Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2024 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Апциаури Л.Н.,

судей Афанасьевой Е.В., Киреевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крючковой Е.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (N 07АП-8751/2023) на решение от 13.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-22181/2023 (судья Надежкина О.Б.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мазур Ольги Александровны (ИНН 253608712847), г. Новосибирск к мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846), г. Новосибирск о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое здание, которое в соответствии с проектной документацией является магазином непродовольственных товаров, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата,

при участии в судебном заседании:

от истца: Ноздреватых А.Г. по доверенности от 01.06.2023, паспорт, диплом,

от ответчика: Толчиначина Галина Сергеевна по доверенности от 23.09.2024 г., паспорт, диплом,

индивидуальный предприниматель Мазур Ольга Александровна (далее - истец, ИП Мазур О.А.) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к мэрии города Новосибирска (далее - ответчик, мэрия) о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое здание, которое в соответствии с проектной документацией является магазином непродовольственных товаров, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата.

Решением от 13.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены. Суд признал за индивидуальным предпринимателем Мазур Ольгой Александровной (ИНН 253608712847), г. Новосибирск, право собственности на самовольную постройку - нежилое здание, которое в соответствии с проектной документацией является магазином непродовольственных товаров, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.09.2023 по делу N А45-22181/2023, принять новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Мазур О.А.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает о том, что в соответствии с картой градостроительного зонирования земельный участок с кадастровым номером 54:35:082670:175 относится к территориальной зоне Ж-1 (Зона застройки жилыми домами смешанной этажности), в подзоне застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1 Л); истцом не приложены заключение кадастрового инженера и инженерно-топографический план земельного участка, что исключает возможность сделать вывод о соответствии процента застройки в границах земельного участка. В исковом заявлении не были указаны и в решение суда не были исследованы предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. В соответствии с планом расположения нежилого здания на земельном участке отсутствуют отступы от границ земельного участка, также границы земельного участка пересекают красные линии. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:082670:175 расположен в границах территории, ограниченной улицами Героев Революции, Белая и 2-я Марата, предусматривающей осуществление комплексного развития территории. Соответствующая документация по комплексному и устойчивому развитию в отношении территории, в границах которой расположен данный земельный участок до настоящего времени не разработана и не утверждена. Нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:0082670:175, было рассмотрено 14.09.2023 на заседании комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с самовольным строительством на территории города Новосибирска (Постановление мэрии города Новосибирска от 21.11.2018 N 4204 "О создании комиссии по рассмотрению вопросов связанных с самовольным строительством на территории города Новосибирска"). В отношении указанного нежилого здания были выявлены признаки самовольного строительства.

Мэрия в дополнительных пояснениях указала, что согласно стр. 24 и приложению 1 к проекту планировки и на спорном земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 предусматривается строительство и реконструкция магистральных улиц районного значения (ул. Марата, ул. Перова, ул. Чапаева, ул. Шмидта, ул. Аксенова, ул. Физкультурная). Особенности установления красных линий заключается в том, что формирование земельных участков не должно приводить к уменьшению существующей (или планируемой) территории общего пользования. Таким образом, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, в связи с тем, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы неограниченного круга лиц, ввиду расположения объекта в границах красных линий. В апелляционной жалобе мэрией города Новосибирска указывалось на это обстоятельство и должно было быть проанализировано экспертом при составлении заключения.

Определением от 12.01.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "НовоСтройЭксперт", экспертам Чернову Александру Викторовичу, Шафикову Дмитрию Витальевичу, Тимофееву Михаилу Андреевичу, Якутину Алексею Михайловичу (адрес экспертного учреждения 630087, Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Немировича-Данченко, д. 138, офис 16). Экспертиза должна быть завершена в течение 15 рабочих дней с момента получения экспертным учреждением материалов для проведения экспертизы из суда и заключения направлены в Седьмой арбитражный апелляционный суд не позднее 19 февраля 2024 года. Производство по делу приостановлено до окончания проведения судебной экспертизы.

