Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чесноковой Н.С.,

при участии: от истца: Цой Е.А. (доверенность от 21.05.2012),

от ответчиков: от ООО "Киноцентр" - Мирошниченко Т.М. (конкурсный управляющий, определение от 07.12.2010 по делу А53-3109/2010), от остальных не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц: от ОАО Коммерческого Банка "Центр-Инвест" - Халдина Т.В. (доверенность N в реестре 17-15097 от 29.12.2011), остальные не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Инкотраст"

к ответчикам: Администрации г. Таганрога, Комитету по управлению имуществом г. Таганрог, обществу с ограниченной ответственностью "Киноцентр"

при участии третьих лиц: Таганрогского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, закрытого акционерного общества Коммерческого Банка "Русский Славянский банк", открытого акционерного общества Коммерческого Банка "Центр-Инвест", общества с ограниченной ответственностью "Профсервис"

о признании недействительным договора аренды,

общество с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Инкотраст" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации г. Таганрога, обществу с ограниченной ответственностью "Киноцентр":

- о признании недействительным договора аренды N 07-0929 от 30.11.2007, применении последствий недействительности ничтожной сделки и обязании УФРС по РО (Таганрогский отдел) аннулировать запись о регистрации договора аренды N 07-0929 от 30.11.2007;

- об обязании Администрации г. Таганрога передать земельный участок площадью 118 кв. м, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Таганрог,

ул. Александровская, 72, выделенный в соответствии с постановлением Администрации г. Таганрога от 10.06.1999 N 1952 с обозначенными в проекте границами порядка пользования в домовладении по адресу: ул. Свердлова (Александровская) - пер. А. Глушко следующими точками: 106, 56, 57, 17, 64, 63, 62, 52, 101, 102 обладателю права бессрочного (постоянного) пользования

ООО "ФК "Инкортаст" для выкупа в общую долевую собственность совместно с ООО "Киноцентр";

- об определении доли в общей долевой собственности на земельный участок площадью 118 кв. м, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Таганрог,

ул. Александровская, 7, выделенный в соответствии с постановлением Администрации г. Таганрога от 10.06.1999 N 1952 с обозначенными в проекте границами порядка пользования в домовладении по адресу: ул. Свердлова (Александровская) - пер. А. Глушко следующими точками: 106, 56, 57, 17, 64, 63, 62, 52, 101, 102 в размере 1/2 доли.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является владельцем части земельного участка, переданного администрацией в аренду ответчику. Право бессрочного пользования на часть земельного участка перешло к истцу в порядке правопреемства (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 271 и статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). Спорный договор нарушает права истца как титульного владельца на часть земельного участка, предоставленную в бессрочное пользование для эксплуатации здания банка.

Определениями от 08.05.2009 и 08.06.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области в лице Таганрогского отдела, ЗАО коммерческий банк "Русский Славянский Банк" в лице филиала ЗАО АКБ "РусСлавБанк" в г. Таганроге, ООО "Киноцентр", ОАО КБ "Центр-инвест" (т. 1, л.д. 1 - 3, 106 - 109).

В процессе судебного разбирательства в порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просил признать недействительным договор аренды N 07-929 от 30.11.2007, дата регистрации 24.12.2007, N регистрации 61-61-42/127/2007-207 и исключить регистрационную запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-61-42/127/2007-207 от 24.12.2007 о договоре аренды N 07-929 от 30.11.2007 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:58:01110:0001, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Александровская, 72 общей площадью 2233 кв. м.

Истец заявил отказ от требований: об обязании Администрации г. Таганрога передать земельный участок площадью 118 кв. м, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Александровская, 72, выделенный в соответствии с постановлением Администрации г. Таганрога от 10.06.1999 N 1952 и обозначенный в проекте границ порядка пользования в домовладении по адресу: ул. Свердлова (Александровская) - пер. А. Глушко следующими точками: 106, 56, 57, 17, 64, 63, 62, 52, 101, 102 обладателю права бессрочного (постоянного) пользования ООО "ФК "ИНКОТРАСТ" для выкупа в общую долевую собственность совместно с ООО "Киноцентр", определении доли в общей долевой собственности на земельный участок площадью 118 кв. м, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Александровская, 7, выделенный в соответствии с постановлением Администрации г. Таганрога от 10.06.1999 N 1952 и обозначенный в проекте границ порядка пользования в домовладении по адресу: ул. Свердлова (Александровская) - пер. А. Глушко следующими точками: 106, 56, 57, 17, 64, 63, 62, 52, 101, 102 в размере 1/2 доли (л.д. 96 - 97 т. 2).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010, прекращено производство по делу в части требований, от которых истец отказался, в остальной части в иске отказано.

