года по делу N А32-4681/2010-71/105,

принятое в составе судьи Черновой А.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Горная инженерно-строительная компания"

к Администрации города-курорта Сочи

при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о признании права собственности,

общество с ограниченной ответственностью "Горная инженерно-строительная компания" (далее ООО "Горная инженерно-строительная компания", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации города-курорта Сочи (далее администрация) о признании права собственности на следующие объекты:

незавершенный строительством административно-бытовой корпус, состоящий из трех блок секций для пребывания дежурной смены (литер А), общей площадью 1415,7 кв. м;

общежитие (литер Б) 2008 года постройки, общей площадью 118,0 кв. м;

пристройку (литер Б1) 2008 года постройки, общей площадью 4,2 кв. м;

материальный склад (литер В) 2008 года постройки, общей площадью 141,5 кв. м;

об обязании Центральный отдел УФРС по Краснодарскому краю зарегистрировать за истцом право собственности на указанные объекты.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2010 в удовлетворении иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что спорные постройки являются самовольными, поскольку возведены без получения соответствующих разрешений, и расположены на земельном участке, который не предоставлен истцу на одном из перечисленных в статье 222 ГК РФ вещных прав.

Общество с ограниченной ответственностью "Горная инженерно-строительная компания" в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2010 и удовлетворить исковые требования. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что по своей правовой природе права арендатора отвечают признакам ограниченных вещных прав, в связи с чем, статья 222 ГК РФ не исключает возможности признания права собственности на самовольную постройку за истцом, которому земельный участок предоставлен на праве аренды. Спорная постройка возведена на земельном участке, предоставленном истцу в аренду для размещения ремонтно-строительной базы, что не было учтено судом первой инстанции. Истец представил в материалы дела все необходимые доказательства соблюдения предусмотренных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для признания права собственности на самовольную постройку, в том числе: договора аренды земельного участка от 20.04.2009 N 4900005168, градостроительный план земельного участка N 2026 и справку градостроительной базы, заключение специалиста ООО "Центр независимых экспертиз".Суд не оценил тот факт, что разрешение на строительство спорных объектов недвижимости не было получено истцом по независящим от него обстоятельствам, однако, общество до начала строительства, начало проходить процедуру получения разрешения на строительство, что подтверждается заключением Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Сочи от 02.11.2007 N Ц/243г-07, заключением Северо-Кавказского межрегионального управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора, инженерно-геологическими и дендрологическими изысканиями, общими пояснительными записками к рабочему проекту строительства объектов с техническими условиями, экспертным заключением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарскому крае". По мнению истца, вышеперечисленные документы подтверждают соблюдение ООО "Горная инженерно-строительная компания" всех условий, необходимых, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания права собственности на самовольную постройку.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, удовлетворить исковые требования. Заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, ввиду необходимости представления дополнительных доказательств.

Протокольным определением суда от 02.07.2010 в удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного разбирательства отказано, поскольку истец не обосновал наличия уважительных причин, препятствующих получению дополнительных доказательств при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Администрация города-курорта Сочи и Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ, дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Горная инженерно-строительная компания" (арендатор) был подписан договор аренды от 20.04.2009 N 4900005168, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование был предоставлен земельный участок площадью 10993 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202010:30 из земель населенных пунктов, расположенный по улице Тимирязева в центральном районе города Сочи, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для размещения ремонтно-строительной базы, сроком до 01.12.2013 (т. 1, л.д. 55 - 60).

Из представленного в материалы дела технического паспорта филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация" по г. Сочи и пояснений истца усматривается, что ООО "Горная инженерно-строительная компания" на земельном участке по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Тимирязева, за счет собственных средств произвело строительные работы, в результате которых возведена ремонтно-строительная база, а именно:

незавершенный строительством административно-бытовой корпус, состоящий из трех блок секций для пребывания дежурной смены (литер А), общей площадью 1415,7 кв. м;

общежитие (литер Б) 2008 года постройки, общей площадью 118,0 кв. м;

пристройка (литер Б1) 2008 года постройки, общей площадью 4,2 кв. м;

материальный склад (литер В) 2008 года постройки, общей площадью 141,5 кв. м.

Указав, что разрешения на строительство спорных объектов ООО "Горная инженерно-строительная компания" не получило по независящим от нее причинам, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает перечень документов, которые застройщик должен приложить к заявлению на выдачу разрешения на строительство, направляемому органу, уполномоченному на выдачу таких разрешений.

В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что для строительства спорных объектов ремонтно-строительной базы по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Тимирязева, истцом в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации было получено разрешение на строительство. Истец факт строительства спорных объектов без получения соответствующего разрешения не отрицает.

