Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 марта 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яицкой С.И.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Сурженко Т.М.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 по делу N А32-35290/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "Владение-В"

(ИНН 7706189209, ОГРН 1037700039024)

к администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании права собственности,

общество с ограниченной ответственностью "Владение-В" (далее - ООО "Владение-В", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрация города Сочи (далее - администрация, ответчик) о признании права собственности на реконструированный объект - "Гостиничный комплекс", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302037:68 площадью 17 912 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Благодатная, со следующими технико-экономическими характеристиками: площадь застройки: 1 935 кв. м, общая площадь гостиничного комплекса 4 512,4 кв. м, общая площадь номеров 2 430 кв. м, вместимостью: 150 мест, количество двухместных номеров 75 штук, строительным объемом 22 709,16 куб. м, количество этажей: 3, подземная: 0, в том числе: здание гостиничного комплекса N 1: вместимость 6 мест; количество номеров 3; площадь застройки 215 кв. м; общая площадь всего здания 510,5 кв. м; общая площадь номеров: 100,4 кв. м; строительный объем 2523,24 куб. м; количество этажей - 3; подземная этажность 0; здание гостиничного комплекса N 2: вместимость 18 мест; количество номеров 9; площадь застройки 215 кв. м; общая площадь всего здания 500,9 кв. м; общая площадь номеров: 291,2 кв. м; строительный объем 2 523,24 куб. м; количество этажей - 3; подземная этажность 0; здание гостиничного комплекса N 3: вместимость 18 мест; количество номеров 9; площадь застройки 215 кв. м; общая площадь всего здания 499,7 кв. м; общая площадь номеров: 291,2 кв. м; строительный объем 2 523,24 куб. м; количество этажей - 3; подземная этажность 0; здание гостиничного комплекса N 4: вместимость 18 мест; количество номеров 9; площадь застройки 215 кв. м; общая площадь всего здания 499,6 кв. м; общая площадь номеров: 291,2 кв. м; строительный объем 2 523,24 куб. м; количество этажей - 3; подземная этажность 0; здание гостиничного комплекса N 5: вместимость 18 мест; количество номеров 9; площадь застройки 215 кв. м; общая площадь всего здания 497,5 кв. м; общая площадь номеров: 291,2 кв. м; строительный объем 2 523,24 куб. м; количество этажей - 3; подземная этажность 0; здание гостиничного комплекса N 6: вместимость 18 мест; количество номеров 9; площадь застройки 215 кв. м; общая площадь всего здания 500,0 кв. м; общая площадь номеров: 291,2 кв. м; строительный объем 2 523,24 куб. м; количество этажей - 3; подземная этажность 0; здание гостиничного комплекса N 7: вместимость 18 мест; количество номеров 9; площадь застройки 215 кв. м; общая площадь всего здания 501,4 кв. м; общая площадь номеров: 291,2 кв. м; строительный объем 2 523,24 куб. м; количество этажей - 3; подземная этажность 0; здание гостиничного комплекса N 8: вместимость 18 мест; количество номеров 9; площадь застройки 215 кв. м; общая площадь всего здания 502,2 кв. м; общая площадь номеров: 291,2 кв. м; строительный объем 2 523,24 куб. м; количество этажей - 3; подземная этажность 0; здание гостиничного комплекса N 9: вместимость 18 мест; количество номеров 9; площадь застройки 215 кв. м; общая площадь всего здания 500,6 кв. м; общая площадь номеров: 291,2 кв. м; строительный объем 2 523,24 куб. м; количество этажей - 3; подземная этажность 0.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме. С учетом заключения судебной экспертизы суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект соответствует строительным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки, объекты соответствуют параметрам, указанным в проектной документации, экспертизой не выявлены нарушения, которые могут повлечь угрозу жизни и здоровья граждан. Администрация г. Сочи выразила свою волю на строительство спорного объекта путем выдачи прежнему собственнику незавершенных строительством объектов разрешения на строительство от 12.09.2007. Земельный участок принадлежит истцу на праве аренды.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация города Сочи обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда от 30.11.2021 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает, что истец не предпринимал мер к получению разрешения на строительство как до начала реконструкции так и в процессе производства работ, удовлетворение иска не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Владение-В" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежи удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Владение-В" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302037:68 площадью 17 912 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Благодатная, с видом разрешенного использования - "гостиница" в соответствии с дополнительным соглашением от 11.09.2020 (ранее с видом разрешенного использования: "Квартал коттеджной застройки"), находящийся в территориальной зоне "Ж-2", с категорией земель - земли населенных пунктов, что подтверждается договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900009854 от 27.04.2015, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 23-23/050-23/050/134/2015-449/1 от 04.06.2015).