Определением суда от 27.02.2024 ходатайство экспертной организации общества с ограниченной ответственностью "НовоСтройЭксперт" о продлении срока проведения судебной экспертизы удовлетворено, продлен срок проведения судебной экспертизы по настоящему делу до 15 марта 2024 года.

26.02.2024 в суд от ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области" поступило экспертное заключение N 6-39-10-44 от 15.02.2024.

19.03.2024 в суд от общества с ограниченной ответственностью "НовоСтройЭксперт" поступило заключение комиссии экспертов N С.2413.24 от 14.03.2024.

Определением от 14.05.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу назначена комплексная строительно-техническая и землеустроительную судебная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (адрес экспертного учреждения 630049, Новосибирская область, город Новосибирск, Красный проспект, 167). Экспертиза должна быть завершена в течение 30 рабочих дней с момента получения экспертным учреждением материалов для проведения экспертизы из суда и заключения направлены в Седьмой арбитражный апелляционный суд не позднее 28 июня 2024 года. Производство по апелляционной жалобе приостановлено до окончания проведения экспертизы.

Определением суда от 10.06.2024 ходатайство экспертной организации Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации о продлении срока проведения судебной экспертизы удовлетворено, продлен срок проведения судебной экспертизы по настоящему делу до 20 июля 2024 года.

19.07.2024 в суд от Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации поступило заключение эксперта N 1350/9-3-24 от 08.07.2024.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 15.08.2024 эксперт Ялалова Марина Вячеславовна дала пояснения по проведенной экспертизе, ответила на вопросы суда.

В судебном заседании 17.09.2024 явившийся представитель Мэрии города Новосибирска поддержал доводы апелляционной жалобы, указал на недостатки экспертного заключения, при которых, по мнению представителя, не может быть признано право собственности на самовольную постройку.

Представитель истца поддержал свои доводы и возражения и заключение эксперта.

Определением апелляционного суда от 17.09.2024 судебное разбирательство по апелляционной жалобе в порядке статьи 158 АПК РФ откладывалось на 30.09.2024, суд обязал Мэрию города Новосибирска представить в суд апелляционной инстанции письменную позицию с учетом изложенных в судебном заседании доводов и замечаний к заключению эксперта, в том числе по красным линиям, со ссылкой на документы и доказательства.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании, назначенном на 30.09.2024 объявлялся перерыв до 03.10.2024.

В судебном заседании 03.10.2024 явившийся представитель Мэрии города Новосибирска поддержал доводы апелляционной жалобы, ответил на вопросы суда и представителя истца по расположению красных линий относительно спорного земельного участка.

Определением апелляционного суда от 03.10.2024 судебное разбирательство по апелляционной жалобе в порядке статьи 158 АПК РФ откладывалось на 09.10.2024, суд обязал Мэрию города Новосибирска представить в суд апелляционной инстанции утвержденную и подписанную схему с указанием красных линий с учетом утвержденного проекта планировки территории центральной части города Новосибирска постановлением от 13.11.2023 N 6274. Также суд обязал представителя Мэрии города Новосибирска явкой в судебное заседание.

До судебного заседания от мэрии поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, которые приобщены к материалам дела.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, пояснений и дополнений, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП Мазур О.А. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 54:35:082670:175, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район ул. Марата, площадью 1 569 +/- 14 квадратных метров, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: Коммунальное обслуживание (3.1); Бытовое обслуживание (3.3); Здравоохранение (3.4); Образование и просвещение (3.5); Общественное управление (3.8); Магазины (4.4); Общественное питание (4.6).

Истцом, по состоянию на 26.07.2023, на принадлежащем ему земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 за счет собственных средств и сил было построено нежилое здание, которое в соответствии с проектной документацией является магазином непродовольственных товаров с общей площадью 850,10 кв. м, максимальной высотой до 5,20 м.

