Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Логачевой Ольги Ивановны,

апелляционное производство N 05АП-575/2022

на решение от 15.12.2021

судьи Е.А. Грызыхиной

по делу N А51-15051/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации Хорольского муниципального округа (ИНН 2533016897, ОГРН 1202500027806, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 07.12.2020),

к индивидуальному предпринимателю Логачевой Ольге Ивановне (ИНН 251005229330, ОГРНИП 309253314600058, дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 26.05.2009)

о взыскании 97 937,77 рублей

при участии ответчика Логачевой О.И. (лично),

Администрация Хорольского муниципального района (далее - Администрация ХМР) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя Логачевой Ольги Ивановны (далее - ИП Логачева О.И., предприниматель) 97 937,77 рублей задолженности по арендным платежам по договорам аренды от 18.02.2014 N 42/14 и от 21.03.2016 NN 73/16, N 79/16, за период с сентября 2019 по ноябрь 2021, о расторжении указанных договоров аренды (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.12.2021 на стороне истца произведено процессуальное правопреемство, Администрация ХМР заменена на администрацию Хорольского муниципального округа (далее - Администрация ХМО). С ИП Логачевой О.И. в пользу Администрации ХМО взыскано 97 937 рублей 77 копеек основного долга. Принят отказ от иска в части требований о расторжении договоров аренды от 18.02.2014 N 42/14, от 21.03.2016 N 79/16, от 21.03.2016 N 73/16. Производство по делу в этой части прекращено.

Не согласившись с вынесенным решением, ИП Логачева О.И. обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Апеллянт утверждает, что при обращении в суд с настоящим иском Администрация злоупотребила своими правами, поскольку не выполняет свои обязанности арендодателя по надлежащему содержанию здания, в котором расположены арендуемые предпринимателем помещения. Указывает на неоднократные обращения к собственнику здания о необходимости проведения капитального ремонта, о зачете стоимости выполненных предпринимателем ремонтных работ. Полагает, что нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает право арендатору зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы. Отмечает, что здание находится в состоянии, которое препятствует полноценному использованию арендуемого имущества, что в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Указывает, что за исправность пожарной сигнализации и системы оповещения отвечает арендодатель. Помимо этого апеллянт обращает внимание суда на то, что право собственности на арендуемое имущество зарегистрировано за арендодателем только в 2015 году. В дополнительных пояснениях ссылается на то, что произведенные улучшения имущества не являются отделимыми, и произведены не в арендованном помещении, проведенные работы являются капитальными, тогда как в силу пункта 2.2.7 договоров арендатор обязан принимать участие в текущих и капитальных ремонтах, а не осуществлять их за свой счет. Обращает внимание апелляционного суда на допущенные судом нарушения, в частности, составление неполного протокола, отсутствие описей в томах дела, отсутствие нумерации страниц.

В судебном заседании ответчик заявила отвод составу суда: председательствующему судье Шалагановой Е.Н., судьям Глебову Д.А. и Култышеву С.Б.

Судебная коллегия в порядке части 3 статьи 25 АПК РФ рассмотрела заявление предпринимателя об отводе и определила его отклонить, о чем вынесла соответствующее определение.

Через канцелярию суда от Администрации ХМО поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. В отзыве истец выразил возражения против доводов апеллянта, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

В судебном заседании апелляционного суда ответчик передала суду дополнительные письменные пояснения к апелляционной жалобе, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ, и, поддержав свою позицию в полном объеме, обжалуемое решение суда первой инстанции просила отменить и в иске отказать.

Неявка в судебное заседание представителя истца с учетом его надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие истца применительно к статье 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнительных письменных пояснений к ней и отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) нежилое здание общей площадью 2 100 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, Хорольский район, пгт. Ярославский, ул. Ломоносова, д. 21, принадлежит на праве собственности Хорольскому муниципальному району Приморского края.

Между Администрацией ХМР и ИП Логачевой О.И. заключены договоры аренды недвижимого имущества муниципальной собственности Хорольского муниципального района от 21.03.2016 NN 73/16, 79/16 и от 18.02.2014 N 42/14.

Предметом договоров аренды являются расположенные на первом этаже в здании по адресу: пгт. Ярославский, ул. Ломоносова, 21 нежилые помещения площадью 14,8 кв. м, 10,9 кв. м и 59, 7 кв. м соответственно. Назначение помещений - торговля.

Как указал истец в заявлении, на протяжении срока действия указанных договоров аренды ответчик допускала нарушения обязанности по внесению арендных платеже, в связи с чем за ней сложилась задолженность по арендной плате.

Претензией от 28.07.2020 N 06/5268 арендодатель потребовал об арендатора в срок до 01.04.2020 погасить задолженность по спорным договорам аренды в сумме 53 613,79 рублей.