Поскольку ООО "Горная инженерно-строительная компания" осуществило строительство спорных объектов без получения разрешения на строительство, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что незавершенный строительством административно-бытовой корпус, состоящий из трех блок секций для пребывания дежурной смены (литер А), общей площадью 1415,7 кв. м; общежитие (литер Б) 2008 года постройки, общей площадью 118,0 кв. м; пристройка (литер Б1) 2008 года постройки, общей площадью 4,2 кв. м; материальный склад (литер В) 2008 года постройки, общей площадью 141,5 кв. м, являются самовольными постройками.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 25 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" правообладателем земельного участка, за которым может быть признано право собственности на самовольную постройку, является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Между тем, доказательства принадлежности ООО "Горная инженерно-строительная компания" земельного участка под самовольно возведенными объектами на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения в материалы дела не представлены.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что право аренды не исключает возможности признания права собственности на самовольную постройку отклоняются судом апелляционной инстанции.

Статьями 30, 31, 32, 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства и для целей не связанных строительством.

С учетом указанных норм, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право долгосрочной аренды на земельный участок не исключает возможность рассмотрения вопроса о признании права собственности на самовольную постройку только при условии предоставления земельного участка в аренду именно для строительства спорного объекта.

Однако, на основании договора аренды от 20.04.2009 N 4900005168 истцу в аренду предоставлен земельный участок для размещения ремонтно-строительной базы, а не для ее строительства. Согласно техническому паспорту спорные объекты были возведены в 2008 году, то есть до предоставления ООО "Горная инженерно-строительная компания" земельного участка в аренду.

В силу п. 1.3. договора аренды от 20.04.2009 N 4900005168 возведение новых строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что доказательства выделения истцу земельного участка для строительства спорных объектов ремонтно-строительной базы в материалах дела отсутствуют.

Наличие договоров аренды от 20.04.2009 N 4900005168, в силу императивных требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является достаточным основанием для признания за истцом права собственности на самовольно возведенный объект, расположенный на арендованном земельном участке, не предоставленном для его строительства.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса о выделении земельного участка.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В материалы дела представлено заключение специалиста, составленное сотрудниками ООО "Центр независимых экспертиз" (т. 2, л.д. 39), экспертное заключение ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" (т. 2, л.д. 18), заключение Северо-Кавказского межрегионального управления по технологическому и экологическому надзору (т. 2, л.д. 21), заключение Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Сочи (т. 2, л.д. 24), согласно которым вновь созданные объекты соответствует требованиям СНиП, а предпроектная документация отвечает требованиям СанПин и требованиям экологической безопасности.

Однако доказательства соответствия самовольной постройки градостроительным, противопожарным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды, инженерно-техническим требованиям, требованиям гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующим об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки, истцом не представлено.

Кроме того, вопрос безопасности возведенной постройки и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Учитывая особенности рассматриваемого вопроса, истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности введения объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 N 54, государственный строительный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2004 N 820, принятым во исполнение Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", утверждено Положение о государственном пожарном надзоре, основной задачей которого является защита жизни и здоровья граждан в сфере пожарной безопасности, что согласуется с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 42 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", санитарно-эпидемиологические экспертизы, расследования, обследования, исследования, испытания и токсикологические, гигиенические и иные виды оценок проводятся организациями, аккредитованными в установленном порядке, экспертами с использованием утвержденных методов, методик выполнения измерений и типов средств измерений.

На основании результатов санитарно-эпидемиологических экспертиз, расследований, обследований, исследований, испытаний и токсикологических, гигиенических и иных видов оценок, оформленных в установленном порядке, главными государственными санитарными врачами в соответствии со статьей 51 названного Закона даются санитарно-эпидемиологические заключения.

В нарушение указанных требований в материалы дела не представлены надлежащим образом оформленные заключения уполномоченных органов, подтверждающие соответствие вновь возведенного здания магазина на момент обращения с иском в арбитражный суд, требованиями строительных, градостроительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм. Правовая позиция относительно указанного перечня необходимых документов, на основании которых возможно узаконение самовольных построек, сформирована в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу N А32-11090/2008.

Имеющиеся в деле экспертные заключения подтверждают соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам проектной документации на спорные объекты, а не самого объекта.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в любом случае является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" арбитражным суда разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Представленными в материалы дела заключением Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Сочи от 02.11.2007 N Ц/243г-07, заключением Северо-Кавказского межрегионального управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора, инженерно-геологическими и дендрологическими изысканиями, общими пояснительными записками к рабочему проекту строительства объектов с техническими условиями, экспертным заключением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарскому крае" подтверждается, что истец до начала строительства предпринял действия, направленные на получение разрешительной документации.

Однако, в материалы дела не представлены доказательства того, что ООО "Горная инженерно-строительная компания" кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительства или в получении такого разрешения ему было отказано. Доказательства того, что в процессе возведения самовольной постройки предпринимало действия, направленные на получение в установленном административном порядке документации необходимой для оформления разрешения на строительства или ввод объекта в эксплуатацию, для последующей регистрации права собственности на спорный объект, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО "Горная инженерно-строительная компания" направлены на упрощение императивно предусмотренной законодательством административной процедуры оформления права собственности на вновь созданный объект недвижимости.

С учетом изложенного, истец в порядке пункта 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал наличие у него подлежащего защите и нарушенного ответчиком права. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорный самовольно возведенные объекты.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 апреля 2010 года по делу N А32-4681/2010-71/105 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.