07.04.2023 мэрия города Новосибирска уведомлением N 30/05-5/06586 отказала в предоставлении градостроительного плана земельного участка.

ИП Мазур О.А. обратилась в мэрию с заявлением от 23.06.2023 (вх. от 26.06.2023) о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "Магазин непродовольственных товаров" на спорном земельном участке.

Уведомлением от 30.06.2023 мэрия отказала предпринимателю в выдаче разрешения на строительство.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию); сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенные (реконструированные) объекты недвижимости.

Седьмой арбитражный апелляционный суд, повторно рассматривая дело, пришел к следующим выводам.

По правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из разъяснений, данных в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Как установлено в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44), если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании права собственности на самовольные постройки судами безусловно подлежат включению вопросы, касающиеся соблюдения застройщиком соответствующих градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорного объекта, при этом указанные обстоятельства обязан доказать истец, как заявитель требования о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

В настоящее время, с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки (пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022) (далее - Обзор от 16.11.2022).

При этом степень существенности подобных нарушений подлежит оценке в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств дела.

Оценка таких обстоятельств не должна носить формальный характер.

Иными словами, основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства может служить не само по себе наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).

Изложенное соотносится с природой самовольного строительства как правонарушения, где ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой - сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

То есть основания к сохранению самовольной постройки имеют место в том случае, когда характер допущенного нарушения не позволяет принять решение о ее сносе.

С целью установления соответствия постройки требованиям градостроительных, строительных, санитарных и пожарных правил и норм судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения N 6-39-10-44 от 15.02.2024 ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области" магазин непродовольственных товаров по ул. Марата в Первомайском районе г. Новосибирска соответствует СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция" (табл. 7.1.1), СанПиН 1.2.3685-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению без-опасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания" (табл. 5.52, 5.58), СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг" (2.2).

Согласно выводам заключения комиссии экспертов N С.2413.24 от 14.03.2024 общества с ограниченной ответственностью "НовоСтройЭксперт":

Вопрос N 1 Соответствует или нет объект - "Магазин непродовольственных товаров", расположенный по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175: строительным, градостроительным, пожарным, а также установленным нормам по планировке территории, правилам землепользования и застройки и другим обязательным нормам и правилам?

Ответ на вопрос N 1: Требования строительных норм и правил, регламента о безопасности зданий и сооружений. Строительные конструкции обследуемого "Магазина непродовольственных товаров", расположенного по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175, находятся в исправном состоянии, недопустимых прогибов, трещин и дефектов не обнаружено, нагрузка на перекрытия находится в пределах своих несущих способностей, что позволяет сделать вывод о соответствии здания требованиям Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Градостроительные нормы (правила землепользования и застройки).

1) Размещение здания "Магазин непродовольственных товаров" соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:082670:175 и видам разрешенного использования, предусмотренным территориальной зоной Ж-1 (и подзоной Ж-1.1).

2) Исследуемое здание "Магазин непродовольственных товаров", расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 соответствует требованиям градостроительного регламента: "минимальный отступ от границ земельного участка", "предельное максимальное количество надземных этажей", "минимальный процент застройки в границах земельного участка", "максимальный процент застройки в границах земельного участка", "предельное минимальное количество машино-мест для стоянок индивидуальных транспортных средств".

3) Размещение здания "Магазин непродовольственных товаров" не противоречит проекту планировки территории, в границах которого расположено здание и земельный участок с кадастровым номером 54:35:082670:175. Размещение магазинов, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м, предусмотрено проектом планировки в границах зоны, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 54:35:082670:175. Требования противопожарной безопасности. Рассматриваемый объект капитального строительства (магазин непродовольственных товаров, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата), на период проведения натурного визуального обследования соответствует требованиям ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", ст. 8 и ст. 17 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", а также основным положениям нормативных правовых актов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" с учетом принятых и реализуемых проектных решений. Принятые при строительстве архитектурные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения не нарушают прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан. На период проведения работ по обследованию рассматриваемого Объекта защиты, собственником (правообладателем) общественного здания административного назначения, соблюдаются требования положений ст. 34 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности".

