Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юг-Перлит",

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 мая 2008 г. по делу N А32-15979/2006-41/381-2007-41/159

по иску общества с ограниченной ответственностью "Юг-Перлит"

к ответчику Администрации города Белореченска

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Далпорт Сити 3К", Приходько Александра Ивановича, Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о признании права собственности,

принятое в составе судьи Миргородской О.П.

общество с ограниченной ответственностью "Юг-Перлит" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации города Белореченска о признании права собственности на здание лит. У, общей площадью 423,2 кв. м, лит. С - электроцех, общей площадью 58,4 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10 (с учетом уточнений исковых требований, принятых определением суда от 31.07.2006 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 148 т. 1).

Иск мотивирован тем, что на основании постановления главы города Белореченск от 06.06.2004 N 1817, между Администрацией г. Белореченск и ООО "Юг-Перлит" был заключен договор аренды N 3900000736 земельного участка площадью 4661 кв. м с кадастровым номером 23:39:11 01 894:0082, расположенного по адресу: г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10, для эксплуатации склада, сроком на 49 лет. В 2004 году по заявке истца был выполнен и согласован с главным архитектором г. Белореченска проект цеха по производству перлита производительностью 10 м 3/час. В 2005 году, на арендованном земельном участке, без получения разрешения на строительство, истцом построено одноэтажное нежилое здание лит. У - цех по производству перлита, являющийся объектом недвижимости. Соответствие строительных конструкций требованиям действующих строительных норм и правил подтверждено экспертным заключением. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за истцом в соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ввиду отсутствия правоустанавливающих документов истец не имеет возможности осуществить государственную регистрацию права.

Определением суда от 31.07.2006 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Далпорт Сити 3К".

Определением суда от 17.08.2006 удовлетворено ходатайство истца об отказе от исковых требований в части здания лит. С - электроцех, общей площадью 58,4 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10, производство по делу в указанной части прекращено (л.д. 24-26 т. 2).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2006 иск удовлетворен, за ООО "Юг-Перлит" признано право собственности на здание лит. У, общей площадью 423,2 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 05.12.2006 решение суда от 31.08.2006 отменено, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2007 решение от 31.08.2006 и постановление апелляционной инстанции от 05.12.2006 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует установить соответствует ли возведенный истцом объект разрешенному градостроительным регламентом использованию земельного участка, не создает ли сохранение постройки угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает ли права и охраняемые законом интересы третьих лиц, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле тех собственников строений, которые одновременно являются пользователями земельного участка с кадастровым номером 23:39:11 01 894:0082. Суд кассационной инстанции также указал, что суды не исследовали и не оценили постановление главы г. Белореченска от 16.07.04 N 2080, акт выбора и обследования участка для проектирования производственной базы от 29.06.04.

При повторном рассмотрении дела по ходатайству ответчика к участию в деле привлечен гр. Приходько А.И. (л.д. 107-108 т. 3).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27 мая 2008 г. в иске отказано ввиду отсутствия у истца титула на земельный участок под самовольной постройкой, в связи с признанием договора аренды земельного участка от 26.06.2004 г. N 3900000736 и его государственной регистрации недействительными решением Белореченского районного суда от 07.05.2007 г.

ООО "Юг-Перлит" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2008 г. и принять по делу новый судебный акт признав за истцом право собственности на здание лит. У - цех по производству перлита общей площадью 423,2 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в нарушение положений абз. 2 п. 2 ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не выполнены указания кассационной инстанции. Судом первой инстанции сделан вывод о том, что при отсутствии желания собственника земельного участка в предоставлении земельного участка для эксплуатации самовольной постройки не имеет значения соответствие построек санитарным, противопожарным и техническим нормам, при этом документы, подтверждающие соответствие спорного строения указанным нормам, необоснованно отклонены. Не исследовано и не оценено постановление главы г. Белореченска от 16.07.04 N 2080, акт выбора и обследования участка для проектирования производственной базы от 29.06.04.