Суды пришли к выводу, что истец не доказал наличия у него права постоянного (бессрочного) пользования на часть спорного земельного участка; истец реализовал свое преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка площадью 795 кв. м, необходимого для эксплуатации приобретенного им объекта недвижимости; спорная часть земельного участка не является непосредственно прилегающей к зданию банка истца, доказательства того, что она необходима для использования недвижимого имущества истца, отсутствуют; истец не доказал наличие у него исключительного права на приобретение спорной части земельной участка, ввиду чего, оснований для признания оспариваемого договора аренды и исключения соответствующей записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеется.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.04.2010 решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2009 в части отказа в удовлетворении исковых требований и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 по делу N А53-7416/2009 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в целях разрешения вопроса о том, земельный участок какой площади необходим для эксплуатации недвижимого имущества истца в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом суд кассационной инстанции указал, что выводы судов обеих инстанций относительно того, что истцом не представлено доказательств необходимости предоставления спорного земельного участка для использования объекта недвижимого имущества, преждевременны. Судом первой инстанции не рассмотрено, а апелляционным судом отклонено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы с целью определения необходимости использования истцом части спорного участка для эксплуатации объекта недвижимого имущества.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции при новом рассмотрении дела удовлетворено ходатайство истца, определением суда от 09.12.2010 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ГУ ЮРЦСЭ, перед экспертом поставлен вопрос о том, является ли необходимым для эксплуатации здания литер п/б, Б, 63, расположенного по адресу: Ростовская обл.г. Таганрог, пер. А. Глушко 19, земельный участок площадью 118 кв. м (ранее - N 61:58:1:110:1/3, площадь 122 кв. м), выделенный в соответствии с Постановлением Администрации г. Таганрога от 10.06.1999 N 1952 и обозначенный в Проекте границ порядка пользования в домовладении по адресу: ул. Александровская (бывшая Свердлова) - пер. А. Глушко следующими точками: 106, 56, 57, 17, 64, 63, 62, 52, 101, 102) в соответствии с правилами землепользования и застройки, пожарными, санитарными нормами.

В соответствии с заключением судебного эксперта ГУ ЮРЦСЭ Попова А.Н. N 5975/10-3 от 04.03.2011 исходя из существующего объемно-планировочного решения здания банка литеры п/б, Б, б3, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. А. Глушко, 19, исходя из архитектурно-планировочного решения застройки земельного участка с находящимся на нем зданием банка литеры п/б, Б, б3 и соседних с ним земельных участков, наличие участка площадью 118 кв. м (ранее - участка N 61:58:1:110:1/3 площадью 122 кв. м), предоставленного в общее пользование в соответствии с постановлением Администрации г. Таганрога от 10.06.1999 N 1952, обозначенного в проекте границ порядка пользования в домовладении по адресу: ул. Александровская - пер. А. Глушко следующими точками: 106, 56, 57, 17, 64, 63, 62, 52, 101, 102 для эксплуатации вышеуказанного здания банка является обязательным, так как:

- непосредственно с территории данного земельного участка осуществляется служебный вход в здание банка, ведущий в коридор N 1 одноэтажного кирпичного пристроенного теплового пункта лит. "б3", из которого осуществляется вход в котельную N 2 с установленными в ней двумя газовыми котлами, обеспечивающими индивидуальное отопление здания банка, и осуществляется инкассаторский вход непосредственно на первый этаж здания лит. "Б", а именно через тамбур лестничной клетки, и далее в подвальный этаж, в котором расположены хранилище и кассовый узел. Кроме того, именно на территорию данного земельного участка осуществляется второй рассредоточенный эвакуационный выход со здания банка литеры п/б, Б, б3, наличие которых для исследуемого здания банка является обязательным;