01.07.2014 по договору купли-продажи истцом приобретены расположенные на указанном земельном участке объекты недвижимости, а именно:

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2666, назначение: нежилое здание, этажностью: 3, общей площадью: 296,3 кв. м, степень готовности объекта: 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации N 23:49:0302037:2666-23/050/2018-1 от 13.10.2018);

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2667, назначение: нежилое здание, общей площадью: 295,2 кв. м, степень готовности объекта: 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации N 23:49:0302037:2667-23/050/2018-l 13.10.2018);

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2668, назначение: нежилое здание, общей площадью: 291,5 кв. м, степень готовности объекта: 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации N 23:49:0302037:2668-23/050/2018-1, от 13.10.2018);

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2670, назначение: нежилое здание, общей площадью: 290,3 кв. м, степень готовности объекта: 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации N 23:49:0302037:2670-23/050/2018-1, от 13.10.2018);

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2671, назначение: нежилое здание, общей площадью: 290,3 кв. м, степень готовности объекта: 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации N 23:49:0302037:2671-23/050/2018-1, от 13.10.2018);

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2672, назначение: нежилое здание, общей площадью: 290,3 кв. м, степень готовности объекта: 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации N 23:49:0302037:2672-23/050/2018-1, от 13.10.2018);

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2673, назначение: нежилое здание, общей площадью: 290,3 кв. м, степень готовности объекта: 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации N 23:49:0302037:2673-23/050/2018-1, от 13.10.2018);

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2674, назначение: нежилое здание, общей площадью: 290,3 кв. м, степень готовности объекта: 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации N 23:49:0302037:2674-23/050/2018-1 от 13.10.2018);

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:9179, назначение: нежилое здание, общей площадью: 298,4 кв. м, степень готовности объекта: 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации N 23:49:0000000:9179-23/050/2018-1 от 13.10.2018).

Строительство указанных объектов осуществлялось предыдущим владельцем - ООО "Стройгазконсалтинг" на основании разрешения на строительство N RU 23309-305 от 12.09.2007, сроком действия до 12.08.2008, позволяющее строительство "Квартала коттеджной застройки", общей площадью: 3 825 кв. м, площадью застройки: 1 800 кв. м, строительным объемом - 15 120 куб. м, переменной этажностью: 2-3, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302037:68 площадью 17 912 кв. м, расположенном по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Благодатная.

В 2018 году по заказу истца изготовлена проектная документация на реконструкцию "Квартала коттеджной застройки", получившая положительное заключение негосударственной экспертизы, проведенной ООО "Национальное бюро экспертизы" (свидетельство об аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации N RA.RU.611008 от 10.11.2016; свидетельство об аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий N RA.RU.611025 от 12.12.2016).

С целью изменения вида разрешенного использования земельного участка истец обратился с соответствующим заявлением в администрацию, которое было удовлетворено. В договор аренды N 4900009854 от 27.04.2015 дополнительным соглашением от 11.09.2020 внесены соответствующие сведения в отношении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302037:68.

Истцу в 2019 году по его заявлению выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302037:68.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302037:68 находится на Территориях исторического поселения регионального значения истец обратился в НАО "Наследие Кубани" для предоставления заключения об анализе градостроительной ситуации (указанное общество является членом саморегулируемой организации - Союза инженеров-изыскателей "Стандарт-Изыскания" (свидетельство N СРОСИ-И-02741.1-05052016.)).

Соответствующее заключение получено истцом в феврале 2021 года. В соответствии с указанным заключением масштаб и стилистика возводимых зданий гостиничного комплекса в целом соответствуют параметрам сложившейся застройки. Проектируемый объект не окажет негативного влияния на формирование застройки микрорайона. По своим высотным параметрам соответствует правилам землепользования и застройки г. Сочи.

ООО "Владение-В", ссылаясь на завершение строительства объектов гостиничного комплекса, соответствие объектов строительным, пожарно-техническим и санитарным правилам и нормам, обратилось в суд с иском о признании права собственности на указанные объекты.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, а избранный способ защиты нарушенного права должен привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность защиты нарушенного права путем предъявления требования о признании права.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Основанием для обращения ООО "Владение-В" в суд с иском о признании права собственности на гостиничный комплекс послужил факт реконструкции объекта в отсутствие соответствующего разрешения и отсутствия в связи с этим возможности ввода объектов в эксплуатацию в установленном порядке.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства относится к полномочиям органов местного самоуправления.

К объектам капитального строительства законодатель относит здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичные приведены в пункте 25 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщиком получены необходимые разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена.

