Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мигулиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РиФ-К" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2010 по делу N А32-15243/2010 (судья Колодкина В.Г.) по иску общества с ограниченной ответственностью "РиФ-К" к закрытому акционерному обществу "Югавтотур" о расторжении договора аренды и по встречному иску о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии:

от истца: представитель Очерет О.С. (доверенность б/н от 03.12.2010);

от ответчика: не явился, извещен (уведомление N 34400233440029), ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя;

общество с ограниченной ответственностью "РиФ-К" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Югавтотур" о расторжении договора аренды нежилых помещений от 20.02.2003 и дополнительного соглашения к нему от 05.02.2009 на основании п. 1 ст. 612 и п. 2 ст. 620 ГК РФ. Исковое заявление мотивировано ненадлежащим исполнением арендодателем своих обязательств по договору аренды в части выполнения капитального ремонта кровли здания, устранения нарушения пожарных норм и правил, что привело к невозможности использования арендуемых помещений и приостановлении деятельности арендатора.

Закрытое акционерное общество "Югавтотур" обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "РиФ-К" со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля по май 2010 года включительно в сумме 404 550 рублей; задолженности по арендной плате за землю в размере 40 264,38 рублей; задолженности за коммунальные услуги в сумме 3 601,88 рублей; пени за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 45 323,8 рублей и судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 10 000 рублей (определением суда от 23.08.2010 - л.д. 61 - 64).

Требования по встречному исковому заявлению обосновываются ненадлежащим исполнением обществом с ограниченной ответственностью "РиФ-К" обязательств по уплате арендных платежей.

Решением суда от 15.11.2010 в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований отказано. Встречный иск удовлетворен частично: с общества с ограниченной ответственностью "Риф-К" в пользу ЗАО "Югавтотур" взыскано 404 550 рублей задолженности по арендной плате, 22 971,54 рублей пени, 11 550,43 рублей расходов по госпошлине, 10 000 рублей судебных издержек по оплате услуг представителя. В удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за землю в размере 40 264,38 рублей, а также задолженности за коммунальные услуги в сумме 3 601,88 рублей отказано со ссылкой на недоказанность. При взыскании пени по встречному иску судом применена статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду явной несоразмерности начисленной неустойки.

Решение мотивировано тем, что истец по первоначальному требованию, будучи фактическим владельцем помещений с 30.07.1997, не представил доказательств необходимости проведения капитального ремонта крыши, не доказало наличия недостатков арендуемого им помещения, которые не могли быть выявлены при заключении договора аренды от 20.02.2003, а также препятствующие использованию помещения по назначению. Арендатор не представил доказательств погашения имеющейся задолженности по арендной плате.

Общество с ограниченной ответственностью "РиФ-К" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило в части отказа в его требованиях отменить решение, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на следующее. Суд не применил нормы статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению по первоначальному иску, поскольку с 12.02.2010 использование помещений по назначению не представлялось возможным ввиду привлечения арендатора к административной ответственности и запрещению деятельности общества до устранения нарушений пожарной безопасности. Судом неправильно истолкована статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая обязанность арендодателя произвести капитальный ремонт, в связи с чем истцу неправомерно было отказано в удовлетворении требования о расторжении договора аренды. Судом незаконно принят к рассмотрению встречный иск, поскольку удовлетворение встречного иска исключало возможность удовлетворения первоначального иска и наоборот. Взыскание арендной платы за период с февраля по май 2010 года является незаконным, поскольку арендатор не пользовался помещениями в указанный период. Вывод суда об отсутствии доказательств возврата помещений арендодателю в установленном законом порядке противоречит материалам дела. 16.03.2010 арендатор направил арендодателю акт выезда и письмо N 75 с просьбой прибыть для подписания акта и передачи ключей. Арендодатель уклонился от подписания акта, но своими фактическими действиями (вывеска нового клуба, новый вход) вступил в пользование спорным имуществом.

В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Югавтотур" просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным. В договоре и дополнительном соглашении отсутствует указание на целевое использование. Административные протоколы, составленные в отношении арендатора, не свидетельствуют о вине арендодателя. Ответчик по первоначальному иску не возражает против расторжения договора, однако считает необходимым признать арендные отношения прекращенными с 25.05.2010 в соответствии с последним письмом ЗАО "Югавтотур" к ООО "РиФ-К".