Администрация г. Белореченск в отзыве на апелляционную жалобу просила отказать в удовлетворении жалобы, решение суда оставить в силе. Указала, что договор аренды земельного участка N 9300000736 площадью 4661 кв. м, на котором расположен спорный цех по производству перлита, признан недействительным вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции. Спорный цех не относится к категории объектов недвижимости, что исключает возможность признания права собственности в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В нарушение п. 2.3. постановления администрации г. Белореченска от 16.07.2004 N 2080 и ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство спорного объекта истцом не получалось.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились. Администрация г. Белореченск и Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю представили письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Белореченска от 25.06.2004 N 1817 истцу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 4661 кв. м с кадастровым номером 23:39:11 01 894:0082, находящийся по адресу: г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10, для размещения и эксплуатации склада.

Во исполнение указанного постановления администрация г. Белореченска (арендодатель) и ООО "Юг-Перлит" (арендатор) заключили договор аренды от 25.06.2004 N 3900000736, по условиям которого арендатор получил в пользование на 49 лет земельный участок для размещения и эксплуатации склада. Данный договор был зарегистрирован в учреждении юстиции 1 июля 2004 года за номером 23-01.07-11.2004-313.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке, истцом были возведены объекты, а именно: здание лит. У - общей площадью 423,2 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает перечень документов, которые застройщик должен приложить к заявлению на выдачу разрешения на строительство, направляемому органу, уполномоченному на выдачу таких разрешений.

Судом кассационной инстанции по настоящему делу установлено, что постановление главы г. Белореченска от 16.07.2004 N 2079 не может служить основанием для вывода о согласии местного органа на осуществление истцом строительства на арендованном земельном участке спорного объекта недвижимости, поскольку этим актом истцу разрешено только переоборудовать здание склада под цех фасовки с административно-бытовыми помещениями. При этом, склад, подлежащий переоборудованию под цех фасовки с административными помещениями (1975 года постройки; литер Р), и цех по производству перлита (2005 года постройки; литера У) являются различными объектами.

Управлением Архитектуры и градостроительства Администрации г. Белореченска был оформлен строительный паспорт от 23.07.2004 на проектирование производственной базы по ул. Аэродромной, 10 в г. Белореченске.

Согласно справке инспекции архитектурно-строительного надзора Администрации МО Белореченский район от 24.08.2006 N 57 ООО "Юг-Перлит" за получением разрешения на строительство цеха по производству перлита по адресу: г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10 в Администрацию МО Белореченский район не обращалось.

Доказательства получения в установленном законом порядке разрешения на строительство здания лит. У - общей площадью 423,2 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10 истцом не представлены.

Поскольку строительство спорного объекта осуществлено ООО "Юг-Перлит" без получения разрешения на строительство, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что здание лит. У, общей площадью 423,2 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10, являются самовольной постройкой.

Однако суд первой инстанции не учел, что определением суда от 17.08.2006 удовлетворено ходатайство истца об отказе от исковых требований в части здания лит. С - электроцех, общей площадью 58,4 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10, производство по делу в указанной части прекращено. Таким образом, здание лит. С - электроцех, общей площадью 58,4 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10 не является предметом спора по настоящему делу Выводы суда первой инстанции, изложенные в абзаце 2 на листе решения 3 о том, что здание лит. С - электроцех, общей площадью 58,4 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10 является самовольной постройкой подлежат исключению из мотивировочной части решения суда. Наличие данных выводов не привело к принятию неправильного решения суда и не повлияло на существо спора, следовательно, не является основанием к отмене правильного по существу судебного акта.

Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации были внесены следующие изменения: был признан утратившим силу абзац первый ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку Согласно ст. 13 Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ, указанные изменения вступили в силу с 01.09.2006.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникающие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" не содержит прямого указания на то, что его действие распространяется на отношения, возникшие до принятия указанного закона.

Поскольку признание права собственности на самовольную постройку осуществляется в судебном порядке, то время возведения самовольной постройки не имеет в данном случае какого-либо правового значения.

На момент вынесения судом первой инстанции оспариваемого решения от 27.05.2008 действовал пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.09.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При изложенных обстоятельствах, к спорным правоотношениям надлежит применять правила пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.09.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", что подтверждается правоприменительной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2008 N 1752/07).

