Резолютивная часть постановления объявлена "25" января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "02" февраля 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Борисова Г.Н.,

судей: Дунаевой Л.А., Севастьяновой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Моисеевой Н.Н.,

при участии:

от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "Селена-Т"): Грудякова С.В., представителя по доверенности от 02.12.2011, Брокерта А.В., представителя по доверенности от 20.01.2012,

от ответчика (Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Кызыла): Чооду Т.В., представителя по доверенности от 13.01.2012 N 68,

от третьего лица (мэрии г. Кызыла): Хертек С.С., представителя по доверенности от 12.12.2011 N 857, Полеводы С.Г., представителя по доверенности от 13.12.2011 N 859,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Кызыла и муниципального учреждения "Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Кызыла"

на решение Арбитражного суда Республики Тыва

от "13" сентября 2011 года по делу N А69-1393/2011, принятое судьей Санчат Э.А.,

общество с ограниченной ответственностью "Селена-Т" ОГРН 1021700512470, ИНН 1701009243 (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Тыва с заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений мэрии города Кызыла ОГРН 1081719001143, ИНН 1701045001 (далее - департамент) о признании незаконным выраженного в уведомлении от 19.04.2011 N 1755 отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений N 20, N 21, N 21"а", N 21 "б" общей площадью 90,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, 102.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена мэрия города Кызыла.

Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 13 сентября 2011 года заявление удовлетворено.

Мэрия города Кызыла и департамент обратились в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Департамент полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). На момент обращения общества в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества в собственность арендуемые помещения не являлись обособленным объектом, сформированным в порядке кадастрового учета, на который зарегистрировано право муниципальной собственности, в связи с чем оспариваемый отказ департамента является правомерным.

Департамент указывает, что суд первой инстанции необоснованно не применил Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и не учел, что переустройство спорных помещений в соответствии с представленным заявителем проектом приведет к нарушению противопожарных требований.

Из апелляционной жалобы мэрии г. Кызыла следует, что представленный заявителем проект перепланировки (обособления) спорного помещения, предусматривающий выход из помещения во двор жилого дома, противоречит пункту 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10. На момент обращения заявителя в департамент спорные помещения не были обособлены и не могли выступать предметом договора купли-продажи.

Мэрия г. Кызыла указывает, что решение суда первой инстанции ограничивает конституционные права муниципального образования как собственника единого существующего объекта недвижимости, частью которого являются испрашиваемые заявителем помещения.

В дополнении к апелляционной жалобе от 23.01.2012 департамент заявил довод об отсутствии у общества права на обращение в суд с заявлением об оспаривании отказа, выраженного в письме департамента от 19.04.2011 N 1755, в связи с тем, что недвижимое имущество продано на торгах третьему лицу.

В апелляционный суд от департамента поступили дополнительные документы, о приобщении которых к материалам дела заявил представитель департамента в судебном заседании. Суд в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленное ходатайство и приобщил к материалам дела представленные документы, как имеющие значение для установления обстоятельств, которые не исследовались при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

На основании договоров аренды от 23.01.2006 N 41006, от 24.03.2011 N 41011 общество владеет и пользуется нежилыми помещениями N 20 и N 21, N 21"а", N 21 "б" общей площадью 90,3 кв. м, расположенными по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, 102, на первом этаже пятиэтажного дома.

Обществом 12.04.2011 подано заявление в департамент о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Письмом от 19.04.2011 N 1755 департамент сообщил обществу об отсутствии у него правовых оснований для реализации права на приобретение в собственность арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с тем, что арендуемые заявителем помещения N 20, N 21 являются частью недвижимого объекта (магазина) и не могут быть обособлены от остальной части здания.

Заявитель оспорил в арбитражном суде отказ департамента в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, полагая, что обществом соблюдены все условия для реализации такого права, на основе арендуемых помещений может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, поэтому данные помещения могут являться предметом договора купли-продажи в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил основания для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества,

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности,

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из частей 1, 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в том числе, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В качестве основания отказа в реализации преимущественного права на выкуп муниципального имущества департамент указал, что арендуемые обществом помещения N 20, N 21 являются частью недвижимого объекта (магазина) и не могут быть обособлены от остальной части здания.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель доказал возможность формирования на основе помещений N 20 и N 21, N 21"а", N 21"б" общей площадью 90,3 кв. м нежилого помещения как обособленного объекта. Суд апелляционной инстанции считает данные выводы суда правильными.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 17-АВ N 073239 от 25.05.2011 муниципальному образованию городской округ "Город Кызыл Республики Тыва" принадлежит на праве собственности магазин, назначение нежилое, общая площадь 1143,3 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 8-32, 41, адрес объекта: Республика Тыва, город Кызыл, Красноармейская улица, д. 102, пом. с N 8 по N 32, N 41. В отношении указанного объекта зарегистрировано обременение в виде аренды.

Из представленного в материалы дела технического паспорта нежилого помещения следует, что арендуемые заявителем помещения N 20, N 21 N 21 "а", N 21 "б" расположены на одном (первом) этаже здания, не сообщаются с другими помещениями. Суд первой инстанции правильно указал, что спорное помещение может быть изолировано от остального нежилого помещения, располагающегося на первом этаже указанного здания, без ущерба для данного помещения и других, соприкасающихся с ним помещений, поскольку помещения N 20 и N 21 имеют два самостоятельных выхода, в том числе, один выход на улицу.