Ответчик, извещенный о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, настаивала на необходимости расторжения договора аренды с даты истечения 30 дневного срока, то есть с 16.03.2010. На вопрос суда, на основании какой нормы права суд должен расторгать договор задним числом, представитель заявителя затруднилась ответить. Указала, что необходимость проведения капитального ремонта была неотложной. Однако надлежащих доказательств, подтверждающих такую необходимость, суду представить не может.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в части доводов апелляционной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.02.2003 между ЗАО "Мотель "Южный" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "РиФ-К" заключен договор аренды, согласно условиям которого ООО "РиФ-К" передано в аренду имущество: помещения N N 4; 4 "а"; 4 "б"; 5; 7; 7 "б"; 7 "д"; 8; 40; 40 "а"; 41; 41 "а"; 41 "б"; 42; 43; 44; 45; 46; 48; 49; 50; 51; 196; 198; 199; 200; 200 "а", общей площадью 484 кв. м первого этажа литер А, расположенного по адресу г. Краснодар, ул. Московская, 40 в соответствии с техническим паспортом БТИ от 06.01.2001 (л.д. 6). Имущество передано в аренду на 10 лет (п. 6.1.).

Пунктом 2.2. договора стороны признали факт нахождения на дату подписания договора имущества во владении и пользовании арендатора в силу договора аренды от 30.07.1997.

В соответствии с пунктами 3.1.3, 1.7. договора арендодатель обязан проводить капитальный ремонт имущества - ремонт помещений, входящих в состав имущества с целью восстановления их ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Арендная плата за арендуемое имущество составляет 80 руб. за квадратный метр в месяц (пункт 4.1). Общая сумма арендной платы установлена в сумме 38 720 руб. в месяц, которая вносится не позднее 15 числа оплачивающего месяца. Возмещение арендодателю расходов по оплате коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией имущества по отдельному соглашению и расходов по аренде земли в соответствии с арендуемой площадью согласно платежным документам арендодателя один раз в квартал предусмотрено пунктами 4.2., 4.3. договора.

17.04.2003 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (оборот л.д. 8).

16.08.2005 ЗАО "Мотель "Южный" реорганизовано в форме присоединения к ЗАО "Югавтотур".

05.02.2009 между ЗАО "Югавтотур" и обществом с ограниченной ответственностью "РиФ-К" заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 20.02.2003, которым исключены из состава арендованного имущества помещения 7, 7 "б", 7 "д", 8, 40, 40 "а", 43, 196, 199, 20 "а", уменьшена площадь до 416,6 кв. м в соответствии с техническим паспортом ФГУП КК "Крайтехинвентаризация" от 02.12.2008. Пункт 3.1.3 договора аренды в новой редакции содержит обязанность арендодателя производить капитальный ремонт имущества, указанного в п. 2.1 договора, за исключением случаев, если действиями арендатора были произведены какие-либо конструктивные изменения, повлекшие за собой повреждение (ухудшение) имущества. Соглашением стороны также изменили размер арендной платы - 104 150 руб. в месяц, которая остается неизменной до 28 марта 2011 г., т.е. до окончания срока действия договора (пункты 13,18) (л.д. 9 - 10).

23.09.2009 дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке (оборот л.д. 10).

23.12.2009 ООО "РиФ-К" обратилось к арендодателю с просьбой отремонтировать крышу арендуемого здания, в том числе над входом в клуб (л.д. 13).

12.02.2010 в отношении общества с ограниченной ответственностью "РиФ-К" вынесено предписание N 123/123/N 1-18 об устранении нарушений требований пожарной безопасности и постановление N 75 о назначении административного взыскания за нарушение требований в области пожарной безопасности (л.д. 21 - 22).

27.02.2010 ООО "РиФ-К" уведомило ЗАО "Югавтотур" о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с систематическим отключением электроэнергии (л.д. 12).

15.03.2010 ЗАО "Югавтотур" направило в адрес ООО "РиФ-К" письмо N 37, которым предложил арендатору погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, а также произвести необходимый ремонт и восстановление помещений (л.д. 89).

16.03.2010 истец направил в адрес ответчика уведомления о досрочном освобождении арендуемых нежилых помещений с 15.03.2010 и готовности передать помещения по акту приема-передачи (л.д. 11).

31.03.2010 ЗАО "Югавтотур" повторно направило арендатору письмо N 38 с требованием погасить задолженность и произвести ремонт помещений (л.д. 91).

06.04.2010 истец повторно сообщил ответчику об освобождении арендуемых помещений, просил подписать в трехдневный срок акт выезда и освобождения помещения (л.д. 17 - 18).