Вступившим в законную силу решением Белореченского районного суда от 07.05.2007, договор аренды от 25.06.2004 N 3900000736 и его государственная регистрация признаны недействительными (т. 3, л.д. 161-163). Следовательно, доводы истца о принадлежности земельного участка, на котором расположен спорный объект самовольного строительства, на праве аренды документально не подтверждены.

При оценке постановления главы г. Белореченска от 16.07.2004 N 2080, которым были утверждены материалы предварительного согласования места размещения производственной базы по адресу: г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10, акт выбора и обследования участка для проектирования производственной базы от 29.06.2004 суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу требований пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными земельным законодательством; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Результаты выбора земельного участка в соответствии с пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации оформляются актом о выборе земельного участка для строительства.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта согласно пункту 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Между тем, решение о предоставлении земельного участка для строительства здания лит. У, общей площадью 423,2 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10, после составления акта выбора (обследования) земельного участка от 29.06.2004 указанным органом не было принято.

Выбор земельного участка является промежуточным этапом процедуры предоставления земельного участка для строительства. Истец не реализовал свое право на получение земельного участка в порядке, установленном статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду чего земельный участок, на котором расположены спорные самовольные постройки, не был отведен ООО "Юг-Перлит" в установленном законом порядке для строительства спорного здания лит. У, общей площадью 423,2 кв. м.

Поскольку ООО "Юг-Перлит" в порядке, определенном ранее действовавшим пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не был предоставлен земельный участок под возведенную постройку, доказательства принадлежности истцу земельного участка под самовольными постройками на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования либо выделения в установленном порядке земельного участка для строительства фактически возведенных капитальных строений в материалы дела не представлены, у суда отсутствуют правовые основания для признания за истцом права собственности на самовольно возведенные им на данном участке объекты.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Заключением Управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям при администрации Белореченского района от 25 мая 2005 г., заключением управления архитектуры и градостроительства от 14.04.2005, санитарно-эпидемиологическим заключением от 16.11.2004 N 23.КК.01.000.Т000102.11.04, заключением государственной экологической экспертизы N 5 от 22.10.2004, техническим заключением МУП "Институт горкадастрпроект города Краснодара" от 12.06.2006 подтверждается, что спорные строения выполнены в соответствии со строительными нормами и правилами, предъявляемыми к зданиям данной категории, соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям и требованиям ГО и ЧС.

Однако доказательства соответствия самовольной постройки градостроительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующие об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки, истцом не представлено.

Более того, условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса о выделении земельного участка под самовольную постройку, ввиду чего суд первой инстанции обоснованно указал, что при отсутствии прав на земельный участок под самовольной постройкой, соответствие построек санитарным, пожарным и техническим нормам не имеет правового значения.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Между тем доказательства того, что истец предпринимал действия, направленные на получение в установленном административном порядке разрешительной документации на строительство, документов, необходимых для оформления права собственности на возведенный им объект, в материалах дела отсутствуют. При таких обстоятельствах, исковые требования ООО "Юг-Перлит" направлены на упрощение императивно предусмотренной законодательством административной процедуры оформления права собственности на вновь созданный объект недвижимости. Арбитражный суд не вправе подменять функции специальных административных органов.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект самовольного строительства.

Доводы Администрации МО Белореченский район о том, что спорный цех не относится к категории объектов недвижимости противоречит ее доводам о том, что истец в нарушение ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не получил разрешение на строительство спорного объекта. Надлежащие доказательства того, что спорный объект является движимым имуществом, ответчик не представил. Между тем, из материалов дела следует, что истцом был возведен объект капитального строительства.

Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРП от 11.09.2008 (т. 4, л.д. 78-105) усматривается, что информация об иных, кроме привлеченных к участию в деле, пользователях земельного участка, на котором возведен спорный объект, с кадастровым номером 23:39:11 01 894:0082, расположенного по адресу: г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 мая 2008 г. по делу N А32-15979/2006-41/381-2007-41/159 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.