- граница данного земельного участка проходит по части тыльного фасада здания банка лит. "п/б, Б, б3", в том числе по тыльной стене пристроенного теплового пункта лит. "б3", имеющего окна помещений 1-го, 2-го, 3-го этажей и лестничной клетки, к которому, в том числе пристроенному тепловому пункту "б3", из которого должна быть обеспечена возможность проезда пожарных машин и доступ пожарных с автолестниц или автоподъемников в любое помещение, в данном случае, в любое помещение, имеющее окно в тыльном фасаде здания банка, а габариты данного земельного участка не превышают ширины второстепенного проезда, регламентируемой требованиями таблицы 8* СНиП2.07.01-89*, ширины проезда для пожарной техники, размеров разворотной площадки для тупиковых проездов. Организовать проезд пожарной техники к тыльному фасаду здания банка, минуя данный земельный участок, исходя из существующего архитектурно-планировочного решения земельного участка с находящимся на нем зданием банка и соседних с ним земельных участков, технически не представляется возможным. В случае тушения возможного пожара и проведения спасательных работ, вся территория данного земельного участка в совокупности с незастроенной частью будет задействована для возможности въезда и выезда пожарной техники, что, в свою очередь, предусмотрено требованиями СНиП 2.07.01-89*.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.08.2011 с учетом выводов эксперта признан недействительным договор аренды N 07-0929 от 30.11.2007, заключенный между КУИ г. Таганрога и ООО "Киноцентр". Признано прекращенным право аренды ООО "Киноцентр", зарегистрированное на основании договора N 07-0929 от 30.11.2007. С Администрации г. Таганрога и ООО "Киноцентр" в пользу ООО "Финансовая компания "Инкотраст" взыскано по 2 500 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

С учетом заключения судебной экспертизы суд установил, что в состав ныне существующего земельного участка, предоставленного ООО "Киноцентр" в аренду по договору от 30 ноября 2007 года, вошел земельный участок, необходимый для эксплуатации здания банка, находящегося в собственности у истца, договор аренды заключен с нарушением требований действующего законодательства и является ничтожной сделкой, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ не влекущей никаких юридических последствий.

Не согласившись с указанным решением, открытое акционерное общество Коммерческий Банк "Центр-Инвест" и общество с ограниченной ответственностью "Киноцентр" обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба ООО "Киноцентр" мотивирована тем, что истцом не оспорено постановление о предоставлении ответчику земельного участка, у истца отсутствует интерес в оспаривании сделки, поскольку исключительное право на получение земельного участка истцом реализовано в отношении иного участка, на спорном участке расположены объекты принадлежащие ответчику, доказательств необходимости данного участка истцу не представлено, препятствий в проезде через участок истец ответчику не чинит.

Апелляционная жалоба ОАО КБ "Центр-Инвест" мотивирована тем, что при проведении судебной экспертизы эксперт не учел установленные ненормативными актами органов местного самоуправления особые условия землепользования

ООО "Киноцентр" (обязание указанного лица обеспечить право беспрепятственного прохода и проезда к объектам недвижимости, расположенным на смежных земельных участках), а также не установил, является ли указанная в заключении часть спорного участка необходимой также ответчику - ООО "Киноцентр". Заявитель также полагает невозможным признание недействительным договора аренды без оспаривания постановления, во исполнение которого он заключен; отмечает, что судом не принято во внимание заявление ОАО КБ "Центр-Инвест" о пропуске срока исковой давности.

Определением от 22.12.2011 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела А53-7416/2009 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению имуществом г. Таганрога.