Вопрос N 2 Соответствуют ли отступы от границ земельного участка, а также от красных линий возведенного здания нормам Правил землепользования и застройки г. Новосибирска и действующему законодательству, с учетом наличия инженерно-топографического плана земельного участка с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу г. Новосибирск, ул. Марата, отраженному и выданному МБУ г. Новосибирска "Геофонд" мэрии г. Новосибирска в лице департамента строительства и архитектуры?

Ответ на вопрос N 2:

1) Отступы от границ земельного участка до здания соответствуют требованиям градостроительного регламента Правил землепользования и застройки города Новосибирска, в том числе не пересекают красные линии.

2) Расстояния от контура здания до красных линий составляет более 0 метров, таким образом, отступы от красных линий до контура здания соблюдаются.

3) Здание не пересекает границы охранной зоны "Охранная зона Воздушные линии 04кв от КТПН-2016" с реестровым номером 54:35-6.3687.

4) Фактическое местоположение здания, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:082670:175 соответствует его местоположению, отображенному на инженерно-топографическом плане, выданном МБУ г. Новосибирска "Геофонд" мэрии г. Новосибирска, с учетом погрешности определения координат характерных точек границ объектов недвижимости.

Определением от 14.05.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу назначена комплексная строительно-техническая и землеустроительную судебная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно выводам судебной экспертизы N 1350/9-3-24 от 08.07.2024 Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр Министерства юстиции Российской Федерации поступило заключение эксперта, нежилое здание "Магазин непродовольственных товаров", расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата, не противоречит требованиям строительных норм и правил в части объемно-планировочного и конструктивного решения.

Нежилое здание "Магазин непродовольственных товаров", расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата, соответствует градостроительным требованиям и правилам землепользования и застройки г. Новосибирска:

- количество машино-мест стоянки транспортных средств нежилого здания "Магазин непродовольственных товаров", расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата, соответствует требуемому минимальному количеству машино-мест для торговых помещений, следовательно, нежилое здание не нарушает нормативных требований, предъявляемых к планировке и застройке территорий земельных участков в пределах территориальной зоны застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1):

- этажность нежилого здания "Магазин непродовольственных товаров", расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата, не нарушает нормативных требований, предъявляемых к планировке и застройке территорий земельных участков в пределах территориальной зоны застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1);

- максимальный процент застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата, не превышает допустимую величину (70%) и составляет 55%, тем самым не нарушает нормативных требований, предъявляемых к планировке и застройке территорий земельных участков в пределах территориальной зоны застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1);

- расстояние по градостроительным требованиям между нежилым зданием "Магазин непродовольственных товаров", расположенным на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата, и границей земельного участка с кадастровым номером 54:35:082670:175, соблюдается, тем самым не нарушает нормативных требований, предъявляемых к планировке и застройке территорий земельных участков в пределах территориальной зоны застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1).

Нежилое здание "Магазин непродовольственных товаров", расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата, не противоречит требованиям строительных норм и правил в части пожарной безопасности.

Нежилое здание "Магазин непродовольственных товаров", расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата, не противоречит санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Техническое состояние конструктивных элементов нежилого здания "Магазин непродовольственных товаров", расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата, оценивается как исправное, угроза обрушения конструкций отсутствует, исследуемое нежилое здание не противоречит требованиям строительных норм и правил в части пожарной безопасности, следовательно, вышеуказанное нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Марата, угрозу жизни и здоровью граждан не несет.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требования предпринимателя о признании права собственности на самовольную постройку, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно положениям статей 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) при строительстве или реконструкции объекта недвижимости, помимо наличия права на земельный участок, требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

При оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судам следует принимать во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Таким образом, выводы о значительности/незначительности выявленных нарушений находятся в пределах дискреционных полномочий суда и должны быть сделаны с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого спора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора от 16.11.2022, для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта устранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

Согласно части 7 статьи 9 Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской, Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" в целях осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории закреплена обязанность уполномоченных органов привести утвержденные правила землепользования и застройки в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции данного Федерального закона) в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, и применительно к таким территориям расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующих территорий объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в срок до 01.07.2017.

