Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Волковой М.О., Тихоненко А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.,

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Петрова Алексея Радиевича: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью "Веста": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Петрова Алексея Радиевича

на решение от 26.01.2012

по делу N А04-8356/2011

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Антоновой С.А.

по иску Индивидуального предпринимателя Петрова Алексея Радиевича

к обществу с ограниченной ответственностью "Веста",

о расторжении договора аренды и обязании возвратить имущество

третьи лица Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска,

индивидуальный предприниматель Петров Алексей Радиевич (ОГРНИП 304280118700059, ИНН 280101035888, далее - ИП Петров А.Р., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Веста" (ОГРН 1022800519576, ИНН 2812006257, адрес (место нахождения): 675000, Амурская область, город Благовещенск, ул. Калинина, 112, далее - ООО "Веста", общество, ответчик) о расторжении договора аренды N 94 от 07.11.2007 (далее - договор аренды) и обязании освободить арендуемое имущество, находящееся по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 112, площадью 103,6 кв. м (помещение II) в течение 10 дней.

Определением от 21.11.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - Комитет, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Амурской области от 26.01.2012 (далее - решение) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, предприниматель обратился с жалобой в Шестой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указывает, что исполнил обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, факт несвоевременной оплаты по договору аренды установлен, поэтому следовало удовлетворить исковые требования. У общества имелись реквизиты банковского счета предпринимателя по ранее имеющимся договорным отношениям, следовательно, общество было обязано перечислять арендную плату на известные ему реквизиты. Кроме того, договор аренды помещения обязывал ответчика заключить договор аренды земельного участка, и предусматривал принудительное расторжение договора аренды в случае его не заключения. В связи с отсутствием сведений о формировании земельного участка, суд должен был запросить данные сведения либо в кадастровой палате, либо у ответчика, чего судом сделано не было.

ООО "Веста" направило отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит оставить решение без изменения, а жалобу без удовлетворения, ввиду устранения оснований для расторжения договора в момент рассмотрения спора, уведомление о реквизитах банковского счета для перечисления арендной платы ИП Петровым А.Р. не направлялось, заключение договора аренды на земельный участок под зданием, где арендуется помещение, в соответствии с действующим законодательством невозможно.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", своих представителей в суд апелляционной инстанции к назначенному времени не направили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 20.12.2007 Муниципальное образование город Благовещенск являлось собственником встроенного нежилого помещения в жилой дом общей площадью 103,6 кв. м, расположенного на 1 этаже по адресу: Амурская область, город Благовещенск, ул. Калинина, дом 112, пом. II (л. д. 88) (далее - помещение).

На основании договора аренды недвижимого муниципального имущества N 94 от 07.11.2007, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (Арендодатель) и ООО "Веста" (Арендатор) (с учетом соглашения к договору от 22.04.2011 об изменении наименования ООО "Вира" на ООО "Веста") помещение с 01.01.2008 по 30.12.2012 передано в аренду ООО "Веста". Договор прошел государственную регистрацию (л.д. 13-20).

Согласно пунктам 3.1.2-3.1.3 договора на момент заключения договора, размер арендной платы составляет 10 004 руб. не включая НДС, и не включает плату за пользование земельным участком.

Согласно пункту 5.1 договора стороны вправе досрочно расторгнуть договор по взаимному согласию, предупредив об этом другую сторону и коммунальные службы письменно не менее чем за 30 дней до даты расторжения договора.

Пунктом 5.2 определено, что договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке в случаях нарушения пунктов 2.2.3, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9, 2.2.12.

В случае нарушения Арендатором пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4,2.2.13, 2.2.14 договора, Арендодатель имеет право отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, уведомив об этом арендатора за 30 дней. В этом случае договор считается расторгнутым в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении 30-дневного срока, а арендатор обязан передать имущество Арендодателю в соответствии с п. 2.2.15 договора (п. 5.3 Договора).

По результатам аукциона, проведенного Комитетом (протокол N 214 от 22.06.2011), на основании договора купли-продажи N 194 от 27.06.2011 указанные нежилые помещения перешли в собственность ИП Петрова А.Р. с обременением - договор аренды на период с 01.01.2008 по 30.12.2012 (л. д. 20-22).

Право собственности ИП Петрова А.Р. зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 25.07.2011, что подтверждается свидетельством N 28АА 576717 от 25.07.2011 (л. д. 26).

Таким образом, права Арендодателя по договору N 94 от 07.11.2007 перешли на ИП Петрова А.Р.

Письмом от 22.08.2011 N 9710 ООО "Веста" уведомлено Комитетом о состоявшейся регистрации и ответчику было предложено обратиться по вопросам перечисления арендной платы к новому собственнику (л. д. 49).

14.09.2011 предприниматель направил в адрес ответчика претензию о несоблюдении последним условий договора аренды в части внесения арендной платы, несоблюдения требований пожарной безопасности, не заключении договора аренды земельного участка под занимаемым помещением, несогласованием с собственником наружной рекламы на фасаде здания (л. д. 43-45)

Согласно претензии, Арендодатель принял решение о расторжении договора в случае не устранения нарушений по оплате платежей в течение 5 рабочих дней; по недостаткам содержания помещения - в течение одного месяца.

Уведомляя о необходимости оплаты арендной платы, истец, тем не менее, не сообщил Арендатору своих реквизитов для перечисления арендной платы.