Определением от 29.12.2011 судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Инкотраст" о назначении дополнительной строительно-технической экспертизы. Проведение дополнительной судебной экспертизы поручено Государственному Учреждению "Южный региональный Центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации эксперту Попову Андрею Николаевичу. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

"Является ли необходимым для эксплуатации здания кинотеатра "Октябрь", расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Александровская, 72 полностью либо в части земельный участок площадью 116,4 кв. м, отображенный на схеме расположения земельного участка (л.д. 66, т. 5) и имеющий следующие координаты:

(ранее выделенный в соответствии с Постановлением Администрации г. Таганрога от 10.06.1999 N 1952 и обозначенный в Проекте границ порядка пользования в домовладении по адресу: ул. Александровская (бывшая Свердлова) - пер. А. Глушко точками: 106, 56, 57, 17, 64, 63, 62, 52, 101, 102 (л.д. 2, 64, т. 5)). Ответ на данный вопрос дать в соответствии с правилами землепользования и застройки, пожарными, санитарными нормами. Если эксперт придет к выводу о том, что указанный земельный участок необходим для эксплуатации здания кинотеатра "Октябрь" расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Александровская, 72 лишь в части, произвести описание оставшейся части указанного земельного участка, необходимой для эксплуатации здания банка лит. п/б, Б, б3, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. А. Глушко, 19".

На время проведения экспертизы производство по делу приостановлено.

В связи с поступлением от экспертной организации заключения судебного эксперта N 125/10-3 от 12.04.2012 производство по делу возобновлено.

В судебное заседание не явились представители Администрации г. Таганрога, Комитета по управлению имуществом г. Таганрог, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ЗАО КБ "Русский Славянский банк", ООО "Профсервис" надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Суд рассматривал дело в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением Администрации г. Таганрога от 10.06.1999 N 1952 в связи с фактическим изменением ранее сформированных земельных участков кадастрового квартала 61:58:1:110 в г. Таганроге при застройке утверждены иные границы ранее сформированных участков, в том числе N 61:58:1:110:1 по ул. Свердлова, 72 (с учетом изменения площадь составила 2237 кв. м) и N 61:58:1:110:11 по пер. А. Глушко, 19 (с учетом изменения площадь составила 795 кв. м).

При этом порядок в составе земельного участка N 61:58:1:110:1 выделены три учетные части для целей определения порядка землепользования N (61:58:1:110:1/1 площадью 1795 кв. м, N 61:58:1:110:1/2 площадью 320 кв. м, N 61:58:1:110:1/3 площадью 122 кв. м).

Учетные части N 61:58:1:110:1/1 и N 61:58:1:110:1/2 предоставлены ЗАО "Таганрогская киносеть" (для эксплуатации кинотеатра и художественной мастерской соответственно), а учетная часть 61:58:1:110:1/3 названа участком общего пользования и предоставлена в равных долях для использования ЗАО КБ "Русский Славянский банк" и ЗАО "Таганрогская киносеть".

С учетом изложенного коммерческому банку "Русский Славянский банк" (закрытое акционерное общество) был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок общей площадью 856 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская обл. г. Таганрог пер. А. Глушко 19 для эксплуатации здания банка, в том числе земельный участок N 61:58:1:110:11 площадью 795 кв. м и 61 кв. м из земельного участка N 61:58:1:110:1/3 общего пользования.

Указанному лицу предписано обеспечить проезд противопожарного транспорта к земельному участку N 61:58:1:110:1.

Также подтверждено ранее предоставленное право ЗАО "Таганрогская киносеть" на бессрочное пользование земельным участком общей площадью 2176 кв. м, в том числе 1795 кв. м из земельного участка N 61:58:1:110:1/1, 320 кв. м из земельного участка N 61:58:1:110:1/2 и 61 кв. м из земельного участка общего пользования N 61:58:1:110:1/3.

На основании указанного постановления, в последующем, ЗАО КБ "РусСлавБанк" было выдано свидетельство на предоставление 856 кв. м земельного участка в бессрочное (постоянное) пользование (т. 1, л.д. 22) с приложением плана границ.

Постановлением администрации г. Таганрога от 26.03.2003 N 1167 у ЗАО КБ "Русский Славянский банк" изъят земельный участок площадью 795 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог пер. А. Глушко, 19 (т. 1, л.д. 27). Изъятие участка проведено администрацией в целях последующей передачи ООО "ФК "ИНКОТРАСТ" в аренду для эксплуатации приобретенного им у ЗАО КБ "Русский Славянский банк" здания банка.

Согласно пункту 1 указанного постановления свидетельство на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком от 09.07.1999 N 25500, выданное ЗАО КБ "Русский Славянский банк", признано утратившим силу.

