Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малышевой Л.Г.

судей Волковой М.О., Тихоненко А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кофтелевой В.А.

при участии в заседании:

от истца: Черкасский П.А., представитель по доверенности от 12.05.2010 N 1568;

от истца: Авгусманова М.В., представитель по доверенности от 24.01.2011 N 05;

от ДМС администрации г. Хабаровска: Яблонская Л.А., представитель по доверенности от 23.12.2010 N 12575/02-10;

от ИП Колесникова В.А.: Татаурова О.А., представитель по доверенности от 22.12.2010 N 13015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального представителя Доценко Сергея Игоревича

на решение от 14 февраля 2011 года

по делу N А73-9511/2010

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Паниной А.А.

по иску Индивидуального представителя Доценко Сергея Игоревича

к Открытому акционерному обществу "Управление инвестиционных программ города Хабаровска"

о признании права отсутствующим, применении последствий недействительности ничтожной сделки в части в виде взыскания 2 673 725 руб.

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Открытое акционерное общество "Номос-региобанк", Биробиджанский сельскохозяйственный производственный кооператив "Агроснаб", Общество с ограниченной ответственностью "Амур Финанс", Бобровская М.С., Общество с ограниченной ответственностью "Виталайн", Индивидуальный предприниматель Гайворонская Н.П., Индивидуальный предприниматель Губаревич Л.В., Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска, Индивидуальный предприниматель Доценко В.И., Индивидуальный предприниматель Дубовой В.В., Индивидуальный предприниматель Трегубов В.Ю., Индивидуальный предприниматель Золотарь И.Н., Общество с ограниченной ответственностью "Книжный мир", Индивидуальный предприниматель Колесников В.А., Индивидуальный предприниматель Конекава Э.Г., Индивидуальный предприниматель Крицкий А.В., Индивидуальный предприниматель Крюков Ю.В., Кудрявцева О.А., Индивидуальный предприниматель Навасартян А.Я., Общество с ограниченной ответственностью "Наше дело", Закрытое акционерное общество "Рэдком-Интернет", Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сафари", Ермолин А.Б.

Индивидуальный предприниматель Доценко Сергей Игоревич (ОГРНИП 304272326700022, ИНН 272304266172) (далее - истец, ИП Доценко С.И.) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Открытому акционерному обществу "Управление инвестиционных программ города Хабаровска" (ОГРН 1042700267048, ИНН 2724976376) (далее - ответчик, ОАО "Управление инвестиционных программ г. Хабаровска") с иском о:

- признании недействительной государственной регистрации права собственности Доценко С.И. на функциональное помещение, назначение: нежилое, этаж подвал, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. К.Маркса, 91 пом. I (3-11,14), в части помещений N 4 (тамбур-шлюз), N 3, 6, 9 (коридоры);

- применении последствий недействительности (ничтожности) инвестиционного договора от 02.07.2008 N 532 в виде взыскания с ответчика 3 336 250 руб.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования и просил признать право собственности ИП Доценко С.И. в отношении указанных выше помещений отсутствующим и применить последствия недействительности сделки в виде взыскания 2 673 725 руб.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, определениями суда от 07.09.2010, 13.10.2010, 26.11.2010 привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Открытое акционерное общество "Номос-региобанк", Биробиджанский сельскохозяйственный производственный кооператив "Агроснаб", Общество с ограниченной ответственностью "Амур Финанс", Бобровская М.С., Общество с ограниченной ответственностью "Виталайн", Индивидуальный предприниматель Гайворонская Н.П., Индивидуальный предприниматель Губаревич Л.В., Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, Индивидуальный предприниматель Доценко В.И., Индивидуальный предприниматель Дубовой В.В., Индивидуальный предприниматель Трегубов В.Ю., Индивидуальный предприниматель Золотарь И.Н., Общество с ограниченной ответственностью "Книжный мир", Индивидуальный предприниматель Колесников В.А., Индивидуальный предприниматель Конекава Э.Г., Индивидуальный предприниматель Крицкий А.В., Индивидуальный предприниматель Крюков Ю.В., Кудрявцева О.А., Индивидуальный предприниматель Навасартян А.Я., Общество с ограниченной ответственностью "Наше дело", Закрытое акционерное общество "Рэдком-Интернет", Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сафари", Ермолин А.Б.