Письмами от 23.09.2011 N 11-026, от 18.01.2011 исх. N 12-03, от 18.01.2011 исх. N 12-02 ООО "Веста" обратилось к ИП Петрову А.Р. с просьбой предоставить реквизиты банковского счета для перечисления арендной платы (л.д., л.д. 78, 79, 85, 86).

Сведения о том, что указанные реквизиты банковского счета для перечисления арендной платы были переданы истцом ответчику в материалах дела отсутствуют.

В связи с не устранением ответчиком указанных в претензии нарушений, ИП Петров А.Р. обратился в Арбитражный суд Амурской области суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев предусмотренных законом, а также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Направив ответчику уведомление о расторжении договора в случае не устранения требований истца, указанных в претензии, и не получив соответствующего исполнения, ИП Петров А.Р. обратился в суд с иском.

Материалами дела установлено, что с момента смены собственника, арендная плата новому собственнику (истцу) до подачи искового заявления в Арбитражный суд Амурской области, не оплачивалась.

Пункт 5.3 договора аренды допускает возможность отказа от исполнения договора Арендодателем в одностороннем порядке в случае не внесения арендатором своевременно арендной платы.

Между тем, доказательств того, что истец направлял ответчику свои реквизиты для оплаты арендной платы, истцом суду не представлены.

Ввиду отсутствия реквизитов для перечисления арендной платы, задолженность по арендной плате в размере 94 487 руб. ответчик внес на депозит нотариуса Благовещенского нотариального округа Амурской области уже после подачи искового заявления в Арбитражный суд Амурской области, что подтверждается корешком квитанции N 2 от 18.01.2012 о приеме от ООО "Веста" денежных сумм для передачи ИП Петрову А.Р.

В соответствии с пунктом 2 статьи 327 ГК РФ, внесение денежных средств на депозит нотариуса считается исполнением обязательств.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Поскольку у суда первой инстанции отсутствовало подтверждение факта уведомления ООО "Веста" о реквизитах банковского счета нового арендодателя ИП Петрова А.Р., суд обосновано признал внесение денежных средств на депозит нотариуса надлежащим исполнением обязательств со стороны общества.

Таким образом, обстоятельства, указанные в иске как основание для расторжения договора аренды - невнесение арендной платы, устранены на момент рассмотрения дела, поэтому суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора на момент рассмотрения спора.

Довод апелляционной жалобы о том, что стороны ранее имели отношения по поставке товаров и у ответчика имелись реквизиты истца были предметом рассмотрения судом первой инстанции и отклонены.

В материалах дела имеется платежное поручение от 22.06.2010 N 505 об оплате ООО "Вира" ИП Петрову А.Р. 3800 руб. за товар (л. д. 51), что, по мнению заявителя жалобы, свидетельствует о наличии договорных отношений между ним и ответчиком до момента перехода права собственности и подтверждении того факта, что ответчику были известны реквизиты банковского счета истца.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции обоснованно сделан вывод, что разовое приобретение товара у истца ответчиком более года назад до перехода права собственности на помещение не может свидетельствовать о наличии договорных отношений между сторонами и подтверждении того факта, что истцу были известны реквизиты банковского счета для перечисления арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик имел возможность ранее, до подачи искового заявления в суд, внести денежные средства на депозит нотариуса, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

В отношении доводов о нарушении условий договора аренды в части не заключения договора аренды земельного участка.

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 N 2317/10 по делу N А04-2421/2009 законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, сооружения. В частности, в пункте 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено правило, согласно которому арендатору здания или сооружения одновременно с передачей прав на такую недвижимость передаются и права на ту часть земельного участка, на котором она расположена и который необходим для ее использования.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 2 названной статьи земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно части 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона N 189-ФЗ следует, что названным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка (если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (пункт 2 указанной статьи).

Анализ вышеприведенных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что право пользования земельным участком в силу закона возникает у арендатора одновременно с возникновением прав на арендуемое здание и не ставится в зависимость от заключения отдельного договора аренды земельного участка либо оформления иного правоустанавливающего документа. Следовательно, документом, подтверждающим в данном случае право пользования земельным участком, является договор аренды помещения.

По указанным основаниям, доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для расторжения договора аренды связи с не заключением договора аренды земельного участка, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Также материалами дела подтверждено, что постановлением государственного инспектора г. Благовещенска по пожарному надзору от 16.08.2011 директор ООО "Веста" привлечен к административной ответственности в виде предупреждения за нарушение ППБ 01-03. Вместе с тем, этим же постановлением и актом проверки N 369 от 15.08.2011 подтверждено устранение выявленных нарушений в ходе ее проведения, что свидетельствует о том, что, нарушения правил пожарной безопасности также устранены на момент обращения истца в суд с настоящим иском и не могут являться основанием для расторжения договора (л.д. 76-77).

Таким образом, судами сделан правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора.

Решение Арбитражного суда Амурской области принято при полном выяснении обстоятельств дела, правильном применении норм права, соответствии выводов имеющимся в деле доказательствам, поэтому не подлежит отмене или изменению, а жалоба удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Госпошлина по апелляционной жалобе в силу статьи 110 АПК РФ подлежит возложению на заявителя с учетом ее оплаты.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Амурской области от 26.01.2012 по делу N А04-8356/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.