Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Бархо В.Ю.,

при участии:

ИП Шинкаренко А.Н. и его представителя Климанской А.В. по доверенности от 20.01.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шинкаренко Андрея Николаевича

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 19 марта 2020 года по делу N А53-46327/2019

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города

Ростова-на-Дону

к индивидуальному предпринимателю Шинкаренко Андрею Николаевичу

о взыскании задолженности, неустойки,

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шинкаренко Андрею Николаевичу (далее - ИП Шинкаренко А.Н., ответчик) о взыскании задолженности за период 01.04.2019 по 30.09.2019 в размере 5 613 703 руб. 70 коп., неустойки за период с 21.06.2019 по 20.11.2019 в размере 140 670 руб. 06 коп., а также неустойки, начисляемой на сумму долга по ставке 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки за период с 21.11.2019 до момента уплаты долга.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы в рамках договора N 37177 от 05.07.2017.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 51 772 руб. государственной пошлины по иску.

Судебный акт мотивирован тем, что ответчик не представил доказательства внесения арендных платежей в рассматриваемый период. Суд отклонил как необоснованный довод ответчика о том, что в рассматриваемый период он не мог использовать арендованный земельный участок, ввиду принятия судом общей юрисдикции обеспечительной меры в рамках рассмотрения иска прокурора в виде запрета предпринимателю осуществлять строительные работы по возведению МКД на спорном земельном участке. В данной части суд указал, что ответчик не представил доказательства, подтверждающие тот факт, что в спорный период предприниматель был лишен возможности использовать земельный участок по его назначению в результате противоправных действий (бездействия) арендодателя. Оспаривание прокурором законности выданного предпринимателю разрешения на строительство само по себе не является достаточным основанием для освобождения арендатора от исполнения им обязанности по внесению арендных платежей. Предприниматель не представил доказательства невозможности использования земельного участка для строительства МКД. Договор аренды не прекращен, предприниматель земельный участок департаменту не возвратил.

С принятым судебным актом не согласился ИП Шинкаренко А.Н., в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о наличии у предпринимателя возможности использовать земельный участок по его целевому назначению в спорный период. Суд не учел, что в связи с принятыми судом общей юрисдикции обеспечительными мерами администрация Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, будучи структурным подразделением муниципального образования, не выдала предпринимателю разрешение на снос зеленых насаждений на спорном земельном участке. По этой причине предприниматель не смог приступить к освоению земельного участка. Вывод суда первой инстанции об отсутствии вины арендодателя в отсутствии у арендатора возможности использовать земельный участок является необоснованным, т.к. участником арендных правоотношений, а также лицом, выдавшим разрешение на строительство на спорном земельном участке, законность которого является предметом рассмотрения по делу N 2а-925/2019, является администрация города Ростова-на-Дону.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 рассмотрение апелляционной жалобы по делу N А53-46327/2019 было приостановлено до вынесения Арбитражным судом Ростовской области решения по делу N А53-11443/2020 и вступления его в законную силу.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.12.2020 делу N А53-46327/2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2021, удовлетворены исковые требования прокуратуры Ростовской области, судом признан недействительным договор аренды от 05.07.2017 N 37177 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:31, применены последствия недействительности сделки, суд обязал ИП Шинкаренко А.Н. в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить ДИЗО г. Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010502:31. С ИП Шинкаренко А.Н. в доход федерального бюджета взыскано 3 000 руб. государственной пошлины по иску.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 производство по настоящему делу возобновлено.

В судебном заседании ответчик и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просили решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Истец в судебное заседание представителей не направил, будучи извещенным о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей указанного лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика и его представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по результатам проведенного открытого аукциона ДИЗО г. Ростова-на-Дону с победителем аукциона ИП Шинкаренко А.Н. заключен договор аренды от 05.07.2017 N 37177 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:31, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Капустина, 22, площадью 1 811 кв. м.

Участок предоставлен для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными, и пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания сроком на 5 лет.

На основании заявления ИП Шинкаренко А.Н. распоряжением ДАиГ г. Ростова-на-Дону от 16.01.2018 N 139 земельному участку с кадастровым номером 61:44:0010502:31 присвоен адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Капустина, 24/2.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы в год за участок составляет 10 350 512 руб.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

В силу пункта 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону указал на то, что ИП Шинкаренко А.Н. не исполнены обязательства по внесению арендной платы по договору в размере 5 613 703 руб. 70 коп. за период с 01.04.2019 по 30.09.2019.

03.07.2019 в рамках досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия N 59/30-3019/13-А с требованием оплатить возникшую задолженность, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Применительно к использованию публичных земель, условиями для взыскания платы за землепользование является не только действительность договора, порождающего соответствующий правовой титул (в данном случае титул аренды), но и сам по себе факт землепользования.