Решением от 14.02.2011 Арбитражный суд Хабаровского края исковые требования о признании отсутствующим права собственности Доценко С.И. на функциональное нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, д. 91, -I(3-11,14) в части тумбур-шлюза (N помещения по плану здания 4), коридора (N помещения по плану здания 3), коридора (N помещения по плану здания 6), коридора (N помещения по плану здания 9) оставил без удовлетворения. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворил частично. Применил последствия недействительности (ничтожности) инвестиционного договора от 02.07.2008 N 532 в части включения в общую площадь объекта капитальных вложений помещений "насосная" площадью 25,7 кв. м (N по техническому паспорту 17) и "тамбур-шлюз" площадью 7,9 кв. м (N по техническому паспорту 4) в виде взыскания с ОАО "Управление инвестиционных программ г. Хабаровска" в пользу ИП Доценко С.И. суммы в размере 51 513 руб. 25 коп.

ИП Доценко С.И., не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой в Шестой арбитражный апелляционный суд, в которой просит оспариваемый судебный акт отменить и вынести новый, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель указал следующее:

- коридоры (помещения NN 3, 6, 9) относятся к общему имуществу здания, поскольку в них расположены магистральные инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всего здания, и по ним осуществляется переход в другие помещении, в том числе помещения, не принадлежащие истцу;

- положения пункта 2.8 договора инвестирования от 02.07.2008 N 532 не подлежат применению при определении последствий недействительности сделки, так как данное требование заявлено в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а не в соответствии с условиями договора. Расчет суда является ошибочным, так как оплачено истцом, построено и передано помещений истцу на сумму, меньшую чем 97% от суммы договора, что свидетельствует о том, что истец уложился в возвращаемую часть;

- вывод суда о том, что ИП Доценко С.И. является ненадлежащим истцом в части требований о признании права отсутствующим не соответствует разъяснениям, данным в пунктах 52, 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22).

ОАО "Управление инвестиционных программ г. Хабаровска" в отзыве с доводами жалобы не согласилось, указав на то, что спорные помещения являются вспомогательными, служат для перехода из одного офисного помещения в другое, при этом данные помещения используются только истцом, доказательств использования их неограниченным количеством лиц или того, что они предназначены для размещения общего оборудования здания, не представлено. Также ответчик указал на то, что сумма, подлежащая возврату в связи с ничтожностью договора, определена судом правильно, довод истца о недопустимости применения при расчете данной суммы положений договора инвестирования, противоречит действующему законодательству.

Третье лицо - ИП Колесников В.А. в отзыве также указал на несостоятельность доводов истца. По его мнению, помещения NN 3, 6, 9 не обслуживают более одного помещения, являются составной частью функционального помещения, принадлежащего истцу, и обслуживают его, являясь вспомогательной частью. Расчет суда, произведенный с учетом условий инвестиционного договора, третье лицо находит правильным.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме, просил судебный акт первой инстанции отменить. Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил по основаниям, изложенным в отзыве, просил в ее удовлетворении отказать. Представитель ИП Колесникова В.А. доводы жалобы отклонил, просил оставить решение суда без изменения. Представитель Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска доводы жалобы также отклонил как несостоятельные, просил оставить ее без удовлетворения. Другие третьи лица, уведомленные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не направили. В порядке статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия их представителей.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Материалами дела установлено, что между ОАО "Управление инвестиционных программ г. Хабаровска" (заказчик) и ИП Доценко С.И. (инвестор) 02.07.2008 заключен инвестиционный договор N 532 (далее - договор инвестирования), согласно которому заказчик обязуется в предусмотренный договором срок создать и передать инвестору объект инвестирования, а инвестор обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект инвестирования при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости (пункт 1.3).

Объектом капитальных вложений по договору является создание за счет средств инвестора помещения площадью 593,57 кв. м, расположенного на отметке -3,300, определенной в приложении N 1 к договору в возводимом заказчиком за счет собственных и (или) привлеченных средств объекте недвижимости "Торгово-развлекательный центр с жилым домом по ул. Карла Маркс в Железнодорожном районе" (пункт 1.2).

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 указанного договора стоимость одного квадратного метра объекта инвестирования составляет 42 500 руб., общая цена договора составляет 25 226 725 руб.