На основании постановления Администрации г. Таганрога N 3918 от 22.08.2003 (л.д. 31 - 33 т. 1) из земельного участка общего пользования N 61:58:1:110:1/3 площадью 122 кв. м (являвшегося учетной частью участка N 61:58:1:110:1 общей площадью 2237 кв. м) у ЗАО КБ "Русский Славянский банк" для нужд по установлению и эксплуатации пристройки к трансформаторной подстанции N 202, в порядке статьи 36 ЗК РФ были изъяты 2 кв. м.

Для этих же целей у ЗАО "Таганрогская киносеть" также изъято 2 кв. м из состава земельного участка площадью 2176 кв. м по ул. Александровской (ранее Свердлова), 72, а именно из состава приходящейся на долю указанного лица части земельного участка общего пользования N 61:58:1:110:1/3.

С учетом изложенного скорректированы площади принадлежащих указанным лицам земельных участков. Оставшиеся 59 кв. м (856-795-2) переданы ЗАО КБ "РусСлавБанк" в аренду на 5 лет. Площадь участка, арендуемого ЗАО "Таганрогская киносеть", определена как 2174 кв. м (2176-2). Определены доли землепользователей в земельном участке N 61:58:1:110:1 с учетом изменения его площади (2237-4): ЗАО "Таганрогская киносеть" - 2174/2233, ЗАО КБ "РусСлавБанк" 59/2233.

После принятия указанного постановления ЗАО "Таганрогская киносеть" заключен договор аренды соответствующего земельного участка N 04-473 от 31.05.2004. ЗАО КБ "РусСлавБанк" договор не заключало.

Согласно постановлению администрации г. Таганрога от 09.02.2004 N 424 ООО "ФК "ИНКОТРАСТ" приобрело земельный участок площадью 795 кв. м с кадастровым номером 61:58:01110:0011 в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ. Переход права собственности на данный участок по договору N 3.54 от 26.02.2004 зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 30 т. 1).

Постановлением администрации г. Таганрога от 05.10.2005 N 4950 (л.д. 98-99 т. 2) у ЗАО КБ "Русский Славянский банк" и у ЗАО "Таганрогская киносеть" изъяты части земельного участка, предоставленные им в аренду постановлением от 22.08.2003 N 3918, и весь земельный участок площадью 2233 кв. м, находящийся по адресу: г. Таганрог, ул. Александровская, 72 передан ООО "Кинотеатр "Октябрь" (создано путем преобразования ЗАО "Таганрогская киносеть") в целях эксплуатации кинотеатра сроком на 364 дня.

При этом установлены особые условия землепользования в виде обеспечения проезда и прохода к объектам недвижимости, расположенным на смежных земельных участках по пер. А. Глушко, 19, пер. Лермонтовский, 22, ул. Александровской, 70 и около ул. Александровской, 72 (т. 2, л.д. 98 - 99).

Согласно акту передачи от 22.08.2007 ООО "Кинотеатр "Октябрь" внес в уставный капитал ответчика в качестве имущественного вклада объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке с кадастровым N 61:58 01110:0001.

Постановлением мэра г. Таганрога от 28.11.2007 N 4512 земельный участок площадью 2233 кв. м по ул. Александровской 72 (с кадастровым номером 61:58:01110:0001 и видом использования "эксплуатация кинотеатра" согласно кадастровому плану от 28.11.2007) предоставлен в аренду ООО "Киноцентр" в связи с приобретением права собственности на кинотеатр, ранее принадлежавший ООО "Кинотеатр "Октябрь" (т. 1, л.д. 83). Срок аренды - 25 лет.

30 ноября 2007 года Комитет по управлению имуществом г. Таганрога заключил с ответчиком спорный договор аренды земельного участка N 07-929, сроком с 28.11.2007 по 28.11.2032 (т. 1, л.д. 115 - 116).

По акту приема-передачи от 30.11.2007 участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 24.12.2007 право аренды является предметом ипотеки по договорам между ООО "Киноцентр" и ОАО КБ "Центр-Инвест" от 04.02.2008 N 05071464-5З и от 02.10.2008 N 05081320-1З (л.д. 123 т. 3).