В суде первой инстанции, возражая против исковых требований, предприниматель ссылался на то, что в спорный период он был лишен возможности использовать земельный участок по его целевому назначению (для целей строительства МКД) по обстоятельствам, зависящим от арендодателя, а именно: определением Ленинского районного суда города Ростова-на-Дону от 31.01.2019 в рамках судебного дела N 2а-925/2019 по административному иску заместителя прокурора города Ростова-на-Дону к Департаменту архитектуры и строительства города Ростова-на-Дону, ООО "ГеоСПЭК" (заинтерсованное лицо - Шинкаренко А.Н.) о признании незаконным разрешения на строительство, его отмене, признании положительного заключения экспертизы незаконным приняты обеспечительные меры, которыми приостановлено действие разрешения на строительство N 61-310-935301-2018 от 01.11.2018, Шинкаренко А.Н. запрещено осуществление строительных работ на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Капустина, д. 24/2.

Суд первой инстанции отклонил заявленные ответчиком доводы как необоснованные, сославшись на то, что данные обстоятельства не освобождают ответчика как арендатора земельного участка от обязательства по внесению арендной платы, и не дал им надлежащей правовой оценки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, закреплена позиция, в силу которой арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Судом апелляционной инстанции установлено, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.12.2020 делу N А53-46327/2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2021, удовлетворены исковые требования прокуратуры Ростовской области, судом признан недействительным договор аренды от 05.07.2017 N 37177 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:31, применены последствия недействительности сделки, суд обязал ИП Шинкаренко А.Н. в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить ДИЗО г. Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010502:31. С ИП Шинкаренко А.Н. в доход федерального бюджета взыскано 3 000 руб. государственной пошлины по иску.

Судебные акты по делу N А53-46327/2019 имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела и обстоятельства, установленные указанными судебными актами, в силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат повторному доказыванию при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела.

Как следует из судебных актов по делу N А53-46327/2019, в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:31 расположен тротуар, являющийся пешеходной зоной, используемой для прохода к реке Темерник и парку "Дружба", расположенным с южной стороны участка, а также к школе, детской поликлинике, многоквартирным домам N 22, N 26/1 по ул. Капустина в г. Ростове-на-Дону, расположенным с северной стороны земельного участка. В границах участка находятся пешеходные дорожки, используемые неограниченным кругом лиц для передвижения, детская площадка, произрастают зеленые насаждения. Земельный участок используется как место для отдыха граждан и относится к территориям общего пользования. Данные обстоятельства исключают возможность передачи земельного участка в аренду и свидетельствуют о ничтожности договора аренды земельного участка в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно решению Арбитражного суда Ростовской области от 24.12.2020 по делу N А53-46327/2019 наличие на территории спорного земельного участка тротуара подтверждено представленными материалами проверки, в том числе информацией отдела ГИБДД Управления МВД России по г. Ростову-на-Дону. Иные пути прохода, расположенные в границах участка, являются пешеходными дорожками, что не отменяет их отнесение к территориям общего пользования. Кроме того, на участке располагаются элементы благоустройства, используемые для отдыха детей (песочницы), что подтверждается фотоматериалами.

Судами по делу N А53-46327/2019 принято во внимание апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 30.11.2020 по делу N 33а-14282/2020.

В рамках названного дела заместитель прокурора г. Ростова-на-Дону обратился в суд с административным иском о признании недействительным положительного заключения негосударственной экспертизы проектной документации ООО "ГеоСПЭК" от 15.06.2018 N 61-2-1-3-0039-18 и о признании незаконным и отмене выданного ДАиГ г. Ростова-на-Дону разрешения на строительство N 61-310-935301-2018 от 01.11.2018 объекта капитального строительства по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Капустина, 24/2.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что доводы ответчика о рассмотрении Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону указанного административного иска были проигнорированы.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.07.2020 требования административного истца удовлетворены. Суд признал недействительным положительное заключение экспертизы N 61-2-1-3-003-18 от 15.06.2018, подготовленное ООО "ГеоСПЭК" по проектной документации и результатам инженерных изысканий по объекту капитального строительства "Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: ул. Капустина, 24/2 в г. Ростове-на-Дону", признал незаконным выданное ДАиГ г. Ростова-на-Дону разрешение на строительство N 61-310-935301-2018 01.11.2018 объекта капитального строительства: многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: ул. Капустина. 24/2 в г. Ростове-на-Дону, как выданное с нарушениями требовании действующего законодательства.