Учитывая изложенное, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в пользовании которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Обязанность доказывания обстоятельств, изложенных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве условий признания права собственности, возлагается на лицо, обратившееся с требованием о признании права на самовольную постройку.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Определением суда от 08.09.2021 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Независимая экспертная компания "Фаворит".

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Каковы технико-экономические показатели спорных объектов? Соответствуют ли спорные объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302037:68, по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Благодатная, параметрам, указанным в проектной документации, имеющей положительное заключение негосударственной экспертизы N 23-2-1-2-0022-18 от 28.05.2018, на реконструкцию объектов капитального строительства с "Квартал коттеджной застройки" на "Гостиничный комплекс (три звезды)"? В случае если имеются отклонения, то в чем они выразились, влияют ли отклонения на эксплуатационные характеристики объектов? В случае положительного ответа, указать какие именно работы необходимо выполнить для приведения такого объекта в соответствие с технической и разрешительной документацией?

2. Соответствуют ли спорные объекты требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также правилами землепользования и застройки? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли ввести их в эксплуатацию?

3. Создают ли спорные объекты угрозу жизни и здоровью граждан, нарушают ли права третьих лиц?

В заключении N 1099 от 28.09.2021 эксперт пришел к следующим выводам.

По первому вопросу: по результатам экспертного обследования с проведением фактических инструментальных измерений определены основные технико-экономические показатели объектов исследования, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Благодатная: тип объектов - стоящие отдельно здания; вид объектов - объекты капитального строительства; кол-во объектов - 9 отдельно стоящих капитальных зданий (корпусов), предназначенных для использования в качестве гостиницы; площадь застройки - 1935 кв. м; общая площадь гостиничного комплекса - 4 596,3 кв. м; общая площадь гостиничных номеров - 2 430 кв. м; кол-во гостиничных номеров - 75 шт.; число размещаемых гостей - 150 чел.

В ходе натурного исследования не выявлены признаки изменения пятна застройки объектов исследования. По результатам камеральной обработки и анализа информации, содержащейся в материалах дела, эксперт пришел к выводу о том, что причины, ставящие указанные параметры под сомнение не выявлены. Площадь застройки, общая площадь и площадь гостиничных номеров принята по данным из проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации N 23-2-1-2-0022-18 от 28.05.2018.

Фундамент: для зданий N 1-4 "верхнего ряда" представляет собой монолитную железобетонную плиту толщиной 400 мм на подготовленном грунтовом основании; для зданий N 5-9 "нижнего ряда" фундаментом служат буронабивные сваи диаметром 630 мм и монолитная железобетонная плита толщиной 400 мм. Конструктивная схема здания - каркасная, представляет собой монолитные железобетонные колонны 300х300 мм и монолитные железобетонные стены которые выполняют роль диафрагмы жесткости. Наружные и внутренние стены - ограждающие конструкции - наружные стены, выполнены путем заполнения стеновыми керамзитобетонными блоками, внутренние перегородки - смешанные блочные и ГКЛ. Фасадные стены зданий, не находящиеся в грунте, утеплены по всей площади ограждающих конструкций базальтовым утеплителем. Наружные стены находящиеся в грунте гидроизолированы и утеплены экструзивным пенополоистиролом толщиной 50 мм и защищены кирпичной кладкой. Перекрытие междуэтажное - монолитное железобетонное толщиной 200 мм, которое армировано (согласно проектным данным, не вскрывались) в верхнем и нижнем слое вдоль ц/о и б/о стержнями А500с диаметром 14 мм с шагом 200 мм и шагом 100 мм в местах усиления; этажность - 3 этажа (с учетом цокольного); высота - 12,9 м; кровля - устроена по монолитной железобетонной плите с пароизоляционной мембраной, цементно-песчаной стяжкой, утеплением керамзитом и защищена металлочерепицей с полимерным покрытием; окна - деревянные переплеты с энергосберегающим стеклопакетом; двери - ПВХ, деревянные; лестницы - выполнены из монолитного железобетона, с толщиной маршей в 200 мм; отделка фасадов - фасадная штукатурка типа "Короед", с окраской бежевой фасадной краской. Обеспеченность инженерными коммуникациями.

