Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.,

судей Сороки Я.Л., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвейчук Н.Д.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен,

от ответчика: представитель не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 05.06.2023 по делу N А32-60322/2022

по иску Администрации города Сочи

к ООО "Стройклассик"

при участии третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Абрамова Ирина Владимировна

о признании договора аренды недействительным,

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройклассик" (далее - ответчик, общество) о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды от 01.12.2008 N 4900004911; применении последствия недействительной сделки путем погашения регистрационной записи от 25.12.2008 N 23-23-46/076/2008-098, указании в решении, что оно является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права ООО "Стройклассик" по договору аренды от 01.12.2008 N 4900004911.

Исковые требования мотивированы тем, что муниципальное образование город Сочи не являлось собственником земельного участка на момент заключения договора аренды и передачи земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Абрамова Ирина Владимировна.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2023 в иске отказано.

Решение мотивировано пропуском администрации срока исковой давности.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить.

В апелляционной жалобе администрация повторила доводы искового заявления, указала, что о нарушении норм земельного законодательства администрации стало известно из представления прокуратуры города Сочи от 12.07.2022, в связи с чем, срок исковой давности не истек.

В отзывах на апелляционную жалобу ответчик и Абрамова И.Н. апелляционную жалобу не признали, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Через канцелярию суда от ответчика и Абрамовой И.В. поступили отзывы на апелляционную жалобу и ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствии.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города Сочи от 24.06.2003 N 368/4 "О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Стройклассик" места размещения торгового центра по ул. Армавирской Лазаревского района" утвержден акт выбора земельного участка от 08.05.2003 и проект границ по предварительному согласованию места торгового цента по ул. Армавирской Лазаревского района, согласовано предварительно сроком на один год место размещения торгового центра на земельном участке площадью 998 кв. м из городских земель, свободных от застройки по ул. Армавирской Лазаревского района.

Постановлением главы города Сочи от 29.10.2004 N 2253 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Стройклассик" земельного участка для строительства торгового центра по ул. Армавирской в пос. Дагомыс Лазаревского района города Сочи" ООО "Стройклассик" предоставлен в аренду со сроком на три года земельный участок площадью 998 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125007:13 для строительства торгового центра по ул. Армавирской Лазаревского района.

Постановлением главы города Сочи от 13.04.2005 N 1408 "О разрешении обществу с ограниченной ответственностью "Стройклассик" строительства торгового центра по ул. Армавирской в пос. Дагомыс Лазаревского района города Сочи" обществу разрешено строительство торгового центра на указанном земельном участке.

Постановлением главы города Сочи от 10.11.2008 N 1216 "Об установлении обществу с ограниченной ответственностью "Стройклассик" нового срока аренды земельного участка по улице Армавирской в поселке Дагомыс в Лазаревском районе города Сочи для строительства и эксплуатации торгового центра" ООО "Стройклассик" установлен новый срок аренды указанного земельного участка, с видом разрешенного использования - строительство и эксплуатация торгового центра, сроком до 01.11.2053.

На основании указанного постановления между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Стройклассик" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 01.12.2008 N 4900004911, по условиям которого в аренду передан земельный участок площадью 998 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125007:13, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, поселок Дагомыс, ул. Армавирская. Земельный участок расположен в жилой зоне по генплану, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне Д-1 (пункт 1.1 договора).

Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (N регистрационной записи 23-23-46/076/2008-098, дата регистрации 25.12.2008).

24.02.2010 зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Сочи на указанный земельный участок (N регистрационной записи 23-23-46/018/2010-329).

22.08.2021 между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи (арендодатель) в лице администрации и ООО "Стройклассик" заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.12.2008, которым установлен размер годовой арендной платы.

Согласно сведениям из ЕГРН на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 23:49:0000000:6731 (сооружение, собственник - муниципальное образование город-курорт Сочи), 23:49:0125007:1969 (торговый центр, общая долевая собственность, у ответчика 1/2 доли), 23:49:0125007:1206 (пункт охраны, собственник - ответчик).

Администрация указывает, что в ее адрес поступило представление прокуратуры г. Сочи от 12.07.2022 N 07-02/414-22 об устранении нарушений земельного законодательства, в котором указано на незаконность передачи администрацией обществу спорного земельного участка в аренду в период отсутствия у администрации полномочий по распоряжению земельными участками, расположенными в пределах зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения.

Данное представление явилось основанием для обращения администрации в суд с исковыми требованиями по настоящему делу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 110-ФЗ), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В силу разъяснений пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 6 статьи 2, пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта" и от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", до 20.12.2008 спорный земельный участок относился к собственности Российской Федерации.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125007:13 поступил в муниципальную собственность г. Сочи в силу прямого указания норм Федерального закона Российской Федерации N 244-ФЗ от 03.12.2008 "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ), вступившего в действие с 08.12.2008.

Таким образом, на момент подписания договора аренды земельного участка N 4900004911 от 01.12.2008 администрация МО г. Сочи была не полномочна распоряжаться спорным земельным участком с кадастровым номером, в связи с чем, в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавших в редакции на момент подписания договора, арендная сделка, как и последующие сделки перенайма, является ничтожной.

Между тем, в суде первой инстанции общество заявило о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - Постановление N 43) истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно пункту 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции данного Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года. Десятилетние сроки, предусмотренные пунктом 1 статьи 181, пунктом 2 статьи 196 и пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), начинают течь не ранее 1 сентября 2013 года.

Согласно статье 181 Гражданского кодекса, в редакции Закона N 110-ФЗ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 данного Кодекса) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Исковое заявление направлено в суд первой инстанции 24.11.2022.

Спорный договор заключен 01.12.2008, зарегистрирован в ЕГРН, администрация не оспаривает фактическое исполнение договора аренды.

Доводы заявителя жалобы о том, что о нарушении норм земельного законодательства администрации стало известно из представления прокуратуры города Сочи от 12.07.2022, апелляционным судом отклоняются.

В силу статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности начал течь с момента исполнения договора. Кроме того, апелляционный суд отмечает, что администрация являлась стороной договора, об отсутствии прав на сдачу в аренду земельного участка администрации должно было быть известно с момента заключения договора, получение предписания прокуратуры не влияет на течение срока исковой давности.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2011 N 456-О-О разъяснено, что согласно ГК РФ исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Поскольку право на предъявление иска в этом случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.

Таким образом, действия по фактическому исполнению оспариваемого договора аренды стороны начали совершать после его подписания и до момента его заключения, определяемого днем государственной регистрации сделок.

Следовательно, исполнение по оспариваемой сделки началось не позднее ее государственной регистрации.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определениях от 21.12.2006 N 576-О и от 19.06.2007 N 452-О-О подтвердил, что истечение срока исковой давности, то есть срока, в пределах которого суд обязан предоставить защиту лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). В этом случае принудительная (судебная) защита прав лица независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна, вследствие чего исследование иных обстоятельств спора не может повлиять на характер вынесенного судебного акта.

На основании изложенного суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении требований истца о признании договора аренды ничтожной сделкой ввиду пропуска им срока исковой давности.

Также суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца о применении последствия недействительной сделки путем погашения регистрационной записи от 25.12.2008 N 23-23-46/076/2008-098, указании в решении, что оно является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права ООО "Стройклассик" по договору аренды от 01.12.2008 N 4900004911.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Изложенная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Из приведенных разъяснений следует, что применение такого способа защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, является допустимым и в тех случаях, когда соответствующее право ответчика было внесено в ЕГРП в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца, и при этом у истца отсутствует необходимость в восстановлении фактического владения вещью.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся обществу для строительства торгового цента, как указано выше, согласно сведениям из ЕГРН на указанном земельном участке расположены объекты (торговый центр, общая долевая собственность, у ответчика 1/2 доли, пункт охраны, собственник - ответчик).

Истец данные обстоятельство не опроверг и в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства фактического владения спорным земельным участком.

При изложенных обстоятельствах удовлетворение требования о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим не способно восстановить полноту прав публичного собственника на спорное недвижимое имущество.

Погашение записи о государственной регистрации договора аренды в ЕГРП без решения вопроса о возврате собственнику или законному землепользователю спорного земельного участка не приведет к восстановлению нарушенного права муниципальной собственности.

Также суд учитывает, что на момент регистрации договора аренды, истец уже обладал полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, кроме того, между сторонами подписывалось дополнительное соглашение 22.08.2021 г.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

Заявитель освобожден от уплаты госпошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2023 по делу N А32-60322/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.