Уклонение ИП Логачевой О.И. от исполнения указанного требования послужило основанием для обращения Администрации ХМО в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении спора суд первой инстанции верно установил, что между сторонами сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде недвижимого имущества, которые подлежат регулированию главой 34 ГК РФ, а также общими положениями ГК РФ об обязательствах.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что в спорный период арендуемое имущество использовалось ответчиком, однако документов, подтверждающих оплату пользования имуществом, в материалы дела не представлено, в связи с чем, суд первой инстанции, установив наличие задолженности в размере 97 937 рублей 77 копеек, удовлетворил исковые требования Администрации.

Оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Доводы ИП Логачевой О.И. о том, что в счет арендной платы должны быть зачтены ее расходы в сумме 178 705 рублей (включающие стоимость выполненных работ по установке пожарной сигнализации (108 415 рублей), металлической двери (24 010 рублей), замене оконных рам (46 280 рублей), правомерно отклонены судом первой инстанции.

Так, пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пояснениям предпринимателя при передаче ей арендуемого помещения оно соответствовало необходимым требованиям.

Коллективное письмо на имя главы Хорольского муниципального района Губайдуллина А.А. с просьбой согласовать работы по установке пожарной сигнализации на 1 этаже здания по ул. Ломоносова, 21 в пгт. Ярославский, на которое обращает внимание предприниматель в апелляционной жалобе, датировано 07.08.2012, то есть его направление предшествовало заключению договоров аренды, правоотношения из которых являются предметом настоящего спора - 18.02.2014 и 21.03.2016. Таким образом, при принятии в аренду помещений по спорным договорам предприниматель не усматривала в них недостатков.

ИП Логачева О.И. утверждает, что за 10 лет арендодатель не производил в полной мере надлежащим образом капитальный либо текущий ремонт здания, а с 07.04.2018 по 08.04.2018 в здании произошел пожар. В 2018 году неоднократно протекала крыша, в 2019 году в подвале образовалась сильная течь воды, в здании образовалась сырость и плесень, 19.11.2020 в холле 1 этажа здания прорвало трубу с горячей водой, в связи с чем имуществу предпринимателя были причинены убытки. Кроме того, здание с момента его постройки (1959 год) изрядно обветшало, из-за сырости со стен и потолка осыпается краска и штукатурка, стены покрыты грибком, окна забиты фанерой и целлофаном, что влечет для предпринимателя негативные последствия в виде потери клиентов.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества регулируются положениями статьи 616 ГК РФ.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Аналогичное правило закреплено в пункте 2.2.3 договоров, согласно которому аренды арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности и соответствующем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Согласно пункту 2.2.4 договоров аренды арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования Госсанэпидемнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта.

В силу пункта 2.2.7 договоров аренды арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций и арендуемых помещений, а также принимать участие в текущих и капитальных ремонтах здания и благоустройстве прилегающей к зданию территории.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ капитальный ремонт переданного в аренду имущества является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в числе прочего, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В силу пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) определен как замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Изложенный перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту зданий, свидетельствует о том, что для производства этих работ ремонтируемый объект, как правило, выводится из эксплуатации. Работы по капитальному ремонту здания затрагивают все или большинство конструкций и систем здания, в связи с чем, проводятся длительное время и требуют значительных финансовых (капитальных) вложений.

Таким образом, принимая во внимание характер работ, стоимость которых предприниматель просит исключить из суммы задолженности (замена оконных рам, установка двери и пожарной сигнализации в здании), их выполнение без постановки объекта или его части на капитальный ремонт, следует признать, что спорные работы не могут быть квалифицированы как работы по проведению капитального ремонта.

С учетом изложенного апелляционный суд отклоняет ссылку ИП Логачевой О.И. на пункт 2.2.7 договоров аренды, согласно которым, как подчеркивает предприниматель, арендатор обязан принимать участие в текущих и капитальных ремонтах здания и благоустройстве прилегающей к зданию территории, но не выполнять указанные виды работ за свой счет.

Помимо этого коллегия обращает внимание на то, что согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендатор вправе взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта, предусмотренного договором или вызванного неотложной необходимостью, в то время как спорные работы договором не предусмотрены, а их неотложный характер не подтвержден.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.2 договоров финансовые затраты арендатора, понесенные при проведении капитального ремонта арендованного недвижимого имущества могут быть зачислены в счет арендной платы только при предварительном согласовании сторон.

В материалах дела не имеется доказательств согласования арендодателем проведения работ на указанную предпринимателем сумму.