В пункте 2.8 стороны согласовали, что если согласно данным технической инвентаризации общая площадь объекта инвестирования составит менее 97% от размера площади, оговоренной в пункте 1.1 настоящего договора, заказчик обязан вернуть излишне внесенные денежные средства по установленной цене оплаты одного квадратного метра на дату заключения договора (при этом стоимость 3% оговоренного в настоящем пункте отклонения в площади объекта инвестирования возврату не подлежит).

ИП Доценко С.И. перечислил в адрес ОАО "Управление инвестиционных программ г. Хабаровска" 23 226 725 руб., что подтверждается представленными в дело платежными поручениями.

По акту от 15.05.2009 приема-передачи объекта инвестирования по инвестиционному договору заказчик передал, а инвестор принял (после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU27301000-30/03 от 15.05.2009) нежилое помещение площадью 536,4 кв. м (в том числе помещения N 3 - 15,7 кв. м, помещение N 4 - 7,9 кв. м, помещение N 6 - 7,7 кв. м и помещение N 9 - 21.,5 кв. м), расположенное на цокольном этаже пятиэтажного здания торгово-развлекательного центра по адресу: г. Хабаровск, ул. К.Маркса, 91.

Из схемы расположения объекта инвестирования, являющейся приложением к договору, и схемы, приложенной к акту приема-передачи от 15.05.2009, следует, что в состав переданного истцу помещения не вошло подлежащее передаче по договору инвестирования помещение N 17 площадью 25,7 кв. м - по техническому паспорту значащееся как "насосная".

Право собственности Доценко С.И. на нежилое помещение общей площадью 536,4 кв. м, пом. N -I (3-11, 14), этаж подвал, по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 91, зарегистрировано 01.06.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 27АВ N 427720.

Согласно техническому паспорту на указанное выше помещение, составленному КГУП "Хабкрайинвентаризация" по состоянию на 18.03.2010, в состав объекта, зарегистрированного на праве собственности за истцом, вошли тамбур-шлюз (обозначен на экспликации к поэтажному плану под N 4) и коридоры (NN 3, 6, 9).

Ссылаясь на то, что помещения NN 3, 4, 6, 9 являются общей собственностью, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления N 64).

Помещение тамбур-шлюза (N 4) в силу статьи 37 Федерального закона от 22.07.2008 N 123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и пункта 7.26 Строительных норм и правил "Пожарная безопасность зданий и сооружений" (СНиП 21-01-97), утвержденных Постановлением Минстроя России от 13.02.1997 N 18-7 является объектом специального назначения и используется для обеспечения противопожарной безопасности всего здания.

В помещении насосной станции автоматического пожаротушения (N 17) расположено специальное оборудование (насосы), обеспечивающие пожарную безопасность всего здания торгового центра, что явилось основанием для исключения данного помещения из состава передаваемого истцу по договору инвестирования имущества. Указанное обстоятельство сторонами не оспорено.

Учитывая изложенное суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что помещения NN 4, 17 относятся к общему имуществу всех собственников здания. Доводы об оспаривании решения в данной части апелляционная жалоба не содержит.

Заявитель жалобы полагает, что помещения NN 3, 6, 9, которые являются коридорами и предназначены для обслуживания всего здания, относятся к общему имуществу.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело письменные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данные помещения не могут быть отнесены к общему имуществу, поскольку, являясь помещениями вспомогательного назначения, используются истцом по своему усмотрению.

Так согласно техническому паспорту коридоры обеспечивают проход между принадлежащими истцу помещениями N 5, 8, 10, 14, от смежных помещений, не принадлежащих истцу, они ограничены строительными конструкциями. Согласно актам осмотра от 21.12.2010, составленным истцом и ответчиком, часть коридора N 3 перекрыта металлической дверью и сдается истцом в аренду (т. 1, л.д. 140-141)

Кроме того, данные помещения входят в состав единого функционального помещения -I(3-11,14), что свидетельствует о том, что технически помещения 3-11, 14 должны использоваться по одному назначению.

Ссылка заявителя жалобы на то, что по коридорам осуществляется переход в другие помещения, в том числе помещения, не принадлежащие истцу, апелляционным судом отклоняется, поскольку из технического паспорта усматривается, что проход в помещения, не принадлежащие истцу - NN 13, 22, 19 возможен и иными способами.