На момент проведения экспертного осмотра в зданиях располагались и функционировали следующие инженерные коммуникации: система электроснабжения - от централизованной сети в составе: БКТП, подводящего кабеля, ВРУ, скрытой электропроводки, которая устроена в несгораемых наружных стенах и внутренних перегородках. Внутри помещений установлены розетки, выключатели и осветительные приборы. Система централизованного холодного водоснабжения в составе: вводного трубопровода системы ХВС оснащенного индивидуальным прибором коммерческого учета (общий на территории), внутренней разводки трубопровода холодного водоснабжения, установкой водоразборных устройств по помещениями и санитарнотехнической арматуры. Система водоотведения - общесплавная, устроена по зданиям с установкой санитарно-технических приборов в санузлах. Система теплоснабжения - локальная, от местных источников. По зданию выполнена разводка системы отопления с установкой запорной арматуры и установкой отопительных приборов. Система АОПС (автоматической охранно-пожарной сигнализации) - здания оборудовано системой АОПС, установлены тревожные кнопки, извещатели, датчики. Система оповещения выведена на централизованный пункт, находящийся в пределах гостиничного комплекса. Система связи - отдельная оптоволоконная линия связи предоставляет доступ к телекоммуникационной сети интернет - от провайдера.

По результатам натурного экспертного исследования установлено, что спорные объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302037:68 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Благодатная, соответствуют параметрам, указанным в проектной документации на реконструкцию объектов капитального строительства с "Квартал коттеджной застройки" на "Гостиничный комплекс (три звезды)" всех разделов в т.ч. (тезисный перечень): Планировочная организация земельного участка Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности Архитектурные решения Инженерные системы (в перечне), имеющей положительное заключение негосударственной экспертизы N 23-2-1-2-0022-18 от 28.05.2018. Значительных отклонений фактических параметров от требований проектной документации, влияющих на эксплуатационные характеристики объектов, на момент проведения экспертизы не выявлено.

По второму вопросу эксперт пришел к выводу о том, что по результатам проведенных исследований экспертом установлено соответствие исследуемых объектов строительным (СНиП) и санитарно-гигиеническим (СанПиН) нормам и правилам, а именно:

- СП 82.13330.2016 Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП III-10-75 (с Изменениями N 1, 2) в части наличия обязательного строительного элемента - отмостки, выполняющего функцию гидроизоляции фундамента;

- ГОСТ 27751-2014 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения" в части соответствия конструктивных элементов основным требованиям;

- Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на 02.07.2013) в части устройства планировочного решения объекта исследования необходимым образом, исключающим угрозу для жизни и здоровья;

- СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N 1-4) в части: обеспечения зданий системами отопления, вентиляции, кондиционирования; оборудования объектов исследования электрооборудованием, электроосвещением; возведения объектов необходимым образом, предупреждающим получение травм посетителями; соответствия конструктивных элементов основным требованиям; обеспечения объектов исследования естественным освещением; планировки и оборудования объектов приспособлениями и устройствами для беспрепятственного доступа МГН;

- СП 14.13330.2018 Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81* в части: выбора материалов и принятых конструктивных решений зданий, обеспечивающие снижение сейсмических нагрузок; устройства железобетонных перекрытий жесткими в горизонтальных плоскостях; устройство лестничных клеток закрытыми с естественным освещением;

- СП 257.1325800.2020 "Здания гостиниц. Правила проектирования" в части: размещения гостиниц в отдельностоящих зданиях; наличия на территории з/у в составе гостиничного комплекса иных зон: стоянок для автомобилей; хозяйственных зон; досуговых площадок; детских площадок; спортивно-оздоровительных площадок; внутренних проездов и пешеходных дорожек; устройства внешнего освещения прилегающей территории в темное время суток; этажности зданий гостиниц; устройства твердого покрытия подходов и проездов к зданиям гостиниц, кроме того, предусмотрены стоки для талой и дождевой воды, выполнено устройство ливневой канализации; соответствия объемно-планировочных решений объектов исследования необходимому составу помещений гостиниц; оборудования при входах в здания конструкций для защиты от атмосферных осадков; обеспечения естественным освещением жилых комнат; обеспечения зданий гостиниц различным составом помещений номеров; наличия сан. узлов в номерах зданий гостиниц; наличия в вестибюлях объектов исследования зон для ожидания и отдыха; обеспечения естественным освещением помещений гостиниц с постоянным пребыванием людей; применения отделочных материалов, арматуры, фурнитуры, исключающие получение травматизма, поверхности стен и полов основных помещений доступны для влажной уборки и дезинфекции; обеспечения энергоосвещением помещений гостиниц следующих групп: жилая группа; служебные помещения; пути эвакуации; помещения технического обслуживания; наружное освещение; необходимой ширины основных и прихожих номеров;

- Постановлению от 24.12.2020 N 44 "Об утверждении санитарных правил СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг" в части: оборудования зданий гостиниц системами холодного и горячего водоснабжения, системой водоотведения; не использования воды из системы отопления для технологических и хозяйственно-питьевых целей; оборудования контейнерной площадки на территории з/у с твердым покрытием, размещения площадки более площади основания контейнеров на 1 м во все стороны; содержание в чистоте территории з/у, входы в гостиницы освещены;