Напротив, письмами N 06/290 от 14.05.2020, N 06/661 от 06.08.2020, N 06/7174 от 09.10.2020 Администрация ХМО неоднократно уведомляла ИП Логачеву О.И. о том, что зачисление в счет арендной платы финансовых затрат арендатора, понесенных при проведении ремонта, без предварительного согласования сторон муниципальными правовыми актами и договором аренды не предусмотрено.

Довод апеллянта о том, что за исправность пожарной сигнализации и системы оповещения отвечает арендодатель, судебной коллегией признается несостоятельным как не основанный на нормах права.

Так, согласно части 1 статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

Следовательно, учитывая владение предпринимателем спорным помещением на праве аренды, именно на нее возлагается обязанность по соблюдению в помещении требований пожарной безопасности. При этом, как указано ранее, при принятии спорных помещений в аренду предприниматель имела возможность убедиться в отсутствии в них системы пожарной сигнализации, и, приняв помещения без возражений, признала такое состояние помещений надлежащим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1).

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено право арендатора в ряде случаев требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, но лишь после прекращения договора.

Между тем доказательств прекращения арендных отношений между сторонами не имеется, ИП Логачева О.И. пояснила суду, что намерена продолжать арендные отношения, от требований о расторжении договоров в рамках настоящего дела Администрация отказалась, в связи с чем в указанной части производство по делу было прекращено.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Между тем, учитывая установленное судом отсутствие у ИП Логачевой О.И. к арендатору денежного требования, подлежащего зачету в настоящее время, оснований для прекращения зачетом ее обязательства по внесению арендной платы применительно к статье 410 ГК РФ не имеется.

Заявление ответчика о наличии в действиях Администрации признаков злоупотребления правом судом апелляционной инстанции рассмотрено и признано основанным на неверном понимании положений закона.

Так, согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).

В случае несоблюдения названных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу. В связи с этим для квалификации действий как совершенных со злоупотреблением правом должны быть представлены доказательства того, что совершая определенные действия, сторона целенаправленно намеревалась причинить вред другому лицу.

Между тем такие доказательства ИП Логачевой О.И. суду не представлены. Обращение участника гражданских правоотношений за судебной защитой своих прав не может признаваться злоупотреблением правом.

Отмеченный предпринимателем отказ суда первой инстанции в истребовании у истца правоустанавливающих документов на спорное здание является правомерным при том, что в материалах дела имеются выписки из ЕГРН от 15.09.2021 N КУВИ-002/2021-122757366 (т. 2 л.д. 89-90) и от 07.10.2021 N КУВИ-002/2021-31952329 (т. 6 л.д. 59-60), согласно которым нежилое здание по адресу: Хорольский район, пгт Ярославский, ул. Ломоносова, д. 21 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию Хорольский муниципальный район Приморского края, правопреемником которого на основании Закона Приморского края от 30.01.2020 N 701-КЗ "О Хорольском муниципальном округе Приморского края" является муниципальное образование Хорольский муниципальный округ Приморского края. В соответствии с Уставом Хорольского муниципального округа Приморского края функции и полномочия собственника муниципального имущества осуществляет администрация Хорольского муниципального округа.

Довод апеллянта о том, что в выписках из ЕГРН Хорольский муниципальный район Приморского края указан в качестве правообладателя, а не собственника, обусловлен неверным пониманием содержания выписок, в которых указано на регистрацию за правообладателем права собственности.

Более того, судом при разрешении дела приняты во внимание разъяснения пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

В этой связи то обстоятельство, что право собственности муниципального образования на спорное здание зарегистрировано 23.03.2015, не освобождает предпринимателя от внесения арендной платы по договорам аренды.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на допущенные судом нарушения в виде отсутствия описей томов дела, нумерации листов, составление неполного протокола судебного заседания подлежат отклонению, поскольку не касаются существа рассматриваемого спора и не влияют на итог его рассмотрения.

При этом коллегия отмечает, что протоколы судебных заседаний по делу соответствуют требованиям статьи 155 АПК РФ и, кроме того, в силу части 2 названной статьи протокол в письменной форме является дополнительным средством фиксирования данных о ходе судебного заседания, поскольку согласно части 1 указанной статьи в ходе каждого судебного заседания арбитражного суда первой инстанции, а также при совершении отдельных процессуальных действий вне судебного заседания ведется протоколирование с использованием средств аудиозаписи.

Отмеченное ИП Логачевой О.И. отсутствие в мотивировочной части обжалуемого судебного акта выводов, касающихся оценки акта осмотра помещения от 01.04.2021, фотографий к нему, CD-диска не свидетельствует о незаконности решения при том, что согласно пояснениям предпринимателя указанные доказательства судом исследовались. Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех значимых по делу доказательств с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.12.2021 по делу N А51-15051/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.