Расположение в спорных коридорах магистральных инженерных коммуникаций также не свидетельствует о том, что они являются общим имуществом, поскольку истец не доказал, что коммуникации, проходящие по потолкам коридоров, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений здания. При том суд учитывает, что согласно указанным выше актам осмотра по потолкам всех помещений, принадлежащих истцу, проложены инженерные коммуникации систем отопления, канализации, водоснабжения, электроснабжения.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что гражданское законодательство не содержит запрета на нахождение в индивидуальной собственности помещений вспомогательного назначения, которые могут использоваться собственником в силу статьи 209 ГК РФ по своему усмотрению, вывод суда первой инстанции о том, что помещения NN 3, 6, 9 имеют правовой режим, отличный от режима общего имущества, является правильным.

Поскольку помещения NN 4 и 17 являются общим имуществом всех собственников помещений в здании, они не могли быть отчуждены истцу в индивидуальную собственность, следовательно, инвестиционный договор в части включения данных помещений в состав объекта инвестирования, подлежащего передаче истцу, является недействительным (ничтожным).

В силу изложенного исковые требования истца о применении последствий недействительности (ничтожности) договора инвестирования в части указанных помещений являются обоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При расчете денежной суммы, подлежащей возврату истцу в качестве реституции, суд первой инстанции, правомерно руководствовался положениями пункта 2.8 инвестиционного договора, которым предусмотрено, что стоимость 3% оговоренного в данном пункте отклонения в площади объекта инвестирования возврату не подлежит.

Производя расчет, суд первой инстанции указал, что 3% от стоимости, не подлежащие возврату, составляют 713 961 руб. 75 коп. При этом площадь подлежащего строительству по договору инвестирования помещения за исключением ничтожной части составляет 559,97 кв. м (площадь объекта инвестирования согласно пункту 1.1 договора 593,57 кв. м - площадь насосной станции 25,7 кв. м - площадь тамбур-шлюза 7,9 кв. м), а общая цена договора составляет 23 798 725 руб. (559,97 кв. м x 42 500 руб. - стоимость 1 кв. м в соответствии с пунктом 2.1 договора).

Истцу подлежало передаче функциональное помещение площадью 528,5 кв. м (536,4 кв. м, переданные по акту от 15.05.2009, за минусом тамбур-шлюза площадью 7,9 кв. м), стоимость которых составляет 22 461 250 руб. (528,5 кв. м x 42 500 руб. / 1 кв. м). Фактически истцом оплачено 23 226 725 руб. Разница между оплаченным и подлежащим оплате равна 765 475 руб. Исключив из данной суммы 713 961 руб. 75 коп., которые не подлежат возврату на основании пункта 2.8. инвестиционного договора, суд первой инстанции определил подлежащую взысканию с ответчика в виде реституции денежную сумму в размере 51 513 руб. 25 коп.

Данный расчет апелляционным судом проверен и признан правильным.

Довод заявителя об ошибочности произведенного судом первой инстанции расчета, не находит своего подтверждения. Расчет, произведенный истцом, который указан в апелляционной жалобе, не принимается, поскольку произведен истцом с учетом того, что помещения NN 3, 6, 9 (коридоры) не подлежали передаче истцу как являющиеся общим имуществом.

Довод истца о том, что положения пункта 2.8 договора инвестирования от 02.07.2008 N 532 не подлежат применению при определении последствий недействительности сделки, апелляционным судом отклоняется, так как данное условие договора не признано недействительным в установленном законом порядке, следовательно, согласованное сторонами условие подлежит применению. Более того, при рассмотрении дела N А73-1983/2010 арбитражными судами не установлено обстоятельств, подтверждающих недействительность пункта 2.8 инвестиционного договора.

Рассмотрев исковые требования ИП Доценко С.И. в части признания его права на спорные помещения отсутствующим, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Постановления N 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая, что истец является одним из собственников помещений в здании, ему наряду с другими собственниками помещений принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на помещения NN 4 и 17. Указанное свидетельствует об отсутствии оснований для признания права истца на данные помещения отсутствующим. В отношении других помещений (NN 3, 6, 9) исковые требования о признании права истца отсутствующим, не подлежат удовлетворению в силу того, что данные помещения не являются общим имуществом, а принадлежат истцу на праве собственности.

Вывод суда первой инстанции со ссылкой на статью 4 АПК РФ и пункт 52 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 о том, что ИП Доценко С.И. по данному требованию является ненадлежащим истцом, не привел к принятию неправильного решения по настоящему делу.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

Расходы по госпошлине возложить на подателя апелляционной жалобы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 14.02.2011 по делу N А73-9511/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.