Судом общей юрисдикции установлено, что в проектной документации не указано место расположения открытых стоянок для временного хранения автомобилей; отсутствует расчет коэффициента застройки и коэффициента плотности застройки. Месторасположение земельного участка на чертежах "Сводный план инженерных сетей", "План озеленения", "План проездов, тротуаров, дорожек, площадок" не соответствует его расположению и по документам отсутствует возможность проверки правильности принятых проектных решений; отсутствует документальное подтверждение возможности использования парка "Дружба", в связи с отсутствием нормируемых площадок для игр детей и для отдыха взрослого населения на территории участка жилого дома; проектной документацией предусмотрено выполнение "вертикального озеленения" для обеспечения нормативной площади озеленения территории.

Судом общей юрисдикции установлено, что проектная документация не соответствует пункту 3.3 СП 82.1333С.2016. "Свод правил. Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП III-10-75" (утв. приказом Минстроя России от 16.12.2016 N 972/пр), подразделу 2 "Система водоснабжения", подразделу 2 "Система водоотведения" 09-17М-И02.3.0: СП 8.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Источники наружного противопожарного водоснабжения. Требования пожарной безопасности (с изменениями N 1)" (п. 5.13), с учетом отмены Свода правил Приказом МЧС России от 30.03.2020 N 225 "Об утверждении свода правил СП 8.13130 "Системы противопожарной защиты. Наружное противопожарное водоснабжение. Требования пожарной безопасности", пункту 6.9.25 СП 4.1313С.2013. "Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (утв. приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288), пункту 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункту 17 постановления Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145 "Об утверждении Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий", подпункту 2 пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Согласно решению Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.07.2020 решение ООО "ГеоСПЭК" фактически нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, создает им препятствия по их реализации, что недопустимо. Административный истец имел основания для утверждения, что на арендованном земельном участке строительство такого жилого дома, согласно проектной документации и положительному заключению экспертизы, противоречит нормам права и исключает благоприятные условия реализации гражданами своих конституционных прав.

Поэтому в отсутствие, как установлено судом, положительной негосударственной экспертизы проектной документации, которая представлена застройщиком в составе документов для выдачи разрешения на строительство, ДАиГ г. Ростова-на-Дону не имел оснований для выдачи разрешения на строительство N 61-310-935301-2018 объекта капитального строительства по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Капустина, 24/2. Выдача разрешения на строительство не соответствует нормам статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положениям административного регламента N АР-274-04-Т муниципальной услуги "Предоставление разрешения на строительство и продление срока действия разрешения на строительство", утвержденного постановлением администрации г. Ростова-на-Дону N 535 от 20.06.2017.

Таким образом, судебными актами по делу N А53-46327/2019 констатирована ничтожность договора аренды N 37177 от 05.07.2017, ввиду нарушения нормативного запрета о предоставлении в аренду земель общего пользования, а также установлены обстоятельства того, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010502:31 используется неограниченным кругом лиц для отдыха и передвижения, занят зелеными насаждениями.

Материалами дела подтверждаются доводы ответчика о том, что он был лишен возможности использовать земельный участок по целевому назначению (строительство многоквартирного жилого дома).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено каких-либо доказательств того, что ответчиком осуществлялось использование земельного участка в целях, установленных договором аренды.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что при заключении договора аренды предприниматель исходил из того, что договор аренды является действительным, поскольку право аренды на земельный участок ответчик приобрел по результатам аукциона, стороной договора выступал уполномоченный государственный орган ДИЗО г. Ростова-на-Дону, ДАиГ г. Ростова-на-Дону было выдано разрешение на строительство N 61-310-935301-2018 от 01.11.2018, проектная документация получила положительное заключение государственной экспертизы.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств того, что ответчик на момент подписания договора аренды действовал недобросовестно и знал о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению.

Таким образом, ничтожность договора аренды в совокупности с отсутствием фактического землепользования исключают возможность взыскания с ответчика платы за использование земельного участка, в связи с чем, требования истца о взыскании задолженности и неустойки не подлежат удовлетворению, в иске надлежит отказать.

Поскольку судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для верного разрешения спора, а сделанные выводы противоречат имеющимся в деле доказательствам (пункты 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе ДИЗО г. Ростова-на-Дону в удовлетворении исковых требований.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Ответчиком при подаче апелляционной жалобы была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб. (платежное поручение N 1 от 04.04.2020), в связи с чем с истца в пользу ответчика надлежит взыскать 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19 марта 2020 года по делу N А53-46327/2019 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304, ИНН 6152000398) в пользу индивидуального предпринимателя Шинкаренко Андрея Николаевича (ОГРНИП 311619521300025, ИНН 616304029823) 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.