В статье 46.10 ГрК РФ определен правовой механизм комплексного развития по инициативе органа местного самоуправления. Такому развитию подлежит территория, в границах которой находятся земельные участки и объекты недвижимого имущества, находящиеся в любой форме собственности

Согласно Правилам землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 в составе карты градостроительного зонирования утверждена карта границ территорий, предусматривающих осуществление комплексного развития территории (Приложение 8).

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:082670:175 расположен в границах территории, ограниченной улицами Героев Революции, Белая и 2-я Марата, предусматривающей осуществление комплексного развития территории.

В соответствии с частью 1 статьи 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Согласно пункту 7 части 3 статьи 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в случае, когда планируется осуществление комплексного развития территории.

Согласно части 4 статьи 57.3 ГрК РФ в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом, иными федеральными законами размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории. При этом в отношении земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории, выдача градостроительного плана земельного участка допускается только при наличии документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о комплексном развитии территории (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории или реализации такого решения юридическим лицом, определенным в соответствии с настоящим Кодексом Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации).

Таким образом, как следует из этих положений Кодекса, выдача градостроительного плана земельного участка не допускается до утверждения документации по планировке территории в следующих целях:

- для архитектурно-строительного проектирования,

- получения разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Материалами дела подтверждается, что 07.04.2023 мэрия города Новосибирска уведомлением N 30/05-5/06586 отказала ИП Мазур О.А. в предоставлении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 54:35:082670:175, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Марата, поскольку согласно карте границ территорий, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному развитию территорий Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 30.06.2009 N 1288, вышеуказанный земельный участок расположен на территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории (решение Совета депутатов города Новосибирска от 25.09.2019 N 844).

В соответствии с пунктом 4 статьи 57.3 ГрК РФ, с пунктом 2.14 административного регламента предоставления муниципальной услуги по подготовке, регистрации и выдаче градостроительного плана земельного участка, утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 25.06.2019 N 2327, мэрия уведомила ИП Мазур О.А. об отказе в предоставлении градостроительного плана земельного участка в связи с отсутствием утвержденной документации по планировке территории в случае, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории.

Письмом от 26.05.2023 мэрия на обращение ИП Мазур О.А. по вопросу развития территории, в границы которой входит земельный участок с кадастровым номером 54:35:082670:175 по ул. Марата в Первомайском районе, сообщила следующее.

Территория, ограниченная улицами Героев Революции, Белая и 2-я Марата, в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 54:35:082670:175 по ул. Марата, включена в карту границ территорий, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному развитию территорий, Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288.

Сведения о местоположении и границах территории, подлежащей комплексному развитию, приложены к письму (Приложение 111 к карте границ территорий, предусматривающих осуществление комплексного развития территории (фрагмент карты)).

Мероприятия по освоению указанной территории будут осуществляться в рамках комплексного развития территорий в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также в соответствии с гражданским, жилищным, земельным законодательством, законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, законодательством в области охраны окружающей среды.

На сегодняшний день обращений в мэрию города Новосибирска от юридических (физических) лиц о заключении договора о комплексном развитии указанной территории по инициативе правообладателей в соответствии со статьей 70 ГрК РФ не поступало, решений о комплексном развитии данной территории в соответствии со статьями 65 - 67 ГрК РФ мэрией города Новосибирска не принималось.

В связи с чем, срок реализации мероприятий по комплексному развитию указанной территории и основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые могут быть выбраны при реализации решения о комплексном развитии территории, а также предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территории не установлены.

