Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2011 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,

при участии:

от истца: представитель Давыгора Сергей Николаевич (доверенность от 12.03.2010);

от ответчиков: от ТСЖ "Виктор" - представитель Лупандина Юлия Анатольевна (доверенность от 13.01.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сочистройсервис-Центр"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Шевченко А.Е.)

от 1 июня 2010 г. по делу N А32-8906/2010

по иску общества с ограниченной ответственностью "Сочистройсервис-Центр" (ОГРН 1062320009377, ИНН 2320137350),

к ответчикам: товариществу собственников жилья "Виктор" (1052311733110, ИНН 2320133846), Администрации города-курорта Сочи,

Общество с ограниченной ответственностью "Сочистройсервис-Центр" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к товариществу собственников жилья "Виктор", Администрации муниципального образования город Сочи о признании права собственности на объект самовольной постройки - надстройку в виде двух этажей к жилому дому N 15 по улице Цветной бульвар в городе Сочи.

Исковые требования мотивированы тем, что указанная надстройка была возведена в результате реализации решения общедомового собрания от 28 марта 2009 года о реконструкции дома и заключенного с ООО "Сочистройсервис-Центр" на реконструкцию.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 1 июня 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован следующими обстоятельствами. Отсутствуют доказательства согласия собственников помещений в многоквартирном доме на возведение надстройки. Договоры, заключенные товариществом собственников жилья "Виктор" с истцом, таковыми не являются, поскольку товарищество не получило разрешения на распоряжение земельным участком, переданным в общую собственность собственников помещений в жилом доме. Кроме того, суд оценив техническое заключение, представленной истцом, как недостаточное доказательство соблюдения технических, противопожарных, строительных и иных норм и правил, доказывающих, что сохранение данной надстройки не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровья граждан.

На указанное решение подана апелляционная жалоба обществом с ограниченной ответственностью "Сочистройсервис-Центр", в которой заявитель просит об отмене решения. Апеллянт указывает, что в полном соответствии с условиями договора инвестирования от 16 мая 2009 года, заключенного с ТСЖ "Виктор", выполнил свои обязательства по проектированию и реконструкции жилого дома по Цветному бульвару, 15, оплатил за товарищество 5 процентов стоимости капитального ремонта, а также оплатил работы, не вошедшие в стоимость капитального ремонта. Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что собственники помещений знали, что строительство надстройки будет являться собственностью общества, на что дано согласие в виде решения общего собрания собственников помещений в доме 28 марта 2009 года. Земельный участок был предоставлен обществу в аренду товариществом, которое действовало при этом в рамках полномочий, предоставленных Жилищным кодексом. Ответчики не возражали против удовлетворения иска.

При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции судом была проведена комплексная строительно-техническая экспертиза.

В апелляционный суд представитель Администрации города Сочи не явился, о месте и времени рассмотрения дела надлежаще извещен.

Выслушав представителя истца, просившего об удовлетворении апелляционной жалобы, представителя ТСЖ, признавшей исковые требования о признании права собственности, изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и заключение судебно-технической экспертизы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что исковые требования о признании права собственности в данном конкретном случае надлежит удовлетворить.

Как усматривается из материалов дела, на общем собрании домовладельцев дома N 15 по ул. Цветной бульвар (протокол N 5 от 28 марта 2009 года) слушался вопрос о реконструкции и ремонте указанного дома. Председатель собрания предложил для проведения работ, не включенных в смету капитального ремонта, произвести реконструкцию кровли с надстройкой и оформлением в собственность ООО "Сочистройсервис-Центр", являющемуся подрядчиком по выполнению капитального ремонта, дополнительный этаж с мансардой для того, чтобы произвести платежи на выполнение работ, не включенных в программу капитального ремонта ООО "СочиСтройСервис-Центр". При этом обществу необходимо произвести техническую инвентаризацию конструкций дома. Указанные предложения приняты надлежащим большинством голосов (т. 1, л.д. 48 - 50). 16 мая 2009 года председатель товарищества собственников жилья "Виктор" Мхитарян С.А. и общество с ограниченной ответственностью "Сочистройсервис-Центр" заключили договор инвестирования N 1/01-И, согласно которому общество приняло на себя обязанность выполнить работы, не входящие в программу капитального ремонта дома по договору N 17 от 10 ноября 2008 года, оплатить 5 процентов за товарищество стоимости средств, предоставляемых на капитальный ремонт. Также по условиям договора общество осуществляет реконструкцию - работы по проектированию и возведению надстройки над всем пятым этажом двух этажей N 6 и 7 (т. 1, л.д. 52 - 65).

Указанный инвестиционный проект был реализован, возведена надстройка в виде 6 и 7 этажа, что подтверждено техническим заключением и фотоматериалами.

Эскизный проект реконструкции объекта строительства, включающий возведение надстройки в виде 6 и 7 этажей, был согласован товариществом собственником жилья "Виктор" заключением Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Сочи 4 августа 2009 г. N Ц/69г-09 (т. 1, л.д. 173 - 176).