- Технического регламента о требованиях пожарной безопасности (с изменениями на 27.12.2018) в части соответствия объекта исследования конструктивным, объемно-планировочным решениям и обеспечения в случае пожара: эвакуацию людей в безопасную зону до нанесения вреда их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара; возможности проведения мероприятий по спасению людей; возможности доступа личного состава подразделений пожарной охраны и доставки средств пожаротушения в любое помещение; возможности подачи огнетушащих веществ в очаг пожара; нераспространение пожара на соседние здания и сооружения;

- СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы, в части отсутствия на путях эвакуации оборудования, выступающего из плоскости стен на высоте менее 2 метров, беспрепятственного пути эвакуации;

- СП 3.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности" в части оборудования объекта исследования 2 (вторым) типом системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЭ);

- СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (с Изменением N 1) в части: минимальных расстояний от соседних зданий/строений/сооружений, расположенных на смежных земельных участках; обеспечение объекта исследования подъездом пожарной техники на расстояние не более 50 м; объемно-планировочные решения объектов исследования не предполагают размещения предприятий торговли какой-либо отрасли, в том числе, горючих газов (ГГ), легковоспламеняющихся и горючих жидкостей (ЛВЖ и ГЖ), за исключением товаров лекарственной, пищевой и парфюмерно-косметической продукции в мелкой расфасовке в соответствии с пунктом 5.5.3, а также магазины, специализирующиеся на торговле строительными материалами, бытовой химией и пиротехникой; веществ и материалов, способных взрываться или возгораться при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом; пороха, капсюлей, патронов и других взрывоопасных изделий.

Эксперт также пришел к выводу о соответствии исследуемых объектов градостроительным нормам и правилам, в том числе, Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Сочи, утвержденных решением городского собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 (ред. от 13.05.2019) в части: минимальной длины стороны по уличному фронту земельного участка; минимальной ширине/глубине земельного участка; максимальному коэффициенту застройки земельного участка; максимальной высоте объектов исследования до конька крыш; минимальному отступу зданий от границ земельного участка.

На основании проведенных исследований эксперт пришел к выводу о том, что спорные объекты исследования в количестве 9 шт., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302037:68 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, ул. Благодатная, на момент проведения обследования, могут быть введены в эксплуатацию.

По третьему вопросу эксперт сделал вывод о том, что дефекты, обозначенные в "Классификаторе основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов" как значительные или критические, а также нарушения требований "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений 384-ФЗ от 30.12.2009", касающихся предельных состояний и характеризующихся нарушениями прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований в частности разрушениями любого характера, потерей устойчивости формы, потерей устойчивости положения, наличию дефектов в ограждающих конструкциях, покрытиях и перекрытиях, на момент проведения экспертизы не выявлены. Экспертизой не выявлены нарушения, которые могут повлечь угрозу жизни и здоровья граждан.

Таким образом, по результатам судебной экспертизы эксперт пришел к выводу о том, что реконструированный обществом объект угрозу жизни и здоровья граждан не создает, находится в границах земельного участка, принадлежащего обществу на праве аренды. Права других землепользователей не нарушены. Экспертом проверено соблюдение в результате реконструкции предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом.

Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы, суд признал его допустимым доказательством.

Экспертное заключение N 1099 от 28.09.2021 является полным, ясным и понятным, в заключении приведен перечень исследуемых материалов, изложены примененные методики, даны ответы на поставленные судом вопросы. Противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

Исследовав и оценив заключение судебной экспертизы, апелляционный суд пришел к выводу, что в выводах эксперта не имеется противоречий либо неясности, заключение составлено со ссылками на примененные методы исследования, соответствуют требованиям научности, объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости, ответы даны по тем вопросам, которые поставлены судом; исследование проведено квалифицированными специалистами, обладающими специальными знаниями, экспертами дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к непринятию обществом мер к получению разрешения на реконструкцию спорного объекта.

Между тем, в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом разъяснение пункта 26 указанного постановления не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления N 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления N 10/22 и пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного информационным письмом N 143 и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О, N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 N 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 N 306-ЭС19-19642, 18.05.2020 N 308-ЭС20-6294, от 17.12.2019 N 306-ЭС19-15447 и от 19.12.2019 N 308-ЭС19-14740.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции, установив, что реконструированный объект расположен на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве аренды, соответствует проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, а также строительным, градостроительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для признания права собственности общества на реконструированный объект.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 по делу N А32-35290/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.