Испрашиваемые помещения являлись самостоятельным предметом договоров аренды от 23.01.2006 N 41006, от 24.03.2011 N 41011. По условиям договора аренды от 23.01.2006 N 41006 нежилые помещения N 20, N 21 общей площадью 94,5 кв. м, расположенные по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, Красноармейская улица, д. 102 на первом этаже пятиэтажного дома, предоставлены обществу в аренду. Обстоятельства владения и пользования арендуемыми нежилыми помещениями более двух лет на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ подтверждаются материалами дела.

Кроме того, в подтверждение возможности формирования нежилого помещения как обособленного объекта заявителем представлены договор на энергоснабжение, а также проект переустройства указанных помещений, из которого видно, что обособление возможно без ущерба иным помещениям в указанном здании.

Представленные заключения Управления градостроительства и архитектуры мэрии г. Кызыла не свидетельствуют об отсутствии возможности обособления помещений N 20 и N 21, N 21"а", N 21 "б", поскольку не содержат таких выводов.

Исследовав представленные сторонами доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендуемая обществом часть здания может быть сформирована как самостоятельный объект недвижимости, соответственно, эти помещения могут быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании положений статей 3, 9 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В связи с этим отказ департамента в реализации заявителем преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений не соответствует закону и влечет нарушение прав и законных интересов заявителя.

Довод мэрии г. Кызыла о несовпадении объектов, являющихся предметом договора аренды от 23.01.2006 N 41006 и объектов, в отношении которых заявлено о реализации преимущественного права на их приобретение в порядке Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ, не принимается судом.

По условиям договора аренды от 23.01.2006 N 41006 обществу в аренду предоставлены нежилые помещения N 20, N 21 общей площадью 94,5 кв. м, расположенные по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, Красноармейская улица, д. 102. Требование о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества заявлено в отношении помещений N 20, N 21, N 21 "а", N 21 "б" в соответствии с кадастровым паспортом помещения от 10.06.2010 и техническим паспортом нежилого помещения от 13.03.2008.

Из пояснений заявителя от 25.01.2012 следует, что указанные в кадастровом паспорте помещения N 20, N 21, N 21 "а", N 21 "б" находятся в границах помещений N 20, N 21, указанных в договоре аренды от 23.01.2006 N 41006. Помещения N 21 "а", N 21 "б" образованы в связи с установлением перегородок, что повлекло уменьшение площади помещения N 21. Переустройство помещений произведено в соответствии с распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Кызыла от 31.01.2007 N 02 "О разрешении проведения капитального ремонта".

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет, в том числе, помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителей жалоб о том, что на момент обращения общества в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества в собственность арендуемые помещения не являлись обособленным объектом, сформированным в порядке кадастрового учета. Заявитель представил суду достаточные доказательства возможности формирования из спорных помещений нежилого помещения как обособленного объекта для реализации права приобретения их в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Доводы апелляционных жалоб о том, что суд первой инстанции необоснованно не применил Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и не учел, что переустройство спорных помещений в соответствии с представленным заявителем проектом приведет к нарушению противопожарных требований; представленный заявителем проект перепланировки (обособления) спорного помещения, предусматривающий выход из помещения во двор жилого дома, противоречит пункту 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10, не принимаются судом апелляционной инстанции.

Спорные помещения обособлены от других помещений в здании и обеспечены двумя выходами, что свидетельствует о соблюдении установленных Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" противопожарных требований. С учетом имеющихся характеристик спорных помещений у суда отсутствуют основания для вывода о невозможности формирования на основе данных помещений обособленного нежилого помещения, соответствующего требованиям пожарной безопасности.

В соответствии с пунктом 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы" на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок кроме гостевых.

Из материалов дела следует, что заявитель не намеревался размещать на территории дворов жилых зданий какие-либо предприятия торговли или иные объекты, указанные в пункте 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10, в связи с чем соответствующий довод департамента подлежит отклонению.

Суд апелляционной инстанции не рассматривает другие условия права на выкуп, так как они не были основаниями для оспариваемого отказа.

Из представленных департаментом документов следует, что муниципальным образованием и индивидуальным предпринимателем Доржу Ролланом Дермеевичем заключен договор купли-продажи муниципального имущества - нежилых помещений (магазина) первого этажа жилого дома пом. NN 8-32, N 41, общей площадью 1143,3 кв. м по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, Красноармейская улица, д. 102 на основании результатов продажи имущества посредством публичного предложения.

Согласно свидетельству о регистрации права серии 17-АВ N 110870 от 26.12.2011 право собственности на указанные помещения NN 8-32, N 41 зарегистрировано за Доржу Р.Д.

Довод департамента об отсутствии у общества права на обращение в суд с заявлением об оспаривании отказа, выраженного в письме департамента от 19.04.2011 N 1755, в связи с тем, что недвижимое имущество продано на торгах третьему лицу, является несостоятельным.

Суд апелляционной инстанции оценивает законность и обоснованность оспариваемого отказа департамента на момент направления письма от 19.04.2011 N 1755, в котором выражен такой отказ, поэтому обстоятельства последующей продажи помещений по результатам торгов не свидетельствуют об отсутствии у заявителя права оспорить такой отказ в судебном порядке и не влияют на выводы суда о нарушении оспариваемым отказом прав и законных интересов заявителя.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент и мэрия г. Кызыла освобождены от уплаты государственной пошлины, в том числе, за рассмотрение апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Республики Тыва от "13" сентября 2011 года по делу N А69-1393/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.