Полагая, что указанный договор нарушает права истца на часть земельного участка, предоставленную в бессрочное пользование для эксплуатации здания банка, последний обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При обращении с иском истец полагал себя сохранившим право постоянного бессрочного пользования в отношении земельного участка площадью 59 кв. м, ранее находившегося в составе земельного участка общего пользования N 61:58:1:110:1/3 площадью 122 кв. м, являвшегося в свою очередь учетной частью участка N 61:58:1:110:1 общей площадью 2237 кв. м (затем 2233 кв. м).

Вместе с тем, объектом права постоянного бессрочного пользования может быть в силу положений статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации только сформированный земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Вместе с тем, межевание участка площадью 59 кв. м не проводилось, предметом договорных правоотношений данный участок не являлся, постановление N 3918 от 22.08.2003 в указанной части реализовано не было.

Однако легитимация истца на оспаривание договора аренды может быть основана не только на имеющемся вещно-правовом титуле на землю, но и на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, в силу приведенной нормы права исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Реализация истцом права на выкуп ранее сформированного земельного участка площадью 795 кв. м не лишает последнего права ссылаться на недостаточность указанного земельного участка для эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимости (здания банка) и на незаконность формирования смежного участка (арендуемого ответчиком) как включившего в себя площадь, необходимую истцу для названных целей.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

По результатам судебной экспертизы, проведенной в суде первой инстанции, как указывалось выше, установлена соответствующая потребность истца в использовании для нужд эксплуатации здания банка земельного участка N 61:58:1:110:1/3 площадью 122 кв. м, ранее предоставленного в общее пользование для эксплуатации зданий банка и кинотеатра.

Вместе с тем, судом первой инстанции не исследованы доводы о необходимости соответствующей площади для целей эксплуатации здания кинотеатра.

Кроме того, на момент рассмотрения спора Постановлением Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010 сформирована правовая позиция, согласно которой подлежит установлению возможность совершения оспариваемой сделки в отношении земельного участка без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ) и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, в отношении которой истец обладает исключительным правом согласно положениям статьи 36 ЗК РФ. Президиумом ВАС РФ также подтверждена возможность применения данной правовой позиции к договорам аренды земельного участка (см. например Определение ВАС РФ от 25.01.2012 N ВАС-15127/11).

С учетом изложенного при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции проведена дополнительная судебная экспертиза по вопросу о том, является ли необходимым для эксплуатации здания кинотеатра "Октябрь", расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Александровская, 72 полностью либо в части земельный участок, ранее выделенный в соответствии с Постановлением Администрации г. Таганрога от 10.06.1999 N 1952 и обозначенный в Проекте границ порядка пользования в домовладении по адресу: ул. Александровская (бывшая Свердлова) - пер. А. Глушко точками: 106, 56, 57, 17, 64, 63, 62, 52, 101, 102 и имевший номер учетной части 61:58:1:110:1/3 (с учетом изъятия из него 4 кв. м).

Фактическое местоположение указанного участка (координаты на местности) определены в суде первой инстанции ЗАО "Городское агентство по оценке земли и недвижимости "Ареал" (л.д. 68 т. 5). Согласно представленной схеме данный участок имеет площадь 116,4 кв. м и следующие координаты:

При назначении дополнительной экспертизы эксперту предлагалось ответ на поставленный вопрос дать в соответствии с правилами землепользования и застройки, пожарными, санитарными нормами. Если эксперт придет к выводу о том, что указанный земельный участок необходим для эксплуатации здания кинотеатра "Октябрь" расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Александровская, 72 лишь в части, предлагалось произвести описание оставшейся части указанного земельного участка, необходимой для эксплуатации здания банка лит. п/б, Б, б3, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. А. Глушко, 19.

Согласно заключению N 125/03 от 12.04.2012 наличие указанного земельного участка площадью 116,4 кв. м для эксплуатации здания кинотеатра является обязательным согласно требованиям п. 1 ст. 67 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности о необходимости обеспечения зрелищных и культурно-просветительских учреждений проездами пожарных автомобилей с двух продольных сторон здания, а также требованиям п. 11.6 СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" и требованиям п. 13 ст. 67 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, предусматривающим окончание тупиковых проездов площадками для разворота пожарной техники, в качестве которой необходимо будет задействовать вышеуказанный земельный участок площадью 116,4 кв. м.