13.04.2010 в отношении общества с ограниченной ответственностью "РиФ-К" повторно вынесено предписание N 305/305/N 1-18 об устранении нарушений требований пожарной безопасности и протоколы об административном правонарушении в области пожарной безопасности N 165, 166 (л.д. 23 - 25).

15.04.2010 постановлением по делу об административном правонарушении общества с ограниченной ответственностью "РиФ-К" привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 20.4, назначено административное наказание в виде административного приостановления деятельности бара сроком на 90 дней (л.д. 26).

05.05.2010 истец направил в адрес ответчика проект соглашения о расторжении договора аренды (л.д. 27 - 28).

25.05.2010 письмом N 53 арендодатель повторно предложил арендатору погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, произвести ремонт помещений, а именно: восстановить уровень поверхности пола в зале с уровнем всех других помещений; восстановить покрытие потолков и стен; восстановить освещение; демонтировать все надстройки (2-й этаж); восстановить водяное отопление; восстановить остекление оконных проемов, демонтировать вентиляционные короба; отремонтировать покрытие кровли, нарушенное при монтаже-демонтаже систем вентиляции и кондиционирования.

02.06.2010 комиссией в составе работников ЗАО "Югавтотур" и ООО "Аргос" составлен акт вскрытия помещений, которым установлено, что в арендованных помещениях отсутствуют товарно-материальные ценности, принадлежащие арендатору (л.д. 116).

Считая, что использование арендуемых помещений невозможно, истец обратился в суд с иском.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Правилами статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Указанные нормы не были выполнены арендатором. Статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляя арендатору право на расторжение договора, не освобождает его от обязанности по внесению платежей за пользование арендованным имуществом в одностороннем порядке.

В судебном заседании представитель истца на вопрос суда пояснила, что договором аренды не предусмотрен срок проведения ремонта, представить доказательства, подтверждающие неотложную необходимость проведения капитального ремонта, затруднилась. Судом первой инстанции правильно установлено, что истец был вправе произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость, при чем согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требовалось.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что именно из-за отсутствия ремонта крыши арендуемых помещений истец не мог использовать помещение по назначению.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о том, что суд не применил нормы статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что условиями договора аренды от 20.02.2003 с учетом дополнительного соглашения к нему от 05.02.2009 целевое использование переданных в аренду помещений сторонами не определено, как не определено и то, что ЗАО "Югавтотур" должно обеспечить возможность использования помещений по указанному назначению с обеспечением системой противопожарной безопасности.

Привлечение к административной ответственности ООО "РиФ-К" за нарушения требований пожарной безопасности связано с предпринимательской деятельностью истца, не может свидетельствовать о вине арендодателя и служить основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Арендованное имущество в нарушение требований статьей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Судом первой инстанции правильно возложена обязанность по доказыванию возвращения арендодателю имущество, являвшееся предметом прекращенного договора. В материалах дела отсутствуют доказательства возврата помещений, расположенных по адресу г. Краснодар, ул. Московская, 40 в установленном законом порядке. Протокол об административном правонарушении в области пожарной безопасности N 165 от 13.04.2010 подтверждает, что ответчик на эту дату занимал помещения бара "Глобал".

Сам по себе факт освобождения помещений арендатором не является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке. До момента передачи помещений у арендодателя отсутствует фактическая возможность по распоряжению спорными помещениями, в том числе по передаче их третьим лицам в аренду. В связи с чем взыскание арендной платы за период с февраля по май 2010 года является законным и обоснованным, независимо от того пользовался ли арендатор спорными помещениями в указанный период, или нет.

Оспаривая решение суда первой инстанции, ответчик также ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившихся в принятии встречного искового заявления.

В соответствии с частью 1 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным.

Согласно части 2 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков.

В силу части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если:

1) встречное требование направлено к зачету первоначального требования;

2) удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;

3) между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Судом установлено, что заявленные истцом и ответчиком требования связаны между собой по основаниям возникновения, в связи с чем имеется возможность использования одних и тех же доказательств по основному и встречному искам.

Каждое из требований может быть доказано с использованием одних и тех же доказательств, поэтому совместное рассмотрение заявлений с учетом предмета и существа первоначального и встречного исковых заявлений является целесообразным. Более того, одновременное рассмотрение искового заявления и встречного заявления в одном деле привело к сокращению сроков разрешения дела, позволило суду полно и объективно исследовать все обстоятельства дела.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм процессуального права заявителем.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2010 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме.