резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года

текст постановления изготовлен в полном объеме 20 сентября 2017 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Н. Хайкиной

судей: Л.А Колупаевой, Т.В. Павлюк

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания О.Ю. Горецкой с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: Е.Г. Тарасовой по доверенности N 01/05 от 10.05.2016 (на 3 года), паспорт;

от ответчиков:

от ООО "СУ НЗЖБИ": С.Б. Селиванова по доверенности от 14.09.2016 (на 1 год), паспорт:

от ООО "Инвест капитал": без участия (извещено),

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление Новоалтайского завода железобетонных изделий", общества с ограниченной ответственностью Многопрофильная медицинская клиника "Антуриум" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.06.2017 по делу N А03-20757/2014 (07АП-6724/17) (Судья Пашкова Е.Н.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Многопрофильная медицинская клиника "Антуриум" (ИНН 2225064342, ОГРН 10422022760021), г. Барнаул,

к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление Новоалтайского завода железобетонных изделий" (ИНН 2208014623, ОГРН 1072208001458), Алтайский край, г. Новоалтайск, обществу с ограниченной ответственностью "Инвест капитал" (ИНН 2208022254, ОГРН 1132208000682), Алтайский край, г. Новоалтайск,

об уменьшении покупной стоимости на 2 483 328,44 руб.,

Общество с ограниченной ответственностью "Клиника пластической и лазерной хирургии "Антуриум" (наименование изменено судом в порядке статьи 124 АПК РФ на общество с ограниченной ответственностью Многопрофильная медицинская клиника "Антуриум", далее - истец, ООО ММК "АНТУРИУМ") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление Новоалтайского завода железобетонных изделий" (далее - ответчик, ООО "СУ НЗЖБИ") об уменьшении покупной стоимости имущества по договору инвестирования на 2 483 328 руб. 44 коп., предъявляя указанные требования к ООО "СУ НЗЖБИ" как к стороне по договору соинвестирования от 19.06.2009, и к ООО "Инвест капитал" как к лицу, которому уступлено право требования задолженности по договору соинвестирования от 19.06.2009.

Решением от 28.06.2017 Арбитражного суда Алтайского края уменьшена покупная цена объекта "Административно - культурный центр с автостоянкой манежного типа (II очередь административно - культурного центра), расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Пушкина, 60/ пр. Социалистический, 17, по договору соинвестирования строительства от 19.06.2009 с 66 892 273 руб. 57 коп. до 64 959 657 руб. 91 коп. В удовлетворении остальной части иска к ООО "СУ НЗЖБИ" отказано; исковое заявление ООО ММК "АНТУРИУМ" к ООО "Инвест капитал" об уменьшении покупной стоимости на 2 483 328 руб. 44 коп. оставлено без рассмотрения; с истца в пользу ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "Алтай - эксперт", г. Барнаул (ОГРН 1092223006732) взыскано 16 822 руб. за проведение экспертизы; с ООО "СУ НЗЖБИ" пользу ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "Алтай - эксперт", г. Барнаул (ОГРН 1092223006732) взыскано 13 178 руб. за проведение экспертизы; с истца в доход федерального бюджета взыскано 7 169 руб. 91 коп. государственной пошлины по иску, с ООО "СУ НЗЖБИ" в доход федерального бюджета взыскано 25 156 руб. 09 коп. государственной пошлины по иску.

Не согласившись с решением суда, ООО "СУ НЗЖБИ" и ООО ММК "АНТУРИУМ" обратились в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ООО "СУ НЗЖБИ" в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств дела, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, неправильное применение судом норм материального права, просит отменить решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.06.2017 по делу N А03-20757/2014 в части и принять новый судебный акт в части: отказать в удовлетворении исковых требований ООО ММК "АНТУРИУМ" об уменьшении покупной цены объекта "Административно - культурный центр с автостоянкой манежного типа (II очередь административно - культурного центра), расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Пушкина, 60/ пр. Социалистический, 17, по договору соинвестирования строительства от 19.06.2009 с 66 892 273 руб. 57 коп. до 64 959 657 руб. 91 коп. и, соответственно, изменить решение о распределении судебных расходов.

В обоснование апелляционной жалобе ООО "СУ НЗЖБИ" указывает, что объект фактически передан по акту приема-передачи помещений от 17.02.2012 и с момента его составления следует исчислять срок для обнаружения недостатков, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) двухлетний срок для обнаружения недостатков истек 17.02.2014, следовательно, установленный законом пресекательный двухлетний срок для предъявления претензий по качеству выполненных работ истцом пропущен, в том числе и исходя из того, что недостатки были установлены только в результате проведенного судебного экспертного исследования в 2015 и 2016 годах, что также влечет отказ в удовлетворении исковых требований вне зависимости от момента возникновения этих недостатков; при рассмотрении спора по существу судом было оставлено без внимания юридически значимое обстоятельство - факт владения вещью истцом; у суда отсутствовали основания для вывода об установленном факте непередачи ООО "СУ НЗЖБИ" проектной документации истцу, установленного решением Арбитражного суда Алтайского края от 30.01.2014 по делу N А03-14769/2013, поскольку в рамках указанного дела на ответчика возложена обязанность передать истцу исполнительную документацию; в пунктах 2.3. и 2.3.1. договора от 19.06.2009 соинвестор был наделен правом осуществлять контроль над ходом строительства объекта и при необходимости проверять документацию с момента заключения договора, т.е. с 19.06.2009 мог и должен был осуществлять контроль за ходом строительства; вывод суда о том, что в действиях ООО "СУ НЗЖБИ" имеет место злоупотребление правом не соответствует действительности, так как истец по своей воле не реализовал право на получение проектной документации и предъявление претензий по устранению недоделок; экспертный расчет стоимости подлежащих замене элементов не может считаться верным, поскольку произведен в ценах 1 квартала 2012 г., что не согласуется с моментом передачи объекта, определенного судом датой 24.10.2012 (4 квартал 2012 г.); истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. При этом, ООО "СУ НЗЖБИ" не оспаривает решение суда в части оставления без рассмотрения исковых требований к ООО "Инвест - Капитал".

ООО ММК "АНТУРИУМ" в апелляционной жалобе просит отменить решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.06.2017 по делу N А03-20757/2014 в части отказа истцу в удовлетворении заявленных требований к ООО "СУ НЗЖБИ" в соразмерном уменьшения покупной цены по ремонту гидроизоляции со стороны дворовой территории на сумму 713 231 и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО ММК "Антуриум" в обжалуемой части.

В обоснование апелляционной жалобы ООО ММК "АНТУРИУМ" приводит доводы о том, что судом сделаны противоречивые, немотивированные выводы относительно отсутствия доказательств по некачественной гидроизоляции здания со стороны дворовой территории и судом необоснованно отказано истцу в соразмерном уменьшении покупной цены по ремонту гидроизоляции со стороны дворовой территории на сумму 713 231 руб., составляющей разницу между стоимостью вертикальной гидроизоляции подвала по приложению N 13.1.2 (758 373 руб.) и стоимостью отмостки со стороны дворовой территории в размере 45 142 руб.

От ООО "СУ НЗЖБИ" поступили письменные пояснения по делу; приобщены апелляционным судом на основании статьи 81 АПК РФ.

От ООО "СУ НЗЖБИ", ООО ММК "АНТУРИУМ" поступили отзывы на апелляционные жалобы процессуального оппонента; от ООО "Инвест капитал" поступили отзывы на апелляционные жалобы истца и ООО "СУ НЗЖБИ", в которых ООО "Инвест капитал" поддержало доводы апелляционной жалобы ООО "СУ НЗЖБИ", просило ее удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы истца - отказать; отзывы на апелляционные жалобы, поступившие от лиц, участвующих в деле, приобщены судом на основании статьи 262 АПК РФ.

ООО "Инвест капитал", извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, в судебное заседание апелляционной инстанции представителя не направило. На основании части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционный суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя неявившегося лица.

В судебном заседании представители ООО "СУ НЗЖБИ" и ООО ММК "АНТУРИУМ" поддержали доводы своих апелляционных жалоб, настаивали на их удовлетворении, возражали против доводов процессуальных оппонентов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, письменные пояснения, отзывы сторон, выслушав представителей ООО "СУ НЗЖБИ" и ООО ММК "АНТУРИУМ", проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 19.06.2009 между ООО "СУ НЗЖБИ" (инвестор) и ООО Клиника пластической и лазерной хирургии "Антуриум" (соинвестор) был заключен договор соинвестирования, по условиям которого инвестор обязался обеспечить возведение объекта и выполнение всех указанных в настоящем договоре работ строго по целевому назначению, в точном соответствии с откорректированной проектной документацией с выполнением всех работ по строительству и благоустройству прилегающей территории в полном объеме, включая все работы, предусмотренные документами по строительству, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения объекта и для его сдачи в установленном законодательством порядке (п. 2.1.1).

В соответствии с пунктом 1.3 договора инвестор обязуется передать соинвестору после ввода объекта в эксплуатацию следующие помещения в осях 4-8, В-Е, строительной общей площади 1 276 кв. м:

-помещение цокольного этажа, строительной общей площадью 160 кв. м;

-помещение первого этажа, строительной общей площадью 300 кв. м;

-помещение второго этажа, строительной общей площадью 300 кв. м;

-помещение третьего этажа, строительной общей площадью 300 кв. м;

-помещение четвертого этажа, строительной общей площадью 216 кв. м.

Пунктом 3.1 договора на момент его заключения сторонами согласована стоимость одного квадратного метра строительной общей площади помещений, расположенных на цокольном, первом, втором и третьем этажах, в размере 50 188 руб. 68 коп., в том числе НДС, стоимость одного квадратного метра помещений, расположенных на четвертом этаже, - в размере 30 000 руб., в том числе НДС.

Стоимость помещений, указанных в пункте 1.3 настоящего договора, составляет 59 680 000 руб., в том числе НДС.

Дополнительным соглашением от 30.06.2010 договор соинвестирования дополнен пунктом 1.3.1, по которому инвестор обязался передать соинвестору после ввода объекта в эксплуатацию следующие помещения: помещения 4-го этажа в осях А-Е между осей 1-4, строительной общей площадью 318,8 кв. м. Стоимость помещений 4-го этажа, указанных в пункте 1.3.1 настоящего договора, составила 9 564 000 руб., в том числе НДС.

Дополнительным соглашением от 06.07.2010 договор соинвестирования дополнен пунктом 1.3.2, согласно которому инвестор обязался передать соинвестору после ввода объекта в эксплуатацию 1/2 долю строительной общей площадью - 57,6 кв. м в праве общей долевой собственности помещений общего пользования технического подвала (п. 2). Согласно пункту 6 данного дополнительного соглашения договор дополнен пунктом 3.1.2, в котором стороны установили, что на момент заключения настоящего договора согласованная сторонами стоимость одного квадратного метра строительной общей площади технических помещений, указанных в п. 1.3.2 договора, составляет 15 000 руб., в том числе НДС; Стоимость технических помещений, указанных в пункте 1.3.2 настоящего договора составляет 864 000 руб., в том числе НДС.

31.10.2012 между сторонами в связи с корректировкой площадей помещений, передаваемых по договору, заключено соглашение, согласно которому цена по договору уменьшена на 3 215 726 руб. 43 коп.

С учетом заключенным дополнительных соглашений, покупная стоимость возводимого объекта составила 66 892 273 руб. 57 коп., что сторонами не оспаривается.

17.02.2012 между сторонами подписан акт приема - передачи помещений, согласно которому инвестор передал, а соинвестор принял под отделку в полном объеме помещения в соответствии с договором соинвестирования строительства от 19.06.2009, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Пушкина, 60 - пр. Социалистический, 17, помещения цокольного, первого, второго, третьего, четвертого этажей в осях 4-8, В-Е (пункт 1.3 договора); помещения четвертного этажа в осях: А-Е между осей 1-4 (п. 1.3.1 договора); помещения технического подвала в осях 4-6, В-Е - 1/2 долю (пункт 1.3.2 договора).

Согласно пункту 2 акта приема - передачи помещений от 17.02.2012 на момент передачи помещений под отделку выполнены все работы, предусмотренные проектом и договором, за исключением следующих работ:

- монтаж части кровли и утепления примыкающего (температурного) шва вдоль парапета со стороны примыкающего деревянного здания - будет произведено в срок до 15.04.2012;

- восстановление недостающих элементов кровли, частичный ремонт металлочерепицы - будет произведено до 15.04.2012;

- монтаж отмостки внутреннего двора здания - будет произведено до 20.06.2012;

- монтаж водосточной системы - будет произведено в срок до 01.06.2012;

- устройство потолков системы армстронг - в технических помещениях медицинского назначения - будет произведено до 15.04.2012;

- монтаж вентиляции канализационных стояков за уровень кровли согласно проекта будет произведен в срок до 20.04.2012;

- окончательный монтаж фасадной системы цоколя и входных групп - будет произведено в срок до 20.06.2012;

- лестничный марш оси I - IV - будет произведено в срок до 01.05.2012.

В данном акте также указано, что перечень недоделок является исчерпывающим.

Для обеспечения сроков устранения вышеперечисленных недоделок соинвестор производит платежи по денежным обязательствам в счет оплаты по условиям дополнительного соглашения от 30.06.2010 на 2 000 000 руб. меньше до момента устранения инвестором данных недоделок (пункт 2.1 акта приема - передачи помещений от 17.02.2012).

В пункте 4 акта приема - передачи от 17.02.2012 стороны подтвердили, что фактически помещения под отделку были приняты соинвестором в августе 2011 г., монтаж оборудования произведен - в ноябре 2011 г.

Согласно пунктам 6, 7, 8 акта приема - передачи помещений от 17.02.2012 с момента принятия соинвестором помещений по настоящему акту, последний несет ответственность за сохранность помещений и эксплуатационные расходы самостоятельно. Настоящий акт не является юридическим основанием для регистрации права собственности помещений, оплаченных соинвестором. Настоящий акт является промежуточным и для регистрации права собственности на передаваемые соинвестору помещения стороны составят акт в новой редакции, в соответствии с требованиями пункта 2.1.9 Договора.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 22302000-16 от 30.03.2012 Административно - культурный центр по адресу: г. Барнаул, ул. Пушкина, 60 - пр. Социалистический, 17 введен в эксплуатацию.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 27.06.2012 по делу N А03-5796/2012 суд обязал ООО "СУ НЗЖБИ" в течение 7 дней с момента вступления в законную силу настоящего решения суда передать ООО Клиника пластической и лазерной хирургии "Антуриум" 1/2 долю помещения N 2Н общей площадью 119 кв. м, помещение N 3Н общей площадью 142,6 кв. м, помещение N 4Н общей площадью 889,7 кв. м, помещение N 5Н общей площадью 473,0 кв. м, расположенных в здании административно-культурного центра по адресу г. Барнаул, ул. Пушкина, 60 - пр. Социалистический, 17, путем подписания акта приема-передачи.

24.10.2012 сторонами во исполнение судебного решения по делу N А03-5796/2012 подписан акт приема - передачи помещений (л. д. 35 т. 1).

В связи с выявлением истцом в октябре 2013 г. недостатков в недвижимом имуществе, истец направил в адрес ООО "СУ НЗЖБИ" требование (претензия) об устранении недостатков (л.д. 56-59 т. 1) в срок до 17.10.2014, а также указал в ней на необходимость передачи исполнительной документации на основании решения Арбитражного суда Алтайского края N А 03-14769/2013 от 30.01.2014.

ООО "СУ НЗЖБИ" требования претензии, в установленные в ней сроки, не исполнило.

Полагая, что согласованная сторонами покупная стоимость объекта подлежит уменьшению на стоимость работ, необходимых для устранения недостатков объекта, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 289, 290, 475, 477, 556 ГК РФ, пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" и исходил из наличия у истца права на предъявление требований, связанных с недостатками, поскольку вещь, с учетом возможности обнаружения недостатков, была передана истцу по акту приема - передачи помещений от 24.10.2012; ООО "СУ НЗЖБИ" допущено злоупотребление правом в виде непередачи покупателю проектной документации, в связи с чем истец был лишен возможности своевременно обнаружить недостатки; суд определил стоимость затрат на устранение недостатков в нежилом помещении в сумме 3 535 057 руб., в том числе 1 371 892 ремонт перекрытия 4 этажа и кровли, 1 482 650 руб. ремонт мансардного этажа, 45 142 ремонт отмостки со стороны дворовой территории, 635 373 ремонт гидроизоляции со стороны пр. Социалистический и северной части здания, и с учетом того, что обнаруженные истцом недостатки возникли в общем имуществе нежилого здания, истцу принадлежит 54,67% доли в праве собственности на общее имущество здания, пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения покупной стоимости объекта с 66 892 273 руб. 57 коп. до 64 959 657 руб. 91 коп. (на 1 932 615 руб. 66 коп.). Исковые требования ООО ММК "АНТУРИУМ" к ООО "Инвест - Капитал" об уменьшении покупной стоимости и об уменьшении размера обязательств по договору уступки прав оставлены судом без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, в связи с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из установленных фактических обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно уточненному исковому заявлению ООО ММК "АНТУРИУМ" в качестве способа защиты нарушенного права предъявило в арбитражный суд требование об уменьшении покупной цены объектов недвижимости на основании статьи 475 ГК РФ.

Исковые требования мотивированы наличием в переданном ООО "СУ НЗЖБИ" нежилом помещении недостатков, на стоимость устранения которых подлежит уменьшению покупная цена по договору соинвестирования от 19.06.2009.

Суд первой инстанции, с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Алтайского края от 27.06.2012 по делу N А03-5796/2012, квалифицировал заключенный между сторонами договор соинвестирования строительства от 19.06.2009 как договор купли-продажи будущей вещи, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно пункту 1 статьи 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи. Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором.

На основании пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (пункт 2 статьи 477 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, в рассматриваемом случае истец в порядке статьи 65 АПК РФ должен доказать, что объект, передаваемый по договору соинвестирования от 19.06.2009, имел недостатки, которые возникли до передачи ему нежилого помещения или по причинам, возникшим до этого момента, основания и размер для соразмерного уменьшения установленной покупной стоимости имущества по договору.

Из материалов дела следует, что между сторонами подписаны два акт приема - передачи помещений от 17.02.2012 и от 24.10.2012.

Из содержания акта приема-передачи помещений от 17.02.2012 (пункт 8) следует, что он является промежуточным и для регистрации права собственности на передаваемые соинвестору помещения стороны составят акт в новой редакции, в соответствии с требованиями пункта 2.1.9 договора.

При рассмотрении дела N А03-5796/2012 суд оценил акт приема-передачи помещений от 17.02.2012 как промежуточный, в связи с чем Арбитражным судом Алтайского края было принято решение от 27.06.2012 об обязании ООО "СУ НЗЖБИ" передать истцу спорные помещения по акту приема - передачи.

Во исполнение указанного решения суда стороны подписали акт приема - передачи помещений от 24.10.2012.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ и установив, что спорное нежилое помещение передано истцу под отделку 17.02.2012 с недостатками в виде несоответствия конструкций выполненного в натуре перекрытия 4-го этажа с конструкциями, указанными в проектной документации, несоответствия выполненной кровли проектным решениям, несоответствия строительных работ строительным нормам и правилам при устройстве отмостки вокруг здания, некачественного выполнения вертикальной гидроизоляции стен подвала здания, о которых истец узнал из письма ООО "Терцет" от 08.10.2014 исх. N 34, которым по обращению ООО КПИЛХ "Антуриум" проведено обследование строительных конструкций здания по ул. Пушкина, 60-Социалистический, 17 на предмет выявления отклонении выполненных в натуре конструктивных решений зданий от проектных решений, от решений, зафиксированных в заключении государственной экспертизы на проектную документацию (л. д. 62 т. 1), требование об устранении указанных недостатков в адрес ответчика направлено 13.10.2014 (л.д. 56-59 т. 1), а также учитывая вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Алтайского края от 27.06.2012 по делу N А03-5796/2012, которым на ООО "СУ НЗЖБИ" возложена обязанность передать спорные помещения по акту приема - передачи и составление сторонами во исполнение данного решения суда акта приема-передачи от 24.10.2012, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии пропуска истцом двухлетнего срока для предъявления требований, связанных с ненадлежащим качеством переданной вещи (пункт 2 статьи 477 ГК РФ).

Доводы ООО "СУ НЗЖБИ" о пропуске истцом двухлетнего срока для предъявления требований, связанных с ненадлежащим качеством переданного по договору соинвестирования от 19.06.2009 объекта, со ссылкой на акт приема-передачи от 17.02.2012, о неравнозначности требования истца об уменьшении покупной стоимости недвижимого имущества по отношению к стоимости устранения недостатков, были предметом оценки суда первой инстанции и правомерно им отклонены.

Суд апелляционной инстанции соглашается с оценкой представленных в материалы дела доказательств и выводами суда первой инстанции об исчислении двухлетнего срока предъявления претензии по качеству переданной вещи, установленного пунктом 2 статьи 477 ГК РФ с 24.10.2012, т.е. с даты подписания акта приема-передачи во исполнение судебного акта по делу N А03-5796/2012 и определенным судом размером стоимости устранения недостатков в товаре, исходя из следующего.

Материалами дела подтвержден и ответчиком не опровергнут допустимыми и относимыми доказательствами (статьи 65, 67, 68 АПК РФ) факт передачи объекта с недостатками, указанными в акте приема-передачи помещений от 17.02.2012.

Суд апелляционной инстанции считает, что недостатки объекта в виде несоответствия конструкций выполненного ООО "СУ НЗЖБИ" в натуре перекрытия 4 этажа с конструкциями, указанными в проектной документации, несоответствия выполненной кровли проектным решениям на кровлю в проектной документации, несоответствия строительных работ строительным нормам и правилам при устройстве отмостки вокруг здания, некачественного выполнения вертикальной гидроизоляции стен подвала здания, не могли быть установлены истцом посредством обычного внешнего осмотра объекта (скрытые недостатки), в том числе без привлечения специалистов либо исследований и без передачи проектной документации на объект; иного ООО "СУ НЗЖБИ" не доказано.

Между тем, ООО "СУ НЗЖБИ", допустив отступления от проекта, не известило об этом истца с указанием перечня работ, выполненных с отступлений от проектной документации.

С учетом изложенного, несоответствие выполненных работ проекту, наличие конструктивных недоделок, нарушение строительных норм и правил при производстве работ не могли быть обнаружены истцом до передачи проектной документации.

Поскольку истец без проектной документации не мог конкретизировать какие именно работы выполнены с отступлениями от проектной документации и в каком объеме ООО "СУ НЗЖБИ" допущены отступления, соответствуют ли выполненные работы проектным решениям, строительным нормам и правилам, какие конкретно виды работ выполнены ненадлежащим образом, ООО ММК "АНТУРИУМ" 30.09.2014 обратилось к разработчику проектной документации объекта - Административно-культурный центр с автостоянкой манежного типа (2 очередь административно-культурного центра), расположенного по адресу г. Барнаул, ул. Пушкина, 60 - пр. Социалистический, 17 - ООО "Терцет" с целью обследования несущих конструкций чердачного помещения и кровли, перекрытия мансардного (4 этажа), гидроизоляции цокольного этажа, асфальтового покрытия прилегающей к зданию территории на предмет соответствия строительным нормам и правилам, а также проектно-технической документации на указанный объект (л. д. 43 т. 2).

ООО "Терцет" подготовлено техническое заключение от 2014 года, в котором изложены выводы о частичном несоответствии основных несущих элементов и конструкций здания проектным решениям, и, как следствие, о несоответствии строительным нормам и правилам, ухудшившим характеристика здания и условия его эксплуатации в целом, о нахождении части строительных конструкций здания в ограниченно работоспособном техническом состоянии и рекомендации по устранению выявленных нарушений, к техническому заключению приложены фотографии и рабочие чертежи (л.д. 22-59 т. 2).

Принимая во внимание отсутствие у истца возможности выявить недостатки без проектной документации применительно к тому, что обнаружение недостатков (часть недостатков перекрытия и кровли) связано с сопоставление фактически выполненных конструктивных решений с проектными решениями (проектной документацией), а также проверка выполненных работ на соответствие требованиям строительных норм и правил проводится квалифицированными в области строительства специалистами, информированность истца о конкретных недостатках после получения письма ООО "Терцет" от 08.10.2014 исх. N 34, суд первой инстанции обоснованно отказал в применении двухлетнего срока, установленного для обнаружения недостатков, применительно к тем недостаткам, которые могли быть обнаружены только при наличии проектной документации (часть недостатков перекрытия и кровли) с момента подписания акта приема-передачи помещений от 17.02.2012.

С учетом установленных по делу обстоятельств, факт владения вещью истцом с 17.02.2012 не влияет на выводы суда в части определения двухлетнего срока на предъявление претензий по качеству переданной вещи с даты подписания акта приема-передачи помещений от 24.10.2012 и не освобождает ООО "СУ НЗЖБИ" от ответственности за недостатки переданного объекта, поскольку достоверно установлено, что недоделки возникли до его передачи истцу и по причинам, возникшим до этого момента, и не могли быть установлены до получения проектной документации.

Ссылки на то, что недостатки были установлены только в результате проведенного судебного экспертного исследования в 2015 и 2016 годах, в связи с чем срок предъявления претензий по качеству истцом пропущен, не принимаются апелляционным судом по изложенным выше мотивам, а также исходя из того, что истец реализовал свое право на судебную защиту в пределах срока исковой давности (статьи 196, 200 ГК РФ) при наличии спора между сторонами по выявленным недоделкам.

Довод ООО "СУ НЗЖБИ" о том, что все недостатки были обнаружены экспертом визуально и скрытыми не являются, суд апелляционной инстанции признает несостоятельным, поскольку недостатки были установлены экспертом при сопоставлении проектной документации фактически выполненным работам в результате непосредственного исследования; иным способом эксперт недоделки не выявлял.

Ссылка ООО "СУ НЗЖБИ" на заключение N 9 от 24.02.2012, выданное Инспекцией государственного строительного надзора, контроля и надзора в области долевого строительства Алтайского края (л.д. 98 т. 11), в котором зафиксировано соответствие построенного объекта требованиям утвержденной проектной документации, и на то, что истец данное заключение не оспаривал, отклоняется апелляционным судом, поскольку основанием выдачи заключения является акт итоговой проверки от 10.02.2012 N Г/12, следовательно, акт итоговой проверки от 10.02.2012 N Г/12 был составлен ранее подписания акта приема-передачи от 17.02.2012 с фиксацией сторонами недоделок, и на который, в свою очередь, ответчик ссылается в обоснование своих возражений по иску, не отрицая сам факт наличия недоделок на объекте, что в свою очередь противоречит установленным по делу обстоятельствами и представленным сторонами доказательствам.

Кроме этого, суд первой инстанции исходил из того, что в действиях ООО "СУ НЗЖБИ" имеет место злоупотребление правом в виде непередачи покупателю проектной документации со ссылкой решение Арбитражного суда Алтайского края от 30.01.2014 по делу N А03-14769/2013.

Доводы о том, что суд не исследовал обстоятельства злоупотребления правом со стороны ответчика, отклоняются апелляционным судом исходя из следующего.

В силу пункта 2 статьи 456, статьи 464 ГК РФ продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором в установленные в них сроки или в разумный срок, назначенный покупателем.

ООО "СУ НЗЖБИ" на протяжении более двух лет техническую документацию, перечисленную в п. п. 3.5. и 4.17. СНиП 3.01.04-87, которая является принадлежностью вновь созданного объекта недвижимости и подлежит передаче собственнику, истцу не передавало; иного ответчиком не доказано.

Доводы о том, что по делу N А03-14769/2013 содержатся выводы относительно непередачи исполнительной документации, а не проектной документации, отклоняются апелляционным судом, поскольку арбитражные суды первой и апелляционной инстанции в рамках дела N А03-14769/2013 пришли к выводу о том, что техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5. и 4.17. СНиП 3.01.04-87 (в состав которой входит как исполнительная, так и проектная документация), является принадлежностью вновь созданного объекта недвижимости и подлежит передаче собственнику, в связи с чем суды применили к отношениям сторон положения статей 456, 464 ГК РФ и обязали ответчика передать истцу соответствующую документацию.

В решении от 31.01.2014 по делу N А03-14769/2013 суд первой инстанции указал, что поскольку ответчиком не передана истцу техническая документация на вновь построенный объект, в силу статей 456, 486 ГК РФ до передачи технической документации на здание нельзя признать надлежащим исполнением обязательства ответчика по передаче товара - здания Административно - культурного центра с автостоянкой манежного типа (II очередь административно - культурного центра), расположенного по адресу: г. Барнаул, улица Пушкина, 60 / проспект Социалистический, 17.

В этой связи, установленный вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 30.01.2014 по делу N А03-14769/2013 факт непередачи истцу исполнительной документации по объекту (комплекта рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта, разработанных проектными организациями, с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенным в них изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ; актов об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения; актов об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей; актов об испытаниях устройств сигнализации; акты об испытаниях устройств, обеспечивающих пожаробезопасность; справок городских эксплуатационных организаций о том, что внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, энергоснабжения и связи обеспечат нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими на обслуживание), которая бы позволила истцу своевременно выявить все недоделки объекта в условиях их обнаружения и фиксирования в акте приема-передачи помещений от 17.02.2012, обращение истца в суд с требованиями об обязании ответчика передать соответствующую техническую документацию, не совершение ООО "СУ НЗЖБИ" действий, направленных на исполнение предусмотренных законом обязанностей по передаче технической документации на объект, исходя из специфики производства строительных работ, не позволяют расценить такое поведение ответчика в гражданском обороте как добросовестное и не опровергает выводы суда о наличии признаков злоупотребления правом в поведении ответчика.

При таких обстоятельствах, истец был лишен возможности своевременно обнаружить недостатки объекта, что не опровергнуто ответчиком.

Поскольку применительно к статье 556 ГК РФ объект передан истцу при подписании акта приема-передачи от 24.10.2012, отсутствуют основания в применении двухлетнего срока, установленного для обнаружения недостатков в порядке пункта 2 статьи 477 ГК РФ с даты подписания акта приема-передачи помещений от 17.02.2012, в связи с чем, учитывая обращение истца к ответчику с претензией 13.10.2012, суд первой инстанции пришел к правильному к выводу о наличии у ООО ММК "АНТУРИУМ" права на предъявление требований, связанных с наличием недостатков в переданной вещи.

На основании статьи 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товар по назначению.

Для определения наличия в выполненных работах недостатков и стоимости их устранения арбитражным судом первой инстанции на основании статей 82, 87 АПК РФ назначались по делу судебные строительные экспертизы.

Судом в качестве доказательства по делу принято заключение эксперта N 257С/17 от 23.05.2017 (ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "Алтай - эксперт"), в котором определены недостатки в выполненных работах с приложением расчетов стоимости их устранения в нескольких вариантах: стоимость прямых затрат с применением индексов по отдельным элементам прямых затрат и с применением средних индексов.

Определяя стоимость устранения недостатков, суд первой инстанции исходил из сумм, посчитанных с применением индексов по отдельным элементам прямых затрат, поскольку согласился с мнением эксперта о том, что расчет стоимость работ с применением индексов по отдельным элементам прямых затрат является более точным.

Согласно заключению эксперта N 257С/17 от 23.05.2017 при проведении экспертизы экспертом были установлены дефекты кровли в виде отсутствия крепления листов металлочерепицы между собой в продольном стыке, выполнение крепления листов металлочерепицы в середину волны (л.д. 8 т. 13), а также указано, что уложенная кровля не соответствует проекту, поскольку по проекту должна быть фальцевая кровля, а по факту уложена металлочерепица.

Экспертом произведены следующие расчеты:

- стоимость работ (с применением индексов по отдельным элементам прямых затрат), необходимых для приведения конструкций перекрытия 4 этажа и кровли в соответствие с проектными решениями на объекте исследования, в ценах 1 квартала 2012 года, составляет 1 407 664 руб. (приложение N 1 к заключению эксперта N 257С/17 от 23.05.2017, л.д. 40-42 т. 13);

- стоимость работ (с применением средних индексов), необходимых для приведения конструкций перекрытия 4 этажа и кровли в соответствие с проектными решениями на объекте исследования, в ценах 1 квартала 2012 года, составляет 1 381 684 руб. (приложение N 1.1 к заключению эксперта N 257С/17 от 23.05.2017, л.д. 43-45 т. 13);

- стоимость затрат (с применением индексов по отдельным элементам прямых затрат), необходимых для приведения конструкций кровли в соответствие со строительными нормами и правилами, с учетом использования старой черепицы, в ценах 1 квартала 2012 г. составляет 1 371 892 руб. (приложение N 2 к заключению эксперта N 257С/17 от 23.05.2017, л.д. 46-48 т. 13).

- стоимость работ (с применение средних индексов), необходимых для приведения конструкций кровли в соответствие со строительными нормами и правилами, с учетом использования старой металлочерепицы в ценах 1 квартала 2012 года, составляет 1 427 603 руб. (приложение N 2.1 к заключению, л.д. 49-51 т. 13).

- стоимость работ (с применение индексов по отдельным элементам прямых затрат), необходимых для приведения конструкций перекрытия 4 этажа и кровли в соответствие со строительными нормами и правилами, с учетом использования новой металлочерепицы в ценах 1 квартала 2012 года, составляет 1 680315 руб. (приложение N 3 к заключению, л.д. 52-54 т. 13).

- стоимость работ (с применение средних индексов), необходимых для приведения конструкций перекрытия 4 этажа и кровли в соответствие со строительными нормами и правилами, с учетом использования новой металлочерепицы, в ценах 1 квартала 2012 года, составляет 1 866315 руб. (приложение N 3.1 к заключению, л.д. 55-57 т. 13).

Суд первой инстанции при расчете стоимости затрат на устранение недостатков перекрытия 4 этажа и кровли, с учетом использования старой черепицы, исходил из стоимости 1 371 892 руб. в ценах 1 квартала 2012 г., поскольку истец не заявил о приведении кровли в соответствие с проектом, что не нарушает прав ООО СУ НЗЖБИ, так как стоимость приведения металлочерепицы в соответствие с требованиями СНиПов меньше, чем стоимость замены металлочерепицы на фальцевую кровлю, как предусмотрено проектом.

При проведении экспертизы экспертом были установлены несоответствия конструкции мансардного этажа и чердачного перекрытия на объекте проектным решениям и строительным нормам и правилам (СНиП).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что проектная документация проходила государственную экспертизу, по результатам КАУ "Государственная экспертиза Алтайского края" выдано заключение государственной экспертизы проектной документации от 20.01.2010, в котором указано: перекрытия на отметке 13,40 м из стального ромбического листа толщиной 30 мм, ГОСТ 8568-77 по балкам перекрытия из стальных прокатных профилей по ГОСТ 8240-97 и защитной штукатуркой с внутренней стороны цементно-песчаным раствором, толщиной 20 мм.

Стороны не оспаривают обстоятельства внесения в проектную документацию изменений, которые были одобрены заключением государственной экспертизы от 20.01.2010, выданным КАУ "Государственная экспертиза Алтайского края".

Согласно заключению эксперта, конструкция мансардного этажа выполнена из металлического и железобетонного каркаса.

Конструкция перекрытия мансардного этажа исследуемого объекта не соответствует проектной документации в части отсутствия цементно-песчаной стяжки (30 мм), в средней части мансарды (Ж/ перекрытие).

На дату проведения экспертного осмотра экспертом установлено, что существующая конструкция перекрытия мансардного этажа (чердачного этажа) в виде листов ГКЛО, подшитых к металлическим балкам без подшивки из досок и огнезащитной обшивки ГКЛО в 2 слоя и слоя утеплителя/ветрозащиты, что не соответствует требованиям п. 7.4.4.6, п. 7.4.4.8 СП 163.1325800.2014 "Конструкция с применением гипсокартонных и гипсоволокнистых листов. Правила проектирования и монтажа", в также не способна воспринимать равномерно распределенную нагрузку, равную 70 кг/кв. м, что не соответствует требованиям п. 8.2.1 СП 20.12220.2011 "Нагрузки и воздействия. Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85", в нарушение требований требованиям статьи 87 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" отсутствует огнезащитная обработка металлических балок перекрытия мансарды (чердачного перекрытия).

Согласно произведенному экспертом расчету стоимость работ, необходимых для приведения конструкций мансардного этажа и чердачного перекрытия в соответствие с проектными решениями и требованиями строительных норм и правил на объекте исследования, в ценах 1 квартала 2012 г. составляет 1 344 701 руб. (приложение N 4 к заключению эксперта, л.д. 58-63 т. 13).

Стоимость работ, необходимых для приведения конструкций мансардного этажа и чердачного перекрытия, с учетом заключения государственной экспертизы проектной документации от 20.01.2010, выданным КАУ "Государственная экспертиза Алтайского края) в ценах 1 квартала 2012 года, без демонтажа кровли, составила 1 482 650 руб. (приложение N 5 к заключению, л.д. 64-69 т. 13).

Стоимость работ, необходимых для приведения конструкций мансардного этажа и чердачного перекрытия, с учетом заключения государственной экспертизы проектной документации от 20.01.2010, выданным КАУ "Государственная экспертиза Алтайского края) в ценах 1 квартала 2012 года, с демонтажа кровли, составила 2 260109 руб. либо 2430 098 руб. (приложения N 6, N 6.1 к заключению, л.д. 70-78 т. 13)

Проанализировав расчеты, произведенные экспертом, суд первой инстанции, с учетом заключения государственной экспертизы проектной документации, определил стоимость затрат, необходимых для приведения конструкции мансардного этажа и чердачного перекрытия в соответствие с проектом, прошедшим государственную экспертизу (без демонтажа кровли) в размере 1 482 650 руб. в ценах 1 квартала 2012 г.

Экспертом проверены выполненные работы по устройству отмостки вокруг объекта на соответствие проектным решениям и действующим строительным нормам и правилам.

При проведении экспертизы экспертом установлено несоответствие выполненных работ по устройству отмостки требованиям п. 3.182 "Пособия к СНиП 2.02.01-83 "Пособие к проектированию оснований зданий и сооружений", а именно, на поверхности отмостки установлены деформации - продольные и наклонные трещины асфальтобетонного покрытия, разрушения асфальтобетонного покрытия по всей длине стены исследуемого объекта.

Стоимость работ с применением индексов по отдельным элементам прямых затрат, необходимых для приведения конструкций отмостки (на дату проведения экспертного осмотра) в соответствие проектными решениями и требованиями строительных норм и правил на объекте исследования, в ценах 1 квартала 2012 года, определена экспертом в сумме 31459 руб. (приложение N 7 к заключению, л.д. 86-87 т. 13).

Кроме этого, эксперт произвел расчет стоимости работ (с применение индексов по отдельным элементам прямых затрат), необходимых для приведения конструкций отмостки в соответствие с требованиями строительных норм и правил с учетом частичного проведения ремонтных работ отмостки (дефекты и деформации взяты на основании данных заключения комиссии экспертов 1-06-15-ЗЭ), согласно которому стоимость работ (без учета дворовой территории объекта) в ценах 1 квартала 2012 г. составила 39 803 руб. (приложение N 8, л.д. 88-90 т. 13), по периметру объекта - 85 023 руб. (приложения N 8.1, л.д. 91-92 т. 13).

Согласно расчетам, представленным в судебное заседание 21.09.2017, стоимость работ по приведению отмостки в соответствие с требованиями строительных правил со стороны дворовой территории составит 45 142 руб. (приложение N 8.1.2 к заключению эксперта, л.д. 143-144 т. 13), со стороны северной части здания - 8 422 руб. (приложение N 8.1.2 к заключению эксперта, л.д. 145-146 т. 13) со стороны пр. Социалистический - 31 459 руб. (приложение N 7, л.д. 86-87 т. 13).

Суд первой инстанции, принимая во внимание заключение экспертов N 530С/14, проведенного в рамках дела N А03-11310/2013, признал доказанным факт ненадлежащего качества отмостки со стороны дворовой территории.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно признал необходимыми затратами на приведение отмостки со стороны дворовой территории в соответствие с требованиями строительных норм и правил в сумме 45 142 руб.

Согласно апелляционной жалобе истца, последний не согласен с выводами суда первой инстанции по эпизоду о соразмерном уменьшении покупной цены по ремонту гидроизоляции со стороны дворовой территории, а именно в части отказа суда в соразмерном уменьшении покупной цены по ремонту гидроизоляции со стороны дворовой территории на сумму 713 231 руб., составляющей разницу между стоимостью вертикальной гидроизоляции подвала по приложению N 13.1.2 (758 373 руб.) и стоимостью отмостки со стороны дворовой территории в размере 45 142 руб.

К заключению эксперта приложен расчет стоимости работ, необходимых для приведения вертикальной гидроизоляции в соответствие с требованиями проектной документации и нормативных документов (дворовая территория) в ценах 1 квартала 2012 года на сумму 758 373 руб. (приложение N 13.1.2 к заключению эксперта, л.д. 147-150, т. 13).

Исследовав материалы дела и заключение эксперта N 257С/17 от 23.05.2017, суд первой инстанции установил, что при расчете стоимости ремонтных работ по гидроизоляции цокольного этажа здания экспертом здание условно разделено на три части: со стороны пр. Социалистический, с северной стороны здания и со стороны двора; истцом в присутствии эксперта была вскрыта отмостка только со стороны пр. Социалистический, экспертом произведен осмотр гидроизоляции и установлено несоответствие гидроизоляции требованиям строительных норм и правил в том числе гидроизоляция наружных стен из трех слоев рубероида не выполнена, защитная стенка из керамического кирпича выполнена не по всей протяженности наружной стены.

Судом принят в качестве допустимого и относимого доказательства по делу протокол освидетельствования наружной (северной) стены здания по пр. Социалистический, 17, ниже отметки 0.000 на предмет наличия и состояния гидроизоляции, выполненной во время строительства здания от 10.06.2015, составленного в том числе в присутствии представителей истца, проектной организации ООО "Терцет".

В протоколе освидетельствования от 10.06.2015 зафиксировано, что в процессе осмотра установлено: вертикальная гидроизоляция на подвальной части стены, снаружи здания, выполнена некачественно, в один слой битумной обмазки, с местами (до 20% от площади стены) без гидроизоляции вообще; отсутствие горизонтальной гидроизоляции между фундаментом и возведенной на нем наружной стеной подвала, на всем протяжении вскрытого участка стены и, как следствие, отсутствие должной гидроизоляции, для площадок с повышенным уровнем грунтовых вод, внутри здания зафиксированы следы от протечек грунтовых вод и высокая влажность в подвальных помещениях, вызывающая образование плесени, со ссылкой на подтверждение указанных обстоятельств фотоснимками (л.д. 43-46 т. 8).

Ссылки ООО "СУ НЗЖБИ" и ООО "Инвест капитал" на то, протокол освидетельствования от 10.06.2015, составленный с участием ООО "Терцет", не может быть допустимым и относимым доказательством по делу, поскольку является односторонним документом истца, отклоняется апелляционным судом, так как противоречит обстоятельствам участия при осмотре ООО "Терцет"; суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований не доверять документу, составленному с участием третьего лица - ООО "Терцет", являющегося разработчиком проектной документации доказательства, опровергающие сведения, содержащиеся в указанном протоколе, материалы дела не содержат.

С учетом изложенного, факт ненадлежащего выполнения работ по вертикальной гидроизоляции наружной (северной) стены здания по пр. Социалистический, 17, материалами дела подтвержден и ответчиком не опровергнут.

Согласно произведенным экспертом расчетам стоимость работ, необходимых для приведения вертикальной гидроизоляции в соответствие с требованиями проектной документации и нормативных документов (наружная стена по оси "1") в ценах 1 квартала 2012 года составит 380 805 руб. (приложение N 13.1.1 к заключению эксперта, л.д. 139-1142, т. 13).

Стоимость работ, необходимых для приведения вертикальной гидроизоляции в соответствие с требованиями проектной документации и нормативных документов (наружная стена по оси "Е" - со стороны пр. Социалистический, включая ремонт отмостки) в ценах 1 квартала 2012 года составит 254 568 руб.

Учитывая установленные обстоятельства и пояснения эксперта о том, что в стоимость работ по ремонту гидроизоляции включены работы по устройству новой отмостки, поскольку ремонт гидроизоляции невозможен без демонтажа отмостки, суд первой инстанции не усмотрел оснований для уменьшения покупной стоимости на стоимость работ по ремонту гидроизоляции со стороны дворовой территории, мотивировав свои выводы тем, что сведения о вскрытии отмостки и осмотре гидроизоляции на указанном участке в материалах дела отсутствуют.

В материалах дела имеется фотоснимок со следами подтопления (л.д. 72 т. 6), на который ссылается истец и в апелляционной жалобе.

Между тем, указанный фотоснимок не может являться доказательством наличия дефектов гидроизоляции по всему периметру здания, поскольку невозможно определить с какой стороны здания сделан снимок, при этом, как верно указал суд первой инстанции наличие локального подтопления (в случае подтверждения повреждения гидроизоляции со стороны двора) является основанием для ремонта части гидроизоляции, а не всей гидроизоляции по периметру дворовой территории здания.

Доказательств, безусловно подтверждающих дефекты гидроизоляции со стороны дворовой территории здания, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для уменьшения покупной стоимости на стоимость работ по ремонту вертикальной гидроизоляции со стороны дворовой территории здания.

При этом, суд первой инстанции, учитывая замену гидроизоляции в северной части здания и со стороны пр. Социалистического, а соответственно, включение стоимости работ по замене отмостки в стоимость работ по замене гидроизоляции, пришел к обоснованному выводу о том, что отдельно расходы по замене отмостки с северной части здания и со стороны пр. Социалистического взысканию не подлежат.

Утверждения истца о наличии недостатков в гидроизоляции по всему периметру здания носят предположительный характер.

В суде первой инстанции эксперт Сушков Ю.В. пояснил суду, что при нем вскрывалась отмостка со стороны пр. Социалистический; в остальной части объекта, на дату проведения экспертного осмотра отмостка со стороны северной и дворовой части была отремонтирована и вскрытие грунта у наружных стен подвала не выполнялось, стоимость работ, необходимых для приведения вертикальной гидроизоляции в соответствие с проектными решениями и требованиями строительных норм и правил была рассчитана экспертом по аналогии, из фотоснимка со следами подтопления (л.д. 72 т. 6) невозможно достоверно установить место фотографирования.

Довод о том, что судом не было предложено эксперту выяснить, с какой стороны сделан фотоснимок, в связи с чем не установлены имеющие значение для настоящего дела обстоятельства, отклоняется апелляционным судом, поскольку обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ), в связи с чем фотоснимок не может безусловно подтверждать наличие недостатков работ (иных доказательств не представлено); вместе с тем, предметом экспертного исследования являлось установление недостатков работ, а не исследование фотоснимков и при отсутствии совокупности иных доказательств, подтверждающих факт осмотра и фиксации недостатков гидроизоляции в отношении неисследованного участка отмостки, отсутствуют основания для признания доказанным факта наличия дефектов гидроизоляции со стороны дворовой территории.

Доводы апелляционной жалобы истца не опровергают установленные судом обстоятельства в обжалуемой ООО ММК "АНТУРИУМ" части.

Суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для уменьшения покупной стоимости на стоимость расходов по водоотведению сточных и талых вод с территории объекта, так как указанные недостатки могли возникнуть как в результате некачественного выполнения строительных работ, так и вследствие ненадлежащей эксплуатации; ООО ММК "АНТУРИУМ" не доказано возникновение указанных недостатков по вине продавца.

Допрошенный в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ в судебном заседании эксперт Сушков Ю.В. дал пояснения о том, что в случае ремонта кровли с оставлением старой металлочерепицы, составной частью работ являются работы по системе водостока, составляющие часть крыши, в связи с чем отдельное взыскание стоимости работ по ремонту водостока приведет к двойной оплате одних и тех же работ.

Судом первой инстанции, с учетом пояснений эксперта Сушкова Ю.А. о том, что ремонт перекрытия и кровли на исследованных им участках, учтенных при расчете стоимости работ, не проводился, обосновано отклонены доводы ООО "СУ НЗЖБИ" о том, что на момент проведения экспертизы кровля и перекрытия были отремонтированы ООО "Алтайэнергопромстрой" со ссылкой на акт N 2 от 25 ноября 2014 г. (л.д. 139 т. 1), поскольку указанный акт был отозван в связи с допущенными в нем ошибками и взамен составлен акт N 2И от 25.11.2014, подтверждающий приобретение материалов для ремонта кровли и перекрытий на указанную в акте сумму (л.д. 103-106 т. 4).

По результатам оценки представленных в материалы дела доказательств, доводов и возражений сторон, суд первой инстанции обоснованно определил стоимость затрат на устранение недостатков объекта в сумме 3 535 057 руб., в том числе 1 371 892 руб. - ремонт перекрытия 4 этажа и кровли, 1 482 650 руб. - ремонт мансардного этажа, 45 142 руб. - ремонт отмостки со стороны дворовой территории, 635 373 руб. - ремонт гидроизоляции со стороны пр. Социалистический и северной части здания (380805 руб. + 254568 руб.).

Согласно пункту 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 289, 290 ГК РФ, с учетом правовой позиции, содержащейся в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", и установив, что обнаруженные истцом недостатки возникли в общем имуществе нежилого здания, истцу принадлежит 54,67% (л.д. 1 т. 5) доли в праве собственности на общее имущество здания, пришел к правильному выводу об обоснованности требований в части уменьшения покупной стоимости на сумму устранения недостатков в пользу истца пропорционально принадлежащей ему доле в праве собственности на общее имущество в сумме 1 932 615 руб. 66 коп.

С учетом этого, суд первой инстанции правомерно уменьшил покупную цену объекта с 66 892 273 руб. 57 коп. до 64 959 657 руб. 91 коп. (на 1 932 615 руб. 66 коп.).

Доводы о неверном расчете стоимости прямых затрат, определенных судом на основании заключения эксперта N 257С/17 от 23.05.2017 отклоняются апелляционным судом, поскольку направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательство по делу.

Согласно положениям части 2 статьи 64, частей 4, 5 статьи 71, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу, не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

В соответствии с пунктами 12, 13, 14, 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - Постановление Пленума N 23) заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Суд обоснованно принял в качестве доказательства и оценил вышеназванное заключение эксперта, поскольку оно составлено с применением необходимой нормативно-документальной базы, исследование проведено путем экспертного осмотра, обмеров и расчетов, а также сопоставлением с требованиями нормативов, производством необходимых измерений с использованием необходимых приборов и инструментов, содержит выводы о стоимости работ, необходимых для устранения недоделок, четко и определенно перечислены наименования работ и затрат с учетом стоимости материалов; проведена экспертом, имеющим необходимое образование, квалификацию и стаж экспертной работы; перед началом исследования эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, о чем имеется подписка.

В целом доводы, приведенные ответчиком в возражениях на заключение эксперта, не опровергают выводы судебного эксперта, экспертом даны ответы на все поставленные судом вопросы, конкретные расчеты оформлены в виде приложений к указанному заключению эксперта, даны исчерпывающие пояснения суду и лицам, участвующим в деле, по подготовленному заключению.

Оценивая возражения ответчика, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в силу действующего законодательства эксперт самостоятельно определяет какие методы, способы исследования и материалы для исследования необходимо использовать.

Доводы ООО "СУ НЗЖБИ" о том, что в пунктах 2.3. и 2.3.1. договора от 19.06.2009 соинвестор был наделен правом осуществлять контроль над ходом строительства объекта и при необходимости мог проверять ход строительства с момента заключения договора, т.е. с 19.06.2009, отклоняется апелляционным судом, поскольку в силу пункта 2.1.6 договора обязанность в области надзора за строительством, а именно осуществление контроля и надзора за строительством объекта, соответствием качества и стоимости выполняемых работ проектно-сметной документации, СНиП возложена на инвестора (ООО "СУ НЗЖБИ"). При этом, заявляя данные доводы, ООО "СУ НЗЖБИ" не обосновываем каким образом истец мог и должен был осуществлять контроль над ходом строительства объекта и проверять документацию в отсутствие соответствующей проектной документации на объект строительства, специалистов, обладающих специальными познаниями в области строительства.

Кроме этого, в силу части 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом.

ООО ММК "АНТУРИУМ" не является лицом, осуществляющим строительство, застройщиком или техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора юридическим лицом, осуществляющим строительный контроль; профиль деятельности истца (медицинские услуги) не связан с деятельностью по строительству зданий, в связи с чем утверждения ООО "СУ НЗЖБИ" о том, что истец мог должным образом осуществить контроль за ходом строительства объекта и по своей воле не совершил соответствующие действия голословны и противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Оспаривая выводы суда в части определения стоимости затрат на устранение недоделок, ООО "СУ НЗЖБИ" не представляет свои обоснованные расчеты стоимости работ, равно как и не оспариваем перечень работ, определенных заключением эксперта по устранению недоделок и учтенных судом в целях уменьшения покупной цены объекта.

Ссылка на неверное определение стоимости прямых затрат в ценах 1 квартала 2012 года, а не в ценах 4 квартала 2012 года (на дату подписания акта-приема-передачи от 24.10.2012), отклоняется апелляционным судом, поскольку стоимость подлежащих замене элементов непосредственно связана с окончанием строительных работ, в связи с чем поскольку объект введен в эксплуатацию 30.03.2012 (1 квартал 2012 года), стоимость работ посчитана на момент окончания строительства, т.е. в ценах 1 квартала 2012 г., а не на момент передачи вещи применительно к положениям статьи 556 ГК РФ в целях оформления права собственности на объект недвижимого имущества.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции сторонами не было заявлено довода о необходимости определения стоимости прямых затрат в ценах 4 квартала 2012 года, в связи с чем учитывая, что при назначении судебной экспертизы суд сформулировал вопросы по определению стоимости работ, необходимых для устранения недостатков в ценах 1 квартала 2012 года, ООО "СУ НЗЖБИ" каких-либо возражений не заявляло, данные доводы, по сути, являются новыми доводами, которые не были заявлены суду первой инстанции и не были предметом его рассмотрения, в связи с чем не могут быть заявлены в апелляционной инстанции и не могут быть рассмотрены апелляционным судом.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств (часть 3 статьи 70 АПК РФ).

Таким образом, оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ООО "СУ НЗЖБИ" не представило доказательства, подтверждающие доводы о наличии оснований для отмены оспариваемого решения по изложенным в апелляционной жалобе мотивам.

Давая оценку собранным доказательствам, представленным сторонами, в том числе, заключению эксперта, составленному по результатам проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, учитывая, что недостатки имелись на момент передачи нежилых помещений, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о наличии оснований для уменьшения покупной цены объекта на 1 932 615 руб. 66 коп., соответственно с 66 892 273 руб. 57 коп. до 64 959 657 руб. 91 коп.

Довод апелляционной жалобы ООО "СУ НЗЖБИ" об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права не основан на законе (статья 475 АПК РФ).

Доводы относительно выводов суда по исковым требованиям к ООО "Инвест - Капитал", оставленным судом без рассмотрения, апелляционные жалобы не содержат, в связи с чем предметом апелляционного обжалования не являются (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права.

В целом доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права и о нарушении судом норм процессуального права.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционные жалобы не содержат.

При изложенных обстоятельствах, оснований для отмены решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 АПК, а равно принятия доводов апелляционных жалоб, у апелляционного суда не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК относятся на ее подателей.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.06.2017 по делу N А03-20757/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление Новоалтайского завода железобетонных изделий" и общества с ограниченной ответственностью Многопрофильная медицинская клиника "Антуриум" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.