Таким образом, соответствующий участок площадью 116+/-4 кв. м, представляющий собой описанную вышеприведенными координатами часть земельного участка с кадастровым номером 61:58:01110:0001, одновременно необходим для целей эксплуатации объектов недвижимости истца и ответчика в полном объеме.

Суд отклоняет доводы о том, что указанная экспертом в первоначальном заключении потребность в использовании данной части участка истцом может быть обеспечена путем установления сервитута либо иных специальных условий землепользования. Правовая конструкция статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не позволяет отдавать предпочтение исключительному праву одного из собственников недвижимости. Кроме того, потребность истца в спорной части земельного участка арендуемого ответчиком сводится не только к необходимости обеспечения пожарного проезда, но и как видно из заключения первоначальной экспертизы непосредственно с территории данного земельного участка осуществляется служебный вход в здание банка (в тепловой пункт, котельную), инкассаторский вход, рассредоточенный эвакуационный выход; граница данного земельного участка проходит по части тыльного фасада здания банка.

Факт формирования и постановки на кадастровый учет арендуемого ответчиком земельного участка, равно как и факт реализации истцом права на приобретение в порядке статьи 36 ЗК РФ иного сформированного земельного участка, не препятствуют в реализации избранного истцом способа защиты.

Аналогичным образом не является обязательным условием для оспаривания сделки предварительное оспаривание постановления о предоставлении земельного участка в аренду.

Поскольку земельный участок ответчика сформирован с нарушением исключительного права истца на приобретение земельного участка, необходимого для целей эксплуатации принадлежащего ему строения, договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой в соответствующей части, а именно в части земельного участка, определяемого вышеприведенными координатами границ. Таким образом, требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению в части. Основания для признания недействительным договора аренды N 07-929 от 30.11.2007 в полном объеме отсутствуют.

Доводы о пропуске срока исковой давности не могут быть заявлены третьим лицом (п. 2 ст. 199 ГК РФ). Кроме того, срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет три года.

Поскольку такой земельный участок площадью 116+/-4 кв. м одновременно необходим для нужд истца и ответчика, то есть землепользование данным участком со стороны ответчика также основано на положениях статьи 36 ЗК РФ, применение реституции в виде обязания ответчика возвратить земельный участок муниципальному образованию невозможно. Для восстановления прав истца достаточной является констатация отсутствия правового титула ответчика на указанную часть участка.

Поскольку до постановки спорной части земельного участка на кадастровый учет путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:58:01110:0001 корректировка Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним технически невозможна, требование об исключении из ЕГРП регистрационной записи N 61-61-42/127/2007-207 от 24.12.2007 о договоре аренды N 07-929 от 30.11.2007 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:58:01110:0001, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Александровская, 72 общей площадью 2233 кв. м удовлетворению не подлежит.

В соответствии с разъяснением, изложенным в пункте 29 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом частичного удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.08.2011 по делу N А53-7416/2009 отменить. Принять новый судебный акт.

Признать недействительным договор аренды N 07-0929 от 30.11.2007, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и обществом с ограниченной ответственностью "Киноцентр" в части предоставления земельного участка площадью 116,4 кв. м, имеющего следующие координаты:

расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Александровская, 72.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Киноцентр" (ИНН 6154099921, ОГРН 1066154009074) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Инкотраст" (ИНН 6154057488, ОГРН 1026102592669) 5 000 (пять тысяч) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, по апелляционной жалобе и по кассационной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Киноцентр" (ИНН 6154099921, ОГРН 1066154009074) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Инкотраст" (ИНН 6154057488, ОГРН 1026102592669) 14 860 (четырнадцать тысяч восемьсот шестьдесят) рублей судебных расходов по оплате экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Инкотраст" (ИНН 6154057488, ОГРН 1026102592669) в доход федерального бюджета 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Инкотраст" (ИНН 6154057488, ОГРН 1026102592669) в пользу открытого акционерного общества Коммерческого Банка "Центр-Инвест"

(ИНН 6163011391, ОГРН 1026100001949) 2 000 (две тысячи) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.