Однако разрешение на строительство в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обществом получено не было, в связи с чем оно обратилось с заявлением о признании права собственности на вновь возведенную надстройку как на объект самовольной постройки.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключив инвестиционный договор от 16 мая 2009 года, товарищество собственников жилья от имени собственников помещений, являющихся участниками общей долевой собственности на земельный участок, предоставило обществу как участнику инвестиционной деятельности право пользования указанным земельным участком в целях реализации инвестиционной деятельности. Кроме того, указанный инвестиционный договор является самостоятельным правовым основанием возникновения права общей долевой собственности на земельный участок по смыслу абзаца 2 пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии у товарищества права представлять интересы собственников по вопросам пользования земельным участком как не соответствующее пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и решению общего собрания собственников от 28 марта 2009 года.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд первой инстанции не учел, что при таких обстоятельствах товарищество не сможет исполнить свои обязанности по инвестиционному договору, затраты на который понесены истцом, что повлечет необходимость гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательств, а также необходимость компенсировать неосновательное обогащение в виде расходов, понесенных обществом в интересах собственников помещений в жилом доме. Кроме того, отказ в иске не разрешает и судьбу уже фактически надстроенных двух этажей, которые остаются вне всякой правовой судьбы при том, что требования о сносе их не заявлено. Сохранение помещений при отсутствии лица, осуществляющего за ними уход, может создать опасность для нижестоящих этажей.

С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к выводу, что указанная исключительная совокупность обстоятельств дает основания для признания права собственности на помещения надстройки. Товарищество и Администрация города Сочи исковые требования признали.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях проверки отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан апелляционный суд назначил проведение судебно-строительной экспертизы. Согласно заключению эксперта ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" Синявского Владимира Дмитриевича N 456/1 (высшее архитектурное образование, ученая степень кандидата технических наук, ученое звание - доцент по кафедре городского строительства, стаж работы в качестве эксперта в области строительно-технической экспертизы 12 лет, сертификат соответствия от 25 сентября 2009 системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов), проведено исследование помещений надстройки (6 - 7 этажей) дома N 15 по улице Цветной бульвар в городе Сочи. Установлено соответствие постройки требованиям строительных, санитарно-технических и противопожарных прав, действующих на территории Российской Федерации и Краснодарского края, в том числе, Федеральному закону "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Федеральному закону "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Созданные помещения предназначаются для проживания граждан, что не нарушает градостроительные нормы и правила.

В связи с удовлетворением исковых требований решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска. В решении надлежит указать конкретные помещения согласно данных технического паспорта.

В суде апелляционной инстанции представитель истца заявил, что все судебные расходы по делу в полном объеме общество принимает на себя. С учетом указанного заявления истца и при отсутствии возражений ответчика, судебные расходы по делу в полном объеме относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 1 июня 2010 года по делу А32-8906/2010 отменить и принять новый судебный акт.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью "Сочистройсервис-Центр" (ОГРН 1062320009377, ИНН 2320137359) право собственности на помещения надстройки в многоквартирном жилом доме N 15 (литер А), расположенного по адресу: г. Сочи, Краснодарский край, улица Цветной бульвар:

- помещение N 65 (6 этаж) общей площадью 50,7 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 66 (6 этаж) общей площадью 52,1 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 67 (6 этаж) общей площадью 47,9 кв. м и площадь лоджии - 1,8 кв. м,

- помещение N 68 (6 этаж) общей площадью 35,6 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 72 (6 этаж) общей площадью 49,5 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 73 (6 этаж) общей площадью 50,9 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 74 (6 этаж) общей площадью 48,8 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 75 (6 этаж) общей площадью 36,2 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 79 (6 этаж) общей площадью 37,7 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 80 (6 этаж) общей площадью 50,3 кв. м и площадь лоджии - 2,3 кв. м,

- помещение N 81 (6 этаж) общей площадью 51,4 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 82 (6 этаж) общей площадью 49,5 кв. м и площадь лоджии - 2,1 кв. м,

- помещение N 86 (6 этаж) общей площадью 36,5 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 87 (6 этаж) общей площадью 48,2 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 88 (6 этаж) общей площадью 49,4 кв. м и площадь лоджии - 1,7 кв. м,

- помещение N 89 (6 этаж) общей площадью 51,2 кв. м и площадь лоджии - 2,1 кв. м,

- помещение N 69 (7 этаж) общей площадью 97,8 кв. м и площадь лоджии - 4,0 кв. м,

- помещение N 70 (7 этаж) общей площадью 49,7 кв. м и площадь лоджии - 1,8 кв. м,

- помещение N 71 (7 этаж) общей площадью 35,6 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 76 (7 этаж) общей площадью 97,6 кв. м и площадь лоджии - 4,0 кв. м,

- помещение N 77 (7 этаж) общей площадью 50,5 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 78 (7 этаж) общей площадью 36,2 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 83 (7 этаж) общей площадью 37,7 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 84 (7 этаж) общей площадью 51,8 кв. м и площадь лоджии - 2,3 кв. м,

- помещение N 85 (7 этаж) общей площадью 97,4 кв. м и площадь лоджии - 4,1 кв. м,

- помещение N 90 (7 этаж) общей площадью 36,3 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 91 (7 этаж) общей площадью 47,7 кв. м и площадь лоджии - 2,0 кв. м,

- помещение N 92 (7 этаж) общей площадью 52,1 кв. м и площадь лоджии - 1,7 кв. м,

- помещение N 93 (7 этаж) общей площадью 50,7 кв. м и площадь лоджии - 2,1 кв. м.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.