Отказывая предпринимателю в выдаче разрешения на строительство (уведомление от 30.06.2023) мэрия указала, что по результатам рассмотрения заявления в соответствии с частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 2.13 административного регламента о предоставлении муниципальной услуги по выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства (в том числе внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства и внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства в связи с продлением срока действия такого разрешения), утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 26.12.2018 N 4678 предпринимателю отказано в выдаче разрешения на строительство Объекта на основании отсутствия документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Кодекса и п. 2.7 Регламента, а именно градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 54:35:082670:175, выданного не ранее чем за три года до дня подачи заявления на получение разрешения на строительство (градостроительный план на указанный земельный участок не подготовлен).

В связи с чем, провести проверку представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также соответствие проектной документации требованиям к строительству объекта капитального строительства, разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в полном объеме не представляется возможным.

Таким образом, располагая информацией о том, что соответствующая документация по комплексному и устойчивому развитию в отношении территории, в границах которой расположен спорный земельный участок до настоящего времени не разработана и не утверждена, земельный участок расположен на территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, получив отказ в предоставлении градостроительного плана земельного участка, отказ в выдаче разрешения на строительство ИП Мазур О.А. осуществила строительство спорного нежилого здания.

Суд апелляционной инстанции не усмотрел неправомерности и недобросовестности в действиях мэрии, которые выразились в принятии решения об отказе в предоставлении градостроительного плана земельного участка, в выдаче разрешения на строительство.

Статья 1 ГрК РФ устанавливает, что красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории

Территории общего пользовании - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В настоящее время, в целях выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, утвержден проект планировки территории центральной части города Новосибирска постановлением мэрии города Новосибирска от 13.11.2023 N 6274, в том числе утвержден проект планировки территории, ограниченной рекой Иней, границей города Новосибирска, ул. Одоевского, Бердским шоссе, в Первомайском районе (приложение 1).

Согласно стр. 24 и приложению 1 к проекту планировки на спорном земельном участке с кадастровым номером 54:35:082670:175 предусматривается строительство и реконструкция магистральных улиц районного значения (ул. Марата, ул. Перова, ул. Чапаева, ул. Шмидта, ул. Аксенова, ул. Физкультурная), предполагаемые к использованию земли и часть объекта капитального строительства расположены в зоне улично-дорожной сети - объекта транспортной инфраструктуры - магистральная улица районного значения транспортно-пешеходная.

Особенности установления красных линий заключается в том, что формирование земельных участков не должно приводить к уменьшению существующей (или планируемой) территории общего пользования.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку не может быть признано истцом, в связи с тем, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы неограниченного круга лиц, ввиду расположения объекта в границах красных линий.

Вопреки доводам истца о том, что постройка соответствует требованиям на день обращения в суд, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении трех условий, среди которых не только соответствие постройки требованиям на день обращения но в суд, но и если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который допустимо применять в том случае, когда лицо, обратившееся в суд, не имело возможности получить необходимые разрешения и согласования, установленные градостроительными и строительными правилами и нормами на возведенный или реконструированный объект.

Правомерность отказа органа, уполномоченного выдавать градостроительный плана, разрешение на строительство не оспорена. В случае же, когда орган местного самоуправления неправомерно отказывает в выдаче градостроительного плана, разрешения, требования должны заключаться в признании незаконными действий (бездействия) органа публичной власти или выданного им акта, но не в признании права собственности.

Нарушение норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ) является основанием для отмены решения суда первой инстанции, принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении искового заявления.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины, судебных экспертиз подлежат отнесению на истца.

Излишне уплаченная при подаче искового заявления государственная пошлина в размере 74 000 руб. по платежному поручению N 252 от 28.07.2023 подлежит возврату индивидуальному предпринимателю Мазур Ольге Александровне.

Руководствуясь статьями 268, частью 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

решение от 13.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-22181/2023 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении искового заявления отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Мазур Ольге Александровне из федерального бюджета государственную пошлину в размере 74 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".